Processo 1114150-07.2019.8.26.0100

Dúvida – Notas – Cristina Barbosa Rodrigues – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Cristina Barbosa Rodrigues, após negativa de registro de carta de arrematação cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 111.395 da mencionada serventia. O primeiro óbice diz respeito a existência de compromisso de compra e venda registrado na matrícula em benefício de OD Empreendimentos e Participações Ltda., que não participou da ação judicial que gerou o título, tampouco havendo desconstituição do compromisso registrado. Além disso, o imóvel encontra-se hipotecado em favor de Challenger Empreendimentos Imobiliários Ltda e Banco Luso Brasileiro S/A, sendo que este último propôs ação de notificação em face do devedor, sendo necessária a ciência da arrematante da existência de hipoteca e da ação de notificação, além de ordem judicial expressa caso se pretenda o cancelamento das hipotecas. Finalmente, o Oficial requer que conste expressamente no título que a alienação judicial deve prevalecer em relação a indisponibilidade de bens do titular de domínio. Juntou documentos às fls. 07/50. A suscitada manifestou-se às fls. 53/58, com documentos às fls. 59/108. Alega que o compromisso de compra e venda é posterior a ação judicial que deu origem ao título, não podendo impedir seu registro. Aduz que as hipotecas são ineficazes frente a compradora, nos termos da Súmula 308 do STJ. Finalmente, quanto a indisponibilidade, argumenta que esta não pode impedir o ingresso do título, já que decretada após a ação judicial que culminou na adjudicação do bem. O Ministério Público opinou às fls. 111/114 pela parcial procedência da dúvida. É o relatório. Decido. De início, tendo em vista a recente alteração do Tomo II das NSCGJ, esclareço que, sendo a prenotação anterior a alteração normativa, as normas aqui mencionadas serão aquelas vigentes na data do ingresso do título, e não as atualmente em vigor. Dito isso, destaco que, nos termos do item 119 do Cap. XX das NSCGJ, os títulos judiciais não estão imunes a qualificação pelo Oficial, que deve zelar pela observância da legislação, de modo que, mesmo se tratando de carta de adjudicação, cabe ao Oficial verificar se possível, ou não, seu ingresso no registro imobiliário. Para além disso, pelos princípios da prioridade e do tempus regit actum, a análise do título prenotado deve observar a situação vigente na data de seu protocolo, e não da data em que foi formado. Assim, independentemente da indisponibilidade ou do compromisso de compra e venda terem sido registrados após o negócio jurídico realizado pela suscitada, a efetivação de tais registros demanda que, quando da análise do novo título, a situação atual da matrícula seja considerada. Em outras palavras, o registro do compromisso de compra e venda, mesmo que celebrado após a venda do imóvel a autora, não pode ser desconsiderado, já que, efetuado regularmente o registro, seu beneficiário adquire direitos sobre o bem que têm prioridade sobre aqueles não registrados, como no caso dos direitos da autora. O mesmo se diz quanto a indisponibilidade, que foi decretada antes que o título da autora tivesse ingresso no registro imobiliário. Sem prejuízo de tais premissas, o primeiro óbice deve ser afastado. Apesar de opiniões no sentido do entendimento do Oficial, inclusive anteriormente adotada por este Juízo, nas quais ficou explícito o caráter real do direito do compromissário comprador, em consonância com os artigos 1417 e 1418 do Código Civil, em decisões mais recentes do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, baseada em julgados dos Tribunais Superiores, a questão restou pacificada no sentido da possibilidade de registro de escritura pública entabulada entre o proprietário do imóvel e terceiros, ainda que conste registro de instrumento de promessa, sem que isso caracterize violação ao princípio da continuidade. Neste sentido: “Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária – Desnecessidade da anuência dos cedentes – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido” (Apelação nº 1040210-48.2015.8.26.0100, Relator Des. Cor.Geral da Justiça:Pereira Calças, j. em 08.04.2016). “Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular – Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso Provido” (Apelação nº 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 10.12.2013). O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp. 648.468, envolvendo a mesma questão, assim decidiu: “Adjudicação compulsória. Litisconsórcio. Cedentes. 1. Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido” De acordo com o Desembargador Ricardo Dip, no voto apresentado na Apelação Cível nº 1057235-74.2015.8.26.0100: “O registro do compromisso (i) não suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii) conserva suficiente eficácia prenotante para beneficiar o direito real na aquisição”. Tudo isso a demonstrar que a existência de compromisso de compra e venda não impede o registro de escritura de compra e venda, ou título equiparável como a carta de adjudicação, celebrado entre o titular de domínio e terceiro. Poder-se-ia, no caso da carta de adjudicação, questionar a necessidade de inclusão do compromissário comprador no polo passivo da ação que lhe deu origem. Todavia, como o próprio Oficial argumenta, a carta de adjudicação deve seguir os mesmos critérios da escritura de compra e venda que visa substituir. Assim, se na escritura de compra e venda entre titular de domínio e terceiro não é necessária a participação do compromissário comprador com título registrado, não há que se exigir sua ciência ou participação na ação judicial. Neste sentido, cito a Apelação 0020761- 10.2011.8.26.0344, julgada pelo CSM, com relatoria do Des. Renato Nalini: “(…)De todo modo, a possível falta de conhecimento dos compromissários compradores, a sua ocasional oposição à transmissão da propriedade do imóvel aos adquirentes e a eventual inoponibilidade das cessões de direito, com afastamento de sua repercussão sobre a situação jurídica dele, são circunstâncias despidas de força para comprometer a validade da compra e venda definitiva, para frear o acesso do título ao álbum imobiliário: quando muito, terão potência para relativizar a eficácia, não para atestar a invalidade da transferência coativa da propriedade. Quero dizer: se o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, desnecessário para obtenção da sentença substitutiva do contrato definitivo, não impede o promitente vendedor de transferir a propriedade a terceiros – embora seja idôneo para comprometer a eficácia deste negócio jurídico -, impõe, na mesma linha de entendimento, admitir que o registro de escritura de venda e compra pelos sucessores dos titulares do domínio prescinde do cancelamento do registro do compromisso de venda e compra, ainda que o promitente comprador não tenha participado do negócio jurídico posterior.” (grifei) Em resumo, o compromisso de compra e venda não impede a lavratura de escritura de compra e venda definitiva em favor de terceiro, sendo que o registro de tal título, equiparável a carta de adjudicação que o substitui, independe da participação do promitente comprador ou cancelamento do registro de tal negócio jurídico. Portanto, fica afastado o primeiro óbice. Apenas saliento, neste ponto, que o R. 05, referente ao compromisso de compra e venda, continua eficaz, gerando ao promitente comprador direito real contra o titular de domínio de exigir a lavratura de escritura definitiva, mesmo que tal titular não seja mais o promitente vendedor. Assim, deverá a suscitada, se entender inválido tal compromisso, buscar sua anulação pelas vias competentes a tanto, visando preservar seu direito definitivo sobre o imóvel. Quanto ao segundo óbice, também deve ele ser afastado. A exigência de declaração pela adquirente, no presente caso, de que tem conhecimento das hipotecas pode ser afastada a partir da análise do próprio título apresentado. Na inicial da ação que deu origem ao título (fl. 09), a autora expressamente menciona conhecer a hipoteca. Já na sentença (fls. 26/30), a magistrada foi expressa quanto a ineficácia das hipotecas celebradas pela construtora em face da autora. Ainda que a sentença tenha exigido que a ré desse baixa nas hipotecas, o conteúdo decisório, que afeta a adjudicante ao declarar as hipotecas ineficazes contra si, torna inequívoco seu conhecimento quanto aos gravames existentes, sendo desnecessária sua ciência expressa por meio diverso. Pontuo aqui, novamente, que caberá a suscitada buscar o cumprimento da decisão judicial quanto ao cancelamento das hipotecas. É dizer que o ingresso do título não representará o cancelamento das hipotecas, cabendo a interessada buscar os meios próprios para obter o cancelamento, ficando ciente de que, tratando-se de direito real, a execução das hipotecas poderá retirar os bens de seu domínio, sendo que tais execuções são possíveis enquanto não cancelados os registros das garantias, sem prejuízo da possibilidade de eventual embargos a execução arguindo a ineficácia já declarada. Todas estas medidas, contudo, fogem do âmbito da competência desta Corregedoria Permanente. Não obstante, o terceiro óbice deve ser mantido. Ainda que a adjudicação tenha se dado judicialmente, ela não se equipara a alienação forçada ocorrida após penhora, hipótese na qual este juízo tem entendido que a indisponibilidade não impede o ingresso da carta de arrematação. Isso porque, como já dito, a adjudicação substitui a escritura definitiva, devendo ser aplicados àquela os mesmos critérios de qualificação utilizados nesta, a menos que haja manifestação judicial em sentido contrário. Assim, averbada a indisponibilidade antes da prenotação da carta de adjudicação, esta é atingida pelos efeitos daquela, ficando seu ingresso impedido até que haja manifestação judicial, seja pelo juízo que decretou a indisponibilidade, seja pelo juízo de origem da adjudicação, no sentido de que a indisponibilidade não atinge o título que ora se pretende ingresso. Do exposto, julgo parcialmente procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Cristina Barbosa Rodrigues, afastando os dois primeiros óbices, mas mantendo a recusa ao ingresso do título devido ao óbice relativo a indisponibilidade do bem. Oficie-se a CIPP do Ministério Público de São Paulo, nos termos do Art. 40 do Código de Processo Penal, com cópia de fls. 16/23 e 45/48, vez que houve dupla promessa de compra e venda do mesmo imóvel pela Construtora Mendes Pereira Ltda., o que pode configurar crime. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: CRISTINA BARBOSA RODRIGUES (OAB 178466/SP)

