Desde a Independência, as terras na faixa de fronteira estão sujeitas a regras especiais e a uma série de incertezas. A Lei de Terras de 1850, assinada por Dom Pedro II, estabeleceu as diretrizes para a aquisição de áreas públicas. Mesmo após 175 anos, a ocupação dessas terras continua sendo um desafio. Recentemente, o Senado concedeu um alívio aos produtores rurais dessas regiões, mas um novo capítulo está prestes a começar: a regulamentação do registro dessas propriedades, que já gera controvérsias.

São consideradas terras na faixa de fronteira as que estão situadas em uma área que vai dos limites entre o Brasil e os países vizinhos até 150 quilômetros dentro do território nacional. Por estarem próximos das fronteiras, essas terras são consideradas fundamentais para a defesa do país.

Em julho, os senadores aprovaram o Projeto de Lei (PL 1.532/2025) do senador Nelsinho Trad (PSD-MS), na forma de um texto alternativo da senadora Tereza Cristina (PP-MS). O projeto estende até 2030 o prazo para a regularização de imóveis rurais na faixa de fronteira do Brasil. A medida, que vale para grandes propriedades (com área superior a dois mil e quinhentos hectares), foi enviada à Câmara dos Deputados após três meses de debates no Senado, tempo relativamente curto para a aprovação de um projeto de lei.

A pressa na votação da proposta tem uma explicação: a Lei 13.178, de 2015, determinou que o prazo para a ratificação dos registros dos imóveis localizados até 150 km da linha de fronteira seja encerrado em outubro.

A expectativa agora é votar até o final do ano o PL 4.497/2024, já aprovado pela Câmara, que regulamentará essa validação pelo governo. O texto original,  apresentado pelo deputado Tião Medeiros (PP-PR), foi aprovado na forma de um substitutivo da relatora, deputada Caroline de Toni (PL-SC). O projeto tramitava junto ao PL 1.532/2025. Ele estabelece regras para a regularização de áreas ocupadas por particulares em terras da União na faixa de fronteira. Agora, o projeto será analisado separadamente pelas comissões de Relações Exteriores (CRE) e de Agricultura (CRA) do Senado.

Essa decisão aconteceu após um acordo entre a relatora das duas propostas, Tereza Cristina, e o governo, garantindo que a Presidência da República não vetará a prorrogação do prazo para a ratificação dos registros.

Entre outros pontos, o PL 4.497/2024 adia para 2028 exigências como o georreferenciamento, que definirá com precisão os limites das propriedades. O projeto também permite a regularização fundiária de áreas em terras indígenas ainda não homologadas, mesmo que haja um processo de demarcação em andamento.

Além disso, o texto possibilita a regularização de imóveis rurais em áreas de fronteira por meio de uma declaração assinada pelo requerente, caso não seja possível obter certidões oficiais ou se o órgão demorar mais de 15 dias para responder. Isso significa que imóveis com pendências fundiárias ou ambientais poderão ser regularizados, mesmo sem parecer definitivo de órgãos como Incra, Ibama ou Funai.

Controvérsia

A proposta de regularização fundiária tem gerado controvérsia. Senadores da base governista insistem na exigência de georreferenciamento e afirmam que o atual texto representa uma ameaça às terras de povos indígenas, quilombolas e à preservação ambiental. Também alertam para a possibilidade de o projeto facilitar a regularização de terras griladas.

Em contrapartida, a bancada ruralista afirma que as medidas fazem justiça aos produtores rurais que já estão estabelecidos há décadas nessas terras.

Segundo Tereza Cristina, o processo de regularização fundiária enfrentou obstáculos nos últimos dez anos devido à falta de regras claras, o que gerou confusão nos estados. Ela aponta que um levantamento feito pela Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA) revelou que cada estado exige documentos diferentes, o que dificulta a confirmação dos títulos de fronteira.

