STJ: Poupex deve pagar dez anos de condomínios atrasados relativos a imóvel adjudicado

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A Poupex (Associação de Poupança e Empréstimo) terá de arcar com as taxas condominiais em atraso referentes a imóvel adjudicado como parte de pagamento de crédito em execução hipotecária movida contra mutuário. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recurso relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão.

No caso julgado, o Condomínio Residencial Segóvia II ajuizou ação contra a Poupex para cobrar dez anos (1995 a 2005) de taxas condominiais em atraso referentes ao período anterior à adjudicação do imóvel, no montante de R$ 46.137,99 (R$ 78.435,00 em valores atualizados). A ação de cobrança foi considerada procedente pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS).

Em recurso ao STJ, a Poupex sustentou que o edital não mencionava a existência de dívida de condomínio em valor muito superior ao do imóvel, o que implica sua nulidade absoluta. Defendeu ainda a preferência do crédito hipotecário em relação ao crédito condominial.

As duas questões já haviam sido analisadas pelo TJMS, que entendeu que eventual omissão da dívida no edital ensejaria, na melhor das hipóteses, o desfazimento da aquisição – após regular processo de conhecimento – ou o exercício do direito de regresso.

Tratamento distinto

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, a alegada preferência do crédito hipotecário em relação ao condominial não procede, uma vez que a Súmula 478 do STJ dispõe que, “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”.

Quanto à falta de previsão dos débitos condominiais no edital, o relator salientou a distinção entre os atos de adjudicação e arrematação, que, apesar de terem a mesma finalidade – a satisfação do direito do credor –, ostentam características diversas e merecem tratamento distinto no tocante à sua vinculação ao edital.

Ele ressaltou que a arrematação é o ato pelo qual bens ou coisas são vendidos em leilão ou hasta pública, e seu aperfeiçoamento encontra-se vinculado ao atendimento das formalidades legais, entre elas a ampla publicidade da alienação judicial mediante a publicação do edital de praça ou de arrematação.

Nesse caso, ressaltou em seu voto, o edital é de suma importância para a validade da arrematação, pois o descumprimento de qualquer um dos requisitos – por exemplo, a falta de menção quanto à existência de ônus sobre os bens a serem arrematados – enseja a possibilidade de anulação da hasta pública.

Já a adjudicação consiste na aquisição espontânea do bem penhorado pelo exequente por preço não inferior ao da avaliação, não havendo sua subordinação ao edital de praça, haja vista que tal forma de aquisição da propriedade não se insere no conceito de hasta pública.

Responsabilização

De acordo com o ministro, a Lei 11.382/06 “alterou a sistemática da alienação forçada na tutela executiva prevista no Código de Processo Civil e evidenciou ainda mais a independência do ato de adjudicar em relação ao edital, ao colocar a adjudicação como a primeira técnica expropriativa, seguida pela alienação por iniciativa particular e, apenas subsidiariamente, pela arrematação ou alienação em hasta pública”.

“No caso ora analisado, a recorrente – embora pudesse tê-lo feito – não arrematou o imóvel, tendo-o adjudicado como parte do crédito a que tinha direito”, ressaltou o ministro. “Assim, é certa a responsabilização da recorrente pelo pagamento das contribuições condominiais inadimplidas no período anterior à adjudicação”, aplicando-se o artigo 1.345 do Código Civil, que dispõe que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”.

A decisão que negou provimento ao recurso especial foi unânime.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1186373.
Fonte: STJ | 09/04/2015.

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Artigo: A Usucapião Extrajudicial – Por Jussara Citroni Modaneze

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* Jussara Citroni Modaneze

O novo Código de Processo Civil inseriu o artigo 216-A, na Lei de Registros Públicos (6.015/73) e trouxe uma grande novidade quanto a usucapião: a extrajudicial, com a participação do Tabelião de Notas e do Registrador de Imóveis nesse procedimento e sem a necessidade do Poder Judiciário reconhecer a propriedade. O reconhecimento extrajudicial da usucapião será realizado somente perante o Registrador de Imóveis com apresentação de documentos e uma Ata Notarial lavrada pelo Tabelião de Notas.

O fato de os Tabeliães e Registradores serem profissionais do direito, prestarem o serviço por delegação do Poder Público (a maioria aprovada em Concurso Publico de Provas e Títulos) e vinculados ao Poder Judiciário (que normatiza o modo e procedimentos para a atividade), de forma célere, eficiente, correta e segura, contribui para essa nova atribuição.

É crescente a participação do Tabelião de Notas em procedimentos antes restritos apenas ao Poder Judiciário, contribuindo para a Desjudicialização.

