Registrador de imóveis em Taboão da Serra/SP, Daniel Lago Rodrigues apresentou o tema. Ivan Jacopetti do Lago, Sérgio Jacomino e Pedro Cortês também participaram do painel

Uma plateia cheia e atenta assistiu a mais que uma palestra no fim da tarde de quarta-feira, em Curitiba/PR. O tema “Constrições judiciais: ineficácia, nulidade e anulabilidade de atos diante da Lei nº 13.097/2015. Fé pública registral ou inoponibilidade” foi, na prática, uma aula do registrador de imóveis em Taboão da Serra/SP e diretor de Assuntos Institucionais do IRIB, Daniel Lago Rodrigues. Como moderadores, integraram a mesa o presidente do Instituto, Sérgio Jacomino; o registrador imobiliário em Paraguaçu Paulista/SP, Ivan Jacopetti do Lago; e o advogado Pedro Cortês.

A palestra objetivou analisar se a Lei nº 13.097/2015 internalizou no Direito brasileiro o princípio da fé pública ou se limitou a reforçar um sistema de mera inoponibilidade. Para tanto, Daniel Lago abordou as noções de segurança jurídica estática, onde ninguém é privado de seu direito subjetivo sem que consinta, ou seja, protege-se o verus dominus – e de segurança jurídica dinâmica, onde o adquirente não pode ser privado do direito adquirido por motivo que lhe era desconhecido e que não lhe exigia conhecer, quer dizer, protege-se o terceiro de boa-fé.

A partir de uma noção estipulativa de que a fé pública registral pode ou não ser convalidante, o palestrante pontuou, no sentido figurado, que a distinção entre este princípio e o da legitimação registral trazem efeitos similares aos da guilhotina e do dominó. “Quando há fé pública, há corte. Aquela cadeia dominial vai ter um corte e, dali em diante, é vida nova; em outras palavras, aquele que adquiriu depois do corte não vai mais sofrer as consequências dos registros que lhe são anteriores, efeito guilhotina. Já na legitimação registral, se o registro é causal, o vício do título macula o registro e, uma vez que derrubo o título, também derrubo o registro, temos o efeito dominó. Por derivação, todos os registros de títulos e registros posteriores vão cair por terra. Isso, de certo modo, traz alguma insegurança”.

Daniel Lago, após fazer uma digressão acerca da classificação de várias leis dentro dos conceitos da boa-fé registral e de seus efeitos frente a relações determinantes da perda do direito real pelo adquirente – bem como inovações trazidas pela Lei nº 13.097/2015, fez uma crítica à redação original da Lei nº 7.433/1985 e sua repercussão no ambiente de negócios imobiliários. Em seguida, distinguiu os efeitos da fraude contra credores (material) e da fraude contra a execução (processual) e sua aplicação no âmbito registral, seja em razão da inoponibilidade averbada, seja por conta de ordem específica de ineficácia.

Por fim, Daniel Lago concluiu que a “Lei da Concentração na Matrícula instituiu nova previsão de fé pública no registro imobiliário brasileiro e reforçou o sistema de inoponibilidade já existente, sendo absolutamente necessário que haja atuação legislativa, doutrinária e jurisprudencial para que a matrícula imobiliária, tanto quanto possível, seja o único repositório de informações relevantes ao adquirente”.

Ivan Jacopetti do Lago, na oportunidade, apresentou um contraponto à ideia de não haver fé- pública no parágrafo único do artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, onde estão presentes, segundo ele, tanto os efeitos como os requisitos clássicos da fé pública registral. Quanto aos efeitos, há a eficácia material do registro, pela qual o terceiro adquirente fica protegido, ainda que confrontando sua posição contra o verum dominus e, com isso, superando a limitação da tradição, pela qual ninguém transfere mais direitos do que possui. Consta na lei, em seu parágrafo único, que em relação ao terceiro adquirente de boa-fé, “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção”.

