A exigência de que o credor hipotecário promova a execução da dívida como requisito para o exercício do direito legal de preferência traz como consequência o esvaziamento da própria garantia, tendo em vista que, se a hipoteca é extinta com a arrematação do bem, o crédito hipotecário seria ameaçado pela possível ausência do patrimônio.

O entendimento foi aplicado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar decisão da Justiça de São Paulo, a qual havia negado pedido de preferência a um credor hipotecário porque ele não havia efetuado a penhora sobre o imóvel arrematado. A decisão foi unânime.

Nos autos que deram origem ao recurso especial, os autores promoveram ação de execução de título extrajudicial para cobrança de aluguéis. Houve a penhora de imóvel hipotecado, e a Caixa Econômica Federal, como credora hipotecária, requereu a habilitação de seu crédito, com preferência no levantamento de valores após a arrematação.

Em primeiro grau, o magistrado rejeitou o pedido de preferência do credor hipotecário, por entender que, como não realizou a penhora sobre o imóvel, seu crédito passou a ser quirografário (sem preferência em relação aos demais).

Com a decisão, mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, a ordem de preferência no pagamento ficou estabelecida, de forma sequencial, ao condomínio, às fazendas públicas, aos exequentes e aos credores quirografários.

Ordem de preferência

A ministra Nancy Andrighi destacou julgamentos do STJ no sentido de que o exercício do direito legal de preferência independe do ajuizamento da execução pelo credor hipotecário, podendo ser exercido nos autos de execução ajuizada por terceiro.

“Convém salientar que, nos termos dos artigos 333, II, e 1.425, II, do Código Civil de 2002, a penhora do bem hipotecado em execução promovida por outro credor produz, na ausência de outros bens penhoráveis, o vencimento antecipado do crédito hipotecário, porque faz presumir a insolvência do devedor”, apontou a relatora.

Apesar de afastar a exigência da prévia penhora para o exercício do direito de preferência pelo credor hipotecário, a ministra ressaltou que a jurisprudência do STJ estabelece que o crédito resultante de despesas condominiais tem preferência sobre o crédito hipotecário. No mesmo sentido, lembrou a relatora, o crédito tributário tem preferência sobre qualquer outro, inclusive sobre o crédito condominial, ressalvados aqueles decorrentes da legislação do trabalho.

Com o provimento parcial do recurso especial, o colegiado fixou a seguinte ordem de pagamento: débitos tributários, despesas condominiais, dívida garantida por hipoteca e créditos quirografários.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1580750

Fonte: STJ | 22/08/2018.

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IRIB institui Comitê de Implantação do Registro Eletrônico brasileiro e apresenta a proposta de realização de uma Prova de Conceito (POC – proof of concept) do SREI. A primeira reunião Comitê será realizada em São Paulo, em data a ser marcada

O Instituto de Registro de Registro de Imóveis do Brasil (IRIB) reuniu na última sexta-feira (10.08) representantes de sua diretoria e de centrais de diversos Estados para discutir o futuro da atividade no Brasil. Estiveram presentes representantes da Associação dos Registradores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro (ARIRJ), da Associação dos Registradores de Imóveis do Paraná (ARIPAR), do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina, da Associação de Registradores de Imóveis de Pernambuco (ARIPE), da  Associação dos Registradores Imobiliários de Rondônia (ARIRON), do Colégio Registral Imobiliário de Goiás (CORI-GO), além de representantes de vários Estados da federação que assinaram a ata de presença.

A principal pauta do dia foi o Sistema de Registro de Imóveis (SREI), previsto no art. 76 da Lei 13.465/2017.

Durante a reunião, foi apresentada a proposta de realização de uma Prova de Conceito (POC – proof of concept) do SREI, em projeto que será desenvolvido nos próximos quatro meses por uma equipe multidisciplinar envolvendo engenheiros, programadores e outros profissionais da área de tecnologia da informação e comunicação. Segundo Adriana Unger, engenheira responsável pelo desenvolvimento da POC, o objetivo é apresentar um protótipo funcional focado no registro de um instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária, pensando na experiência do usuário, do agente de crédito imobiliário e no adquirente.