Tereza Cristina acrescenta que não se trata de dar novas terras. Essas propriedades, de acordo com a senadora, já são ocupadas por pessoas que receberam títulos do Império ou de repasses da União para os estados. Ela destaca que muitos cartórios enfrentam dificuldades em acessar os títulos originais necessários para completar o processo.

—  Muita gente acha que são novos títulos, novos proprietários, e não é isso. São pessoas que já ocupam essa área, que receberam títulos do Império, títulos paroquiais, títulos diretamente da União ou dos estados, quando a União assim o fez, repassando-os para os estados brasileiros. Então, na verdade, é refazer um trabalho. Está na Constituição, nós temos que fazer, mas nós temos que fazer isso de uma vez por todas — defendeu a relatora.

O senador Nelsinho Trad (PSD-MS) reforçou que a regulamentação tem como objetivo evitar que proprietários de terras que têm décadas de trabalho e melhorias em suas propriedades percam seus títulos devido a problemas administrativos ou políticos. O senador Jaime Bagattoli (PL-RO), por sua vez, apontou que a prorrogação do prazo é fundamental, mas é uma solução paliativa.

— Nós, que vivemos a realidade no campo, defendemos isso há muito tempo: não basta apenas prorrogar o prazo, simplesmente adiar o problema por mais cinco anos. É uma medida paliativa, que nos levará ao mesmo impasse em 2030.  O mais importante é regulamentarmos o procedimento. É preciso dar segurança jurídica em lei. Transferir a análise para os cartórios de registro de imóveis, desafogando o Incra e dando agilidade ao processo — disse Bagattoli.

O líder do governo no Senado, senador Jaques Wagner (PT-BA), confirmou o compromisso do governo em não vetar a prorrogação do prazo (PL 1.532/2025), mas defendeu mudanças no PL 4.497/2024

— Nós vamos nos debruçar agora, no segundo semestre, no [texto do] PL 4.497/2024. Do que não puder ser feito acordo, nós vamos para voto. Eu quero me aprofundar na questão do georreferenciamento — afirmou Wagner.

Direito originário

Por meio de nota, o Ministério dos Povos Indígenas manifestou preocupação com o atual texto do PL 4.497/2024. De acordo com a pasta, o projeto aprovado pela Câmara privilegia interesses privados em detrimento do interesse público, do meio ambiente e dos direitos humanos e promove “a institucionalização da grilagem, a negação do direito originário à terra e a destruição de territórios de relevância histórica, cultural e ambiental”

“Ao distorcer a proposta original, o texto aprovado apresenta graves ameaças aos direitos territoriais de povos indígenas. Isso porque permite a validação de registros sobrepostos a terras indígenas, mesmo quando já houver estudos, portarias declaratórias ou outros atos oficiais reconhecendo a tradicionalidade da ocupação indígena”, diz a nota.

Alguns pontos do PL4.497/2024:

– cartórios não podem recusar registros baseados em processos não finalizados, como demarcação de terras indígenas ou criação de unidades de conservação.

– O cartório deve comunicar ao Incra o resultado da ratificação, e o Incra atualizará o cadastro de ofício.

– O Incra só poderá emitir certidão positiva (indicando haver justaposição de áreas de terras indígenas em demarcação) após a publicação do decreto presidencial homologatório.

– Para a ratificação, são exigidos documentos específicos, como certidões negativas e o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).

– A exigência de identificação georreferenciada para desmembramento ou remembramento de imóveis será obrigatória somente a partir de 31 de dezembro de 2028 

Fonte: Senado Federal.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

Processo 1082737-63.2025.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Jong Guk Eom – Isto posto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada, para afastar o óbice registrário e, consequentemente, determinar o registro do título. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: GABRIELLA GAIDA (OAB 269094/SP)
Íntegra da decisão:

