Procedimento de Controle Administrativo – Serventia extrajudicial – Interinidade – Substituto mais antigo – Art. 39, §2º da Lei 8.935/1994 – Parentesco – Ato não referendado pelo Tribunal – Aplicação da Súmula Vinculante nº 13 – Entendimento do Plenário do CNJ

Escrito por

Autos: PROCEDIMENTO DE CONTROLE ADMINISTRATIVO – 0005082-46.2017.2.00.0000

Requerente: FERNANDO PEREIRA MOUTINHO

Requerido: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ – TJPR

Advogado: PR77089 – ALINE RODRIGUES DE ANDRADE

PR42704 – MAURÍCIO BARROSO GUEDES

PROCEDIMENTO DE CONTROLE ADMINISTRATIVO. SERVENTIA EXTRAJUDICIAL. INTERINIDADE. SUBSTITUTO MAIS ANTIGO. ART.39, §2º DA LEI 8.935/1994. PARENTESCO. ATO NÃO REFERENDADO PELO TRIBUNAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA VINCULANTE Nº 13. ENTENDIMENTO DO PLENÁRIO DO CNJ.

1. A questão cinge-se à designação de interino, na qualidade de substituto mais antigo, para responder por serventia extrajudicial vaga, até seu regular provimento por concurso público, na hipótese em que guardar vínculo de parentesco com o antigo titular.

2. O requerente foi designado para responder pela serventia, nos termos do artigo 39, §2º da Lei 8.935/1994, contudo o ato não foi referendado pelo Tribunal, ao verificar afronta aos princípios da moralidade e da impessoalidade, por ser esposo da antiga titular.

3. O Plenário do Conselho Nacional de Justiça, diante da reiteração de casos e do relevo da matéria, reviu entendimento para fixar que será designado o substituto mais antigo, desde que não configurada afronta à aplicação da Súmula Vinculante nº 13.

4. Revogada a liminar concedida e julgado improcedente o Procedimento de Controle Administrativo, por considerar hígidos os atos impugnados.

ACÓRDÃO

O Conselho, por unanimidade, julgou improcedente o pedido, nos termos do voto da Relatora. Votou a Presidente. Ausentes, justificadamente, os Conselheiros João Otávio de Noronha, Fernando Mattos e Arnaldo Hossepian e, em razão da vacância do cargo, o representante do Ministério Público da União. Presidiu o julgamento a Ministra Cármen Lúcia. Plenário, 3 de abril de 2018. Presentes à sessão os Excelentíssimos Senhores Conselheiros Cármen Lúcia, Aloysio Corrêa da Veiga, Iracema do Vale, Daldice Santana, Valtércio de Oliveira, Márcio Schiefler Fontes, Luciano Frota, Valdetário Andrade Monteiro, André Godinho, Maria Tereza Uille Gomes e Henrique Ávila.

RELATÓRIO

Cuida-se de Procedimento de Controle Administrativo, com pedido de liminar, apresentado por Fernando Pereira Moutinho, oficial designado, em face do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná – TJPR, objetivando a revogação da Portaria nº 14/2017 e do Acórdão Administrativo nº 2017.0009473-4/000 e o reconhecimento do seu direito de responder pela Serventia do Registro de Imóveis de Barbosa Ferraz até o seu regular provimento por concurso público.

O requerente afirma ser o escrevente substituto mais antigo do Serviço de Registro de Imóveis de Barbosa Ferraz do Estado do Paraná e que foi indicado pela titular da Serventia, à época, Renata da Costa Luiz Lourenço Pacheco, tendo sido a indicação homologada pela Portaria nº 013/2009 (Id nº 2210593).

Relata que a referida titular foi aprovada em concurso de remoçãodeflagrado pelo TJPR (Edital 01/2014) e escolheu o 1º Registro de Imóveis de Pato Branco, vagando, portanto, a serventia de Registro de Imóveis de Barbosa Ferraz, objeto deste procedimento. Nesse contexto, aponta que foi designado, por meio da Portaria nº 02/2017, para responder interinamente pela citada serventia, até seu provimento por concurso público (Id nº 2210586).

Diz que a Corregedoria, conforme competência delineada no Regimento Interno do TJPR, instaurou procedimento sob o nº 2017.0009473-4/000 e, à vista de entendimento quanto à impossibilidade de designação de parentes do antigo titular para responder interinamente pela serventia vaga, não referendou o mencionado ato de substituição (Portaria nº 02/2017).

Aduz que é impositiva a aplicação do artigo 39, §2º, da Lei nº 8.935/94 à hipótese versada aqui; sob sua ótica, a previsão legal afasta a discricionariedade do Tribunal em casos que tais, por se tratar de critério objetivo a ser observado quanto à nomeação do “substituto mais antigo para responder pelo expediente”.

