ACÓRDÃOS
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 0012929-18.2014.8.26.0344
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0012929-18.2014.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, são apelados R G A B (MENOR REPDO. P/ ANDREIA GUIZARDI ANTÔNIO) e G G A B (MENOR REPDA. P/ ANDREIA GUIZARDI ANTÔNIO).
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DESEMBARGADOR RICARDO DIP.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTÔNIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.
São Paulo, 8 de abril de 2016.
MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível n.° 0012929-18.2014.8.26.0344
Apelante: Ministério Público
Apelado: Andreia Guizardi Antônio
VOTO CSM N.° 29.201
Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – Aquisição de bem por menores incapazes – Origem desconhecida dos recursos – Necessidade de alvará judicial – Verificação, pelo ministério público e pelo órgão jurisdicional, da efetiva proteção do interesse dos menores – Impossibilidade de registro – Precedentes do Egrégio Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou improcedente dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis de Marília, que negou registro de escritura de venda e compra, relativa à aquisição de bem imóvel por menores incapazes.
A sentença baseou-se no argumento de que não há prejuízo aos menores, mas ganhos, já que estão adquirindo patrimônio.
O recurso ressalta que há precedente da Corregedoria Geral da Justiça sobre a necessidade de alvará judicial para a aquisição e as NSCGJ, ademais, vão no mesmo sentido.
A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso.
É o relatório.
Passo a decidir.
O recurso comporta provimento.
Há precedentes do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, – a apelações n. 0072005-60.2013 e 9000002-71.2014, por mim relatadas –, similares ao caso dos autos.
As razões de provimento do recurso, portanto, são as mesmas.
O item 41, ‘e’, do Cap. XIV, das NSCGJ, diz que o Tabelião de Notas, antes da lavratura de qualquer ato, deve:
“exigir os respectivos alvarás, para os atos que envolvam espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes, sub-rogação de gravames e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a eles relativos, sendo que, para a venda de bens de menores incapazes, o seu prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária.”
O item é composto de duas partes distintas. A primeira parte diz que o Tabelião deve “exigir os respectivos alvarás, para os atos que envolvam espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes, sub-rogação de gravames e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a eles relativos”. A segunda parte afirma que “para a venda de bens de menores incapazes, o seu prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária.”
Ora, em nenhum momento o item dispõe que não é necessário alvará para a aquisição de imóvel por menor incapaz. Ao contrário. Ele é claro ao afirmar a exigência de alvará para atos que envolvam incapazes e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a ele relativos.
A ressalva da segunda parte do item em nada infirma o que foi dito. Aliás, o dispositivo apenas repete o art. 220, parágrafo único, das NSCGJ – Cartórios Judiciais. Trata-se, tão somente, de uma precaução a mais, dada a relevância, perante o ordenamento, da alienação de bem de menor incapaz. Exigem as Normas que, no caso específico de alvará para alienação, o prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária. De onde se conclui que, nos demais casos, embora necessário o alvará, não se exige a indicação de prazo.
Visto que as Normas não dispensam a apresentação de alvará, resta verificar se o Código Civil o faz. E a resposta também é negativa.
O art. 1.691 dispõe que os pais não podem alienar, ou gravar de ônus real, os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
A sentença aduz que não se tratou de alienar nem de gravar de ônus real imóvel de menores. Ao contrário, cuidou-se de adquirir patrimônio em seu favor, o que vai ao encontro de seu melhor interesse. Nada se perdeu, mas se acresceu ao patrimônio dos incapazes. Daí porque seria desnecessária autorização judicial.
O argumento não convence. O negócio de compra e venda do imóvel implicou a contração de obrigação – pagamento do preço de R$105.000,00 – que ultrapassa, absolutamente, os limites da mera administração. E não há qualquer comprovação de necessidade ou evidente interesse dos incapazes, o que, justamente, deveria ter sido feito mediante pedido de alvará, quando o Juiz verificaria a presença de tais requisitos.
Não se indicou, na escritura, de onde vieram os recursos para a compra do imóvel. Há de se presumir, portanto, que se tratou de recursos próprios dos menores. É a única conclusão que permite a leitura do título.
Ora, se são recursos dos incapazes e se, como visto, o ato implicou a contração de obrigação que ultrapassa os limites da simples administração, é evidente que o alvará era necessário. Há uma série de circunstâncias que o Juiz Togado deve verificar para concluir que negócio de tal monta interessa mesmo ao incapaz ou se é necessário. Isso porque, na verdade, há possibilidade de que ele esteja sendo usado para encobrir fraude contra credores ou ao fisco, dado que o vendedor é seu pai.