O Tabelião de Notas vem desde a edição da lei 11.441/07 colaborando com a Desjudicialização: sendo as partes maiores, capazes, com consenso entre elas, colhe suas declarações, fiscaliza o recolhimento dos impostos e lavra as escrituras de inventário e partilha e divórcio. Em 2013 o Provimento 31 da Corregedoria Geral de Justiça autorizou o Tabelião de Notas a emitir as “Cartas de Sentença”, para emiti-las analisa as peças do processo judicial e certifica a origem desses documentos.

A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade pelo decurso do tempo, adquirida com posse mansa, pacifica e com ânimo de dono. Em algumas espécies será necessário o “justo título”. Estão previstas no Código Civil: a) a usucapião extraordinária; b) a usucapião ordinária; e também na Constituição Federal: c)  usucapião rural especial ou pro labore; d) usucapião especial urbana e e) usucapião coletiva.

Destacamos que a usucapião extrajudicial, com um procedimento perante o Registrador de Imóvel foi prevista pioneiramente na lei 11.977/2009, com as modificações da lei 12.424/2011; porém com um procedimento complexo e com diversos requisitos.

A novidade do CPC, reitera-se, é a participação do Tabelião de Notas lavrando a Ata Notarial para o reconhecimento da usucapião e a possibilidade de se reconhecer qualquer uma de suas espécies!

A via extrajudicial será facultativa: o requerente poderá propor a ação judicial ou realizar extrajudicialmente o reconhecimento da usucapião. Suspende-se a ação e aguarda o desfecho do procedimento administrativo. Se o Registrador não acolher o pedido, retorna-se à ação judicial – por essa razão aconselhamos a “suspensão’ e não a extinção do processo judicial.

Quanto a competência destacamos que o Tabelião de Notas, segundo a lei 8935/94, é de livre escolha das partes. Entretanto na usucapião administrativa temos uma exceção: somente o Tabelião da Comarca do Imóvel usucapiendo é quem poderá lavrar a ata notarial, pois muitas vezes irá constatar fisicamente o imóvel e somente poderá fazê-lo se situado em sua área de atribuição. Quanto ao Registro de Imóvel o procedimento de reconhecimento será processado diretamente perante o Registrador com competência sobre o imóvel.

Destacamos que a Ata Notarial é um documento público realizado por requerimento de uma pessoa interessada, que tem por objeto constatar uma realidade ou um fato, que o tabelião vê, ouve ou percebe. A ata registra e perpetua a existência de um fato juridicamente relevante constatado pessoalmente pelo tabelião de notas, e que não perece com o perecimento do fato; além disso faz prova dos fatos constatados. É lavrada no “livro de notas”, tem publicidade e fica arquivada no Tabelião e dela se extrai quantas cópias precisar e quando for necessário; por tais razões foi inserida como requisito para o reconhecimento da usucapião extrajudicial.

O Tabelião irá colher as declarações do requerente/possuidor, que deverá ser maior e capaz, quanto a forma de aquisição do imóvel e ao tempo de sua posse, para transcrever na escritura. Testemunhas que conheçam o possuidor e possam certificar que ele exerce a posse mansa, pacifica pelo período declarado, também prestarão suas declarações que serão transcritas na ata. Documentos que comprovem essa posse serão apresentados e seu conteúdo será mencionado na ata notarial.

Imprescindível a presença de um advogado acompanhando o requerente na lavratura da ata notarial. O advogado deve ser contratado pelo requerente e não pode ser indicado pelo Tabelião, além disso deve estar regularmente inscrito nos quadros da OAB.

O Tabelião irá analisar e certificar a apresentação dos títulos que comprovem a aquisição da posse, quando houver; como exemplo citamos um compromisso de venda e compra, quitado, mas que por alguma razão não pode ser cumprido e os contratos particulares, que não cumpriram as formalidades legais para o registro da propriedade, mas que comprovam a posse.

Quanto ao imóvel será imprescindível apresentar a certidão de sua matricula e ou da planta e memorial descritivo apresentados, estes assinados por profissionais legalmente habilitados, a fim que conste a correta localização e descrição do imóvel e possibilite o registro da usucapião em matricula já existente ou a abertura de uma nova matricula, quando for o caso. O Tabelião poderá ir até o imóvel, constatar sua existência e localização, a moradia, as plantações e poderá fotografá-lo, inserindo as fotos na escritura.

Alem disso constará: a declaração do requerente/possuidor quanto á ciência dos prazos, leis e responsabilidade pelos documentos apresentados; as certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicilio do requerente, a fim de comprovar que não ha ação judicial em relação ao imovel; a certidão negativa de débitos trabalhistas e o codigo Hash do relatório de indisponibilidade, ambos extraidos pelo Tabelião; os emolumentos e o encerramento com a assinatura do requerente/possuidor, testemunhas, escrevente e o tabelião que a lavrou e a subscreveu.

O possuidor do imóvel apresentará a Ata Notarial com a documentação exigida pelo artigo 216 A da LRP, ao Oficial de Registro de Imóveis competente. Este autuará o pedido e prenotará.