SENTENÇA
Processo nº: 1082737-63.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Jong Guk Eom
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Jong Guk Eom, diante de negativa em se proceder ao registro de escritura pública de venda e compra, envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 141.310 daquela serventia.
O Oficial informa que que o óbice decorre da ausência de comprovação do regime de bens adotado no casamento dos compradores (suscitado), conforme exigido pelo item 61.4, Cap. XX, das NSCGJ, e por precedentes desta 1ª Vara de Registros Públicos (processo n. 1125467-26.2024.8.26.0100); que consta da escritura púbica, notadamente da ata retificativa que o comprador Jong Guk Eom é casado com Keunhwa Park, conforme as leis vigentes na Coreia do Sul, nos termos da certidão de casamento expedida pelo Escritório do Notário Público Park Jong Soo, em Seul, traduzida por tradutor público e registrada sob n. 9.143.825, no livro B, do 3º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São Paulo, não havendo menção ao regime de bens do casamento contraído na Coreia do Sul; que nesse mesmo sentido consta da declaração, emitida nesta Capital em 23 de abril de 2023, pelo Consulado Geral da República da Coreia, não havendo menção ao regime legal de bens nos casamento da Coreia do Sul; que, embora conste dos documentos apresentados que “o regime de bens adotado é o estabelecido pela legislação legal e local, conforme o disposto no art. 7º, § 4º, do Decreto-Lei nº 4.657/1942, nos termos do § 4º do art. 13 da Resolução CNJ n. 155/2012”, referida Resolução, em seu artigo 13, § 3º, oferece um leque de opções para aferir o regime de bens, o que propiciaria o cumprimento da exigência, para fins de segurança jurídica; que o item 61.4, Cap. XX, das NSCGJ é claro no sentido de que “o regime de bens deve ser desde logo comprovado para constar do registro”; que, por tais motivos, deve a exigência ser mantida (fls. 01/04).
Documentos vieram às fls. 05/62.
Em manifestação dirigida ao Oficial, e em impugnação apresentada nos autos a parte suscitada aduziu que protocolou requerimento de registro da escritura pública de venda e compra do imóvel objeto da matrícula n. 141.310 do 1º RI sob os protocolos ns. 468.035 (AC007053869) e 468.036 (AC007053940); que o Oficial devolveu o título, com a exigência para que constasse na escritura pública o regime de bens do casal e para que fosse regularizada a certidão de casamento (apostilada, traduzida e registrada), com declaração do consulado da Coreia do Sul informando se há ou não regime de bens; que não foi possível a regularização da certidão de casamento realizado na República da Coreia, pois, naquele ordenamento jurídico, o regime de bens é discutido posteriormente quando há separação e não no ato de união; que obteve declaração junto ao Consulado Geral da República da Coreia, que afirma que não existe a informação sobre regime de bens na certidão de casamento sul-coreano; que a retificação da escritura pública junto ao Tabelionato de Notas foi procedida por meio de ata retificativa para constar a declaração expedida pelo consulado de que “não há menção ao regime de bens no casamento da Coreia”; que, mesmo após a retificação da escritura pública, o Oficial manteve a exigência; e que, diante da impossibilidade de superação do óbice, registra seu inconformismo e requer seja determinado o registro do título, com o afastamento da exigência (fls. 64/65). Juntou documentos (fls. 66/87).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 91/93).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
Inicialmente, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Assim, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117, Cap. XX, das NSCGJ: “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, porém, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos.
O artigo 176, § 1º, III, item 2, alínea “a”, da LRP, exige a completa qualificação do adquirente no registro do imóvel, com indicação de seu estado civil:
“Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º. A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
(…)
III – são requisitos do registro no Livro nº 2:
(…)
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;”