Mesmo os aspectos relativos ao negócio em si deveriam ter sido apreciados pelo Ministério Público e pelo Juiz, no melhor interesse dos menores. Cite-se, ainda que na esfera jurisdicional, trecho do Acórdão do Agravo de Instrumento n. 152.031.4-0 – Rel. Des. Zélia Maria Antunes Alves, onde se esclarecem as razões pelas quais a intervenção é pertinente:
Agravo de Instrumento – Alvará – Aquisição de imóvel, com numerário de menor absolutamente incapaz – Avaliaçõeselaboradas por imobiliárias – Inadmissibilidade – Necessidade de proteção do patrimônio do menor – Determinação de avaliaçãojudicial, para aferição do real valor do bem – Recurso provido.
“Em se tratando de operação de venda e compra, por menor, absolutamente incapaz, com numerário próprio, representada por sua mãe, de rigor, para prevenir possível prejuízo, seja o bem imóvel, a ser adquirido, avaliado, por perito nomeado pelo Juízo.
Não basta, ao contrário do entendimento pela MM. Juíza “a quo” embora louvável sua preocupação com os gastos com a perícia, a serem suportados pela própria menor, ora agravada, a juntada de avaliações, simples e sucintas, elaboradas por 03 (três) imobiliárias distintas, apresentadas por sua representante.
Tais avaliações, ainda que não se discuta a idoneidade das empresas que as realizaram, em razão de solicitadas por pessoa diretamente interessada na transação, não substituem, para o fim a que se destinam – compra de imóvel com numerário pertencente a menor, cujos interesses devem ser acima de tudo protegidos, a avaliação por perito judicial.
Impõe-se, na espécie, para a proteção e segurança do patrimônio da menor, ora agravada, total controle e pleno conhecimento, pelo Juízo e pelo Ministério Público, órgãos incumbidos pelo Estado de zelar pelos interesses dos incapazes, de todas as circunstâncias e pormenores do negócio, principalmente, o valor de mercado do imóvel.
Em assim sendo, imprescindível a avaliação judicial, por perito especializado, com descrição pormenorizada do imóvel e do local onde se situa, e, com indicação fundamentada de seu real valor de mercado.”
Dessa maneira, por qualquer ângulo que se analise a questão, a conclusão é pela necessidade do alvará, razão pela qual andou bem o Oficial ao negar o registro da escritura pública.
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao recurso.
MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça e Relator
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Conselho Superior da Magistratura
Apelação 0012929-18.2014.8.26.0344
Procedência: Marília
Apelante: Ministério Público
Apelado: Andreia Guizardi Antônio
VISTO. (Voto n. 37.897):
1. Adoto o relatório lançado no voto do eminente Relator, o Corregedor Geral da Justiça de São Paulo, Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS.
2. No registro de aquisição onerosa (compra e venda) de imóvel por incapaz, distinguem-se:
(i)a hipótese em que a compra se dá com emprego de numerário do incapaz;
(ii)a em que nada consta, na titulação, sobre a origem do valor pecuniário utilizado; e
(iii)a última, na qual a aquisição se faz com expressa informação de que o preço foi satisfeito com montante doado ao comprador.
3. Na primeira hipótese, incide a norma do caput do art. 1.691 do Código Civil: o registro da aquisição exige autorização judicial, por óbvio prévia, porque a obrigação contraída pelo incapaz, qual a do pagamento do preço do imóvel, não é das que se possam considerar inseridas “nos limites da simples administração”.
4. Nas outras duas hipóteses, contudo, não se exige o alvará judicial, por a ambas estender-se o disposto no art. 543 do Código Civil, em que se dispensa até a aceitação do absolutamente incapaz quando a doação é pura.
5. O título em exame nestes autos nada informa sobre a origem do numerário com que o imóvel objeto foi comprado. Daí a prudência com que se solve o tema de modo que se acolha a melhor parte em favor do incapaz.
6. Seria, acaso, de esperar do bom exercício do cavere notarial que, na escritura, em caso de aquisição onerosa por incapaz, sempre se indicasse a origem do valor monetário do preço despendido.
DO EXPOSTO, meu voto dá provimento à apelação do Ministério Público.
Des. RICARDO DlP
Presidente da Seção de Direito Público
Fonte: INR Publicações – DJE/SP | 01/06/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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