1005169-49.2017 Dúvida 4º Oficial de Registro de Imóveis André Gonçalves Ribeiro Sentença (fls.240/243): “Registro escritura pública de compra e venda – desnecessária apresentação da cessão de direitos – não violação ao princípio da continuidade – compra e venda realizada diretamente com o titular de domínio – Dúvida improcedente” Vistos. Verifico que na verdade pleiteia-se o registro da Escritura Pública de Compra e Venda e Cessão de Direitos, logo recebo o presente procedimento como dúvida. Anote-se. Trata-se de dúvida suscitada pela Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de André Gonçalves Ribeiro, diante da negativa em se proceder ao registro da Escritura Pública de Compra e Venda e Cessão de Direitos, em que figuram como vendedora a Companhia Administradora e Territorial Urbana Paulista, comprador José Flausino Neves e cedentes Nelson Heubel e sua mulher Maria de Lourdes Silva Heubel, tendo como objeto o loteamento inscrito sob o nº 21.Relata a Registradora que, de acordo com a averbação nº 867 feita à margem de referida inscrição de loteamento, consta a promessa de venda e compra feita pela Companhia Administradora e Territorial Urbana Paulista em favor de Gilberto Molitor Netto, que não participou do ato notarial. Assim, para a preservação do princípio da continuidade, foi exigida a apresentação da cessão de direitos de Gilberto a Nelson e Maria de Lourdes. Juntou documentos às fls. 03/231.O suscitado não apresentou impugnação em Juízo, conforme certidão de fl.232, todavia manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial, aduzindo que houve menção à cessão de direitos no corpo da escritura que se pretende averbar. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.236/239).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Apesar das decisões anteriores proferidas por este Juízo, nas quais ficou explícito o caráter real do direito do compromissário comprador, em consonância com os artigos 1417 e 1418 do Código Civil, em recentes decisões do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, baseada em julgados dos Tribunais Superiores, a questão restou pacificada no sentido da possibilidade de registro de escritura pública entabulada entre o proprietário do imóvel e terceiros, ainda que conste averbação de instrumento de promessa, sem que isso caracterize violação ao princípio da continuidade.Neste sentido:”Registro de Imóveis dúvida julgada procedente Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões Negativa de ingresso de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária Desnecessidade da anuência dos cedentes Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido” (Apelação nº 1040210-48.2015.8.26.0100, Relator Des. Cor.Geral da Justiça: Pereira Calças, j. em 08.04.2016). “Registro de Imóveis Ação judicial de adjudicação compulsória em face dos que constam como proprietários do imóvel Desnecessidade do registro dos documentos que instrumentalizam os sucessivos compromissos de venda e compra – Irrelevância do registro de um deles Desqualificação registral afastada Cara de sentença passível de registro Dúvida improcedente Recurso não provido” (Apelação nº 0020761-10.2011.8.26.0344, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 25.10.2012). “Registro de Imóveis Dúvida julgada procedente Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade Recurso Provido” (Apelação nº 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 10.12.2013). Dai verifica-se que para a transferência da propriedade para o último cessionário, deve constar somente os titulares de domínio como vendedores na escritura de compra e venda. De acordo com o Desembargador Ricardo Dip, no voto apresentado na Apelação Cível nº 1057235-74.2015.8.26.0100: “O registro do compromisso (i) não suprime o atributo de disponibilidade dominial do legitimado tabular, mas (ii) conserva suficiente eficácia prenotante para beneficiar o direito real na aquisição”. Por fim, como bem exposto pelo Douto Promotor de Justiça: “… O compromisso de compra e venda foi averbado em 1956 (fl.13), sendo que a escritura pública de transmissão do imóvel foi lavrada em 1963 (fls.06/10), não havendo, desde então, qualquer insurgência do compromissário comprador Gilberto Molitor Netto ou tentativa, por sua parte de se obter a definitiva propriedade do bem”. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pela Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de André Gonçalves Ribeiro, e determino que se proceda ao registro do título apresentado. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 01 de março de 2017. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 40)

Fonte: DJE/SP | 06/03/2017.