Fonte: DJE/SP 17.01.2020

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Processo 1117050-60.2019.8.26.0100

Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Banco Santander (Brasil) S/A, que pretende a averbação de consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob nº 122.107, em virtude do inadimplemento da devedora fiduciante Cláudia Oliveira Peres Leskovar Borelli. A qualificação negativa se deu pela existência da averbação de indisponibilidade dos bens da devedora. Esclarece o Registrador que, apesar do precedente firmado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Parecer nº 23/2016 – Processo nº 2015/167424), que concluiu pela necessidade do prévio cancelamento, entende ser possível a averbação de consolidação de propriedade em nome da instituição financeira. Juntou documentos às fls.06/50. O interessado manifestou-se às fls.53/62. Aduz que a indisponibilidade de bens recai somente sobre a possibilidade daquele que teve os bens constritos de disposição, sendo que na alienação fiduciária a constrição não deveria atingir o credor fiduciário, sendo que possui a propriedade resolúvel do imóvel. Apresentou documentos às fls.63/108. O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.111/112). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pese o precedente firmado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no sentido de que a existência de indisponibilidade na matrícula obsta a averbação de consolidação da propriedade, bem como os argumentos expostos pela D. Promotora de Justiça, entendo que a modificação dos julgados pelos Tribunais Superiores e a evolução do instituto da alienação fiduciária permitem que se averbe a consolidação na forma pleiteada. A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, nos seguintes termos: “Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (…) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (…) Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. (…) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidarse-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (g.n) § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (…) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio” Neste contexto, a alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, conforme o art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa. O devedor fiduciante detém uma expectativa de direito, ou seja, adimplindo as prestações, passará a exercer o domínio sobre o imóvel. Coaduno com o entendimento da instituição financeira e do Registrador no aspecto de que a indisponibilidade, que grava matrícula do imóvel em nome do devedor, recai somente sobre a possibilidade daquele que teve os bens constritos de dispor. Como o fiduciante detém apenas a expectativa de direito e não a propriedade do bem em si, consequentemente já não poderia dele dispor. O entendimento de que a indisponibilidade na matrícula obsta a consolidação da propriedade vai de encontro ao conceito do próprio instituto da alienação fiduciária, pois não há como a indisponibilidade recair sobre o próprio bem se o devedor não detém a propriedade plena do imóvel. Logo, é incabível que tal gravame se estenda ao credor fiduciário e até mesmo aos demais credores que buscam no patrimônio do devedor a satisfação de suas obrigações. Além disso, ainda que se considere que a indisponibilidade não recai sobre o bem, mas sobre os direitos do devedor, na prática a indisponibilidade impede qualquer ato sobre os direitos do credor sobre o imóvel, como se vê no caso em tela, e a consolidação da propriedade não parece representar alienação dos direitos de aquisição, que feriria a indisponibilidade dos direitos de aquisição, já que não há ato de vontade do fiduciante nem mesmo transferência dos direitos, mas sim sua extinção por inadimplemento, com a consolidação da propriedade em favor do credor. Impedir a consolidação da propriedade importa em deixar o bem indisponível tanto ao fiduciante quanto ao fiduciário por dívida do primeiro com terceiro, criando verdadeira preferência de crédito em prejuízo do fiduciário, já que este não pode executar sua garantia enquanto não levantada a indisponibilidade. Tal situação não só traz insegurança ao crédito imobiliário, como é contrária à própria natureza da garantia real, que tem preferência sobre todas as demais, como bem estipulado na Lei de Falências e Recuperação