Questão esclarece acerca do arquivamento, no Registro de Imóveis, de contrato-padrão, nos casos de incorporação imobiliária.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do arquivamento, no Registro de Imóveis, de contrato-padrão, nos casos de incorporação imobiliária. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: No caso do registro de incorporação imobiliária, o arquivamento do contrato-padrão é obrigatório?

Resposta: Mario Pazutti Mezzari assim explica, em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 136-137:

“É facultado aos incorporadores estabelecerem regras gerais para a contratação de vendas das unidades. Tais regras poderão constar de um contrato padrão, como previsto no art. 67, da Lei nº 4.591, de 1964 e seus parágrafos. Esse documento deve ser também arquivado junto ao Registro de Imóveis, conforme preceitua o § 4º do mesmo artigo.

(…)

A possibilidade e as vantagens, pois, de arquivar o contrato-padrão no Registro de Imóveis são inegáveis. Mas a pergunta fundamental é: o contrato-padrão deve, sempre e de maneira obrigatória, ser arquivado no Registro de Imóveis junto com os demais papéis previsto no artigo 32 da Lei nº 4.591, de 1964?

A resposta precisa ser buscada no próprio artigo 67 da mesma lei, onde há a previsão legal da existência do contrato-padrão. Ali vemos que, se assim o quiser o incorporador, os instrumentos poderão consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas de cada contrato, e que as cláusulas comuns a todos, genéricas e invariáveis, não precisarão constar no mesmo instrumento, desde que exista um contrato-padrão, o qual esteja arquivado no Registro de Imóveis junto ao processo de incorporação imobiliária.

Aí está, ao que parece, a solução para o caso: sempre que o incorporador quiser valer-se da autorização contida no ‘caput’ do artigo 67, ou seja, sempre que quiser lançar no instrumento de contrato apenas as cláusulas que lhe são específicas, sem adentrar nas cláusulas e condições comuns a todos, poderá utilizar-se de um contrato-padrão. E, neste caso, deverá obrigatoriamente depositar tal contrato-padrão junto ao processo de incorporação.

Contrário senso, se o incorporador se dispuser a consignar, em cada instrumento de contrato, todas as cláusulas, sejam específicas ou genéricas, não precisará utilizar-se de um contrato-padrão e, obviamente, não precisará arquivá-lo junto ao Registro de Imóveis.

Qualquer instrumento de contrato que venha a ser apresentado ao Registro de Imóveis (especialmente as promessas de compra e venda), se houver menção à existência de um contrato-padrão, deverá o registrador verificar se tal contrato efetivamente está arquivado. Se não o estiver, deverá exigir que o incorporador assim o faça, sob pena de impugnar o registro daquele instrumento.

O incorporador que fizer constar em instrumento de contrato, que a ele se aplicam regras gerais de contrato-padrão não arquivado no Registro de Imóveis, sujeitar-se-á às penalidades da própria de incorporações (artigo 66, I), bem como às eventuais indenizações decorrentes de perdas e danos pelo descumprimento de obrigação legal.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 28/01/14

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O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0002753-09.2013.8.26.0281, que julgou ser impossível o registro de loteamento em imóvel alienado fiduciariamente. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini e foi, à unanimidade, improvido.

No caso em análise, o apelante, inconformado com a r. sentença proferida pelo juízo a quo, que julgou prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, interpôs recurso aduzindo, em síntese, que o fato de o imóvel em que o loteamento será edificado ser objeto de alienação fiduciária não impede o registro pretendido.

Ao analisar o recurso, o Relator observou, preliminarmente, que a dúvida não restou prejudicada, uma vez que o dever de impugnar todas as exigências feitas pelo Oficial Registrador só ocorre no caso de suscitação de dúvida inversa. Observou, ainda, que o Oficial Registrador formulou duas exigências, a saber: a primeira, referente às certidões previstas no art. 18 da Lei nº 6.766/79; a segunda, referente ao título de propriedade a ser apresentado pelo loteador.

Quanto à primeira exigência, o Relator entendeu que o art. 18, § 2º da Lei nº 6.766/79 confere autorização expressa ao Oficial Registrador para que este examine as certidões e os esclarecimentos apresentados pelo loteador e faça juízo de valor a respeito da viabilidade do loteamento à luz de eventual potencial prejuízo aos futuros adquirentes. Desta forma, apenas no caso de considerar insuficientes os esclarecimentos prestados pelo loteador é que o Oficial Registrador poderá suscitar dúvida. No entanto, no caso em tela, ao suscitar dúvida, o Oficial Registrador disse que as explicações referentes aos protestos e ações em curso dadas pelo loteador eram suficientes, não sendo necessária, então, a exigência formulada. Ademais, após análise da documentação juntada aos autos, o Relator entendeu que o patrimônio do loteador não coloca em risco os futuros adquirentes.

Já em relação à segunda exigência, o Relator entendeu que é pressuposto do loteamento a condição plena de titular dominial do loteador. Assim, estando o imóvel alienado fiduciariamente, o loteador transferiu a propriedade do imóvel ao fiduciário, passando a ter, enquanto não paga a dívida, a mera expectativa de reaver a propriedade, além da posse direta. Desta forma, concluiu que, enquanto o devedor fiduciante (loteador) não saldar a dívida, não pode ser considerado proprietário do imóvel para fins do art. 18, I da Lei nº 6.766/79.

Posto isto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

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Fonte: IRIB | 28/01/14

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