Tributário – ITBI – Decisão que indeferiu tutela provisória em ação declaratória – Imóveis transferidos na integralização de capital social – Imposto que deve ser calculado com base no valor da transação, à luz de orientação do Tribunal da Cidadania (Tema 1113) – Facultado arbitramento ao Município (art. 148/CTN) – Agravo de instrumento da autora provido para deferir a tutela provisória.

Escrito por

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2010568-70.2025.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante S.C.Z EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é agravado MUNICÍPIO DE OSASCO.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem voto), BEATRIZ BRAGA E HENRIQUE HARRIS JÚNIOR.

São Paulo, 19 de fevereiro de 2025.

BOTTO MUSCARI

Relator

Agravo de Instrumento:2010568-70.2025.8.26.0000

Agravante:S.C.Z. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Agravado:Município de Osasco

Comarca:São Paulo

Voto nº 12.412

TRIBUTÁRIO. ITBI. DECISÃO QUE INDEFERIU TUTELA PROVISÓRIA EM AÇÃO DECLARATÓRIA. IMÓVEIS TRANSFERIDOS NA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL. IMPOSTO QUE DEVE SER CALCULADO COM BASE NO VALOR DA TRANSAÇÃO, À LUZ DE ORIENTAÇÃO DO TRIBUNAL DA CIDADANIA (TEMA 1113). FACULTADO ARBITRAMENTO AO MUNICÍPIO (ART. 148/CTN). AGRAVO DE INSTRUMENTO DA AUTORA PROVIDO PARA DEFERIR A TUTELA PROVISÓRIA.

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por S.C.Z EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra r. decisão que, nos autos da ação declaratória de inexistência de relação jurídico tributária n. 1091904- 85.2024.8.26.0053, indeferiu tutela provisória (fls. 29/30 – cópia).

Argumentos da autora: a) merece lembrança o Tema 1113/STJ; b) o valor declarado pelas partes no negócio goza de presunção de veracidade; c) caso discorde da base de cálculo do imposto, poderá o Município agir conforme o art. 148 do Código Tributário Nacional; d) conta com jurisprudência; e) demonstrou a presença dos requisitos da tutela de urgência; f) é possível adotar os valores lançados na declaração do sócio à Receita Federal do Brasil, ex vi da da Lei Federal n. 9.249/95 (fls. 1/13).

Antecipei a tutela recursal (fls. 72/74, item 2).

Em contraminuta, o Município alega que: a) os valores atribuídos pela contribuinte aos imóveis estão aquém da realidade; b) os preços dos bens de raiz foram subestimados; c) deve ser considerado o valor médio/de mercado; d) empregou na base de cálculo do imposto o valor venal, inferior inclusive ao de mercado apurado; e) a cifra utilizada na declaração de imposto de renda não serve para fins de apuração do ITBI (fls. 78/96).

Não houve oposição ao julgamento virtual.

É o relatório.

Prospera o agravo.

A S.C.Z. deseja afastar o valor venal de referência adotado pelo Município na cobrança de ITBI.

Em 24 de fevereiro de 2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça chancelou as seguintes teses: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente” (Tema 1113).

Voto condutor do eminente Ministro GURGEL DE FARIA contém precisas observações:

“[…] dadas as características próprias do fato gerador desse imposto, a sua base de cálculo deverá partir da declaração prestada pelo contribuinte, ressalvada a prerrogativa da administração tributária de revisá-la, antes ou depois do pagamento, a depender da modalidade do lançamento, desde que instaurado o procedimento administrativo próprio, em que deverá apurar todas as peculiaridades do imóvel (benfeitorias, estado de conservação, etc.) e as condições que impactaram no caráter volitivo do negócio jurídico realizado, assegurados os postulados da ampla defesa e do contraditório que possibilitem ao contribuinte justificar o valor declarado” (STJ 1ª Seção, j. 24/02/2022 destaques meus).

Na verdade, a Alta Corte disse exatamente que o Judiciário deve dar credibilidade provisória à parte e que isso não impede a Autoridade Fiscal de manejar remédio adequado para aferir o valor de imóveis.