Judicial, que em seu Art. 49, §3º, expressamente exclui da recuperação o crédito com garantia fiduciária, e em seu Art. 83 coloca créditos com garantia real como na segunda ordem de classificação do crédito na falência, tendo preferência sobre créditos tributários, como os que geram a indisponibilidade ora discutida. Como complementação, confira-se recente julgado proferido pelo Egrégio Tribunal de Justiça: “Agravo de Instrumento – Decisão que indeferiu o levantamento de indisponibilidade sobre bem imóvel alienado fiduciariamente – Impossibilidade – Alienação fiduciária anterior à citação do devedor na ação civil pública, bem como, à determinação de indisponibilidade – Ausência de comprovação da má-fé – Constrição que deve recair sobre os direitos derivados da alienação fiduciária – Decisão reformada Recurso provido.” (Agravo de Instrumento nº 2033445-14.2019.8.26.0000, Comarca: Ubatuba, Agravante: BANCO TRICURY S.A. Agravado: MUNICÍPIO DE UBATUBA, Rel: Drº Jefferson Moreira de Carvalho). Nesta linha, é do credor fiduciário a propriedade do bem gravado em alienação fiduciária, detendo posse indireta sobre ele. O devedor fiduciário tem a posse direta, mas domínio resolúvel. A alienação fiduciária em garantia expressa negócio jurídico em que o adquirente de um bem transfere, sob condição resolutiva, ao credor que financia a dívida, o domínio do bem adquirido. Permanece, apenas, com a posse direta. Em ocorrendo inadimplência do financiado, consolida-se a propriedade resolúvel. Portanto, o bem objeto de alienação fiduciária, que passa a pertencer à esfera patrimonial do credor fiduciário, não pode ser objeto de penhora para garantia de dívida em ação movida contra o devedor fiduciário, que já não detém o domínio da coisa. A jurisprudência, inclusive dos Tribunais superiores, é uníssona em permitir a incidência de penhora sobre os direitos do executado relativamente ao imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia, mas não sobre o bem imóvel em si, já que, como dito, a credora fiduciária detém a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem, enquanto o devedor fiduciante detém a sua posse direta. No presente caso em concreto, o registro da indisponibilidade foi posterior à alienação fiduciária, bem como, não se verificam, ao menos neste momento processual, a prova da má-fé do terceiro adquirente. Assim, indevida a ordem de indisponibilidade do bem, devendo ser reformada a decisão agravada, para que seja levantada tal determinação.” Neste sentido: EMBARGOS DE TERCEIRO PENHORA SOBRE IMÓVEL GRAVADO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Bem imóvel objeto de alienação fiduciária, que passa a pertencer à esfera patrimonial do credor fiduciário, não pode ser objeto de penhora no processo de execução, porquanto o domínio da coisa já não pertence ao executado, mas a um terceiro, alheio à relação jurídica. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CARACTERIZAÇÃO Bem adquirido pela embargante após o ajuizamento da ação e da citação, porém, antes do registro da constrição da matrícula correspondente Ausência de averbação imobiliária de gravame que onerava o bem alienado Presunção de boa-fé que milita em favor do adquirente, que não tinha conhecimento da existência da demanda capaz de levar os alienantes ao estado de insolvência Boa-fé não elidida Necessidade de prova de má-fé do terceiro, ônus do qual a Fazenda Estadual não se desincumbiu Súmula 275 do Superior Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP, 8ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Leonel Costa, Apelação nº 0001493-72.2015.8.26.0103, j. 13/12/2017). AGRAVO DE INSTRUMENTO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS COBRANÇA Indeferimento do pedido de desconstituição de penhora incidente sobre o próprio bem, o qual é objeto de alienação fiduciária em garantia em favor da instituição financeira agravante Conforme entendimento jurisprudencial a penhora deve recair sobre os direitos que o executado possui sobre o bem, e não sobre o próprio bem que originou a dívida condominial – Recurso provido. (TJSP, 25ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Claudio Hamilton, Agravo de Instrumento nº 2025585-59.2019.8.26.0000, j. 25/04/2019). … Diante disso, merece reforma da decisão agravada para determinar o levantamento da indisponibilidade sobre o bem, devendo a constrição recair sobre os direitos derivados de alienação fiduciária em garantia”. Ressalto que a averbação da consolidação da propriedade não trará como consequência o cancelamento automático da ordem de indisponibilidade emanada do MMº Juiz Federal da Vara das Execuções Fiscais e Criminal de Blumenau/SC, expedida nos autos da medida cautelar fiscal nº 5009221- 95.2014.404.7205/SC, devendo o credor fiduciário formular o pedido de cancelamento do gravame junto ao mencionado Juízo. Sem prejuízo, da mesma forma que o Oficial deve comunicar o juízo das penhoras quando o bem é arrematado judicialmente devido a outra penhora existente na matrícula, deverá o Oficial, após a averbação da consolidação da propriedade, comunicar o juízo que determinou a indisponibilidade dos direitos de aquisição. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Banco Santander (Brasil) S/A, e consequentemente determino a averbação de consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob nº 122.107, em virtude do inadimplemento da devedora fiduciante Claudia Oliveira Peres Leskovar Borelli. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RICARDO RAMOS BENEDETTI (OAB 204998/SP)  (DJe de 17.01.2020 – SP)