Sustenta que o afastamento da titular da serventia objeto deste procedimento não se deu em razão de falta disciplinar, o que excepcionaria à regra supramencionada.

Junta precedentes deste Conselho e do Superior Tribunal de Justiça para fundamentar sua tese quanto à possibilidade de ser designado para responder temporariamente pela serventia, até a realização de concurso, nada obstante seu parentesco com a titular.

Requer a concessão de liminar inaudita altera pars para suspender os efeitos da Portaria nº 14/2017, com sua consequente manutenção como interino da serventia de Registro de Imóveis de Barbosa Ferraz, até o julgamento de mérito deste PCA.

No mérito, objetiva a revogação do Acórdão Administrativo nº 2017.0009473-4/000 do Conselho da Magistratura do TJPR e da Portaria nº 14/2017 prolatada pelo Juiz de Direito da Comarca de Barbosa Ferraz e o reconhecimento do seu direito de responder pelo Registro de Imóveis de Barbosa Ferraz até seu regular provimento por concurso público.

A liminar foi deferida pelo Conselheiro antecessor, por entender que as hipóteses caracterizadoras de nepotismo, presentes na Resolução CNJ nº 07/2005, no Enunciado Administrativo CNJ nº 01/2008 e na Súmula Vinculante STF nº 13, não abarcariam as designações de substitutos dos titulares concursados, uma vez que a delegação possuiria caráter privado (Id nº 2211610), sendo ratificada, por maioria, pelo Plenário deste Conselho, vencidos os Conselheiros Maria Tereza Uille, Norberto Campelo e a Presidente, que não ratificavam (Id nº 2234352).

Determinada a intimação do Tribunal, este informou que o Conselho da Magistratura não referendou o ato que designou o requerente para responder interinamente pela referida serventia, por considerar que isto implicaria violação aos princípios da moralidade e da impessoalidade, pois possui parentesco com a antiga titular (esposo) (Id nº 2251519).

Em razões finais, o requerente reiterou os argumentos anteriormente lançados (Id nº 2278389).

É o relatório.

VOTO

No presente procedimento, a medida de urgência requerida cuida de examinar a legalidade/regularidade da medida adotada pelo Tribunal quanto à impossibilidade da designação do substituto mais antigo do titular para responder pelo expediente, em caráter interino, tendo em vista o vínculo de parentesco existente, no caso de vacância da serventia.

O Plenário deste Conselho, diante da reiteração de casos e do relevo da matéria, reviu seu entendimento quanto à aplicação do enunciado da Súmula Vinculante nº 13 aos casos de designação de substituto mais antigo para exercer a interinidade de serventias extrajudiciais, à vista do artigo 37 da Constituição Federal, na perspectiva da moralidade e da impessoalidade, a vedar a prática do nepotismo.

Assentado o viés constitucional da vedação ao nepotismo, afastou o argumento referente à aplicação do artigo 39, §2º da Lei 8.935/1994, que estabelece a designação do substituto mais antigo, nos casos em que configurado o parentesco entre o antigo titular e o substituto indicado.

Outrossim, em consonância com o Supremo Tribunal Federal, este Conselho assinalou que o interino é distinto do titular da serventia, pois não atua como delegado do serviço notarial e de registro, uma vez que não preenche os requisitos para tanto; age como preposto do Poder Público.

Assemelha-se, portanto, o interino ao agente público, sendo-lhe aplicável o regime de direito público, em especial o teto remuneratório, não sendo possível afastar sua designação dos princípios constitucionais, mormente, o da moralidade e da impessoalidade, que obstam o nepotismo.

Por tais razões, o Conselho, em 26/09/2017[1], ajustou seu entendimento para fixar a interpretação de que será designado o substituto mais antigo, desde que não configurada afronta à aplicação da Súmula Vinculante nº 13:

“PROCEDIMENTO DE CONTROLE ADMINISTRATIVO. MEDIDA LIMINAR. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ. SERVENTIA EXTRAJUDICIAL. DESIGNAÇÃO DE INTERINO. ATO NÃO CONVALIDADO PELO TRIBUNAL. NEPOTISMO. INDÍCIOS. LIMINAR NÃO REFERENDADA.” (PCA nº 0006528-84.2017.2.00.0000, Relator do acórdão, Cons. Fernando Mattos, j. 26/09/2017).

Outro:

“RATIFICAÇÃO DE LIMINAR. PROCEDIMENTO DE CONTROLE ADMINISTRATIVO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ. IMPUGNAÇÃO DE ACÓRDÃO DO CONSELHO DA MAGISTRATURA QUE NÃO REFERENDOU PORTARIA 6/2016 DE DESIGNAÇÃO DA ESPOSA DO ANTIGO TITULAR – FALECIDO – PARA RESPONDER PELA SERVENTIA. ART. 39, CAPUT E § 2º, DA LEI Nº 8.935/94. MEDIDA CAUTELAR NÃO RATIFICADA. NEPOTISMO.

1. Sendo os interinos das serventias notarias e de registro verdadeiros prepostos do poder público e sendo-lhes aplicável o regime de direito público, em especial do teto remuneratório, não se mostra adequado afastar a sua designação dos princípios constitucionais do art. 37 da CF/88, notadamente a impessoalidade, a vedar a prática do nepotismo.

2. Medida cautelar não ratificada pelo Plenário.” (PCA nº 0007449-43.2017.2.00.0000, Relator do acórdão, Cons. Fernando Mattos, j. 10/10/2017).

Oportuno registrar que este Conselho não considerava a designação do substituto mais antigo como regra absoluta, a despeito da aplicação da Súmula Vinculante nº 13 e da Resolução CNJ nº 07/2005 às atividades exercidas pelas serventias extrajudiciais. Diante do caso concreto, assentou a preterição do substituto mais antigo por verificar circunstâncias em afronta à moralidade, eticidade e impessoalidade. Eis o julgado:

“EMENTA: PROCEDIMENTO DE CONTROLE ADMINISTRATIVO. CARTÓRIO EXTRAJUDICIAL. LEGITIMIDADE DO ATO DO TJMS QUE ANULOU A DESIGNAÇÃO DE INTERINA ESPOSA DE EX-TITULAR QUE RENUNCIOU PARA TOMAR POSSE EM OUTRA SERVENTIA.

1. A previsão contida no art. 39, § 2º, da Lei nº 8.935/94, segundo a qual, uma vez extinta a delegação deve a autoridade competente declarar vago o serviço e designar o substituto mais antigo para responder pelo cartório, até a abertura de concurso, não se aplica a casos como o presente, quando o marido renuncia ao ofício, para tomar posse em outra serventia, restando a esposa para assumir o cartório, e o faz imediatamente após a abertura de concurso, vislumbrando, assim, uma interinidade longo prazo. Embora não caracterizado o nepotismo, na forma da Resolução 7 do CNJ, restaram violados os princípios constitucionais da moralidade e da impessoalidade.

2. Procedimento de Controle Administrativo julgado improcedente” (PCA nº 0007256-33.2014.2.00.0000, Relator, Cons. Gustavo Alkmin, j. 09/12/2015).

Com efeito, a sucessão de parentes à testa do serviço registral contraria igualmente o princípio republicano, por causar a perpetuação de uma pessoa ou grupo de pessoas (núcleo familiar) no exercício de atividade do Estado, sem privilegiar, contudo, a alternância e a temporariedade.

Ante o exposto, julgo improcedente o pedido constante do presente expediente, por considerar regular o procedimento adotado no âmbito do TJPR quanto à impossibilidade da substituição de titulares pelos seus indicados/substitutos em razão do parentesco, no caso de vacância da serventia.

É como voto.

Conselheira IRACEMA VALE

Relatora

Notas:

[1] PCA nº 0006528-84.2017.2.00.0000 – Certidão de Julgamento – Id nº 2269163.

VOTO CONVERGENTE

Ao analisar a questão deduzida nos autos, entendeu a eminente Conselheira Iracema Vale pela improcedência do pedido, sob os seguintes fundamentos:

O Plenário deste Conselho, diante da reiteração de casos e do relevo da matéria, reviu seu entendimento quanto à aplicação do enunciado da Súmula Vinculante nº 13 aos casos de designação de substituto mais antigo para exercer a interinidade de serventias extrajudiciais, à vista do artigo 37 da Constituição Federal, na perspectiva da moralidade e da impessoalidade, a vedar a prática do nepotismo.

Assentado o viés constitucional da vedação ao nepotismo, afastou o argumento referente à aplicação do artigo 39, §2º da Lei 8.935/1994, que estabelece a designação do substituto mais antigo, nos casos em que configurado o parentesco entre o antigo titular e o substituto indicado.

Outrossim, em consonância com o Supremo Tribunal Federal, este Conselho assinalou que o interino é distinto do titular da serventia, pois não atua como delegado do serviço notarial e de registro, uma vez que não preenche os requisitos para tanto; age como preposto do Poder Público.

Assemelha-se, portanto, o interino ao agente público, sendo-lhe aplicável o regime de direito público, em especial o teto remuneratório, não sendo possível afastar sua designação dos princípios constitucionais, mormente, o da moralidade e da impessoalidade, que obstam o nepotismo.