Diante desse elevado pronunciamento, parece descabido chancelar o valor venal de referência adotado pelo recorrido. Noutras palavras: à primeira vista, cumpre adotar como base de cálculo o valor da integralização do capital social, em linha com a orientação do Tribunal da Cidadania.

Óbvio: fica sempre aberta a adoção, pela entidade impositora, do expediente previsto no art. 148 do Código Tributário Nacional. Sobre o tema, esta Corte assentou (sem ênfases nos originais):

“ITBI – Município de São Paulo – Concessão de segurança para que o Município impetrado se abstenha de exigir o recolhimento do imposto com base na Lei Municipal nº 11.154/91 – Legislação que impõe o prévio arbitramento da base de cálculo – Exigência incompatível com o lançamento por homologação, característico daquele tributo – Entendimento consolidado no REsp. nº 1.937.821/SP – Precedente do Superior Tribunal de Justiça ao qual se imprimiu o regime dos recursos repetitivos (Tema 1113) – Possibilidade, todavia de se realizar o arbitramento de valores, após o recolhimento pelo contribuinte, nas hipóteses do art. 148 do CTN. Recursos não providos” (Apelação/Remessa Necessária n. 1073021-95.2021.8.26.0053, 15ª Câmara de Direito Público, j. 1/09/2022, rel. Desembargador ERBETTA FILHO);

“Mandado de Segurança. reexame necessário. Discussão sobre a base de cálculo tributária do ITBI. Controvérsia acerca da legalidade do chamado ‘valor venal de referência’ adotado pela Municipalidade tributante. A sentença concedeu a ordem para assegurar ao impetrante o direito de recolher o ITBI incidente sobre a aquisição imobiliária retratada na inicial, utilizando-se como base de cálculo o valor da transação. A decisão em questão deve ser mantida diante da ausência de juridicidade da utilização, pela Municipalidade paulistana, do chamado “valor venal de referência”. Inconstitucionalidade das normas que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor venal, reconhecida pelo Órgão Especial deste Tribunal (incidente nº 0056693- 19.2014.8.26.0000 – artigos 7º-A e 7º-B da LM 11.154/91). Cabe à Administração proceder ao previsto no artigo 148 do CTN caso discorde das declarações prestadas pelo contribuinte. Julgamento pelo STJ do REsp 1.937.821/SP em fevereiro de 2022, Tema 1113, Tese: ‘A base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da transação, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)’. Momento de ocorrência do fato gerador do ITBI: transferência da propriedade imobiliária, a qual se perfaz com o registro do título translativo junto ao competente Cartório do Registro de Imóveis, nos termos dos artigos 35 do CTN e 1.245 do CC. Consequentemente, segundo o princípio da legalidade tributária estrita, não há ensejo à cobrança de multa e juros antes da realização do registro. É necessária, no entanto, a atualização da base de cálculo fiscal (valor do negócio) pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, já que esta não constitui encargo moratório, na medida em que apenas evita a corrosão do valor da moeda até o efetivo ato registrário. Nega-se provimento ao recurso oficial e mantém-se a sentença reexaminada” (Remessa Necessária Cível n. 1018000-03.2022.8.26. 0053, 18ª Câmara de Direito Público, j. 19/08/2022, rel. Desembargadora BEATRIZ BRAGA);