“O que os usuários querem exatamente quando procuram o Cartório de Registro de Imóveis? Fazer o registro no momento inicial da alienação, promover o registro da garantia. Nesse processo, os agentes do crédito imobiliário querem a segurança de que, em casos de inadimplência, o Registro vai realizar a execução extrajudicial e a consolidação da propriedade e, no final de tudo, que ocorra o registro do cancelamento da alienação fiduciária. Esse foi o cenário que focamos para o desenvolvimento desse projeto da POC”, ressaltou Unger durante a reunião. “A ideia é apresentar um recorte mínimo do sistema para apresentarmos algo funcional em um curto espaço de tempo”, completou a engenheira mecatrônica com mais de 15 anos de experiência em tecnologia e que atuou como líder da equipe de modelagem de processos de negócio do projeto (SREI) para o Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Adriana ressaltou, ainda, que a intenção do projeto é construir pontes, mas que para atravessar essas pontes é preciso coragem, pois ainda não se sabe como chegar ao objetivo. “A POC é nossa primeira ponte. A importância desse projeto institucional é crucial para o IRIB e para as centrais estaduais para que se possa avançar de fato nos domínios do Registro de Imóveis eletrônico, ter um protótipo funcional e finalmente obter um resultado concreto que vai nos ajudar a nivelar o conhecimento dos Oficiais acerca do próprio Registro de Imóveis eletrônico e assim formar uma base para a evolução desse conceito. Nossa ideia é apresentar esse protótipo, com algumas funcionalidades, no Encontro Nacional do IRIB que vai se realizar em outubro no Estado de Santa Catarina”, afirmou Unger após sua explanação.

“É importante atuar numa construção coletiva, envolvendo as centrais estaduais. Já há uma especificação definida pelo LSITec – Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológico, ligado à Universidade de São Paulo, e a apresentação da POC para a discussão é um processo de refinamento da especificação já elaborada”, comentou Claudio Machado, especialista em Gestão da Identidade do Cidadão e Planejamento de Tecnologia da Informação, também presente na reunião.

Índices Indicadores relativos ao mercado imobiliário

Durante a reunião realizada em São Paulo, foi informado que um novo projeto foi criado no âmbito do IRIB, visando instituir um Índice Estatístico sobre o mercado imobiliário para municiar a administração pública e a sociedade com dados relativos às transações imobiliárias. “Estamos em contato com diversos colaboradores de serviços de econometria, ou seja, especialistas que vão analisar os dados e nos indicar os números que podemos extrair e usar da Declaração de Operação Imobiliária (DOI) já produzida nos cartórios, cuidando da anonimização de dados pessoais e a partir daí definir os índices e as metodologias estatísticas. A ideia, novamente, é fazer um índice simples para que possamos começar e colocar em um portal os dados atuais”, informou Adriana Unger.

“Estamos sendo muito cobrados pelo mercado e pelo Governo para a criação de índices estatísticos. Temos que pensar nesses índices de forma global, para o Brasil, e não somente localmente. Vamos discutir isso no Comitê”, agregando ao projeto iniciativas que já estão sendo desenvolvidas nos estados, declarou Sergio Jacomino, presidente do IRIB.

IRIB institui Comitê do Registro de Imóveis eletrônico brasileiro

Após ouvirem as explicações sobre o projeto de uma Prova de Conceito (POC) para a implantação do registro de imóveis eletrônico, os registradores presentes na reunião deliberaram a instituição do Comitê do Registro Eletrônico brasileiro (CREB), que será formado pelo Instituto de Registro de Imóveis do Brasil (IRIB) e por todas as entidades estaduais de registradores. Em Estados em que não houver entidade estadual, será solicitado que as Anoregs locais indiquem um representante (registrador imobiliário) para compor este Comitê. “Dentro de um ambiente comunitário e colaborativo será possível dirimir conflitos e compor os interesses em jogo. Não queremos suplantar as peculiaridades e interesses de cada Estado, mas fortalecer o Registro de Imóveis brasileiro”, comentou ainda Jacomino.

“A deliberação das pessoas aqui reunidas é uma forma de ligar os pontos que se acham desligados. A modernização do sistema registral brasileiro é um processo que se iniciou há muito tempo e que vem experimentando etapas, algumas das quais se concluem mais rapidamente, outras amadurecem longamente e outras ainda caem do pé porque já estão para lá de maduras. Mas há aquelas que ainda ficam verdejando em um estado de latência. Acredito que hoje demos um passo importante na criação do Comitê com o objetivo de dirimir e arbitrar as naturais divergências que nascem em um corpo complexo e multifacetado como é o de registradores de Imóveis brasileiros”, disse.

Segundo Jacomino, “cada um de nós tem uma visão parcial, como na metáfora do Elefante de Ghor, em que cegos tocam partes de um elefante e depois tentam descrevê-lo a partir de sua percepção. O Comitê pretende dar uma visão um pouco mais completa e abrangente do fenômeno do Registro de Imóveis eletrônico brasileiro, congregando e conjugando a percepção que cada um desses elementos que compõe o grupo tem”, explicou. “Essa será uma oportunidade muito boa para que possamos superar as divergências que naturalmente ocorrem em todo grupamento humano e, ao mesmo tempo, apropriar-se do trabalho que já foi desenvolvido anteriormente e que se encontra registrado nos anais do Instituto, trabalhos que se iniciaram há muitos anos. Espero que esse Comitê tenha muito boa sorte”, completou Jacomino.

“Esse comitê já é uma convergência de todas as entidades estaduais com o IRIB para a implantação do registro eletrônico. Creio que esse é o primeiro grande passo para que possamos organizar, não apenas as entidades, mas os próprios registradores que essas entidades representam. É unanimade, não há nenhum registrador que se oponha à implantação do registro eletrônico”, afirmou Flauzilino Araújo dos Santos, diretor de tecnologia da informação do IRIB, coordenador do Comitê e Oficial do 1º Registro de Imóveis de São Paulo, Capital.