Por tais razões, o Conselho, em 26/09/2017, ajustou seu entendimento para fixar a interpretação de que será designado o substituto mais antigo, desde que não configurada afronta à aplicação da Súmula Vinculante nº 13: […]

Com efeito, a sucessão de parentes à testa do serviço registral contraria igualmente o princípio republicano, por causar a perpetuação de uma pessoa ou grupo de pessoas (núcleo familiar) no exercício de atividade do Estado, sem privilegiar, contudo, a alternância e a temporariedade.

Ante o exposto, julgo improcedente o pedido constante do presente expediente, por considerar regular o procedimento adotado no âmbito do TJPR quanto à impossibilidade da substituição de titulares pelos seus indicados/substitutos em razão do parentesco, no caso de vacância da serventia.

Compartilho das razões expostas pela ilustre Relatora. No entanto, peço vênia para acrescer aos fundamentos externados em seu voto e à ementa apresentada que a aplicação do artigo 37, caput, não pode passar desapercebida.

O Tribunal detém autonomia para apreciar e rever seus próprios atos e se assim o faz por convicção de que o caso em análise viola os princípios regentes da Administração Pública, esta decisão deve ser prestigiada. A propósito, a natureza dos serviços (próprias do Estado, exercidas, porém, por particulares mediante delegação), a condição jurídica dos interinos (prepostos do Poder Público) e a cogência dos princípios constitucionais não permitem outra conclusão.

A meu sentir, não se pode reprimir a decisão de Tribunal que, pautada em princípios constitucionais (impessoalidade e moralidade) e em consonância com a orientação jurisprudencial mais recente, não ratifica a designação de substituto mais antigo para responder de forma precária pelos serviços.

É digno de nota que em recente julgado deste Conselho o Plenário do CNJ também firmou a orientação no sentido de que, extinta a delegação a autoridade competente designará o substituto mais antigo para responder pelo expediente, desde que esse ato não viole a aplicação dos princípios constitucionais previstos no artigo 37 c/c a Súmula Vinculante 13 do STF.

PROCEDIMENTO DE CONTROLE ADMINISTRATIVO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ. EXTINÇÃO DE DELEGAÇÃO. FALECIMENTO DA TITULAR. LEI 8.935/1994. ART. 39, § 2º. DESIGNAÇÃO DE PARENTE PARA O EXERCÍCIO PRECÁRIO DOS SERVIÇOS. DECISÃO DO CONSELHO DA MAGISTRATURA. NÃO REFERENDO DO ATO. PREVALÊNCIA DOS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DA MORALIDADE E IMPESSOALIDADE.

1. Procedimento de controle administrativo contra deliberação administrativa de Tribunal que não referendou a designação de filha de antiga titular de serventia (falecida), por infringência aos princípios da moralidade e impessoalidade.

2. “O titular interino não atua como delegado do serviço notarial e de registro porque não preenche os requisitos para tanto; age, em verdade, como preposto do Poder Público e, nessa condição, deve-se submeter aos limites remuneratórios previstos para os agentes estatais, não se lhe aplicando o regime remuneratório previsto para os delegados do serviço público extrajudicial” (STF, MS 30180).

3. “Ao colocar titulares interinos nas atividades notariais e de registro, o Estado as presta diretamente, acumulando as ‘situações de titular e prestador do serviço’ – o que, diga-se de passagem, só é possível na vigência da Carta Política de 1988 de forma transitória e precária, dado o prazo constitucional de seis meses para a efetivação da delegação.” (STF, MS 29.083 ED-ED-AgR/DF).

4. “Sendo os interinos das serventias notarias e de registro verdadeiros prepostos do poder público e sendo-lhes aplicável o regime de direito público, em especial do teto remuneratório, não se mostra adequado afastar a sua designação dos princípios constitucionais do art. 37 da CF/88, notadamente a impessoalidade, a vedar a prática do nepotismo” (ML em PCA 0007449-43.2017.2.00.0000).

5. Extinta a delegação a notário ou a oficial de registro, a autoridade competente designará o substituto mais antigo para responder pelo expediente, desde que esse ato não viole a aplicação dos princípios constitucionais previstos no artigo 37 c/c a Súmula Vinculante 13 do STF, inteligência do artigo art. 39, § 2º, da Lei 8.935/1994.

6. Improcedência do pedido.

(PCA – Procedimento de Controle Administrativo – Conselheiro – 0005414-13.2017.2.00.0000 – Rel. MARIA TEREZA UILLE GOMES – 32ª Sessão Virtualª Sessão – j. 07/03/2018 – Grifei).

Com essas considerações, acompanho a eminente Relatora pela improcedência do pedido.

É como voto.

Brasília, data registrada no sistema.