“Apelação e Reexame Necessário em Mandado de Segurança. ITBI. Sentença que concedeu parcialmente a segurança, para determinar a adoção do valor venal previsto para IPTU ou do valor da transação, aquele se for superior, como base de cálculo do ITBI incidente sobre as operações descritas nos autos, afastada a pretensão restituitória dos impetrantes. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Preliminar de sobrestamento arguida pelo Município apelante. Inadmissibilidade. Julgamento do Tema nº 1.113/STJ, cujo acórdão foi publicado em 03/03/2022. Produção de efeitos a partir da publicação do acórdão, e não do respectivo trânsito em julgado. Inteligência do art. 1.040, caput, do CPC. Cenário que não se altera pelo fato de o recurso repetitivo envolver acórdão proferido em IRDR. Interpretação sistemática dos artigos 982, § 3º e 987, §§ 1º e 2º, do CPC. Precedentes análogos. Mérito. Questão de fundo. Controvérsia acerca da definição da base de cálculo do ITBI incidente sobre operação de compra e venda de imóvel. Afastamento da aplicação integral das teses fixadas pelo C. STJ no julgamento do tema 1.113. Caso concreto em que os contribuintes não apresentaram recurso contra a sentença, a qual determinou a adoção do maior valore entre aquele declarado no negócio e o valor venal previsto para o IPTU. Impossibilidade de se afastar a potencial adoção do valor venal do IPTU como base de cálculo do ITBI em questão, pois tal conduta implicaria piora na situação jurídica do Municípioapelante. Observância da vedação à reformatio in pejus. Precedentes. Valor apurado unilateralmente pelo fisco, sem a observância do procedimento estabelecido pelo art. 148 do CTN, que deve permanecer afastado, ante sua patente ilegalidade, tal como reconhecido no tema 1.113 do STJ. Ressalva-se, contudo, o direito de o Município realizar o arbitramento da base de cálculo do tributo, desde que seguido o rito previsto no art. 148 do CTN. Recursos voluntário e oficial desprovidos” (Apelação/Remessa Necessária n. 1008936-08. 2021.8.26.0019, 18ª Câmara de Direito Público, j. 31/08/2022, rel. Desembargador RICARDO CHIMENTI).

Numa palavra: em cognição sumária, signo típico das tutelas provisórias, é caso de deferir o pleito da S.C.Z.

Pelo exposto, meu voto dá provimento ao agravo e confirma a tutela recursal antecipada (fls. 72/74, item 2).

BOTTO MUSCARI – Relator 

Dados do processo:

TJSP – Agravo de Instrumento nº 2010568-70.2025.8.26.0000 – São Paulo – 18ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Botto Muscari – DJ 21.02.2025

Fonte: DJE/SP.

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ANOREG/BR: ONR completa cinco anos impulsionando a modernização do Registro de Imóveis.

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Criado a partir da Medida Provisória nº 759/2016, convertida na Lei nº 13.465/2017, o ONR comemora cinco anos da aprovação de seu estatuto.

Cinco anos após a aprovação de seu estatuto em 16 de abril de 2020, o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) consolida-se como uma das principais iniciativas de modernização do serviço extrajudicial brasileiro. Criado a partir da Medida Provisória nº 759/2016, convertida na Lei nº 13.465/2017, o ONR é responsável por implementar e operar o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) em todo o país. Nesse período, a entidade vem promovendo a integração digital dos Registros de Imóveis, impulsionando a eficiência nos serviços e ampliando a transparência e a segurança jurídica no mercado imobiliário, em estreita colaboração com o Poder Público e a sociedade.

O ONR foi concebido no contexto das reformas introduzidas pela MP 759/2016 (convertida na Lei 13.465/2017), que buscavam modernizar os registros públicos brasileiros – em especial o de imóveis. A aprovação do estatuto do ONR em abril de 2020 marcou o início de suas operações efetivas enquanto entidade responsável por unificar e administrar o sistema registral imobiliário eletrônico. Sua principal missão, conforme destaca o diretor-geral do ONR, Flaviano Galhardo, é “integrar todas as 3.600 unidades de registros de imóveis num único endereço da internet”, promovendo a transformação digital de um serviço de 180 anos em “um serviço que seja rápido, digital e eficiente”​.

Na prática, o ONR centraliza em uma plataforma nacional – o SREI – serviços que vão desde a pesquisa de bens e emissão de certidões digitais até o protocolo eletrônico de títulos, conectando cidadãos, instituições financeiras, órgãos públicos e os cartórios de Registro de Imóveis.

Desafios de implementação em um país continental

Implantar um sistema eletrônico nacional em um país de dimensões continentais trouxe diversos desafios. Transformar em poucos anos uma estrutura centenária, descentralizada e heterogênea em um modelo digital unificado exigiu superar barreiras tecnológicas, logísticas, de comunicação e culturais.

