APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – USUCAPIÃO DE IMÓVEL POR PROPRIETÁRIO TABULAR – POSSIBILIDADE – ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – SENTENÇA CASSADA

– É lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão.

Apelação Cível nº 1.0312.10.001369-6/001 – Comarca de Ipanema – Apelantes: Rui de Melo Viana e sua mulher, Maria Aparecida Laignier da Rocha Viana – Apelados: Espólio de Anna da Purificação Carellos e outros – Relator: Des. Pedro Aleixo

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em dar provimento à apelação.

Belo Horizonte, 24 de novembro de 2016. – Pedro Aleixo – Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES. PEDRO ALEIXO – Trata-se de recurso de apelação interposto por Rui de Melo Viana e outra contra r. sentença de f. 89/90, proferida nos autos da ação de usucapião ajuizada em desfavor do Espólio de Anna da Purificação Carellos e outros, que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC.

Inconformados, os autores, ora apelantes, apresentaram recurso de apelação às f. 92/100, requerendo a reforma da r. sentença, sob o fundamento de que estão na posse do imóvel objeto da presente ação há mais de 20 anos, de forma exclusiva, delimitada, separada dos demais condôminos, contendo benfeitorias, bem como posse mansa, pacífica, contínua, ininterrupta, sem oposição e com animus domini, enquadrando-se perfeitamente nos requisitos básicos da ação de usucapião extraordinária, independentemente da existência de condomínio.

Alegam que a posse sobre o imóvel em questão que pretendem usucapir é exclusiva, não se tratando de posse sobre uma parte ideal de um todo, apesar da existência do condomínio.

Asseveram que foi apresentada, junto com a inicial, a planta do imóvel, com sua exata localização, individualização e metragem, bem como os confrontantes, tendo sido devidamente citados.

Aduz que a jurisprudência dos Tribunais é no sentido de ser cabível a usucapião visando à regularização de partes ideais.

Citam arestos jurisprudenciais a amparar suas teses.

Preparo à f. 105.

É o relatório.

Conheço do recurso, visto que presentes os pressupostos de admissibilidade.

Verifica-se dos autos que o MM. Juiz a quo entendeu que a propriedade que os autores buscam usucapir deverá ser objeto de partilha entre os herdeiros, não sendo possível determinar de qual área os autores seriam proprietários e qual a que pretendem usucapir, o que leva à impossibilidade jurídica do pedido.

Ocorre que não há, na espécie, título hábil para individualização da propriedade, conforme a posse localizada de cada condômino, sendo certo que tanto a doutrina quanto a jurisprudência admitem ser perfeitamente lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota-parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão.

Os autores juntaram com a inicial a planta do imóvel, com sua exata localização, individualização e metragem, bem como os confrontantes.

Nos dizeres de Benedito Silvério Ribeiro, pode haver usucapião ajuizada por quem detenha título dominial. Vejamos: “A princípio, o que se tem de considerar é que ao condômino está vedado usucapir bem objeto de condomínio. Como cediço, não pode a posse recair sobre pars incerta, devendo a coisa ser hábil e certa, descabendo possuir-se coisa incerta incertam partem possidere nemo potest. […] Entrementes, mostra-se plenamente possível que o titular de fração certa, localizada e demarcada no condomínio se valha do processo de usucapião para o reconhecimento do domínio de sua quota-parte. Poderá buscar o seu reconhecimento por via de usucapião de menor prazo, tendo título que lhe sirva de base” (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 1, p. 300).

Ainda conforme Benedito Silvério Ribeiro:

“[…] poderá o condômino usucapir o equivalente ao seu quinhão, de vez que mantenha posse em parte certa, isto é, perfeitamente delimitada ou individuada e sem confundir-se com o todo. Tendo o condômino posse de sua parte, desde que devidamente localizada no todo e perfeitamente definida, com limites certos e indiscutidos, poderá promover a cessação do estado de indivisão. O condomínio cessará de fato, em razão dessa circunstância, regularizando-se o domínio por meio da ação de usucapião. Assim, a posse localizada e exclusiva sobre porção do condomínio, com divisas certas, visíveis e sem reclamações dos demais condôminos, uma vez revestida de qualificativos (ad usucapionem) e decorrido o tempo necessário, conduzirá à prescrição aquisitiva. Deverá a posse ser determinada, certa e exclusiva, separada materialmente da compossessão, com sinais visíveis, despontando o quinhão como independente do restante, tal como se tivesse havido divisão entre os condôminos, cada qual com uma fração determinada do imóvel” (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 1, p. 313).

Cabe ainda registrar a lição do ilustre Des. Francisco Eduardo Loureiro: “A usucapião é modo não só de adquirir a propriedade, mas também de sanar os vícios de propriedade ou outros direitos reais adquiridos com vícios a título derivado” (PELUSO, Cezar (Coord.). Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Ed. Manole, p. 1.060).

Assim, a r. sentença deve ser cassada, para que a ação tenha regular prosseguimento.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso, para cassar a r. sentença, a fim de que o processo retome o seu regular andamento.

Custas, ao final do processo, pela parte vencida.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Kildare Carvalho e Otávio de Abreu Portes.

Súmula – DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Fonte: Recivil – DJe/MG | 25/01/2017.

