Número do processo: 27727
Ano do processo: 2018
Número do parecer: 259
Ano do parecer: 2018
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2018/27727
(259/2018-E)
Pedido de providências – Registro de Imóveis – Alegada duplicidade de matrículas e sobreposição de áreas – Ausência de provas – Remessa dos interessados às vias ordinárias – Arquivamento do expediente.
Vistos.
Trata-se de expediente iniciado em virtude de reclamação formulada por Armando Schneider Filho, em que noticiada a alegada prática de fraudes cometidas pelo Oficial do 1° Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rio Claro, as quais, ao que afirma, não teria sido apuradas pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da serventia extrajudicial.
Primeiramente, cumpre anotar que, nos autos da falência de Concretubo Tubulações Pré-Moldadas de Concreto Ltda. (Processo n° 0002026-38.1996.8.26.0510), houve arrecadação do imóvel objeto da matrícula n° 15.245 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rio Claro.
Então, os embargos de terceiro ajuizados pelo Espólio de Luiz de Oliveira Arraes foram julgados improcedentes, com decisão já transitada em julgado. Na r. sentença copiada a fls. 41/43, consta expressamente que, realizada a análise da documentação dos imóveis pelo Oficial do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rio Claro, constatou-se que as áreas em discussão naquele feito são distintas entre si, a despeito de serem ambos os imóveis limitados pelo Córrego do Gonçalves. E no v. acórdão copiado a fls. 53/56, ficou consignado que, a despeito de alegar ser incorreta a descrição do imóvel matriculado sob n° 15.245 do referido Cartório de Imóveis, o levantamento planimétrico apresentado, por si só, não comprova a incorreção do registro, certo que não foi constatada a identidade de imóveis, pois inexistente qualquer ponto e coincidência entre as descrições. Ademais, o embargante, devidamente intimado, não depositou o valor dos honorários periciais, deixando de provar suas alegações.
De seu turno, a pessoa jurídica Armando Schneider Filho – ME celebrou contrato de locação, tendo por objeto o prédio construído no imóvel arrecadado nos autos da referida ação de falência (fls. 62). Posteriormente, o denunciante (pessoa física) disse ter entabulado negociações com os herdeiros do Espólio de Luiz de Oliveira Arrais, visando a aquisição de uma gleba de terras, objeto da transcrição n° 9.820 do 1° Cartório de Registro de Imóveis de Rio Claro (fls. 83/89), onde, segundo afirma, estaria o imóvel anteriormente alugado e ocupado. Com isso, sustenta que a área sobre a qual exerce posse foi objeto de fraude registrária, pois o imóvel objeto de uma matrícula teria sido “incorporado” por outro. Ainda, alega que não lhe compete ajuizar ação para regularizar registros públicos, o que é dever e função do Estado (fls. 112).
Em que pese o inconformismo manifestado pelo denunciante, é preciso ressaltar que não há provas de que, efetivamente, tenha adquirido a propriedade do imóvel matriculado em nome do espólio de Luiz de Oliveira Arrais (fls. 90/v°).
Por outro lado, o imóvel objeto da matrícula n° 15.245 do 1° Cartório de Registro de Imóveis de Rio Claro está registrado em nome da empresa Concretubo Tubulações Pré-Moldadas de Concreto Ltda. (fls. 100/101), o que, portanto, ensejou sua arrecadação nos autos da ação de falência (fls. 20).
Nesse cenário, sequer é possível vislumbrar a legitimidade e interesse do denunciante quanto à apuração da suposta irregularidade havida quando da abertura das matrículas dos imóveis em questão.
