Apelação nº 1006711-57.2017.8.26.0309
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1006711-57.2017.8.26.0309
Comarca: JUNDIAÍ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1006711-57.2017.8.26.0309
Registro: 2018.0000234925
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1006711-57.2017.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são partes é apelante GNR PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE JUNDIAÍ.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U. Negaram provimento ao recurso e mantiveram a negativa do registro do loteamento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 28 de março de 2018.
PINHEIRO FRANCO
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação nº 1006711-57.2017.8.26.0309
Apelante: GNR Park Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jundiaí
VOTO Nº 37.317
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Registro de loteamento – Ação pessoal em que pretendida indenização pelo descumprimento de contrato que tinha por objeto a comercialização dos lotes – Valor de eventual indenização que depende de liquidação em ação própria – Inexistência de prova de que a ação poderá atingir os futuros adquirentes dos lotes – Contrato padrão, porém, que contém cláusulas aptas a ensejar interpretações conflitantes no que se refere à filiação dos adquirentes dos lotes à Associação de proprietários, com possibilidade de afetar direitos tutelados por normas de natureza cogente – Registro inviável, mas por fundamento distinto daquele apontado na r. sentença – Recurso a que se nega provimento.
Trata-se de apelação interposta por GNR PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra r. sentença que manteve a negativa do registro do loteamento a ser implantado no imóvel objeto da matrícula nº 129.887 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí.
Alega a apelante, em suma, que o registro do loteamento foi negado em razão do suposto risco decorrente do Processo nº 1015748-50.2013.8.26.0309 da 5ª Vara Cível de Jundiaí. Disse que os autores da ação pretendem o reconhecimento de que foram sócios do empreendimento e que na referida ação foi deferido, em tutela antecipada, o depósito de quantia limitada a 19% dos preços dos lotes comercializados antes da dissolução dessa sociedade, com indeferimento do pedido de depósito de porcentagem sobre vendas que forem realizadas posteriormente. Afirmou que no curso da dúvida solicitou a requisição de informações sobre a referida ação, pedido que não foi apreciado. Aduziu que se trata de Sociedade de Propósito Específico, constituída para implementar o loteamento, para o que contratou com a proprietária do imóvel a ser loteado o recebimento de remuneração equivalente a 57% da receita que for obtida com as vendas dos lotes, descontados os impostos, as despesas com obras de infraestrutura e demais insumos. Desse modo, a autora da ação somente teria direito a parte dessa receita com as vendas dos lotes, o que não afeta os futuros adquirentes. Informou que está sendo realizada perícia na ação em curso, para apuração dos haveres e deveres societários até 03/10/2013, data em que os autores da ação se desligaram do empreendimento, e que o pagamento dos haveres foi garantido por depósito judicial. Asseverou que os empreendedores têm robusta capacidade patrimonial, com patrimônio superior a R$ 5.000.000,00. Esclareceu que as obras de infraestrutura com o empreendimento terão custo de R$ 13.000.000,00 que serão suportados em conjunto com seus sócios “RR Duarte” e “Empreendimentos Imobiliários Nossa Senhora do Carmo Ltda.”. Requereu a reforma da r. sentença para que seja afastado o óbice ao registro do loteamento (fls. 1.881/1.883).
A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1.927/1.929).
É o relatório.
O procedimento de dúvida se destina à análise da recusa do registro do título que para essa finalidade foi apresentado ao Oficial de Registro e prenotado, razão pela qual não se mostra cabível a realização de diligências visando solicitar informações do Juízo Cível sobre a eventual possibilidade de ação nele em curso atingir futuros adquirentes de lotes, nem pode o referido Juízo manifestar-se sobre o resultado, em tese, que terá a ação nele em curso.
A apelante é proprietária do imóvel objeto da matrícula nº 129.887 do 1º Registro de Imóveis de Jundiaí (fls. 295/302) em que pretende implantar o loteamento “Itupeva Business Park” (fls. 01).
