PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000866-76.2015.8.26.0224

Registro: 2016.0000296429

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do (a) Apelação nº 1000866-76.2015.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são partes é apelante JJO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE GUARULHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 25 de abril de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1000866-76.2015.8.26.0224

Apelante: Jjo Construtora e Incorporadora Ltda

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos

VOTO Nº 29.175

Registro de Imóveis – Registro de Incorporação – Contrato padrão – Facultatividade – Área acessória autônoma (depósito ligado à unidade) – Possibilidade – Apresentação de prints ao invés de certidões esclarecedoras – Previsão expressa das NSCGJ – Recurso provido.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos, afirmando ser inviável o registro de Incorporação do “Condomínio Residencial W Maison”.

A recusa baseou-se em três exigências: falta de apresentação do contrato padrão; inadequação do memorial de incorporação, já que os depósitos, ligados a unidades autônomas, constituem um corpo físico desmembrado; não apresentação de certidões esclarecedoras.

A sentença circundou o entendimento do Oficial.

O recorrente alega, em resumo, que a apresentação de contrato padrão não é obrigatória, nos registros de incorporação. Trata-se de faculdade do incorporador. No que diz respeito aos depósitos, ligados a unidades autônomas, afirma que respeitou o que rezam da ABNT. Por fim, sobre a apresentação de certidões esclarecedoras, menciona o item 215.4, do Capítulo XX, das NSCGJ.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso comporta provimento.

Vejamos, uma a uma, as exigências.

Em primeiro lugar, o depósito do contrato padrão. Ele não é necessário, tendo em vista que o art. 32, da Lei n. 4.591/64, não o prevê.

Conforme preceitua José Marcelo Tossi Silva,

“o arquivamento do contrato padrão, entretanto, porque não previsto no art. 32 da Lei n. 4.591/64, é considerado como faculdade do incorporador.”(Incorporação imobiliária, São Paulo: Atlas, 2010, p. 111).

O Registrador Flauzilino Araújo dos Santos, em obra específica sobre o tema, embora ressalve posições contrárias, afirma: “Entre os documentos que devem compor o dossiê da Lei n. 4.591/64 a ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis e dar supedâneo ao registro da incorporação imobiliária, tem sido entendido rotineiramente que não há exigência explícita de arquivamento de minuta de contrato padrão, podendo, no entanto, o incorporador fazêlo facultativamente. (Condomínio e incorporações no registro de imóveis, São Paulo: Mirante, 2012, p. 248).

O mero fato de a Ata de Correição constar item sobre contrato padrão não justifica a exigência do Oficial. Na verdade, o que o item 14 do roteiro da Ata visa a verificar é se, tendo sido registrado contrato padrão, existe nele alguma cláusula que viole disposição legal cogente. Isso não quer dizer, porém, que a apresentação seja obrigatória.

A segunda exigência deve ser afastada. O Registrador afirma que os depósitos (situados nos subsolos), ligados a determinadas unidades autônomas, teriam que constituir, eles também, unidades autônomas ou serem partes de propriedade comum dos condôminos. Não poderiam, no seu entender, constituir área privativa destacada do apartamento, por conta da indevida segregação.

Ora, embora haja, efetivamente, segregação entre a área do apartamento e a do depósito, não se vê razão para impedir o registro.

Em primeiro lugar, porque não se vislumbra ferimento do princípio da especialidade objetiva, já que a matrícula será suficiente para aclarar a área privativa e a inclusão do depósito nessa área (memorial de fl. 139).

Em segundo lugar, porque a existência de área privativa acessória está prevista, pela ABNT, na NBR 12.271/2006. O item 3.7.2.1.2 a define como “área da unidade autônoma de uso exclusivo, situado fora dos limites físicos de sua área privativaprincipal, destinada a usos acessórios, tais como: depósitos, box de lavanderia, vagas de garagem.”