Maria Tereza Uille Gomes

Conselheira

Brasília, 2018-05-09.

Dados do processo:

CNJ – Procedimento de Controle Administrativo nº 0005082-46.2017.2.00.0000 – Paraná – Rel. Cons. Iracema Vale – DJ 11.05.2018

Fonte: INR Publicações.

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CSM/SP: Registro de imóveis – Contrato de locação – Regularidade da representação da fiadora em razão da lavratura de escritura pública de procuração na qual o negócio jurídico anteriormente celebrado foi ratificado – Cláusula de vigência (Lei 8.245/91, art. 8º) que decorre de interpretação lógica do contrato – Princípio da especialidade objetiva, porém, que não foi respeitado em razão da divergência existente entre a descrição dos imóveis locados no título e aquela existente no registro – Impossibilidade, neste caso concreto, de cisão do título para registro da locação dos terrenos, deixando-se para momento posterior a averbação da construção, porque o contrato diz respeito à locação de “loja” cujo faturamento servirá como base de cálculo do aluguel – Recurso improvido.

Escrito por

Apelação nº 1000037-80.2017.8.26.0271

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000037-80.2017.8.26.0271
Comarca: ITAPEVI

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000037-80.2017.8.26.0271

Registro: 2018.0000187376

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1000037-80.2017.8.26.0271, da Comarca de Itapevi, em que são partes é apelante VIA VAREJO S/A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITAPEVI.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso para manter a recusa do registro do título, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 16 de março de 2018.

PINHEIRO FRANCO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação nº 1000037-80.2017.8.26.0271

Apelante: Via Varejo S/A

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itapevi

VOTO Nº 37.311

Registro de imóveis – Contrato de locação – Regularidade da representação da fiadora em razão da lavratura de escritura pública de procuração na qual o negócio jurídico anteriormente celebrado foi ratificado – Cláusula de vigência (Lei 8.245/91, art. 8º) que decorre de interpretação lógica do contrato – Princípio da especialidade objetiva, porém, que não foi respeitado em razão da divergência existente entre a descrição dos imóveis locados no título e aquela existente no registro – Impossibilidade, neste caso concreto, de cisão do título para registro da locação dos terrenos, deixando-se para momento posterior a averbação da construção, porque o contrato diz respeito à locação de “loja” cujo faturamento servirá como base de cálculo do aluguel – Recurso improvido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Via Varejo S.A. contra a sentença de fls. 1082/1085, que julgou procedente dúvida suscitada e manteve a recusa aos atos de registro e averbação de contrato de locação junto às matriculas de imóveis pertencentes à circunscrição do Cartório de Registro de Imóveis de Itapevi.

Em síntese, a apelante sustenta que a sentença deve ser reformada e devem ser afastados os óbices ao registro e averbação do contrato de locação pelas seguintes razões: 1) a representação da fiadora está regular. Embora o instrumento de procuração tenha sido lavrado após a celebração do contrato, confere poderes retroativos ao mandatário e ratifica os atos praticados antes da outorga do mandato; 2) a cláusula de vigência da locação em caso de aquisição por terceiros está expressa na cláusula 7.4 do contrato, na qual é feita menção clara ao artigo 8º da Lei 8.245/91, que prevê o exercício do direito de vigência da locação em casos de alienação do imóvel no prazo de vigência da locação; 3) estão sendo observados os princípios da especialidade e continuidade, pois o título permite identificar de forma clara o objeto da locação, a partir da indicação das matrículas dos imóveis locados e não se pode exigir a prévia unificação das matrículas e tampouco a prévia averbação da construção para registro do contrato.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 1121/1122).

É o relatório.

A r. sentença do MM Juiz Corregedor Permanente manteve a recusa do ingresso do título porque: 1) a representação da fiadora está irregular; 2) a vigência da locação em caso de alienação do imóvel locado não foi prevista de forma expressa na cláusula 7.4 do contrato; 3) não foram observados os princípios da especialidade e continuidade, pois o contrato indica as matrículas do imóvel em que estaria construída a loja objeto da locação que, porém, não está averbada nas matrículas dos imóveis.

O óbice relacionado com a incorreção na denominação da empresa locatária foi afastado na r. sentença recorrida que, porém, manteve o reconhecimento de vício na representação da fiadora por ausência de mandato válido na época do contrato.

Contudo, por meio da escritura pública de procuração reproduzida às fls. 580/589 a fiadora outorgou mandato ao representante que figurou no contrato de locação, com cláusula expressa de ratificação da fiança (fls. 582 e 13), o que é suficiente para convalidar o negócio jurídico celebrado (art. 662 do Código Civil).