O documento de fls. 190/202 demonstra que a autora tem como sócias as empresas “Gemini Importação e Administração de Bens Próprios Ltda.”, “Empreendimentos Imobiliários Nossa Senhora do Carmo Ltda.” E “RR Duarte Empreendimentos Imobiliários Ltda.” que a constituíram com a finalidade de implantação do loteamento no imóvel que cuja propriedade recebeu a título de integralização do capital social por “Gemini Importação e Administração de Bens Próprios Ltda.”.
A empresa “Uzina Construções e Incorporação Ltda.” e Marco Antônio Cardoso movem contra a apelante e suas sócias “Gemini Importação e Administração de Bens Próprios Ltda.”, “RR Empreendimentos Imobiliários Ltda.” e “Empreendimentos Imobiliários Nossa Senhora do Carmo Ltda.” ação em que pretendem indenização por perdas e danos decorrentes de sua exclusão do empreendimento consistente na implantação e comercialização do loteamento (Processo nº 1015748-50.2013.8.26.0309 da 5ª Vara Cível de Jundiaí fls. 1.583 e seguintes).
Segundo o documento de fls. 1.559/1.561, as empresas “RR Duarte Empreendimentos Imobiliários Ltda.” e “Empreendimentos Imobiliários Nossa Senhora do Carmo Ltda.” teriam celebrado contrato para a elaboração de projeto, aprovação, implantação, venda de lotes, promoção e administração do loteamento pela empresa “Uzina Construção e Incorporação Ltda.”.
Além disso, a empresa “Uzina Construção e Incorporação Ltda.” deveria participar da alienação de outras glebas desmembradas da área maior de que foi destacado o imóvel em que se pretende implantar o loteamento, com obrigação de depósito dos valores apurados em conta bancária de “RR Duarte Empreendimentos Imobiliários Ltda.” que é uma das sócias da apelante.
Somente com o recurso de apelação foi juntado aos autos o contrato celebrado entre a apelante, seus sócios, e Marco Antonio Cardoso, em que a empresa “Gemini Administração de Bens Próprios Ltda.” outorgou às suas sócias “RR Duarte Empreendimentos Imobiliários Ltda.” e “Empreendimentos Imobiliários Nossa Senhora do Carmo Ltda.”, e a Marco Antonio Cardoso, as atividades de implantação e comercialização do loteamento, com previsão de recebimento de remuneração equivalente a 43% da renda obtida (fls. 1.897/1.905) .
A decisão reproduzida às fls. 1.575/1.579 permite verificar que os autores da ação em curso na 5ª Vara Cível de Jundiaí, que são Marco Antonio Cardoso e a empresa “Uzina Construção e Incorporação Ltda.”, participaram de medidas tomadas para implantação do empreendimento até 03/10/2013, quando foi revogado mandato que receberam de “RR Duarte Empreendimentos Imobiliários Ltda.”.
E a referida r. decisão, assim como a r. decisão reproduzida às fls. 1.818/1.831 e o v. acórdão de fls. 1.833/1.847, os últimos prolatados em sede de Agravo de Instrumento (Agravo de Instrumento nº 2174540-17.2016.8.26.0000, da Col. 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial, de que foi relator o eminente Des. Hamid Bdine), mostram que a pretensão de indenização se funda no desfazimento de sociedade de fato em que Marcos, co-autor da ação, teria recebido a atribuição de comercialização de glebas desmembradas da área original do imóvel e dos lotes que forem formados pelo loteamento que se pretende registrar, sendo negado o pedido de tutela antecipada para o bloqueio da matrícula do imóvel a fim de impedir novas alienações de parcelas dele destacadas (fls. 1.575 e 1.812).
Não se cuida, portanto, de ação real que atinja o imóvel em que será implantado o loteamento, nem se comprovou que dela decorre, até o momento, determinação de bloqueio da matrícula que impeça a livre alienação de lotes.
O mero ajuizamento de ação visando a declaração da existência de sociedade de fato para o loteamento e comercialização dos lotes, assim como de glebas anteriormente destacadas de área maior, com escopo de indenização por perdas e danos pelo não recebimento de porcentagem do valor da comercialização das vendas, não se mostra suficiente para impedir o registro do loteamento.