Por sua vez, os itens 61 e 61.4, Cap. XX, das NSCGJ, estabelecem como requisito indispensável ao registro, no caso de pessoa casada, que se comprove o regime de bens adotado:
“61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.
(…)
61.4. Tratando-se de brasileiros ou de estrangeiros casados no exterior, para evitar dúvida acerca da real situação jurídica dominial do imóvel, o regime de bens deve ser desde logo comprovado para constar do registro”.
No caso concreto, constata-se que Jong Guk Eom e Keunhwa Park se casaram em 10 de março de 2025, em Gyeonggi-do, Suwon-si, Yeongtong-gu, Yeongtong-ro, Coreia do Sul (fls. 51).
Em 27/03/2025, adquiriram do proprietário tabular o imóvel objeto da matrícula n. 141.310 do 1º RI, mediante escritura pública de compra e venda lavrada perante o 2º Tabelião de Notas da Capital (fls. 12/16).
Os compradores estão assim qualificados no título e respectiva ata retificativa (fls. 12/16 e 21/22): “Jong Guk Eom, coreano, (…) portador da carteira de registro nacional migratório RNM nº G428580-7 CGPI/DIREX/DPF, e inscrito no CPF nº 706.511.202-09 (…), o qual declara sob responsabilidade civil e criminal ser casado em Seul, Coreia do Sul, conforme as leis vigentes daquele país, com Keunhwa Park, coreana, (…), inscrita no CPF nº 095.103.278-08 (…) nos termos da certidão de casamento expedida pelo Escritório do Notário Público Park Jong Soo, em Seul, traduzida por tradutor público (…) e registrada sob n. 9.143.825, no livro B, do 3º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São Paulo, e, declaração expedida pelo Consulado Geral da República da Coreia, onde informa que “não há regime de bens no casamento da Coreia”.
Tratando-se de casamento contraído no exterior, deve ser observado o regime de bens vigente naquele país (domicílio dos nubentes), conforme prevê o artigo 7º, § 4º, do Decreto-Lei n. 4.657/1942 (Lei de Introdução às Normas do Direito brasileiro):
“Art. 7º. A lei do país em que domiciliada a pessoa determina as regras sobre o começo e o fim da personalidade, o nome, a capacidade e os direitos de família.
(…)
§ 4º. O regime de bens, legal ou convencional, obedece à lei do país em que tiverem os nubentes domicílio, e, se este for diverso, a do primeiro domicílio conjugal”.
Ademais, o próprio Consulado Geral da República da Coreia emitiu declaração, in verbis: “O Consulado Geral da República da Coreia declara, para os devidos fins, que não há menção ao regime de bens no casamento da Coreia. Por esse motivo, a informação não consta nas certidões emitidas por esta repartição consular.” (fls. 82).
Trata-se, portanto, de exigência de impossível cumprimento, em razão da legislação do país estrangeiro, o que representaria um entrave perpétuo ao registro, em prejuízo de direitos subjetivos.
Nessa linha, embora a certidão de casamento do casal de fato não especifique o regime de bens adotado nem mencione a existência de pacto antenupcial, o registro da escritura de compra e venda é possível.
Nesse sentido, este juízo já decidiu anteriormente em caso análogo, nos autos n. 1039283-04.2023.8.26.0100. Convém acrescentar que no referido processo julgado, o Consulado Geral da República da Coreia esclareceu que a indicação do regime de bens do casamento é impossível, pois tal informação só é disponibilizada pela justiça coreana nos processos de divórcio litigioso em que há discussão relativa à partilha de bens (cf. fl. 27 daqueles autos). Outrossim, no que tange ao julgado nos autos do processo n. 1125467-26.2024.8.26.0100, cabe esclarecer que o caso envolvia hipótese de regime de bens de casamento celebrado no Japão, porém, não constava dos autos da ação de dúvida qualquer documento emitido pelo Consulado Geral do Japão esclarecendo sobre o regime de bens do casamento naquele país estrangeiro.
Destarte, o óbice pode ser afastado.
Isto posto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada, para afastar o óbice registrário e, consequentemente, determinar o registro do título.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.

São Paulo, 18 de julho de 2025.
Renata Pinto Lima Zanetta – Juíza de Direito.

Fonte: DJE/SP 21.07.2025.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.