Por sua vez, a cláusula do contrato que relativa à vigência foi redigida da seguinte forma:

“7.4. A LOCADORA desde já autoriza a LOCATÁRIA a efetivar o registro da presente locação na matrícula da LOJA, comprometendo-se, desde logo, se necessário, a aditar o presente contrato, para dotá-lo de condições passíveis de registro. Os custos e despesas relacionados a este registro e sua respectiva baixa são de responsabilidade exclusiva da LOCATÁRIA, nos termos do artigo 8º da Lei 8.245/91, ficando desde logo o Sr. Oficial de Registro de Imóveis autorizado a proceder os atos necessários”.(fls.31)

O artigo 8º da Lei 8.245/91 prescreve:

“Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

A lei exige que a cláusula de vigência do contrato na hipótese de venda do imóvel seja expressa e registrada para produzir efeitos ergaomnes, ou seja, em relação ao adquirente.

Pela cláusula 7.4 o locador autoriza o registro do contrato na matrícula do imóvel, com expressa menção ao artigo 8º da Lei 8.245/91.

Em razão disso, a referida cláusula somente pode ser interpretada como destinada à permitir a vigência do contrato em caso de alienação do imóvel, pois do contrário não existiria razão para que fosse pactuada entre as partes da locação.

Ademais, o art. 167, inciso I, nº 3, da Lei nº 6.015/73 prevê a possibilidade de registro do registro do contrato de locação para efeito de vigência, sendo essa a única hipótese em que admitida a prática de ato de registro em sentido estrito dessa espécie de contrato.

Isso porque o contrato de locação deve ser averbado quando se tratar de cláusula de preferência, ao passo que a caução dada em garantia da locação também é objeto de ato de averbação (art. 38, § 1º, da Lei nº 8.245/91).

Disso decorre que a previsão de registro da locação para os efeitos previstos no art. 8º da Lei nº 8.245/91 somente pode dizer respeito à contratação de cláusula de vigência, não havendo, em decorrência, obstáculo para seu ingresso no Registro de Imóveis.

Porém, persistem as razões para o terceiro óbice apresentado pelo Oficial.

No título, o objeto da locação é a “loja” localizada na Avenida Cezário de Abreu, 19 e 77, Bairro Centro, cidade de Itapevi, com os terrenos em que situada, constando no contrato a indicação das matrículas desses imóveis.

Contudo, não foi realizada a prévia averbação da construção do prédio em que instalada a “loja” cuja existência é elemento essencial do contrato celebrado.

A referência à “loja”, realizada em diferentes cláusulas, deixa claro que neste caso concreto a locação abrange não somente o terreno, mas também o prédio não averbado e a própria atividade empresarial nele realizada, servindo o faturamento da referida “loja” como base de cálculo dos aluguéis que terão valores variáveis ao longo do tempo (itens 2.1 a 2.2.3 do contrato – fls. 17 e 19).

Sendo a “loja” e, em consequência, o prédio em que instalada elementos indissociáveis da locação porque compõem os bens locados (terreno, prédio e “loja”), não há como autorizar a cisão do título para o registro da locação dos terrenos, relegando-se a averbação da construção do prédio e “loja” para momento posterior.

Portanto, a falta da prévia averbação da construção nas matrículas dos imóveis que são objeto do contrato de locação constitui óbice ao registro, em consonância com o princípio da especialidade objetiva do registro imobiliário.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso para manter a recusa do registro do título.

PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.05.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações – DJE/SP | 14/05/2018.

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STJ: Aluguéis, disputas judiciais e a interpretação do STJ

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Para muitos brasileiros, enquanto o sonho da casa própria não se concretiza ou o estágio do negócio ainda não permite ou justifica a aquisição de imóvel próprio, é preciso continuar recorrendo ao aluguel. Cerca de 20% dos domicílios nas áreas urbanas do país são alugados, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Ao longo do aluguel de uma casa, um apartamento ou um imóvel comercial, e mais ainda no momento de sua rescisão, é comum surgirem dúvidas e conflitos sobre os direitos e obrigações de ambas as partes, que nem sempre as estipulações prévias do contrato são suficientes para prevenir.

No Brasil, as relações entre locador e locatário são regidas pela Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, cujas normas também se aplicam aos contratos informais ou verbais. A despeito da regulamentação legal e das cláusulas pactuadas livremente no contrato, é comum que as controvérsias acabem desaguando nos tribunais.

De acordo com o índice FipeZaP de Locação, que acompanha o valor dos aluguéis em 15 capitais brasileiras, o preço do aluguel de imóveis sofreu uma alta acima da inflação nos primeiros meses de 2018. Em março, o preço médio do aluguel subiu 0,54%. Essa foi a primeira vez que os valores aumentaram desde maio de 2015.

