Artigo: A Usucapião Extrajudicial – Por Jussara Citroni Modaneze

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* Jussara Citroni Modaneze

O novo Código de Processo Civil inseriu o artigo 216-A, na Lei de Registros Públicos (6.015/73) e trouxe uma grande novidade quanto a usucapião: a extrajudicial, com a participação do Tabelião de Notas e do Registrador de Imóveis nesse procedimento e sem a necessidade do Poder Judiciário reconhecer a propriedade. O reconhecimento extrajudicial da usucapião será realizado somente perante o Registrador de Imóveis com apresentação de documentos e uma Ata Notarial lavrada pelo Tabelião de Notas.

O fato de os Tabeliães e Registradores serem profissionais do direito, prestarem o serviço por delegação do Poder Público (a maioria aprovada em Concurso Publico de Provas e Títulos) e vinculados ao Poder Judiciário (que normatiza o modo e procedimentos para a atividade), de forma célere, eficiente, correta e segura, contribui para essa nova atribuição.

É crescente a participação do Tabelião de Notas em procedimentos antes restritos apenas ao Poder Judiciário, contribuindo para a Desjudicialização.

O Tabelião de Notas vem desde a edição da lei 11.441/07 colaborando com a Desjudicialização: sendo as partes maiores, capazes, com consenso entre elas, colhe suas declarações, fiscaliza o recolhimento dos impostos e lavra as escrituras de inventário e partilha e divórcio. Em 2013 o Provimento 31 da Corregedoria Geral de Justiça autorizou o Tabelião de Notas a emitir as “Cartas de Sentença”, para emiti-las analisa as peças do processo judicial e certifica a origem desses documentos.

A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade pelo decurso do tempo, adquirida com posse mansa, pacifica e com ânimo de dono. Em algumas espécies será necessário o “justo título”. Estão previstas no Código Civil: a) a usucapião extraordinária; b) a usucapião ordinária; e também na Constituição Federal: c)  usucapião rural especial ou pro labore; d) usucapião especial urbana e e) usucapião coletiva.

Destacamos que a usucapião extrajudicial, com um procedimento perante o Registrador de Imóvel foi prevista pioneiramente na lei 11.977/2009, com as modificações da lei 12.424/2011; porém com um procedimento complexo e com diversos requisitos.

A novidade do CPC, reitera-se, é a participação do Tabelião de Notas lavrando a Ata Notarial para o reconhecimento da usucapião e a possibilidade de se reconhecer qualquer uma de suas espécies!

A via extrajudicial será facultativa: o requerente poderá propor a ação judicial ou realizar extrajudicialmente o reconhecimento da usucapião. Suspende-se a ação e aguarda o desfecho do procedimento administrativo. Se o Registrador não acolher o pedido, retorna-se à ação judicial – por essa razão aconselhamos a “suspensão’ e não a extinção do processo judicial.

Quanto a competência destacamos que o Tabelião de Notas, segundo a lei 8935/94, é de livre escolha das partes. Entretanto na usucapião administrativa temos uma exceção: somente o Tabelião da Comarca do Imóvel usucapiendo é quem poderá lavrar a ata notarial, pois muitas vezes irá constatar fisicamente o imóvel e somente poderá fazê-lo se situado em sua área de atribuição. Quanto ao Registro de Imóvel o procedimento de reconhecimento será processado diretamente perante o Registrador com competência sobre o imóvel.

Destacamos que a Ata Notarial é um documento público realizado por requerimento de uma pessoa interessada, que tem por objeto constatar uma realidade ou um fato, que o tabelião vê, ouve ou percebe. A ata registra e perpetua a existência de um fato juridicamente relevante constatado pessoalmente pelo tabelião de notas, e que não perece com o perecimento do fato; além disso faz prova dos fatos constatados. É lavrada no “livro de notas”, tem publicidade e fica arquivada no Tabelião e dela se extrai quantas cópias precisar e quando for necessário; por tais razões foi inserida como requisito para o reconhecimento da usucapião extrajudicial.

O Tabelião irá colher as declarações do requerente/possuidor, que deverá ser maior e capaz, quanto a forma de aquisição do imóvel e ao tempo de sua posse, para transcrever na escritura. Testemunhas que conheçam o possuidor e possam certificar que ele exerce a posse mansa, pacifica pelo período declarado, também prestarão suas declarações que serão transcritas na ata. Documentos que comprovem essa posse serão apresentados e seu conteúdo será mencionado na ata notarial.

Imprescindível a presença de um advogado acompanhando o requerente na lavratura da ata notarial. O advogado deve ser contratado pelo requerente e não pode ser indicado pelo Tabelião, além disso deve estar regularmente inscrito nos quadros da OAB.

O Tabelião irá analisar e certificar a apresentação dos títulos que comprovem a aquisição da posse, quando houver; como exemplo citamos um compromisso de venda e compra, quitado, mas que por alguma razão não pode ser cumprido e os contratos particulares, que não cumpriram as formalidades legais para o registro da propriedade, mas que comprovam a posse.

