Costuma-se indagar quais são as formas de extinção da alienação fiduciária tal como regrada na Lei nº 9.514/97.
Inicialmente, o contrato que embasa o negócio fiduciário poderá ser extinto – e assim se espera que aconteça para que ele alcance sua função social – por meio de seu pagamento. É o que se chama de extinção normal, extinção satisfativa ou adimplemento direto. Nestes casos, em direito obrigacional, fala-se, tecnicamente, em pagamento.Em termos práticos, o devedor recuperará o imóvel concedido em garantia, sendo averbada na matrícula do imóvel a extinção do referido ônus real e consequente extinção do contrato.
Uma segunda via é a entrega do bem para o pagamento da dívida. É o que se chama deextinção indireta, ou anormal. Pode acontecer, por exemplo, de o devedor não conseguir continuar com o encargo assumido. Neste caso, se houver concordância por parte do seu credor, poderá entregar o bem a ele para que assim se faça o pagamento, em verdadeira situação de dação (em pagamento). Frise-se bem quanto à necessidade de aceitação por parte do credor porque é regra geral que o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa (art. 313 do Código Civil). Trata-se de situação que também acarretará a extinção do contrato, mas por via anômala.
Anote-se que se assim acontecer, restará dispensada a realização de leilão para a venda do imóvel, o que de certa forma é vantajoso posto tratar-se de etapa normalmente desgastante e custosa. A extinção assim ocorrida também deverá ser regularmente averbada no Registro Imobiliário.
É possível, por fim, que ocorra a retomada do bem pelo credor, em caso de inadimplemento da obrigação por parte do devedor fiduciante. Nos termos da Lei nº 9.514/97º, o bem será levado à leilão, devolvendo-se ao devedor eventual saldo que sobejar (se isso acontecer), ou, se o maior lance oferecido for inferior ao valor da dívida, dando-se quitação recíproca.
Em todos os casos, considerando-se que se está diante de situação de extinção/criação de direitos reais, é imprescindível o registro imobiliário, até para se dar fiel cumprimento ao art. 172 da Lei de Registros Públicos.
Ralpho W. de Barros Monteiro Filho – Juiz de Direito do TJ/SP. Professor de Direito Civil e Registros Públicos.
Fonte: iRegistradores | 24/02/2017.
____
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.