O grande número de imóveis locados no Brasil tem reflexo direto na quantidade de ações judiciais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) oferece balizas para a correta interpretação das normas aplicáveis às relações jurídicas decorrentes da locação de imóveis residenciais e comerciais.

Direito de preferência

Se o proprietário colocar o imóvel à venda, o inquilino terá preferência para comprá-lo, desde que se disponha a pagar o mesmo preço oferecido a terceiros.

Caso o locatário seja preterido na sua preferência, poderá pleitear indenização por perdas e danos ou exercer o direito de adjudicação compulsória do imóvel, observadas as regras do artigo 33 da Lei do Inquilinato. Para a adjudicação compulsória, exige-se o depósito do preço do bem; a formulação do pedido de preferência no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e a averbação do contrato de locação pelo menos 30 dias antes da alienação.

Em julgado da Terceira Turma (REsp 1.554.437), o locatário queria exercer o direito de preferência para comprar o imóvel compulsoriamente. No entanto, ele não havia feito a averbação do contrato no cartório de registro de imóveis. Assim, o colegiado concluiu que a adjudicação compulsória do bem não era possível.

Segundo o relator do caso, ministro João Otávio Noronha, a obrigação legal de averbar o contrato de locação serve para gerar efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel.

“Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis”, explicou o ministro.

No site do STJ, é possível encontrar outros casos relacionados ao tema. Clique aqui para acessar a Pesquisa Pronta.

Aluguel para ex-cônjuge

Nos casos de separação ou divórcio, quando ainda não aconteceu a partilha dos bens, um cônjuge pode ser obrigado a pagar aluguel ao outro, a título de indenização pelo uso exclusivo do imóvel que pertence ao casal. A decisão é da Segunda Seção do STJ e tem por objetivo não gerar enriquecimento sem causa, se o bem comum for de uso exclusivo de um dos cônjuges.

De acordo com o ministro Raul Araújo, que relatou o recurso (número não divulgado em razão de segredo de Justiça), uma vez homologada a separação judicial, a mancomunhão, antes existente entre os cônjuges, transforma-se em condomínio, regido pelas regras comuns da compropriedade, em que se admite a indenização.

“Admitir a indenização antes da partilha tem o mérito de evitar que a efetivação desta seja prorrogada por anos a fio, relegando para um futuro incerto o fim do estado de permanente litígio que pode haver entre os ex-cônjuges, senão, até mesmo, aprofundando esse conflito, com presumíveis consequências adversas para a eventual prole”, destacou o ministro.

Penhora de salário

Para garantir o pagamento de aluguéis atrasados havia mais de uma década, o STJ determinou a penhora de parte do salário de um inquilino devedor. O tribunal autorizou o desconto mensal de 10% do vencimento do locador para garantir o pagamento do aluguel de um imóvel residencial.

Para a ministra que relatou o caso (REsp 1.547.561), Nancy Andrighi, descontar 10% mensais da folha de pagamento não colocaria em risco a subsistência do devedor nem de sua família.

Por outro lado, segundo a ministra, a penhora garantiria o direito à satisfação executiva do credor, motivo capaz de excepcionar a regra contida no artigo 649, IV, do Código de Processo Civil, que prevê a impenhorabilidade de salários – a não ser para pagamento de pensão alimentícia.

Bem de família

Na hora de ser fiador de alguém em um contrato de locação, é preciso ficar atento à legislação. Mesmo com a previsão de impenhorabilidade do bem de família em processos de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, nos casos que envolvem obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, a penhora é possível.

O tema foi discutido pelo STJ em recurso repetitivo que envolveu quase dois mil casos sobre o mesmo assunto. E o entendimento também resultou na edição da Súmula 549, cujo conteúdo foi posteriormente confirmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

O relator do repetitivo na Segunda Seção do STJ, ministro Luis Felipe Salomão, destacou que, conforme o artigo 1º da lei 8.009/90, o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, hipótese prevista no artigo 3º da lei.

“A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da lei 8.009/90”, concluiu o ministro, ao citar precedente da Sexta Turma (REsp 771.700).

Para acessar a Pesquisa Pronta sobre este assunto, clique aqui.

Aditivo contratual

Outro assunto muito recorrente no STJ envolve o fiador do contrato de locação e o aditivo dos contratos. Decisão recente do tribunal mostrou que a falta de anuência em aditivo contratual não desobriga o fiador na prorrogação de contrato de aluguel. Segundo o STJ, os fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham concordado com a prorrogação do contrato.

Segundo a Terceira Turma, mesmo não tendo assinado o aditivo, a garantia prestada pelo fiador persiste até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original.

Segundo a relatora do recurso especial (REsp 1.607.422), ministra Nancy Andrighi, o artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”. Para se exonerar da obrigação, o fiador deve apresentar uma notificação resilitória, declarando que não mais responde pelos débitos locatícios.