Já em relação aos requisitos, a exigência de tratar-se de terceiro, que adquire pelo registro e está de boa fé, acontece de maneira análoga ao que se exige na Alemanha, Áustria, Suíça e Espanha. No que diz respeito ao artigo 55 da lei, Ivan Jacopetti sustentou que essa é uma modalidade de fé pública onde se concede ainda mais proteção ao terceiro adquirente, já que não mais se exige o requisito da boa-fé. “Assim, se na hipótese do artigo 54, parágrafo único, ainda pode o verum dominus demonstrar a má-fé do terceiro, a fim de proteger seu direito, na situação do artigo 55, nem mesmo isso é possível”, explicou.

Novo CPC e a Lei nº 13.097/2015

O fato de o novo Código de Processo Civil ter ou não revogado a Lei nº 13.097/2015 também foi abordado por Ivan Jacopetti. “A Lei da Concentração da Matrícula, mais do que regras de caráter processual, trouxe regras de direito material, haja vista tratar dos efeitos do registro. Por outro lado, é ilógica, do ponto de vista sistemático, a interpretação  de que o artigo 792, IV, do novo CPC teria derrogado a necessidade de averbação para caracterização da fraude à execução nas ações não executivas”.

Ele acrescentou, ainda, que – se a exigência se faz em relação às execuções, cujo risco patrimonial ao alienante é mais iminente – não há sentido em dispensá-la para ações de conhecimento, em que ainda poderá haver ou não um resultado desfavorável a ele. A interpretação sistemática do novo CPC, explicou Jacopetti, exige que se aplique ao artigo 792, IV, as hipóteses de bens não sujeitos a registro, mencionadas no artigo 792, parágrafo 2º.

Finalmente, o debatedor citou alguns acórdãos em que tribunais aplicaram a Lei nº 13.097. O primeiro deles, do TJSP (Apelação 1019197-56.2015.8.26, da 18ª Câmara de Direito Privado), datado de 12 de maio de 2017, reconhece que, nos termos da referida lei, devem estar na matrícula ações reais, pessoais reipersecutórias etc, sob pena de não afetarem o adquirente. O segundo deles, do TJAM (Agravo de Instrumento 4000781-44.2015.8.04.0000), que, com base no artigo 55 da lei, negou o bloqueio de matrículas abertas em empreendimento a pedido de suposto verum dominus, o qual pretendia ver valer seu direito contra terceiros.

Palestra – Daniel Lago Rodrigues

Fonte: IRIB | 01/06/2017.

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Representantes do Ministério das Cidades e registradores imobiliários debatem as inovações da matéria aprovada ontem pelo Senado Federal e que segue para sanção presidencial

Menos de 24 horas após a aprovação pelo Congresso Nacional da Medida Provisória nº 759/2016 (PLV nº12/2017), que segue para sanção presidencial, o IRIB promoveu uma inédita e grande discussão sobre os avanços da lei que será um marco no Direito urbanístico brasileiro e que tem como um de seus protagonistas o Registro Imobiliário.  Como palestrantes, dividiram a mesa de debates os representantes do Ministério das Cidades, Rodrigo Numeriano Dantas e Sílvio Eduardo Marques Figueiredo, os registradores de imóveis João Pedro Lamana Paiva e Gustavo Faria Pereira, e o coordenador do programa de regularização fundiária do Estado de São Paulo, Renato Guilherme Góes.

O painel “Regularização Fundiária – Reflexões sobre as inovações legislativas” abre o terceiro dia da 44ª edição do Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, que ocorre até sábado (3/6), em Curitiba/PR, reunindo cerca de 380 pessoas. Participou como debatedor o diretor de Tecnologia da Informação do IRIB e registrador imobiliário em São Paulo/SP, Flauzilino Araújo dos Santos, e presidiu o painel o registrador de imóveis em Votuporanga/SP, Bruno Berti Filho.