Processo 1118442-35.2019.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Banco Santander (Brasil) S/A – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Banco Santander (Brasil) S/A, que pretende a averbação de consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob nº 154.823, em virtude do inadimplemento do devedor fiduciante Luis Fernando Veloso Matheus. A qualificação negativa se deu pela existência da averbação de indisponibilidade dos bens do devedor. Esclarece a registradora que, apesar do precedente firmado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Parecer nº 23/2016 Processo nº 2015/167424), que concluiu pela necessidade do prévio cancelamento, entende ser possível a averbação de consolidação de propriedade em nome da instituição financeira. Juntou documentos às fls.04/11. O interessado manifestou-se às fls.14/23. Aduz que a indisponibilidade de bens recai somente sobre a possibilidade daquele que teve os bens constritos de disposição, sendo que na alienação fiduciária a constrição não deveria atingir o credor fiduciário que possui a propriedade resolúvel do imóvel. Apresentou documentos às fls.24/66. O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.69/70). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pese o precedente firmado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no sentido de que a existência de indisponibilidade na matrícula obsta a averbação de consolidação da propriedade, bem como os argumentos expostos pela D. Promotora de Justiça, entendo que a modificação dos julgados pelos Tribunais Superiores e a evolução do instituto da alienação fiduciária permitem que se averbe a consolidação na forma pleiteada. A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, nos seguintes termos: “Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (…) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (…) Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. (…) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidarse-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (g.n) § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (…) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio” Neste contexto, a alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, conforme o art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa. O devedor fiduciante detém uma expectativa de direito, ou seja, adimplindo as prestações, passará a exercer o domínio sobre o imóvel. Coaduno com o entendimento da instituição financeira e do Registrador no aspecto de que a indisponibilidade, que grava matrícula do imóvel em nome do devedor, recai somente sobre a possibilidade daquele que teve os bens constritos de dispor. Como o fiduciante detém apenas a expectativa de direito e não a propriedade do bem em si, consequentemente já não poderia dele dispor. O entendimento de que a indisponibilidade na matrícula obsta a consolidação da propriedade vai de encontro ao conceito do próprio instituto da alienação fiduciária, pois não há como a indisponibilidade recair sobre o próprio bem se o devedor não detém a propriedade plena do imóvel. Logo, é incabível que tal gravame se estenda ao credor fiduciário e até mesmo aos demais credores que buscam no patrimônio do devedor a satisfação de suas obrigações. Além disso, ainda que se considere que a indisponibilidade não recai sobre o bem, mas sobre os direitos do devedor, na prática a indisponibilidade impede qualquer ato sobre os direitos do credor sobre o imóvel, como se vê no caso em tela, e a consolidação da propriedade não parece representar alienação dos direitos de aquisição, que feriria a indisponibilidade dos direitos de aquisição, já que não há ato de vontade do fiduciante nem mesmo transferência dos direitos, mas sim sua extinção por inadimplemento, com a consolidação da propriedade em favor do credor. Impedir a consolidação da propriedade importa em deixar o bem indisponível tanto ao fiduciante quanto ao fiduciário por dívida do primeiro com terceiro, criando verdadeira preferência de crédito em prejuízo do fiduciário, já que este não pode executar sua garantia enquanto não levantada a indisponibilidade. Como complementação, confira-se recente julgado proferido pelo Egrégio Tribunal de Justiça: “Agravo de Instrumento Decisão que indeferiu o levantamento de indisponibilidade sobre bem imóvel alienado fiduciariamente – Impossibilidade – Alienação fiduciária anterior à citação do devedor na ação civil pública, bem como, à