Ademais, eventual eliminação da duplicidade de matrículas – o que se daria, em tese, pelo cancelamento de uma delas – e de identificação da exata localização da área supostamente adquirida pelo denunciante não podem ser acolhidos nesta via administrativa. A respeito do tema, ensina Narciso Orlandi Neto:
“Quando dois direitos sobre o mesmo imóvel não podem coexistir, não podem gravar simultaneamente o mesmo objeto, não podem ter titulares diferentes, diz-se que são contraditórios. No processo de qualificação podem também ser considerados contraditórios direitos cuja preferência será dada pela ordem da inscrição (hipotecas simultaneamente constituídas sem declaração de grau). Interessa aqui aquela primeira espécie de contradição. Os princípios que informam o Registro de Imóveis não permitem que direitos contraditórios permaneçam simultaneamente registrados. E quando ocorre duplicidade, há erro suscetível de retificação pelo prejudicado que, em princípio, é qualquer um dos dois titulares. A simples coexistência dos direitos no registro a ambos prejudica e legitima para a retificação. No sistema de matrículas, salvo erro grosseiro, não há possibilidade de duplicidade de registros na mesma matrícula. O que pode existir é: a) duplicidade de transcrições; b) duplicidade de matrículas; c) transcrição e matrícula contraditórias, quando a última não tem origem na primeira. Há quem entenda que, havendo duplicidade de transcrições ou de matrículas, pode e deve ser cancelada, até na via administrativa, a que foi feita por último. Foi o que decidiu o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, no julgamento de apelação em processo de dúvida: “O caminho correto, ocorrendo duplicidade de registros, é a decretação da nulidade do efetivado em último lugar. Essa providência pode ser adotada na via administrativa, com fulcro no art. 214 da Lei n. 6.015/73” (RT 592/88). A solução é correta para as hipóteses referidas por Gilberto Valente da Silva, isto é, existência de duplicidade de matrícula por inofensivo erro interno, por exemplo, por falta de remissão da abertura da primeira na transcrição anterior. A solução é o cancelamento da segunda, com transporte dos atos nela praticados para a primeira, com fundamento no art. 213, caput, já que há erro evidente (A Matrícula, trabalho apresentado no XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1993). No mesmo sentido, Celestino A. Cano Tello, Iniciación al Estúdio de Derecho Hipotecário, Editorial Civitas, Madrid, 1982, p. 284). Mas não será diversa a solução se, na segunda matrícula, aberta inadvertidamente, tiver sido registrado um direito real incompatível com aquele registrado na primeira matrícula, v. g., a hipoteca constituída por quem alienara o imóvel? Com certeza a duplicidade não será irrelevante, inofensiva. Será temerária uma solução simplista, que não atente para a possibilidade de prevalecer o direito inscrito na segunda matrícula. E discutível? Sim. Bem por isso, a solução tem de ser encontrada na via contenciosa. A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito. Devem ser separadas as duas anomalias (…). As consequências da duplicidade de registros foram bem expostas pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Decidiu o órgão, em caso de duplicidade de registros: “A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro (…). Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade”.
Prossegue o doutrinador, anotando que: “(…) a consequência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra (Ap. 4.094, j. Em 24-6-1985, RT 599/99)”.