O primeiro convidado a tratar dos impactos e reflexos da MP 759/2016 foi o diretor do Departamento de Assuntos Fundiários Urbanos do Ministério das Cidades, Silvio Eduardo Marques Figueiredo. A intenção do governo federal, segundo ele, foi estabelecer um novo marco legal que desburocratiza, simplifica e destrava os processos de regularização fundiária. Dados de fontes diversas, segundo o palestrante, apontam que o Brasil possui mais de 50% dos seus imóveis urbanos com alguma irregularidade fundiária. “Isso significa que aproximadamente 100 milhões de pessoas moram em imóveis irregulares e estão privadas de algum tipo de equipamento urbano ou comunitário”.

Sílvio Figueiredo lembrou que, apesar da existência de uma lei importante, a Lei nº 11.977/2009, várias situações não tinham previsão legal e agora, que foram contempladas na Medida da Provisória, cujo original foi elaborado com a participação de diversos segmentos envolvidos na regularização, entre eles o Registro de Imóveis. “Entendo que o registrador de imóveis é o principal ator da regularização fundiária. Desde o princípio, os registradores participaram do Grupo de Trabalho ‘Rumos da Política Nacional de Regularização Fundiária’, que elaborou a MP, entre eles o diretor do IRIB Flauzilino Araújo dos Santos”, salientou.

No rol de novos institutos criados pela MP 759, Sílvio Figueiredo destaca a legitimação fundiária. “Esse novo instrumento possibilita a aquisição de direito de propriedade àquele que detiver área pública ou possuir área privada, integrante de núcleo urbano informal existente até 22 de dezembro de 2016. Por ser ato único de registro e aquisição originária, a unidade imobiliária restará livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames e não incide em uma série de tributos de transferência como o ITBI e ITCMD”, explicou.

Mais segurança jurídica para a moradia

Chefe da Consultoria Jurídica do Ministério das Cidades, Rodrigo Numeriano Dubourcq Dantas afirmou que o objetivo da Medida Provisória foi trazer maior segurança à moradia. “Esse esforço do governo federal, juntamente com o IRIB e outras instituições, vem corrigir uma falha de segurança, pois faltavam mecanismos eficazes para que, além da titulação, ocorresse a realização do direito social à moradia. A regularização fundiária, nos moldes propostos, é muito mais que uma política de entrega de títulos, pois contempla medidas urbanísticas, ambientais e sociais, além de procedimentos de correção, administração e prevenção de riscos”, enumera o conferencista.

Na opinião de Rodrigo Numeriano, entre as várias novidades da nova lei, sobressai o direito de laje. Esse novo instrumento viabiliza a titulação de duas famílias residentes em unidades habitacionais sobrepostas, no mesmo lote, de forma que cada uma tenha sua matrícula, possibilitando que os moradores dessas unidades unifamiliares possam alienar autonomamente seus imóveis, além de criar uma nova mercadoria, no mercado imobiliário, que é “a laje”, passível de alienação.

“O direito real de laje permite a titulação sobreposta da moradia em perspectiva vertical. O condomínio urbano simples, por sua vez, trata da sobreposição solidária da moradia em perspectiva horizontal. Dessa forma, conseguimos dar soluções de segurança jurídica a situações que já estavam postas. O Direito Civil brasileiro, dessa forma, se curva à realidade”, afirmou.

Um dos importantes gestores da regularização fundiária, o coordenador institucional do Programa Cidade Legal da Secretaria de Estado da Habitação do Estado de São Paulo, Renato Guilherme Góes, disse que, desde o final de 2016, quando o governo federal editou a Medida Provisória nº 759, o mundo jurídico se debruça sobre o assunto, buscando entender as modificações apresentadas. “A conversão da MP em lei exige um esforço dos estados e dos municípios no sentido de se debruçarem sobre o texto, para produzir uma grande hermenêutica jurídica, pois suas legislações precisarão ser adequadas. E vocês, registradores de imóveis, não esperem as prenotações e os procedimentos de dúvidas, provoquem as Corregedorias estaduais e iniciem um debate para a atualização dos normativos da regularização fundiária”, aconselhou Renato Góes.

De acordo com o palestrante, o PLV nº 12/2017 não apenas referendou vários assuntos tratados na Medida Provisória como também inovou, superando lacunas do texto inicial, corrigindo imperfeições e criando novos instrumentos jurídicos pertinentes. “Surgem, agora, no Direito Civil e Urbanístico pátrio diversos institutos como a ‘legitimação fundiária’, o ‘direito de laje’, o ‘condomínio urbano simples’, o ‘condomínio de lotes’ e o ‘loteamento com acesso controlado’. Todo o procedimento da regularização fundiária urbana – tanto na esfera administrativa quanto registral – sofreu diversas e impactantes alterações. Novas regras, prazos e instrumentos jurídicos foram apresentados ao operador do Direito, que precisará, em tempo hábil, assimilar e colocar em prática esse novo e ousado regramento legislativo”, afirmou.

Vice-presidente do IRIB para o Estado de Goiás e registrador de imóveis em Silvânia, Gustavo Faria Pereira centrou sua apresentação nos institutos da legitimação fundiária ou da legitimação de posse. O palestrante abordou as origens desses institutos jurídicos, suas semelhanças e diferenças, bem como a correlação com a usucapião e a desapropriação.

“A legitimação fundiária ou a legitimação de posse surgem como instrumentos, dentre os vários disponíveis, para implementar a regularização fundiária, que exige um diálogo institucional  visando reconhecer ou tirar da marginalidade os núcleos informais que se encontram em situação consolidada, os quais podem ser vistos em praticamente todos os centros urbanos do país. Esses procedimentos tornam-se vetores de implementação aos direitos de personalidade e dignidade humana, bem como o direito à cidade, conforme preconizado por Henri Lefebvre.”, comentou Gustavo Faria.

Aperfeiçoamento dos instrumentos registrais

Registrador de imóveis em Porto Alegre/RS e membro nato do Conselho Deliberativo do IRIB, João Pedro Lamana Paiva iniciou sua apresentação dizendo que hoje o Brasil vive um momento ímpar, bastando apenas a sanção do presidente da República para o surgimento de uma lei que efetivará a regularização dos imóveis urbanos e rurais no país. “A nova lei também vai aperfeiçoar os instrumentos registrais. São muitas novidades e alterações, e isso exigirá do registrador de imóveis um esforço de atualização de seus conhecimentos. O preparo dos operadores da regularização fundiária é que fará toda a diferença, e isso terá reflexos em cada comunidade”,

Segundo Lamana Paiva, hoje é possível afirmar que só não regulariza imóvel quem não quer, porque já dispomos de mecanismos para tanto, em especial as Regularizações Fundiárias Urbana (REUrb-S e REUrb-E) e a Regularização Fundiária Rural. Por isso, é tão importante conhecer os conceitos, objetivos e procedimentos, quem está habilitado para promovê-las, quais as espécies de aplicação e etapas a percorrer, quando e onde há a viabilidade de implantação e onde elas não poderão ser implementadas etc. “A cooperação entre todos os agentes envolvidos é fundamental, o que exige do registrador imobiliário postura proativa, apontando caminhos e colocando-se à disposição da sociedade para a resolução dos seus conflitos. Assim a atividade registral imobiliária sairá prestigiada e fortalecida”, acredita.

No entendimento do registrador de imóveis gaúcho, a regularização fundiária é um conceito aberto e amplo, que se relaciona com todos os mecanismos e institutos que promovem a adequação e a conformação de um empreendimento imobiliário ao regramento posto. “A regularização fundiária é mais do que constou da Lei nº 11.977/09 e agora da MP nº 759/2016. Deve se referir ao cumprimento e à observância dos meios normais (ordinários) de se alcançar a formalidade jurídica (loteamentos, incorporações etc.). Devemos focar na prevenção, concentrando esforços para viabilizar as regularizações ordinárias e evitar a propagação de situações clandestinas”.

Palestra – Rodrigo Numeriano Dantas

Palestra – Sílvio Eduardo Marques Figueiredo

Palestra – Renato Guilherme Góes

Palestra – Gustavo Faria Pereira

Palestra – João Pedro Lamana Paiva

Fonte: IRIB | 01/06/2017.

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