Assim porque não há prova do valor que seria devido aos autores da ação, ainda que reconhecido em tutela antecipada o direito ao recebimento de parte das quantias obtidas com a venda de glebas, destacadas de área maior em que situado o imóvel a ser loteado, feitas até 03/10/2013 (fls. 1.812).
Ademais, é razoável a alegação da apelante no sentido de que a remuneração aos autores da ação de indenização, se mantida a sociedade, decorreria do sucesso na venda dos lotes, razão pela qual, ainda que eventualmente se venha a reconhecer o direito ao recebimento de perdas e danos, ou lucros cessantes, deve o empreendimento prosseguir de forma a permitir que a arrecadação de recursos por meio das futuras alienações dos lotes que serão formados a partir do registro pretendido.
Portanto, a ação referida pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí às fls. 07 e na r. sentença apelada não diz respeito ao domínio do imóvel a ser loteado e, mais, não é possível presumir que em razão de eventual procedência não terão os réus recursos suficientes para arcar com o valor da condenação, ainda a ser fixado (fls. 1.870/1.872).
Contudo, no procedimento de dúvida deve a qualificação do título ser realizada por inteiro, o que permite o reconhecimento de obstáculos ao registro não indicados anteriormente. Nesse sentido o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 33.111-0/3, da Comarca de Limeira, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha:
“Inicialmente, cabe ressaltar a natureza administrativa do procedimento da dúvida, que não se sujeita, assim, aos efeitos da imutabilidade material da sentença. Portanto, nesse procedimento há a possibilidade de revisão dos atos praticados, seja pela própria autoridade administrativa, seja pela instância revisora, até mesmo de ofício (cf. ApCiv 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba).
Não vai nisso qualquer ofensa ao direito de ampla defesa e muito menos se suprime um grau do julgamento administrativo. O exame qualificador do título, tanto pelo oficial delegado, como por seu Corregedor Permanente, ou até em sede recursal, deve necessariamente ser completo e exaustivo, visando escoimar todo e qualquer vício impeditivo de acesso ao cadastro predial.
Possível, portanto, a requalificação do título nesta sede, ainda que de ofício, podendo ser levantados óbices até o momento não argüidos, ou ser reexaminado fundamento da sentença, até para alteração de sua parte dispositiva” (Revista de Direito Imobiliário, 39/339).
E a qualificação abrange as cláusulas do contratopadrão de compromisso de compra e venda previsto no artigo 18, inciso VI, da Lei nº 6.766/79.
Assim porque o contrato-padrão guarda aspectos de contrato de adesão e por seu meio não pode o loteador impor aos adquirentes dos lotes obrigações ou deveres que violem direitos que sejam decorrentes de normas de natureza cogente, nessas abrangidas as que digam respeito a direitos do consumidor e, especificamente no presente caso, à garantia constitucional da liberdade de se associar.
Não se ignora que a prática de constituir associação de proprietários dos lotes para a futura prestação de serviços de conservação e melhorias, assim como para a supervisão do respeito às restrições convencionais que forem previstas no contrato-padrão, em especial no que tange à proibição de desdobros e ao respeito aos recuos e áreas mínimas, ou máximas, de construções que forem previstas, é medida que pode servir de incentivo às vendas por impedir, por exemplo, que a não observação das restrições convencionais, o descuido com a preservação das áreas, e a não prestação de serviços básicos de limpeza de áreas comuns acabem por desvalorizar os lotes.
In casu, o contrato-padrão do loteamento (fls. 1.635/1.665) dispõe em sua cláusula nona sobre a “Associação Em Itupeva Business Park”, a ser composta pelos titulares de direitos sobre os lotes do loteamento “Itupeva Business Park”.
Essa associação terá como objetivo social prestar serviços aos associados, consistentes em manutenção das obras do loteamento, execução de obras de infra-estrutura não realizadas pelo Poder Público, realização de melhoramentos, coleta de lixo dentro dos módulos industriais e manutenção das áreas verdes públicas (fls. 1.649, item 9.2).
Porém, como previsto no inciso XX do art. 5º da Constituição Federal: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou apermanecer associado“.
