1VRP/SP: Há previsão normativa no sentido de possibilidade de complementação de dados de identificação mediante exibição de documento oficial ou declaração das partes, notadamente quando não alteram elemento essencial do ato ou negócio jurídico (item 76.4, Cap. XX, NSCGJ, e §17 do artigo 176 da LRP).

Escrito por

Processo 1095370-14.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Evani Alves Santos – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para autorizar o registro do título. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ALESSANDRA APARECIDA LOPES (OAB 335830/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1095370-14.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 12º Ofícial de Registro de Imóveis da Capital

Suscitado: Evani Alves Santos

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 12º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Evani Alves Santos diante da negativa de registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra relativo ao imóvel da transcrição n. 11.564 daquela serventia (prenotação n. 610.453).

Tal registro se fez necessário para ingresso da partilha de bens de Manoel Maurício dos Santos e Desuita da Silva Santos (processo de autos n. 1013537-46.2014.8.26.0005, 3ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional V – São Miguel Paulista).

O Oficial informa que a parte suscitada atendeu algumas das exigências formuladas na nota devolutiva (apresentação de documentos pessoais de Manoel e Desuita e comprovação do lançamento atualizado do IPTU do imóvel), mas o registro não foi possível porque o título é antigo e de difícil leitura (datado de 01/03/1966), além de conter rasura e parte faltante (assinaturas). Assim, subsistem os seguintes óbices: necessidade de reconhecimento da firma dos subscritores; comprovação da representação atualizada da compromissária vendedora, Empresa Brasileira de Terrenos Ltda; retificação do instrumento para descrever adequadamente o imóvel (falta indicação do observador e de um dos confrontantes), bem como para indicar o nome e a qualificação completa do cônjuge de Manoel, ao lado da data e do regime de casamento adotado; exibição de certidão de casamento dos compromissários compradores.

O Oficial esclarece, por outro lado, que a descrição do imóvel pode ser suprida por declarações, já vez que os elementos faltantes não prejudicam sua identificação.

Documentos vieram às fls. 04/596.

Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte suscitada alega que, após apresentar formal de partilha à serventia extrajudicial para registro, houve exigência de produção do instrumento particular de compromisso de compra e venda em nome dos inventariados e aditamento (prenotação n. 610.451). Em atendimento, o compromisso de venda e compra foi prenotado sob n. 610.453, sendo que não contém rasuras: sua confecção se deu de forma manuscrita, o que era usual à época (1966). As exigências formuladas, ademais, não podem ser cumpridas, uma vez que a empresa não existe mais e os contratantes pessoas físicas faleceram (fls. 08/12). Não houve, porém, impugnação nestes autos (fls. 03 e 597).

O Ministério Público opinou pela improcedência (fls. 600/602).

É o relatório.

Fundamento e decido.

Por primeiro, é importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/94), o que não se traduz como falha funcional.

No mérito, porém, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos.

No caso concreto, verifica-se que o imóvel em questão, objeto da transcrição n. 11.564, foi arrolado no processo de inventário como de propriedade dos falecidos Manoel Maurício dos Santos e Desuita da Silva Santos, compromissários compradores, e partilhado entre seus sucessores.

Como a propriedade do bem ainda estava registrada em nome de Empresa Brasileira de Terrenos Ltda, compromissária vendedora (fls. 05/07 e 17/18), exigiu-se o registro do compromisso de compra e venda para possibilitar o ingresso da partilha princípio da continuidade (fls. 01/03 e 15).

Considerando, assim, que toda a documentação pessoal relativa aos compromissários foi produzida no processo de inventário, com reconhecimento de seus direitos sobre o imóvel e partilha, bem como que não há dúvida quanto à identificação do bem, como ressaltado pelo próprio Oficial (fls. 17/18, 19/25 e 01/03), a conclusão é única no sentido de que os óbices relativos à complementação do título (reconhecimento de firmas e complementação de dados – especialidade subjetiva e objetiva) não subsistem.

Esta conclusão se reforça pela previsão normativa no sentido de possibilidade de complementação de dados de identificação mediante exibição de documento oficial ou declaração das partes, notadamente quando não alteram elemento essencial do ato ou negócio jurídico (item 76.4, Cap. XX, NSCGJ, e §17 do artigo 176 da LRP):

“76.4. A ausência no título da profissão e residência do adquirente e do nome e qualificação de seu cônjuge não obstará o registro, desde que esses dados sejam comprovados por documentos oficiais e declaração de profissão e residência”.

“(…)

§ 17. Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo registral, poderão ser complementados por outros documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade”.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para autorizar o registro do título.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 21 de outubro de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito. (DJe de 25.10.2022 – SP)

Fonte:  Diário da Justiça Eletrônico

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito




Sem registro, contrato de união estável com separação total de bens não produz efeitos perante terceiros

Escrito por

Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o contrato particular de união estável com separação total de bens não impede a penhora de patrimônio de um dos conviventes para o pagamento de dívida do outro, pois tem efeito somente entre as partes. De acordo com o colegiado, a união estável não produz efeitos perante terceiros quando não há registro público.

A turma julgadora firmou esse entendimento, por unanimidade, ao negar provimento ao recurso especial em que uma mulher contestou a penhora de móveis e eletrodomésticos, que seriam apenas dela, para o pagamento de uma dívida de seu companheiro. Ela alegou que, antes de comprar os itens, havia firmado contrato de união estável com separação total de bens com o devedor.

Segundo o processo, esse contrato foi celebrado quatro anos antes do deferimento da penhora, mas o registro público foi realizado somente um mês antes da efetivação da constrição.

Contrato particular tem eficácia apenas para questões internas da união estável

A mulher opôs embargos de terceiro no cumprimento de sentença proposto contra seu companheiro, mas as instâncias ordinárias consideraram que os efeitos do registro público da união estável não retroagiriam à data em houve o reconhecimento de firmas no contrato. Contudo, resguardaram o direito da embargante à metade da quantia resultante do leilão dos bens.

Para a relatora no STJ, ministra Nancy Andrighi, o que estava em discussão não era exatamente a irretroatividade dos efeitos do registro da separação total de bens pactuada entre os conviventes, mas a abrangência dos efeitos produzidos pelo contrato particular e por seu posterior registro.

De acordo com a magistrada, o artigo 1.725 do Código Civil estabeleceu que a existência de contrato escrito é o único requisito legal para que haja a fixação ou a modificação do regime de bens aplicável à união estável, sempre com efeitos futuros.

Desse modo, o instrumento particular terá eficácia e vinculará as partes, independentemente de publicidade e registro, sendo relevante para definir questões internas da união estável, porém “é verdadeiramente incapaz de projetar efeitos para fora da relação jurídica mantida pelos conviventes, em especial em relação a terceiros porventura credores de um deles”, acrescentou.

Registro da união estável não afeta a penhora deferida anteriormente

Sobre o caso analisado, a ministra destacou que o requerimento e o deferimento da penhora ocorreram antes do registro do contrato com cláusula de separação total de bens, que somente foi feito um mês antes da efetiva penhora dos eletrodomésticos – indicando que o registro foi uma tentativa de excluir da constrição que seria realizada os bens supostamente exclusivos da companheira.

Ao manter o acórdão recorrido, Nancy Andrighi concluiu que o fato de a penhora ter sido efetivada só após o registro público da união estável é irrelevante, pois, quando a medida foi deferida, o contrato particular celebrado entre a recorrente e o devedor era de ciência exclusiva dos dois, não projetando efeitos externos.

Fonte:  SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito