Processo 1001332-83.2017.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Companhia Liberman de Participações – COLIPAR – “Registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra – alienação fiduciária que grava o imóvel – necessidade de anuência expressa do credor fiduciário – princípio da legalidade”Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Companhia Liberman de Participações – COLIPAR, em razão da negativa de ingresso de instrumento particular de promessa de venda e compra em construção, firmado em 07.12.2011, no qual figuram como promitente vendedora, Empreendimentos e Incorporações Boulevard Lisboa SPE LTDA e como promitente compradora a suscitada, tendo como objeto o imóvel em construção matriculado sob nº 90.315. O óbice registrário refere-se à indisponibilidade do bem, em face da existência de alienação fiduciária da fração ideal ao Banco BVA SA, registrada sob nº 11 na mencionada matrícula. Juntou documentos às fls.06/61. Insurge-se a suscitada do entrave imposto, sob o argumento da necessidade de se resguardar direitos aquisitivos perante eventuais outros adquirentes, mitigando-se o risco de vendas de unidades autônomas futuras. Alega que a constituição de garantia fiduciária sobre o terreno em nada impede a comercialização de unidades, já que não se confunde necessariamente com alienação da fração ideal, tratando-se de dinâmica inerente ao processo de incorporação. Ressalta que a hipoteca não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, nos termos da Súmula nº 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Por fim, assevera sobre a inexistência de conflito ou prejuízo a terceiros. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fl.70).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Primeiramente ressalto que, de acordo com a Súmula nº 08 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Todavia, tal norma não se aplica à presente situação, sendo que o instituto da hipoteca não se confunde com a alienação fiduciária. Ao se constituir a alienação fiduciária, tanto por instrumento público como particular, a propriedade do imóvel é transferida para o credor, ficando o devedor na posse direta do bem durante o período em que vigorar o financiamento. Caso haja o inadimplemento da dívida, o Cartório de Registro de Imóveis notifica o devedor, de modo a constituí-lo em mora e, persistindo em aberto a obrigação, a propriedade será consolidada em favor do credor. Ou seja, ao contrário da hipoteca a alienação fiduciária torna a propriedade resolúvel. No mais, de acordo com a cláusula quinta item 5.2, “b”:”O(s) comprador (es) declara (m):… B. Concordarem com que a VENDEDORA ceda qualquer crédito decorrente do presente contrato ou da alienação fiduciária que vier a ser constituída, bem como que o crédito em questão seja representado por Cédula de Crédito Imobiliário e/ou qualquer outro título semelhante”. Neste sentido, de acordo com o registro nº 11/90315, realizado em 29.12.2011, a promitente vendedora, Empreendimentos e Incorporações Boulevard Lisboa SPE LTDA, alienou fiduciariamente a fração ideal do terreno, correspondentes aos apartamentos integrantes do futuro empreendimento denominado “Edifício Estilo Jardim América” ao Banco BVA S/A (fl.46), logo, tem-se que é imprescindível a anuência expressa do credor fiduciário, consistente na obrigação de apresentar a baixa do gravame que incide sobre o imóvel em questão no momento da lavratura da escritura. Ademais, consta que a proprietária e incorporadora LTDA submeteu a incorporação imobiliária ao regime de afetação, nos termos dos artigos 31-A ao 31-F da Lei Federal nº 4.591/64, alterado pela Lei nº 10.931/04 (fl.11). Neste contexto, conforme se verifica do artigo 31-A, § 11º , que foi incluído pela Lei 10.931/04: “Nas incorporações, objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento”. Correta, por conseguinte, a recusa do Oficial. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Companhia Liberman de Participações – COLIPAR, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 06 de fevereiro de 2017. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: LUIZ AUGUSTO HADDAD FIGUEIREDO (OAB 235594/SP).

Fonte: DJE/SP | 08/02/2017.