O Eg. Supremo Tribunal Federal, analisando a matéria, assentou o entendimento de que a liberdade de se associar é aplicável às associações de moradores de loteamento e, em consequência, também às associações de proprietários de lotes:
“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES MENSALIDADE AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal” (RE 432106, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 20/09/2011, DJe-210 DIVULG 03-11-2011 PUBLIC 04-11-2011 EMENT VOL-02619-01 PP-00177).
Diante da liberdade de se associar garantida pela Constituição Federal, o contrato-padrão estabelece no item 9.3 da cláusula nona que a filiação à Associação seria facultativa.
Contudo, a redação do item 9.3 da cláusula nona deixa claro que na celebração do contrato de compromisso de compra e venda deverá o adquirente do lote filiar-se à Associação por documento apartado, sem opção de não adesão à referida entidade:
“O(s) COMPRADOR(ES) declara(m) estar ciente(s) de que a filiação à referida ASSOCIAÇÃO é facultativa a todo adquirente de imóvel no referido loteamento, pelo que manifesta(m) expressamente, em documento apartado, sua imediata adesão à mesma, comprometendo-se a contribuir com a taxa mensal especificada no referido estatuto, com valor a ser definido pela ASSOCIAÇÃO em Assembléia convocada para este fim, para que possa, por si ou por terceiros contratados, executar os seus objetivos sociais” (fls. 1.649).
A reforçar a obrigatoriedade de filiação à associação como condição para a aquisição de lote:
1) os itens 6.4.2 da cláusula sexta e 11.1 da cláusula décima primeira dispõem sobre a obrigatoriedade de pagamento de taxas de contribuição cobradas pela Associação;
2) os itens 13.2 e 13.2.1 da cláusula décima terceira condicionam a realização de construções à prévia aprovação dos projetos pela Associação que poderá impor restrições por meio de seu regulamento interno, fazendo-o a par das restrições convencionais previstas no contrato-padrão, devendo a aprovação dos projetos preceder sua análise pela Prefeitura Municipal;
3) o item 14.1 da cláusula décima quarta reitera que na ocupação dos lotes deverão ser observadas as restrições convencionais previstas no contrato-padrão e também as restrições de utilização e aproveitamento dos lotes que forem previstas nos regulamentos internos da Associação;
4) a alínea “d” do inciso II da cláusula décima quarta repete a obrigação de respeito às restrições que forem previstas nos regulamentos internos da Associação para a aprovação de projeto de construção.
A interpretação sistemática dessas normas contratuais torna claro que os adquirentes do lote não terão meios para o exercício da liberdade de associação referida no item 9.3 da cláusula nona do contrato-padrão (fls. 1.649) que, reitera-se, nos pontos relativos à Associação pode ser qualificado como contrato de adesão.
Desse modo, o contrato-padrão é contraditório ao dispor sobre a liberdade de filiação à Associação de proprietários, ou titulares de direitos sobre lotes, e à obrigatoridade de pagar as taxas de contribuição cobradas pela Associação que além das remuneração por serviços prestados poderão conter contribuição associativa.
Ademais, o contrato-padrão contém disposição abusiva ao dispor que nas construções e ocupação dos lotes deverão ser observadas as restrições que forem previstas nos regulamentos da Associação, porque as restrições convencionais a que estarão sujeitos os adquirentes dos lotes são as especificadas no contrato-padrão arquivado com o registro do loteamento, na forma dos arts. 18, VI, e 26, VII, da Lei nº 6.766/79.
Por fim, observa-se que a negativa do registro não diz respeito à eventual obrigação dos adquirentes de lotes promoverem o pagamento de despesas pela prestação de serviços de conservação, limpeza, ou outros que por deliberação dos interessados forem atribuídos à Associação, mas à ausência de possibilidade de exercício do direito de não filiar-se e, mais, à possibilidade da associação efetuar controle prévio de projetos de construção e impor aos adquirentes restrições de construção e ocupação previstas em seus regulamentos internos que poderão, em tese, extrapolar as restrições convencionais especificadas no contratopadrão arquivado com o registro do loteamento.
Ante o exposto, embora por fundamento diverso, nego provimento ao recurso e mantenho a negativa do registro do loteamento.
PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.05.2018 – SP)
Fonte: INR Publicações.
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