determinação de indisponibilidade – Ausência de comprovação da má-fé – Constrição que deve recair sobre os direitos derivados da alienação fiduciária – Decisão reformada Recurso provido.” (Agravo de Instrumento nº 2033445-14.2019.8.26.0000, Comarca: Ubatuba, Agravante: BANCO TRICURY S.A. Agravado: MUNICÍPIO DE UBATUBA, Rel: Drº Jefferson Moreira de Carvalho). Nesta linha, é do credor fiduciário a propriedade do bem gravado em alienação fiduciária, detendo posse indireta sobre ele. O devedor fiduciário tem a posse direta, mas domínio resolúvel. A alienação fiduciária em garantia expressa negócio jurídico em que o adquirente de um bem transfere, sob condição resolutiva, ao credor que financia a dívida, o domínio do bem adquirido. Permanece, apenas, com a posse direta. Em ocorrendo inadimplência do financiado, consolida-se a propriedade resolúvel. Portanto, o bem objeto de alienação fiduciária, que passa a pertencer à esfera patrimonial do credor fiduciário, não pode ser objeto de penhora para garantia de dívida em ação movida contra o devedor fiduciário, que já não detém o domínio da coisa. A jurisprudência, inclusive dos Tribunais superiores, é uníssona em permitir a incidência de penhora sobre os direitos do executado relativamente ao imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia, mas não sobre o bem imóvel em si, já que, como dito, a credora fiduciária detém a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem, enquanto o devedor fiduciante detém a sua posse direta. No presente caso em concreto, o registro da indisponibilidade foi posterior à alienação fiduciária, bem como, não se verificam, ao menos neste momento processual, a prova da má-fé do terceiro adquirente. Assim, indevida a ordem de indisponibilidade do bem, devendo ser reformada a decisão agravada, para que seja levantada tal determinação.” Neste sentido: EMBARGOS DE TERCEIRO PENHORA SOBRE IMÓVEL GRAVADO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Bem imóvel objeto de alienação fiduciária, que passa a pertencer à esfera patrimonial do credor fiduciário, não pode ser objeto de penhora no processo de execução, porquanto o domínio da coisa já não pertence ao executado, mas a um terceiro, alheio à relação jurídica. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CARACTERIZAÇÃO Bem adquirido pela embargante após o ajuizamento da ação e da citação, porém, antes do registro da constrição da matrícula correspondente Ausência de averbação imobiliária de gravame que onerava o bem alienado Presunção de boa-fé que milita em favor do adquirente, que não tinha conhecimento da existência da demanda capaz de levar os alienantes ao estado de insolvência Boa-fé não elidida Necessidade de prova de má-fé do terceiro, ônus do qual a Fazenda Estadual não se desincumbiu Súmula 275 do Superior Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP, 8ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Leonel Costa, Apelação nº 0001493-72.2015.8.26.0103, j. 13/12/2017). AGRAVO DE INSTRUMENTO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS COBRANÇA Indeferimento do pedido de desconstituição de penhora incidente sobre o próprio bem, o qual é objeto de alienação fiduciária em garantia em favor da instituição financeira agravante Conforme entendimento jurisprudencial a penhora deve recair sobre os direitos que o executado possui sobre o bem, e não sobre o próprio bem que originou a dívida condominial – Recurso provido. (TJSP, 25ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Claudio Hamilton, Agravo de Instrumento nº 2025585-59.2019.8.26.0000, j. 25/04/2019). … Diante disso, merece reforma da decisão agravada para determinar o levantamento da indisponibilidade sobre o bem, devendo a constrição recair sobre os direitos derivados de alienação fiduciária em garantia”. Ressalto que a averbação da consolidação da propriedade não trará como consequência o cancelamento automático da ordem de indisponibilidade emanada do MMº Juízo da 48ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte/MG – TRT 3ª Região, devendo o credor fiduciário formular o pedido de cancelamento do gravame junto ao mencionado Juízo. Sem prejuízo, da mesma forma que o Oficial deve comunicar o juízo das penhoras quando o bem é arrematado judicialmente devido a outra penhora existente na matrícula, deverá o Oficial, após a averbação da consolidação da propriedade, comunicar o juízo que determinou a indisponibilidade dos direitos de aquisição. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pela Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Banco Santander (Brasil) S/A, e consequentemente determino a averbação de consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob nº 154.823, em virtude do inadimplemento do devedor fiduciante Luis Fernando Veloso Matheus. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RICARDO RAMOS BENEDETTI (OAB 204998/SP)

Fonte: DJE/SP  17.01.2020

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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