A planta do imóvel deverá conter a assinatura do titular, daqueles que tem direitos sobre o imóvel da usucapião e dos confinantes. Se não houver todas as assinaturas o registrador irá notificá-los, para manifestar seu consentimento e se não houver em 15 dias será considerado que discordou.

O registrador também dará ciência á União, Estado, Distrito Federal e Município para que se manifestem em 15 dias.  Promoverá a publicação de editais para ciência de terceiro interessados e poderá promover diligência junto ao imóvel. Decorrido o prazo de 15 dias da ultima notificação, com a documentação em ordem e concordância de todos, registrará a aquisição do imóvel em nome do requerente.

Porém se a documentação não estiver em ordem o registrador rejeitará o pedido e o requerente poderá propor ação judicial de usucapião e se houver impugnação ao pedido de reconhecimento da usucapião por qualquer pessoa, os autos serão remetidos ao juízo competente. Assim a ação judicial será instruída com a ata notarial, que mais uma vez irá cumprir sua finalidade de fazer prova dos fatos alegados.

Somente após o decurso da “vacaccio legis” do novo Codigo de Processo Civil, teremos o procedimento extrajudicial; entretanto, a Ata Notarial para constatação do imóvel, posse e decurso do tempo, pode e sempre pode ser utilizada como meio de prova para instruir a ação judicial de usucapião.

A usucapião extrajudicial não dispensará os cuidados, a apresentação de documentos que comprovem o tempo de posse alegado e a correta descrição do imóvel, visando a segurança jurídica e a correta atribuição de propriedade a quem tem direito; porém será uma opção célere e segura, instruída com a Ata Notarial lavrada por Tabelião de Notas!

* Jussara Citroni Modaneze é 17a Tabeliã de Notas de São Paulo.

Fonte: Carta Forense | 02/04/2015.

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ARISP inicia primeira etapa de implantação do Sistema de Gestão Ambiental

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Projeto deve auxiliar na preservação do meio ambiente e na economia de recursos

A Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP – iniciou no primeiro semestre desse ano a implantação do Sistema de Gestão Ambiental nas serventias de todo o estado. A intenção do projeto é a preservação do meio ambiente por meio de ações que minimizem os impactos provocados pelos serviços dos cartórios. A medida também resulta na redução de custos com energia elétrica, água e insumos.

A iniciativa faz parte de uma nova política da ARISP que além de preservar o meio ambiente busca mudar a imagem dos Cartórios de Registro de Imóveis perante a sociedade. Entre as medidas que devem ser adotadas pelos cartórios estão a destinação adequada dos resíduos gerados pelas atividades e serviços; a redução do consumo e desperdício de insumos, água e energia elétrica; a reutilização e reciclagem de materiais diverso, e o investimento em tecnologias sustentáveis.

Para o desenvolvimento desse trabalho são realizadas visitas técnicas nas unidades para o levantamento das necessidades de cada serventia, assim os resultados são otimizados.

“Nosso objetivo principal é zelar pela preservação do meio ambiente, minimizar os impactos gerados pela atividade cartorária, cumprir as leis ambientais vigentes e ao mesmo tempo, reduzir custos e agregar Sustentabilidade à imagem dos Cartórios de Registro de Imóveis do Estado”, explicou Veridiana Aguiar, gestora ambiental da ARISP.Para o desenvolvimento desse trabalho são realizadas visitas técnicas nas unidades para o levantamento das necessidades de cada serventia, assim os resultados são otimizados.

O projeto piloto do Sistema de Gestão Ambiental foi implantado em dezembro de 2014 no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Araçatuba. Entre as diversas ações estão a instalação de lâmpadas de LED e sensores de presença, que ajudam a economizar energia; instalação de sistema de reaproveitamento de água e de torneiras automáticas nos banheiros. A serventia também investiu na substituição do papel comum pelo material feito de bagaço de cana-de-açúcar, e em outras medidas de reciclagem de resíduos sólidos.

Segundo o diretor de Meio Ambiente e Sustentabilidade da ARISP, Marcelo Melo, essas ações demonstram que podemos sim diminuir o impacto que provocamos na natureza. Ele enfatiza que os registradores imobiliários também têm papel determinante nas áreas socioambientais. “Nós exercemos uma importante função socioambiental, à medida que fiscalizam a regularização administrativa das licenças ambientais concedidas em loteamentos e condomínios. Por isso também devemos fazer a nossa parte”, disse.

Até agora já foram realizadas visitas técnicas no 1° Cartório de Registro de Imóveis da Capital; no 3° Cartório de Registro de Imóveis da Capital; no 5° Cartório de Registro de Imóveis da Capital; no Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Naturais e Jurídicas de Votorantim, e no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Atibaia.

Os cartórios que tiverem interesse em participar do programa devem entrar em contato com a ARISP pelo e-mail sustentabilidade@arisp.com.br.

Fonte: iRegistradores | 09/04/2015.

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