Galhardo observa que, além do desafio tecnológico inerente, o ONR enfrentou “três ordens de desafios”​: o primeiro, de ordem logística, para “chegar com essa tecnologia em todas as unidades de serviço nos quatro cantos do país”​; o segundo, comunicacional, ou seja, a necessidade de levar informação e treinamento sobre o ONR a todas as serventias e usuários – o que levou à criação de uma Diretoria de Comunicação específica no ONR​; e o terceiro, cultural, pois foi preciso “mudar a cultura não só dos próprios registradores… habituados ainda ao papel e ao atendimento presencial, mas também a cultura dos próprios usuários”​.

Cada um desses obstáculos vem sendo trabalhado pela Diretoria do ONR com planejamento, investimentos e arranjos institucionais apropriados, visando engajar todos os cartórios na nova era digital.

Avanços: digitalização, inclusão digital e inteligência artificial

Apesar dos obstáculos, os últimos cinco anos registraram avanços notáveis na modernização dos Registros de Imóveis. Um dos pilares foi a digitalização em massa dos acervos em papel. Por determinação do Conselho Nacional de Justiça (Provimento CNJ n° 143/2022), todos os cartórios do país devem digitalizar suas matrículas imobiliárias e índices até maio de 2025, disponibilizando-os na plataforma do ONR.

Grande parte das serventias já alcançou essa meta com apoio técnico e financeiro da entidade. “Vale lembrar que a certidão digital hoje impera na prestação do serviço” e já corresponde a “mais de 90% das certidões expedidas” pelos cartórios​, destaca Galhardo – um indicador claro da adoção em massa das plataformas eletrônicas nos serviços registrais.

Para equalizar as disparidades de infraestrutura tecnológica entre os cartórios, o ONR lançou o Programa de Inclusão Digital (PID), fornecendo computadores, scanners, impressoras e conexões de internet a serventias de pequeno porte. Em duas etapas já executadas, o PID atendeu cerca de 1.300 cartórios – aproximadamente um terço de todas as serventias de imóveis do país – equipando-os com o básico necessário para operar no meio digital​. “Se os cartórios não têm tecnologia […] não tem como imaginar que eles possam cumprir a segunda etapa” de informatização, ressalta Fernando Pereira, vice-presidente e diretor de Tecnologia do ONR, ao enfatizar a importância desse nivelamento estrutural​

Outra frente de inovação foi o desenvolvimento de soluções de inteligência artificial para agilizar a extração de dados dos documentos antigos. Uma ferramenta batizada de IARI (Inteligência Artificial para Registro de Imóveis) foi criada para ler imagens digitalizadas das matrículas e gerar automaticamente índices de busca (os indicadores real e pessoal), auxiliando os cartórios a cumprirem os prazos do cronograma de digitalização estabelecido pelo CNJ​.

Em sua primeira fase, o IARI foca em extrair os elementos mínimos de informações para viabilizar consultas eletrônicas, usando tecnologias de OCR (reconhecimento óptico de caracteres) e aprendizado de máquina. No futuro, espera-se que essa Inteligência Artificial evolua para reconhecer com precisão até mesmo as caligrafias dos livros manuscritos mais antigos, eliminando de vez a necessidade de digitação manual dos acervos históricos. Além disso, a plataforma de serviço eletrônico – conhecida como “RI Digital” – vêm sendo continuamente aprimoradas. Serviços como o e-Protocolo (protocolo eletrônico de títulos), a emissão online de certidões, a visualização de matrículas e a busca de bens estão mais intuitivos e estáveis.

Nos bastidores, sistemas integradores como a penhora online e a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) foram modernizados e conectados ao ONR, reduzindo burocracias e acelerando a comunicação entre os cartórios e outros órgãos. Também foi incorporada ao sistema uma interface cartográfica (“mapa”) que permite visualizar os imóveis geograficamente, agregando uma camada extra de transparência e informação para usuários e autoridades.