Mais adiante, depois de reafirmar que o duplo registro faz desaparecer a presunção relativa de verdade de seu conteúdo, conclui que sua restauração depende da eliminação da duplicidade pelo titular, por meio do cancelamento do registro contraditório nas vias ordinárias. E adverte que o registro nulo de pleno direito tem de ser cancelado, mas ressalva que nem sempre o segundo registro será o nulo de pleno direito, esclarecendo que:
“O cancelamento na via administrativa, quase sempre sem ciência do titular, priva-o do direito ao devido processo legal. Para quem entende que só o titular de direito inscrito tem legitimidade para atacar, com ação real, outra inscrição, o cancelamento do registro do prejudicado será fatal para a pretensão retificatória. Fique bem claro que não estamos cuidando aqui da nulidade de pleno direito, mas de conflito de interesses baseado no Registro de Imóveis. O cancelamento do registro por motivo que não seja a nulidade de pleno direito depende sempre de processo contencioso, exatamente porque implica, para o titular do registro cancelado, a perda do direito real. E no processo contencioso deve ser cancelado, não o registro feito por último, mas aquele cuja corrente filiatória não está perfeita. O juiz examinará as duas linhas das transmissões, verificará se têm a mesma origem, quando ocorreu a bifurcação, qual o motivo e qual a que, dentro dos princípios que informam o registro, deve prevalecer. O registro cuja linha desrespeitou o princípio da continuidade, por exemplo, não sobreviverá. Essa solução é indiscutível quando da existência de duas correntes filiatórias distintas. A outra, de cancelamento administrativo do último registro, pode ser admitida, mas quando a contradição está na mesma matrícula. O titular de direito já o transmitiu, mas ele aparece em outro registro, como transmitente. Neste caso há evidente violação do princípio da disponibilidade: o transmitente já transmitira tudo o que tinha. Aqui sim, está presente a nulidade de pleno direito, justificando o cancelamento. Quando as duas correntes filiatórias estão em matrículas diversas, não há como cancelar-se administrativamente uma delas. O efeito da duplicidade é o desaparecimento da presunção do registro e da disponibilidade do titular, e ambos os registros são atingidos. Mesmo na via contenciosa, o simples exame dos registros pode não ser suficiente para uma conclusão segura. Qualquer das partes litigantes pode alegar, em seu favor, o usucapião ordinário. Se estiver na posse do imóvel há mais de dez anos, de boa fé, não se lhe negará a aquisição por usucapião, ainda que o registro em seu nome não venha de uma linha filiatória perfeita e não resista a um confronto com a outra linha. Mas é exatamente para isso que serve o usucapião ordinário.”.
E conclui, por fim, que: “fora das vias ordinárias, é temerário o cancelamento do registro, porque priva-se o titular do direito constitucional de defender seu direito, não podendo o juiz supor que o titular do registro a cancelar não tem nenhum direito a defender” (“Retificação do Registro de Imóveis”, Ed. Oliveira Mendes, pp. 102/108).
No caso concreto, se o denunciante afirma haver conflito de interesses oriundo de correntes filiatórias diversas, apenas por intermédio de processo contencioso, em que respeitados os princípios da ampla defesa e do contraditório, é que se poderá aferir qual o registro merece prevalecer, eliminando-se eventual sobreposição, e identificar a exata localização da área que alega ter adquirido – fato este que também deverá ser devidamente comprovado.
Nesse sentido, entre outros, foi o r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Assessor, Dr. Luis Paulo Aliende Ribeiro, no Processo CG n° 2.596/99, com o seguinte teor:
“Pretendem os apelantes a reforma da decisão de primeiro grau, para que seja afastada a determinação administrativa de parcial cancelamento da transcrição nº 51.065 do 14º registro de imóveis da Capital, afirmando a prevalência deste registro sobre os demais com relação aos quais fora constatada sobreposição registrária.
Tal pretensão comporta provimento, não em razão da afirmada prevalência do registro que interessa aos recorrentes sobre os demais, mas em face da inadequação da via administrativa para a apreciação de questão relativa à sobreposição de registros originários de correntes filiatórias paralelas, e referentes a imóveis distintos e vizinhos, ambos com descrição original imprecisa, matéria para cuja solução se impõe a utilização da via jurisdicional.
Este o entendimento expresso pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação Cível nº 4.094-0, da Comarca de São Vicente, Rel. Des. Nogueira Garcez, que demonstrou com eficiência quais as consequências da duplicidade de registros:
“A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registro duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro. Seria ilógico raciocinar com a presunção favorecendo, ao mesmo tempo, duas pessoas cujos direitos não podem coexistir. Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade.
A consequência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra“
(…)
No mesmo sentido o parecer do juiz Ricardo Henry Marques Dip, no Processo CG nº 65/86, publicado nas Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça – 1986, ementa 75:
“Na espécie dos autos, indica-se maltrato ao princípio da continuidade, tipificando-se infringência imediata das normas registrárias, passíveis, assim, prima facie, de cancelamento por força da regra do art. 214, Lei 6.015/73.