Se bem vistas as coisas, aliás, não há mesmo porque tratar distintamente situações símiles. Assim como as vagas de garagem podem ser acessórias da unidade autônoma (área da vaga consignada na matrícula da unidade autônoma para compor o item área total), os depósitos também o podem.

A terceira exigência, por fim, tampouco não se sustenta. Vejam-se o item 215 e subitens, notadamente o 215.4:

215. As certidões dos distribuidores cíveis e criminais, inclusive da Justiça Federal, as negativas de impostos e as de protestos devem referir-se aos alienantes do terreno (atuais proprietários e compromissários compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e ao incorporador.1

215.1. As certidões cíveis e criminais serão extraídas pelo período de 10 (dez) anos e as de protesto pelo período de 5 (cinco).

215.2. As certidões de impostos relativas ao imóvel urbano são as municipais.

215.3. Sempre que das certidões pessoais e reais constar a distribuição de ações cíveis, deve ser exigida certidão complementar, esclarecedora de seu desfecho ou estado atual, salvo quando se tratar de ação que, pela sua própria natureza, desde logo aferida da certidão do distribuidor, não tem qualquer repercussão econômica, ou, de outra parte, relação com o imóvel objeto da incorporação.

215.4. A certidão esclarecedora poderá ser substituída por cópias autenticadas do processo ou por print do andamento da ação.

O apelante juntou os prints, como explicita a regra. Se o Oficial entendia que algum desses prints é insuficiente, que não esclarece alguma questão, era seu dever indicar, expressamente, o que deseja ver esclarecido. Não o fez.

Ao contrário do que ele diz, os prints apontam a natureza das ações e seus atuais estágios. À falta de justificativa, do Oficial, para a apresentação de alguma certidão esclarecedora, a própria Procuradoria de Justiça opinou pelo afastamento da exigência.

Nesses termos, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: INR Publicações – DJE/SP | 07/06/2016.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1057061-65.2015.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 1057061-65.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CYNTHIA NARA FONTANA SPERANDIO, é apelado 4° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTÔNIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 8 de abril de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível n.° 1057061-65.2015.8.26.0100

Apelante: Cynthia Nara Fontana Sperandio

Apelado: Oficial do 4° Cartório de Registro de Imóveis da Capital

VOTO CSM N.° 29.127

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de Transação – Quebra dos princípios da legalidade e da continuidade – Recurso desprovido.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, afirmando ser inviável o registro da Escritura Pública de Transação de fls. 24/31, por conta da quebra dos princípios da legalidade e da continuidade.

A recorrente é separada judicialmente de Luciano Silva de Deos e, na partilha, constou que os bens reverteriam a ela. No entanto, no que toca aos imóveis de matrículas 13.474 e 13.475, o outorgante, Luciano, os alienou fiduciariamente ao Banco Itaú. A outorgada, que, conforme a Escritura, era a real titular do imóvel, ajuizou ação de nulidade de negócio jurídico, que está em grau de recurso. Pretende registrar a escritura para esclarecer a terceiros que o outorgante concorda com a reversão dos imóveis a ela. O título também aponta que cabe a ela o gozo de todos os direitos inerentes à posse e à propriedade.

A sentença circundou o entendimento de que o título não pode ser registrado, seja porque não existe previsão legar para o registro, seja porque a recorrente não consta da escritura.

A recorrente alega que não há vedação legal ao registro da Escritura, que privilegiaria o princípio da boa-fé objetiva e garantiria seus direitos. Diz, também, que não haveria prejuízo a terceiros e que a Lei n.° 13.097/15, em seus artigos 54 e seguintes, permite o registro.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Na esfera registrária, o princípio da legalidade assume a função atribuída ao registrador de exercer o controle sobre os títulos que ingressam para registro na serventia imobiliária. Como destaca Narciso Orlandi Neto, “estabelece a lei, pois, um filtro de legalidade para os títulos, sujeitando-os, antes do registro, à qualificação” (ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do registro de imóveis. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 74).