Quanto ao imóvel será imprescindível apresentar a certidão de sua matricula e ou da planta e memorial descritivo apresentados, estes assinados por profissionais legalmente habilitados, a fim que conste a correta localização e descrição do imóvel e possibilite o registro da usucapião em matricula já existente ou a abertura de uma nova matricula, quando for o caso. O Tabelião poderá ir até o imóvel, constatar sua existência e localização, a moradia, as plantações e poderá fotografá-lo, inserindo as fotos na escritura.

Alem disso constará: a declaração do requerente/possuidor quanto á ciência dos prazos, leis e responsabilidade pelos documentos apresentados; as certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicilio do requerente, a fim de comprovar que não ha ação judicial em relação ao imovel; a certidão negativa de débitos trabalhistas e o codigo Hash do relatório de indisponibilidade, ambos extraidos pelo Tabelião; os emolumentos e o encerramento com a assinatura do requerente/possuidor, testemunhas, escrevente e o tabelião que a lavrou e a subscreveu.

O possuidor do imóvel apresentará a Ata Notarial com a documentação exigida pelo artigo 216 A da LRP, ao Oficial de Registro de Imóveis competente. Este autuará o pedido e prenotará.

A planta do imóvel deverá conter a assinatura do titular, daqueles que tem direitos sobre o imóvel da usucapião e dos confinantes. Se não houver todas as assinaturas o registrador irá notificá-los, para manifestar seu consentimento e se não houver em 15 dias será considerado que discordou.

O registrador também dará ciência á União, Estado, Distrito Federal e Município para que se manifestem em 15 dias.  Promoverá a publicação de editais para ciência de terceiro interessados e poderá promover diligência junto ao imóvel. Decorrido o prazo de 15 dias da ultima notificação, com a documentação em ordem e concordância de todos, registrará a aquisição do imóvel em nome do requerente.

Porém se a documentação não estiver em ordem o registrador rejeitará o pedido e o requerente poderá propor ação judicial de usucapião e se houver impugnação ao pedido de reconhecimento da usucapião por qualquer pessoa, os autos serão remetidos ao juízo competente. Assim a ação judicial será instruída com a ata notarial, que mais uma vez irá cumprir sua finalidade de fazer prova dos fatos alegados.

Somente após o decurso da “vacaccio legis” do novo Codigo de Processo Civil, teremos o procedimento extrajudicial; entretanto, a Ata Notarial para constatação do imóvel, posse e decurso do tempo, pode e sempre pode ser utilizada como meio de prova para instruir a ação judicial de usucapião.

A usucapião extrajudicial não dispensará os cuidados, a apresentação de documentos que comprovem o tempo de posse alegado e a correta descrição do imóvel, visando a segurança jurídica e a correta atribuição de propriedade a quem tem direito; porém será uma opção célere e segura, instruída com a Ata Notarial lavrada por Tabelião de Notas!

* Jussara Citroni Modaneze é 17a Tabeliã de Notas de São Paulo.

Fonte: Carta Forense | 02/04/2015.

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ARISP inicia primeira etapa de implantação do Sistema de Gestão Ambiental

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Projeto deve auxiliar na preservação do meio ambiente e na economia de recursos

A Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP – iniciou no primeiro semestre desse ano a implantação do Sistema de Gestão Ambiental nas serventias de todo o estado. A intenção do projeto é a preservação do meio ambiente por meio de ações que minimizem os impactos provocados pelos serviços dos cartórios. A medida também resulta na redução de custos com energia elétrica, água e insumos.

A iniciativa faz parte de uma nova política da ARISP que além de preservar o meio ambiente busca mudar a imagem dos Cartórios de Registro de Imóveis perante a sociedade. Entre as medidas que devem ser adotadas pelos cartórios estão a destinação adequada dos resíduos gerados pelas atividades e serviços; a redução do consumo e desperdício de insumos, água e energia elétrica; a reutilização e reciclagem de materiais diverso, e o investimento em tecnologias sustentáveis.

Para o desenvolvimento desse trabalho são realizadas visitas técnicas nas unidades para o levantamento das necessidades de cada serventia, assim os resultados são otimizados.

“Nosso objetivo principal é zelar pela preservação do meio ambiente, minimizar os impactos gerados pela atividade cartorária, cumprir as leis ambientais vigentes e ao mesmo tempo, reduzir custos e agregar Sustentabilidade à imagem dos Cartórios de Registro de Imóveis do Estado”, explicou Veridiana Aguiar, gestora ambiental da ARISP.Para o desenvolvimento desse trabalho são realizadas visitas técnicas nas unidades para o levantamento das necessidades de cada serventia, assim os resultados são otimizados.