Impacto para cartórios, usuários e mercado imobiliário

A modernização promovida pelo ONR trouxe benefícios concretos tanto para os operadores do sistema registral quanto para a população em geral. Nas serventias, muitos processos tornaram-se mais ágeis e menos dependentes de papel.

Para o cidadão comum, os ganhos em comodidade e acesso são evidentes. “O principal beneficiário […] é o cidadão, porque ele é o destinatário final dessa prestação de serviço, na medida em que ele não precisa mais se locomover até uma serventia”, afirma Flaviano Galhardo​. Sem precisar deslocar-se até um cartório físico ou recorrer a intermediários para obter uma certidão ou registrar um título, o usuário economiza tempo e dinheiro. Hoje é possível solicitar certidões ou verificar a situação jurídica de um imóvel de forma inteiramente digital, eliminando obstáculos do passado – quando a busca por informações podia significar folhear pesados livros em arquivos ou até viajar a cidades distantes.

No plano econômico, as melhorias também são significativas. Com registros mais acessíveis e rápidos, operações imobiliárias como compra e venda, financiamentos e garantias tornaram-se mais ágeis e seguras. Títulos de propriedade formalizados eletronicamente geram confiança para bancos concederem crédito com juros menores, já que a garantia imobiliária pode ser constituída e consultada com maior segurança. A facilitação da circulação de riquezas imobiliárias e do crédito com garantia real, proporcionada pelo registro eletrônico, acaba beneficiando toda a economia nacional – um efeito destacado por Galhardo ao afirmar que até o país “ganha com fomento da economia, na medida em que facilita o acesso do mercado imobiliário ao registro de imóveis cada vez mais digital”​.

Parcerias institucionais e próximos passos

Desde sua criação, o ONR atua em sintonia com políticas públicas de desburocratização e digitalização dos serviços. A entidade mantém interlocução constante com o Poder Executivo, o Judiciário e o setor privado para aprimorar o ambiente de negócios imobiliários. Um exemplo é a participação do ONR no Fórum de Direito Imobiliário – instância que reúne representantes dos registradores, construtoras, bancos, tabelionatos e do próprio ONR – para desenvolver soluções conjuntas, como o uso de extratos eletrônicos de documentos nas transações imobiliárias, simplificando procedimentos​. Essa iniciativa, viabilizada por uma alteração legal recente, permite que bancos e cartórios de notas enviem ao registro de imóveis apenas um resumo eletrônico do título, em vez do documento completo, acelerando registros sem perda de segurança jurídica.

No horizonte tecnológico, o ONR prepara a implementação da matrícula totalmente eletrônica, que dispensará de vez as fichas em papel nos cartórios. “Com a implantação do sistema eletrônico, vai ser desnecessário imprimir as fichas. Essa é a grande evolução”, avalia Fernando Pereira​, referindo-se ao uso de soluções de blockchain para armazenar os novos registros digitais de forma inviolável.

Outra frente de grande impacto futuro é a regularização fundiária (Reurb) de áreas urbanas e rurais. O ONR planeja apoiar projetos de mapeamento e cadastro de imóveis ainda não regularizados, em parceria com estados e municípios, incorporando tecnologias de georreferenciamento, drones e bases cartográficas para acelerar a titulação de propriedades informais.

A formalização de imóveis hoje irregulares, além de trazer dignidade jurídica aos proprietários, insere esses bens no circuito econômico, permitindo que sejam dados em garantia e viabilizando novos negócios. “Com a simples regularização fundiária, o preço do imóvel já melhora e permite também que o proprietário dê aquele imóvel em garantia o que coloca dinheiro no mercado”, explica Fernando Pereira, ressaltando que a segurança do registro diminui o risco e o custo do crédito, “fomentando uma diminuição do spread bancário”​

Esse efeito virtuoso reforça o papel social e econômico do registro de imóveis: comunidades regularizadas tendem a atrair mais investimentos públicos e privados, aumentando a qualidade de vida local e impulsionando o desenvolvimento.

Gians Fróiz, AssCom ANOREG/BR

Fonte: ANOREG/BR.

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