No mercado de compra e venda de imóveis na planta, fatores imprevisíveis que podem atrapalhar a construção – como eventos da natureza, falta de mão de obra e escassez de insumos – tornam válida a cláusula contratual que estabeleça prazo de tolerância pelo atraso da obra. No entanto, a entrega do imóvel não pode ultrapassar 180 dias da data estimada e, em qualquer caso, o consumidor deve ser notificado a respeito do uso da cláusula e da justificativa para a ampliação do prazo.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial de um casal de compradores que alegava ser abusiva a cláusula de tolerância em contratos imobiliários de compra e venda.

Para o casal, o incorporador, ao estipular o prazo de entrega, já deveria considerar a possibilidade de atraso, de forma que o consumidor não fosse seduzido com a informação de que o imóvel seria entregue em determinada data e, posteriormente, o prazo fosse ampliado de forma substancial.

Estimativa

O relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que a compra de imóvel na planta possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido antecipadamente quando haverá a entrega das chaves. Por isso, o incorporador e o construtor devem observar o cronograma de execução da obra com a maior fidelidade possível, sob pena de responderem pelos prejuízos causados ao comprador pela não conclusão ou retardo injustificado do imóvel.

Todavia, tendo em vista a complexidade do empreendimento e os fatores de imprevisibilidade, o relator entendeu ser justificável a adoção, no instrumento contratual, de tolerância em relação à data de entrega – que na verdade é apenas estimada, conforme prevê o artigo 48, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64.

“A disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportado pelo adquirente”, disse o relator.

Notificação necessária

O ministro também destacou que a tolerância contratual não pode superar o prazo de 180 dias, considerando, por analogia, que é o prazo de carência para desistir do empreendimento (artigo 33 da Lei 4.591/64) e também para que o fornecedor sane vício do produto (artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor).

“O incorporador terá que cientificar claramente o consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Durante a execução do contrato, igualmente, deverá notificar o adquirente acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação”, concluiu o relator ao negar provimento ao recurso do casal.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1582318

Fonte: STJ | 18/09/2017.

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O não comparecimento de uma das partes à audiência que ratifica a homologação de dissolução de relacionamento não é motivo suficiente para pleitear a anulação do acordo, nos casos em que a relação não configura união estável.

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de uma mulher que buscava anular o acordo que, sem admitir a união estável, reconheceu ter havido um relacionamento por dez anos.

No STJ, a recorrente alegou arrependimento na assinatura do acordo, e por isso não compareceu à audiência de ratificação, prevista no artigo 1.122 do Código de Processo Civil de 1973. Para ela, tal fato seria motivo para anular o acordo, pretensão que foi negada pelo Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR).

Para o relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, não há vício processual que justifique a anulação do acordo, considerado pelo TJPR uma “transação de direitos disponíveis”. O primeiro ponto a ser analisado, segundo o ministro, é que o acordo reconheceu e encerrou um relacionamento que não foi caracterizado como união estável.

“O acórdão recorrido apreciou a demanda a partir da premissa de que os acordantes levaram a juízo documento que visava deixar estabelecido que entre eles nunca houvera se constituído uma união estável, mas sim outro tipo de relacionamento pessoal”, anotou o relator.

Dessa forma, segundo o magistrado, não é possível invocar para o caso regras da dissolução de união estável, inviabilizando a conversão da jurisdição voluntária em contenciosa, conforme pleiteou a recorrente.

Relacionamentos complexos

Salomão ressaltou a dificuldade de classificar juridicamente um relacionamento afetivo, principalmente no que diz respeito à definição dos seus efeitos jurídicos. No caso analisado, segundo o ministro, a transação foi legal, sendo inviável a sua anulação por vontade posterior de uma das partes.

“A jurisprudência desta corte é pacífica e não vacila no sentido de que a transação, com observância das exigências legais, sem demonstração de algum vício, é ato jurídico perfeito e acabado, não podendo o simples arrependimento unilateral de uma das partes dar ensejo à anulação do acordo”, afirmou.

O ministro destacou que a transação foi concluída e considerada válida, mas caso seja comprovada a união estável a partir de outras provas que a mulher venha a apresentar, isso pode ser motivo para a anulação do acordo homologado.

A audiência de ratificação é uma exigência superada pelo ordenamento jurídico atual, segundo o relator. Ele destacou que após a Emenda Constitucional 66, de 2010, e também o CPC/2015, a audiência de ratificação se tornou apenas uma formalidade, sem produzir efeitos jurídicos.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1558015

Fonte: STJ | 18/09/2017.

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Fonte: Colégio Notarial do Brasil | 18/09/2017.

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