O projeto piloto do Sistema de Gestão Ambiental foi implantado em dezembro de 2014 no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Araçatuba. Entre as diversas ações estão a instalação de lâmpadas de LED e sensores de presença, que ajudam a economizar energia; instalação de sistema de reaproveitamento de água e de torneiras automáticas nos banheiros. A serventia também investiu na substituição do papel comum pelo material feito de bagaço de cana-de-açúcar, e em outras medidas de reciclagem de resíduos sólidos.

Segundo o diretor de Meio Ambiente e Sustentabilidade da ARISP, Marcelo Melo, essas ações demonstram que podemos sim diminuir o impacto que provocamos na natureza. Ele enfatiza que os registradores imobiliários também têm papel determinante nas áreas socioambientais. “Nós exercemos uma importante função socioambiental, à medida que fiscalizam a regularização administrativa das licenças ambientais concedidas em loteamentos e condomínios. Por isso também devemos fazer a nossa parte”, disse.

Até agora já foram realizadas visitas técnicas no 1° Cartório de Registro de Imóveis da Capital; no 3° Cartório de Registro de Imóveis da Capital; no 5° Cartório de Registro de Imóveis da Capital; no Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Naturais e Jurídicas de Votorantim, e no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Atibaia.

Os cartórios que tiverem interesse em participar do programa devem entrar em contato com a ARISP pelo e-mail sustentabilidade@arisp.com.br.

Fonte: iRegistradores | 09/04/2015.

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Decano do STF invalida decreto presidencial que expropriou fazenda em São Paulo

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O decano do Supremo Tribunal Federal (STF), ministro Celso de Mello, invalidou o decreto presidencial de 26 de dezembro de 2013, que declarou de interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural denominado “Fazenda Vista Alegre”, situado no município de Dracena (SP). Na decisão proferida no julgamento do Mandado de Segurança (MS) 32752, o ministro revelou que o imóvel em questão foi alvo de diversos atos de esbulho possessório, que comprometeram a exploração da propriedade e, em consequência, o cumprimento de sua função social.

O ministro lembrou que, no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 2213/DF, o STF reconheceu, em sede cautelar, a legitimidade constitucional do artigo 2º, parágrafo 6º, da Lei 8.629/1993, dispositivo segundo o qual o imóvel rural objeto de invasão, enquanto esta subsistir, não poderá sofrer atos de vistoria, de avaliação e de desapropriação, vedação que também se estende até aos dois anos seguintes à desocupação. Na ocasião, o Plenário advertiu que, desde a invasão por movimentos sociais organizados até dois anos após a desocupação, a propriedade rural não será alvo de atos de vistoria, de avaliação e de desapropriação, por interesse social, para efeito de reforma agrária.

O ministro Celso de Mello assinalou, em sua decisão, que “A prática da violação possessória, além de configurar ato impregnado de evidente ilicitude, revela-se apta a comprometer a racional e adequada exploração do imóvel rural, justificando-se, por isso mesmo, a invocação da ‘vis major’, em ordem a afastar a alegação de descumprimento da função social”.

Afirmou o ministro que a prática ilícita do esbulho possessório, que constitui crime (CP, art. 161, § 1º, II), impede que se considere válida a edição de decreto presidencial consubstanciador de declaração expropriatória, por interesse social, para fins de reforma agrária, “notadamente naqueles casos em que a direta e imediata ação predatória desenvolvida pelos invasores culmina por frustrar a própria realização da função social inerente à propriedade”.

Ordem jurídica

Para o ministro Celso de Mello, “O Supremo Tribunal Federal, em tema de reforma agrária (como em outro qualquer), não pode chancelar, jurisdicionalmente, atos e medidas que, perpetrados à margem da lei e do direito por movimentos sociais organizados, transgridem, comprometem e ofendem a integridade da ordem jurídica fundada em princípios e em valores consagrados pela própria Constituição da República”.

Isso porque, salientou o ministro, o processo de reforma agrária, em nosso país, não pode ser conduzido de maneira arbitrária, nem de modo ofensivo à garantia constitucional da propriedade. “Nada justifica o emprego ilegítimo do instrumento expropriatório, quando utilizado, pelo poder estatal, com evidente transgressão aos princípios e às normas que regem e disciplinam as relações entre as pessoas e o Estado”.

O ministro Celso de Mello observou que essa mesma advertência vale para qualquer particular, movimento ou organização social que vise, “pelo emprego arbitrário da força e pela ocupação ilícita de imóveis rurais, a constranger o Poder Público a promover ações expropriatórias”

Ao concluir a sua decisão, o ministro Celso de Mello destacou que “A necessidade de observância do império da lei e a possibilidade de acesso à tutela jurisdicional do Estado – que configuram valores essenciais em uma sociedade democrática – devem representar o sopro inspirador da harmonia social, significando, por isso mesmo, um veto permanente a qualquer tipo de comportamento cuja motivação resulte do intuito deliberado de praticar atos inaceitáveis de violência e de ilicitude, como os atos de invasão da propriedade alheia e de desrespeito à autoridade das leis e à supremacia da Constituição da República perpetrados por movimentos sociais organizados, como o MST”.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: STF | 08/04/2015.

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