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Processo 1113654-80.2016.8.26.0100 – Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – José Orellana Cordero – Pedido de Providências – retificação unilateral da área – não incidência do artigo 213, I, “e” da LRP – a retificação não é possível por singelo cálculo aritmético – necessidade de apresentação de planta e memorial descritivo junto à Serventia Extrajudicial – Pedido ImprocedenteVistos. Trata-se de pedido de providências formulado por José Orellana Cordero, Antonio Orellana Cordero e Antonia Ortiz Cordero, em face do Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando a retificação da área do imóvel objeto da matrícula nº 31.075, sob o argumento de que se trata de simples erro matemático, nos termos do artigo 213, I, “e” da Lei de Registros Públicos. Juntou documentos às fls.05/19. A inicial foi emendada com a juntada de novos documentos às fls.23/29. O Registrador esclarece que o ato pretendido não pode ser realizado, ante a ausência de apresentação de planta e memorial descritivo do imóvel, devidamente elaborados por profissional técnico habilitado, com a finalidade de comprovar que a área do bem corresponde à figura geométrica regular (fls. 33/37, 91/92 e documentos de fls.38/83 e 93/102). O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.105/107).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Oficial Registrador, bem como a D Promotora de Justiça. Verifico que o óbice, consistente na ausência da apresentação de planta ou memorial descritivo para a retificação da área pleiteada , tem amparo no princípio da especialidade objetiva (artigos 176 e 212 da Lei 6.015/73) , cujas regras impedem o registro de títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização no negócio entabulado repita os elementos de descrição constantes do registro (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). E ainda, conforme ensina Luiz Guilherme Loureiro:”Em virtude do principio da legitimidade ou da presunção de veracidade, o Registro deve refletir a verdade não só no que se refere ao titular do direito registrado, mas também quanto à natureza e ao conteúdo deste direito. Assim, qualquer inexatidão do assento deve ser retificada a fim de que reflita perfeitamente a realidade”. (Registros Públicos – Teoria e Prática – 2ª ed. – Editora Método). Logo, é imperiosa a realização de levantamento técnico, necessário para a apuração da divergência entre o erro das medidas constantes na matrícula e a real metragem do lote, conforme previsto na Lei de Registros Públicos, oportunidade em que serão produzidas as provas, com a juntada de levantamento topográfico e memorial descritivo para a correta especificação do imóvel. Verifica-se na presente hipótese que não se trata de retificação unilateral, prevista no artigo 213, I, “e” da Lei de Registros Públicos, possível por singelo cálculo aritmético. O Registrador tem dúvidas sobre da figura geométrica formada pelo perímetro do imóvel em questão, já que o registro não contém angulos de deflexão. Tal questão já foi apreciada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no CG nº 2484/02:”Se o imóvel tem formato geométrico regular, portanto conhecendo-se seus ângulos de deflexão, que sejam retos, conhecidas as perimetrais, a determinação da área de superfície não demanda mais que mero cálculo, destarte sem necessidade de chamamento de terceiros ao feito. Às vezes, inclusive, a própria perimetral, acaso desconhecida, pode ser inferida do confronto com registro vizinho, tanto quanto o formato do imóvel pode ser extraído da verificação de plantas oficiais arquivadas na serventia” E ainda:”De toda a maneira, porém, serão sempre dados registrários, tabulares, que poderão permitir a conclusão de que a inserção de área de superfície encerra mera correção indiferente a terceiros, porque intra muros, decorrente de mero cálculo, até.’” (CG nº 360/2004).”A retifícação unilateral do registro, por decisão do Juiz Corregedor Permanente (artigo 213, parágrafo Io, da Lei n° 6.015/73), somente se admite em casos especiais, em que o erro ou os dados faltantes, bem como a inexistência potencial de prejuízo a terceiros, podem ser apurados mediante análise dos elementos registrários. Assim ocorre, por exemplo, na inserção da área total em imóvel que tem formato regular e ângulos retos de deflexão, sendo previamente conhecidas as medidas perimetrais, pois neste caso a área é apurada por simples cálculo aritmético.” (CG 222/2004)Daí conclui-se que, como das informações registrárias não se infere a medida faltante, por não haver angulação na deflexão do imóvel, é imprescindível ou a apresentação da planta e memorial descritivo ou a retificação bilateral, tendo em vista que a inovação descritiva poderá atingir interesses de terceiros de boa fé. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por José Orellana Cordero, Antonio Orellana Cordero e Antonia Ortiz Cordero, em face do Oficial do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, consequentemente mantenho a negativa do Registrador em efetuar o ato. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 03 de fevereiro de 2017. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: PRISCILA CORADI DE SANTANA (OAB 264321/SP).

Fonte: DJE/SP | 08/02/2017.

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