Contradistinguem-se, no entanto, a ofensa à continuidade em única linha filiatória e a afronta ao trato sucessivo originário da duplicação de encadeamentos históricos de imóveis. A solução, por distintas as subespécies, merece também diferenciar-se. É tendencial o entendimento doutrinário no sentido de que a instalação de dupla linha filiatória para mesmos imóveis neutraliza a eficácia dos registros antagônicos (para o direito brasileiro, neutralização da presunção iuris tantum do art. 859, CC).
Nesse passo a lição de Martin Wolff: “Si una finca o una parcela está inscrita en dos lojas del registro (inscripción doble), la presunción del § 891 y la fé pública (§ 892 BGB) no se referirán a ninguna de las dos por separado, sino que ambas constituyen en conjunto ‘el registro imobiliário’, y, en aquello en que se contradigan, nadie puede invocar a su favor la inscripción que le favorezca” (Tratado de Derecho Civil, t. Ill, vol. I, § 37, I, n. 3).
No mesmo sentido de eficacização unitária do registro predial, ensina Hedemann: “Lo que decide es el conjunto del contenido del folio registral correspondiente. Nuestra vista no há de quedar prendida em una sola inscripción particular” (Derechos Reales, §16, II, n. 4).
Assim Díez-Picazo: “…existiendo dos titulares registrales, ambos disponen en principio de los efectos protectores de la fe pública y, por consiguiente, dichos efectos se neutralizan” (Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, vol. II, § 43, n. 231).
Para o direito brasileiro, ensina Pontes de Miranda: “A contradição entre dois registros que têm fé pública resolve-se pela ineficácia no que se contradigam: nenhum dos que figuram como titulares pode invocar a seu favor o que lhes seja concernente, nem os terceiros podem opor a fé pública a quem haja confiado no registro de conteúdo contrário” (Tratado de Direito Privado, § 1.218, n. 4).
A prioridade no registro não se presta a viabilizar o caminho administrativo, em hipótese de duplicidade de encadeamentos históricos de imóveis, já por isso que não se interdita a retificação registrária no direito brasileiro (arg. dos arts. 212 e ss., Lei 6.015/73) – que pode alterar conteúdo de registro precedente –, bem como se há de evitar que, por meio não jurisdicional, se infirme constituição regular de usucapião secundum tabulas (art. 551, CC).”
Verifica-se, por fim, que não obstante possa se cogitar, em tese, da possibilidade da determinação administrativa de duplo bloqueio dos registros em que constatada a sobreposição, como requerido pelos recorrentes, tal medida, no presente caso, a exemplo do decidido no Processo CG nº 65/86, acima citado, não se mostra necessária nem conveniente.”
E como se não bastasse o quanto exposto, é certo que o denunciante, ao adquirir bem litigioso, eis que objeto da ação de embargos de terceiro, o fez assumindo os riscos e consequências daí advindas. Não pode, agora, pretender se isentar da responsabilidade de seus atos, ao argumento de que compete ao Estado a regularização registral.
Por fim, no que diz respeito à orientação pleiteada pelo Magistrado (fls. 17), compete anotar que a ele caberá avaliar quais medidas entende pertinentes em relação à conduta do denunciante, lembrando-se que a E. Corregedoria Geral da Justiça não é órgão consultivo.
Nesses termos, o parecer que submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de determinar o arquivamento do presente expediente, comunicando-se ao denunciante e ao MM. Juiz Corregedor Permanente.
Sub censura.
São Paulo, 26 de junho de 2018.
STEFÂNIA COSTA AMORIM REQUENA
Juíza Assessora da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer da MMª. Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, determino o arquivamento do presente expediente. Comunique-se ao interessado, bem como ao MM. Juiz Corregedor Permanente. Publique-se. São Paulo, 26 de junho de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça.
Diário da Justiça Eletrônico de 02.07.2018
Decisão reproduzida na página 119 do Classificador II – 2018
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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