Segundo Luiz Guilherme Loureiro, “na esfera do direito registral, o princípio da legalidade pode ser definido como aquele pelo qual se impõe que os documentos submetidos ao Registro devem reunir os requisitos exigidos pelas normas legais para que possam aceder à publicidade registral. Destarte, para que possam ser registrados, os títulos devem ser submetidos a um exame de qualificação por parte do registrador, que assegure sua validade e perfeição.” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 307).

Pois bem. O rol dos atos suscetíveis de registro é taxativo, quer dizer, a enumeração é numerus clausus, razão pela qual apenas os atos expressamente previstos em lei, ainda que fora da lista do artigo 167, I, da Lei n.° 6.015/1973, são passíveis de registro.

Ao fazer o juízo de legalidade do título, o Oficial, de maneira correta, verificou que não existe previsão legal para o seu registro. Ao contrário da regra de que, ausente vedação expressa, permite-se o ato, aqui, em matéria registrária, ausente previsão expressa, não se permite o ato.

Nem se diga que a Lei n.° 13.097/15 daria guarida à pretensão da recorrente. Não há qualquer dispositivo nesse sentido. Basta ler os artigos 54 e seguintes e se verá que eles tratam de registro e averbação de ações ou decisões judiciais. O que a recorrente pretende é o registro de escritura pública.

Não fosse apenas isso, a recorrente não figura nas matrículas e, portanto, o registro da escritura feriria o princípio da continuidade.

Afrânio de Carvalho explica o princípio da continuidade da seguinte forma: “em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254).

Ora, se a recorrente não consta da matrícula, restaria ferido o princípio, já que pessoa estranha ao domínio do bem viria a fazer parte do fólio real.

O ferimento dos princípios acima impede, absolutamente, o registro do título, de maneira que são impertinentes os demais argumentos trazidos pela recorrente.

Nesses termos, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 30.05.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 03/06/2016.

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A ferramenta Pesquisa Pronta, do site do Superior Tribunal de Justiça (STJ), disponibilizou novos acórdãos. Um deles, julgado sob o rito dos repetitivos, prevê as situações em que incide o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), ou Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), nos imóveis situados em área urbana.

O acórdão de repetitivo disponibilizado resume a posição majoritária da corte sobre o assunto. “Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial”.

As decisões do tribunal resolvem controvérsias acerca da classificação do imóvel, já que em muitos casos demandados, uma das partes pede a cobrança do IPTU. O argumento é que a classificação do município diz que tal imóvel, mesmo sendo de uso para agricultura, está caracterizado como “zona urbana”.

Os ministros destacam que, tendo em vista a incidência da Súmula 7 do STJ, não é possível fazer uma análise se realmente o imóvel foi devidamente classificado como de uso para agricultura, portanto as decisões do tribunal são somente a respeito da incidência ou não de IPTU e ITR.

O STJ ressaltou também em suas decisões que é necessário considerar de forma simultânea o critério espacial previsto no Código Tributário Nacional (CTN) e o critério da destinação do imóvel previsto no Decreto-Lei 57/66.

Ferramenta

A Pesquisa Pronta é uma ferramenta on-line do STJ criada para facilitar o trabalho de quem deseja conhecer o entendimento dos ministros em julgamentos semelhantes. A ferramenta oferece consultas a pesquisas prontamente disponíveis sobre temas jurídicos relevantes, bem como a acórdãos com julgamento de casos notórios.

Embora os parâmetros de pesquisa sejam predefinidos, a busca dos documentos é feita em tempo real, o que possibilita que os resultados fornecidos estejam sempre atualizados.

A Pesquisa Pronta está permanentemente disponível no portal do STJ. Basta acessar Jurisprudência > Pesquisa Pronta, na página inicial dosite, no menu principal de navegação.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1112646.

Fonte: STJ | 06/06/2016.

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