Rescisão imotivada

A Lei do Inquilinato estabelece que o prazo para que o proprietário de imóvel faça uso da denúncia vazia para rescindir imotivadamente o contrato de aluguel é de 30 meses, correspondente a um único contrato. Nos casos em que admite a soma de prazos em contratos de aluguel prorrogados, a legislação o faz de forma expressa, pelo prazo mínimo de cinco anos exigido para o pedido de renovação (REsp 1.323.410).

A soma dos períodos de aluguel urbano renovado sucessivamente não autoriza a rescisão contratual imotivada, nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato, já que a legislação não permite a adição de tempo nessa situação.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do STJ deu provimento ao recurso (REsp 1.364.668) de um inquilino para julgar improcedente a ação de despejo movida pelo proprietário, que pretendia retomar o imóvel com base em denúncia vazia após 30 meses de locação, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses que permite ao proprietário fazer uso da denúncia vazia deve corresponder a um único contrato.

O magistrado lembrou que, nos casos em que opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, o locador deve aguardar o prazo de cinco anos para denunciá-lo sem justificativa.

Imóveis comerciais

Questões referentes à locação de imóveis comerciais também aparecem com frequência na jurisprudência do STJ. Julgado recente analisou se as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel poderiam ser consideradas para aumentar o valor do aluguel.

Para a corte, obras novas ou o aumento da área edificada – realizados pelo locatário – não devem ser considerados em ação revisional de aluguel. A decisão foi dada pela Quarta Turma ao analisar o recurso (REsp 1.411.420) apresentado por proprietários de um imóvel alugado para um hospital oftalmológico.

Depois que os inquilinos terminaram as obras, os locadores queriam atualizar o aluguel com base no valor de mercado, aumentando o preço de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00.

Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a ação revisional não se confunde com a ação renovatória de locação. “Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato”, explicou.

Aluguel em dobro

Em julgado de 2016, o STJ decidiu que a cobrança de aluguel em dobro de loja em shopping center, no mês de dezembro, não é abusiva. A decisão da Terceira Turma reconheceu como válida a cláusula do contrato de locação que estabelece a duplicação do valor, prática conhecida como 13º aluguel.

Para o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso (REsp 1.409.849), a cobrança do 13º aluguel nos shoppings é prevista em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação, incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas.

O relator explicou que os aluguéis de espaços em shoppings são compostos por uma parte fixa e outra variável, sendo que o montante variável é calculado sobre o faturamento do estabelecimento, oscilando de 7% a 8% sobre o volume de vendas.

“No mês de dezembro, é previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano”, disse o ministro.

Indenização

O STJ entendeu que, nos casos em que se comprovar a insinceridade do pedido de retomada do imóvel comercial, é cabível indenização por fundo de comércio.

Para a corte, quando o locador de imóvel comercial pede a devolução do bem alugado, o ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório na hipótese de a locação por prazo determinado deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no parágrafo 3º do artigo 52 da Lei 8.245/91, acrescida da má-fé ou desídia do locador.

Assim, a vinculação do direito à indenização pelo fundo de comércio ao pleito de renovação compulsória do contrato de locação comercial destina-se exclusivamente a penalizar o locador que faz a retomada insincera do imóvel, frustrando uma legítima expectativa do locatário à renovação compulsória do contrato de aluguel.

Ao analisar ação de um empresário que alugava imóvel para sediar microempresa (REsp 1.216.537), a Quarta Turma decidiu que, para a concessão da indenização pelo fundo de comércio, não basta a ocorrência dos fatos descritos na lei. Para o relator, ministro Marco Buzzi, é imprescindível que os fatos decorram de um ato de retomada insincera do imóvel por parte do locador, circunstância que somente pode ser verificada posteriormente à procedência da demanda.

CDC

Outra discussão frequente no STJ é a aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de locação. A jurisprudência da corte tem sido firme no sentido de que não se aplica o código ao contrato regido pela Lei do Inquilinato, pois tais contratos não se enquadram no conceito de relação de consumo e, além disso, já são regulados por lei própria.

Para o ministro Marco Buzzi, relator de um dos recursos que abordou o assunto (AREsp 101.712), os contratos de locação fazem parte de microssistema distinto, e as relações jurídicas locatícias não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90.

“Assim, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei 8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor”, ressaltou Buzzi.

Acesse a Pesquisa Pronta sobre o tema aqui.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):

REsp 1554437
REsp 1547561
REsp 1607422
REsp 1323410
REsp 1364668
REsp 1411420
REsp 1409849
REsp 1216537
AREsp 101712

Fonte: STJ | 13/05/2018.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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