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Processo 1000267-53.2017.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Alberto Pereira de Souza – Dúvida – Registros Carta de Adjudicação – casamento regido pela comunhão universal de bens – mesmo que o bem tenha sido adquirido antes do casamento, passa a integrar o patrimônio comum – marido que deve figurar no pólo passivo da demanda – Desnecessidade da inclusão dos cedentes na ação de adjudicação compulsória – Dúvida parcialmente procedente.Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Alberto Pereira de Souza, diante da negativa em se proceder ao registro da Carta de Adjudicação expedida pelo MMº Juízo da 16º Vara Cível da Capital (processo nº 1081844- 92.2013.8.26.0100), referente ao imóvel matriculado sob nº 129.593.Os óbices registrários referem-se: a) ausência da citação do marido da proprietária VesnaVajman de Mendonça, para integrar o pólo passivo da ação de adjudicação, ferindo o princípio da continuidade; b) existência de compromisso de venda e compra averbado na matrícula, pelo qual a titular de domínio prometeu vender o bem a DolphiSpitzer e RaseiaSpitzer, que também não constaram do pólo passivo da ação de adjudicação. Juntou documentos às fls.04/148.O suscitado apresentou impugnação às fls.149/158. Aduz que há decisão judicial determinando a transferência do imóvel, bem como a proprietária Vesna adquiriu e prometeu à venda o imóvel em questão, no estado civil de solteira, razão pela qual não há necessidade de inclusão de seu marido no pólo passivo da demanda. Esclarece que existe contrato de cessão não registrado, através do qual Dolphi cedeu seus direitos a Adibo Ganem Jorge Metne e Cláudia Mofarrej Metne, que foram réus na ação de adjudicação. O Ministério Público opinou pela parcial procedência da dúvida (fls.166/171).É o relatório.Passo a fundamentar e a decidir.Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real.O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação cível n.413-6/7).Neste sentido a apelação cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:”Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”. Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal já decidiu que:”REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência -, pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).Sendo assim, fica claro que não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicional para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular.Portanto, superada a questão sobre o ingresso do título judicial, passa-se à análise do princípio da continuidade, explicado por Afrânio de Carvalho, da seguinte forma: “O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia, de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254).Ou seja, o título que se pretende registrar deve estar em conformidade com o inscrito na matrícula.Na presente hipótese, a proprietária adquiriu o imóvel no estado civil de solteira, em 24.04.1963, e casou-se em 21.10.1967, sob o regime da comunhão universal de bens (fl.133). Logo, comunicam-se todos os bens adquiridos na constância e anteriormente ao casamento, nos termos do artigo 1667 do Código Civil, não configurando a questão posta a análise exceção à regra. Logo, o marido da proprietária devia figurar no pólo passivo da ação, uma vez que também titular de domínio. E ainda, conforme bem expôs a Douta Promotora de Justiça, ao contrário do que alega o suscitado, Vesna ao se casar ainda não havia vendido o imóvel, mas somente prometeu sua venda, permanecendo como titular de domínio. Assim, deve ser mantido o primeiro óbice. Todavia, entendo desnecessária a presença dos cessionários inscritos no fólio real no pólo passivo da ação de adjudicação. Com o recente Acórdão proferido nos autos da Apelação nº 1010491-71.2014.8.26.0224, que alterou o entendimento do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, bem como a possibilidade de qualificação positiva do título, entendo como superado o óbice. Menciono a ementa proferida no recurso supra mencionado, que embasou esta decisão:”Registro de Imóveis Dúvida Irresignação parcial Inadmissibilidade Possibilidade, contudo, do exame em tese das exigências impugnadas a fim de orientar eventuais novas qualificações Carta de adjudicação Título não imune à qualificação registral Desnecessidade da inclusão dos cedentes no pólo passivo da ação de adjudicação compulsória, bastando a daquele que consta da matrícula como proprietário Precedente do STJ Inteligência do art. 1418 do Código Civil Quebra do princípio da continuidade inocorrente Dúvida prejudicada Recurso não conhecido (Apelação nº 1010491-71.2014.8.26.0224; Apelante: Guarubel Imóveis LTDA; Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos).E ainda:”Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária – Desnecessidade da anuência dos cedentes – Inexistência de afronta ao princípio da continuidade – Recurso provido” (Apelação nº 1040210-48.2015.8.26.0100; Rel. Des. Cor. Pereira Calças, j. Em 08.04.2016).A relação processual se deu diretamente como a titular do domínio, não havendo que se falar em rompimento do encadeamento subjetivo. Outrossim, em 10.02.1979, houve a cessão dos direitos para Adibo Ganem Jorge Metne e Cláudia Mofarrej Metne, que constaram no pólo passivo da ação, não havendo qualquer irregularidade. Logo, entendo que o segundo óbice deverá ser afastado.Diante do exposto, julgo parcialmente procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Alberto Pereira de Souza, e mantenho somente o primeiro óbice.Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.P.R.I.C.São Paulo, 1º de março de 2017.Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: RUY BONELLO (OAB 42101/SP)

Fonte: DJE/SP | 06/03/2017.

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