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Processo 1111191-68.2016.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – S.B.S. – Registro de Imóveis – Dúvida – Registro de instrumento de alienação fiduciária da propriedade superveniente – Inviabilidade – Princípio da Legalidade – Rol taxativo do artigo 167 da Lei de Registros Públicos – Dúvida procedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pela Oficial do (…)º Registro de Imóveis da (…), a requerimento do Banco Santander S/A, diante da negativa em se proceder ao registro de alienação fiduciária da propriedade superveniente do imóvel objeto da matrícula nº (…). Os óbices registrários referem-se: a) existência de registro prévio de alienação fiduciária envolvendo o mesmo imóvel e o mesmo credor (Av.01), logo, imprescindível o cancelamento da alienação anterior; b) ausência de previsão legal de registro de alienação fiduciária condicional ou de propriedade superveniente. Foram juntados os documentos de fls.04/48. O suscitado apresentou impugnação às fls.49/53, refutando os entraves acima mencionados, sob o argumento de que, caso se verifique a condição, a garantia de alienação fiduciária da propriedade superveniente se tornará eficaz de pleno direito, transferindo ao credor fiduciário, na oportunidade, a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem imóvel. Juntou documentos às fls.54/70. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, sugerindo a possibilidade de averbação do título (fls.74/80).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa. Diante desta característica, o instituto da alienação fiduciária não possibilita que se dê o mesmo imóvel em garantia por diversas vezes, instituindo-se diversos graus na ordem de preferência. Com a quitação da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, com o cancelamento do seu registro. A presente hipótese, todavia, trata de questão peculiar, isto porque B.R.C.S., devedor fiduciante, alienou a propriedade superveniente, ou seja, houve a instituição da garantia sobre a propriedade plena que o devedor fiduciante terá sobre o imóvel quando houver sua consolidação pela quitação da dívida. Na verdade, o novo negócio jurídico entabulado pelas partes pende de condição, ou seja, a consolidação da propriedade na pessoa do devedor fiduciante. Todavia, para que tal o ato negocial ocorra, é necessária a possibilidade do devedor B. dispor do bem. Parece que isso não seria possível, por não se encontrar o bem na esfera de disponibilidade do devedor. A questão posta a desate é polêmica e foi objeto de discussão no XL Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, sendo que adotado o seguinte posicionamento, proposto pelo especialista no tema, Melhim Namem Chalhub:”Tendo o devedor fiduciante contratado a alienação fiduciária, demitiu-se da propriedade e, portanto, não pode constituir qualquer garantia sobre o mesmo imóvel. Pode, entretanto, constituir caução de direito aquisitivo do imóvel ou alienar fiduciariamente a propriedade superveniente, que vier a adquirir quando cancelada a garantia fiduciária” (g.n) Neste contexto, na V Jornada de Direito Civil, foi elaborado o Enunciado 506, que estabeleceu:”Estando em curso contrato de alienação fiduciária, é possível a constituição concomitante de nova garantia fiduciária sobre o mesmo imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a respectiva propriedade superveniente que o fiduciante vier a readquirir, quando do implemento da condição a que estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a nova garantia poderá ser registrada na data em que convencionada e será eficaz desde a data do registro, produzindo efeito ex tunc”. A interpretação acima mencionada refere-se aos artigos 1.361, § 3º e 1420, § 1º do Código Civil, tratando-se da chamada garantia real a “non domino”, aquela outorgada por quem ainda não é proprietário do imóvel, sob a condição suspensiva referente à retomada da propriedade pelo devedor fiduciante. Posto isso, na esfera registrária não se analisa a validade negócio jurídico, mas sim se o título é apto a ingressar no fólio real, atentando-se aos princípios que norteiam os atos registrários. Importante destacar que um dos principais princípios que regem a matéria é o da legalidade, que se desdobra em dois aspectos. O primeiro diz respeito à taxatividade dos direitos inscritíveis no registro de imóveis, sendo que o legislador não deixou a critério da parte decidir quais direitos gostaria de levar a registro, de modo que não terá acesso à Serventia Extrajudicial direito não previsto expressamente na lei. O segundo é atinente ao controle de legalidade exercido pelo registrador sobre os títulos previstos em lei, abrangendo tanto os aspectos extrínsecos ou formais, como os intrínsecos e materiais. A legislação vigente não contempla o ingresso da constituição de alienação fiduciária nos termos pretendidos pelo suscitado. O rol do artigo 167 da Lei de Registros Públicos é taxativo, é dispõe em seu item 35:”Artigo 167: No Registro de Imóveis, além da matrícula são feitos:I – o registro:(…)35 – da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel”O dispositivo legal é claro ao estabelecer que a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel é passível de registro, diferentemente da alienação fiduciária sobre a “propriedade superveniente”, circunstancia esta que torna inviável o ingresso. A esse respeito, Afrânio de Carvalho preleciona que:”Quando a lei prevê, em disposição especial, os atos compreendidos no registro, quer em numeração genérica, como o Código Civil, quer em numeração casuística, como a nova Lei de Registros (art.167), deixa de fora todos os omitidos” (Afrânio de Carvalho. Registro de Imóveis, 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977. P.76). Por fim, deixo de acatar a sugestão do Douto Promotor de Justiça, pois a presente hipótese versa sobre o registro de alienação fiduciária da propriedade superveniente do imóvel, não sendo o caso de averbação, respeitado entendimento diverso. Logo, conclui-se que os óbices impostos pela Registradora mostram-se corretos. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pela Oficial do (…)º Registro de Imóveis (…), a requerimento do Banco Santander (Brasil) S/A, e mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RAFAEL SUZUKI MIYAMOTO (OAB 314874/SP)

Fonte: DJe | 24.01.2017.

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