“Estamos aqui compartilhando experiências e pensando o futuro do Registro de Imóveis. Esse quadro se traduz em uma especial importância que é hoje a formulação do ONR, uma entidade dos registradores para coordenar as atividades dos próprios registradores. É mais do que nunca um momento de união, de reflexão da classe em torno dessa importante medida que nos vai auxiliar e para que possamos ter nossas atribuições desempenhadas efetivamente pelos próprios registradores”, afirmou Sergio Ávila Doria Martins, 1º secretario da Associação de Registradores Imobiliários do Estado do Rio de Janeiro (ARIRJ) e Oficial do 12º Registro de Imóveis da Capital fluminense.

Daniela Rosário, diretora da Escola Nacional de Registradores (ENR) e registradora de imóveis de Montemor (SP), destacou a importância do evento. “Demos um grande passo em relação ao ONR que é, na verdade, o principal mecanismo que vai garantir a eficácia do registro de imóveis eletrônico. Definitivamente, temos que implementar o registro de imóveis eletrônico no Brasil. Saímos daqui com um grande passo dado. Vamos reunir representantes do Brasil inteiro. Este é o grande resultado de hoje”, conclui.

“Hoje é um dia histórico em que estamos caminhando para uma mudança muito grande no Registro de Imóveis brasileiro, da mesma maneira que mudamos com o advento da Lei 6.015/73. Estamos mudando da matrícula para alguma outra coisa, poderia ser uma matrícula eletrônica, mas não sei bem se essa é a expressão certa, mas é algo efetivamente novo. Como nós estamos dando aqui início à prova de conceito que será feita no Encontro Nacional, em outubro, me parece que, de fato, é um dia muito importante para os registradores do Brasil. Não só por isso, mas também pela possibilidade que houve de encontro entre várias posições, várias opiniões de vários Estados do Brasil”, afirmou Ivan Jacopetti do Lago, diretor de Relações Internacionais do IRIB e Oficial do Registro de Imóveis e Anexos de Paraguaçu Paulista/SP.

“Eu estava aguardando por uma reunião como essa. Fico muito feliz de ter participado porque sinto que agora estamos caminhando para construir efetivamente o Registro de Imóveis Eletrônico”, disse Gabriel Fernando do Amaral, presidente da Associação dos Registradores de Imóveis do Paraná (ARIPAR) e registrador de imóveis de Guaratuba. “Essa foi a minha primeira participação em uma reunião. Achei extremamente importante porque o momento que vivemos é crítico. Discute-se muito sobre o futuro do Registro de Imóveis brasileiro e imagino que com o trabalho do IRIB estamos no rumo certo”, afirmou Igor França Guedes, presidente do Colégio Registral Imobiliário de Goiás (CORI-GO) e Oficial do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia.

“A reunião foi muito produtiva, não só pela criação do Comitê, mas, também, porque foi exposto de forma detalhada o projeto do que seria o sistema operacional do registro eletrônico”, disse Daniel Lago Rodrigues, diretor de Assuntos Institucionais do IRIB e Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Taboão da Serra/SP. “Esse Comitê vai ser fundamental para poder dirigir a construção efetiva desse operador nacional, que vai contar com representantes de todos os Estados, que vai permitir com que façamos um registro que seja viável e palatável para todos os Estados”, continuou o diretor, que ainda destacou outros benefícios.

“Vamos conseguir a padronização do registro que é o mais importante neste momento. Temos um problema sério que é a distinção de sistemas entre cartórios e no momento em que houver essa padronização, a partir de uma entidade nacional, vamos conseguir fazer um registro de forma equivalente em todos os cartórios. Esse comitê vai servir como embrião do que seria o conselho de administração do ONR. A partir do momento que ele entrar em funcionamento, nós vamos ter subsídios para por em prática o ONR e, a partir do dia seguinte, a sua implementação”, finaliza.

A primeira reunião Comitê de Implantação do Registro Eletrônico brasileiro será realizada em São Paulo, em data a ser marcada e com a participação dos conselheiros do IRIB, Diretoria, das centrais estaduais e de todos os interessados.

Fonte: IRIB | 22/08/2018.

O Supremo Tribunal Federal (STF) cassou decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) e reconheceu a união estável de um casal de idosos, após a morte de um dos companheiros.

O ministro Luiz Edson Fachin, relator, entendeu que não há distinção de idade ou sexo no reconhecimento de uma união estável. “Partindo das premissas fáticas adotadas pela decisão recorrida, a conclusão a que chegou o juízo a quo diverge da jurisprudência dominante deste Supremo Tribunal Federal, a qual não faz restrição quanto à idade, nem ao sexo, dos companheiros para fins de reconhecimento da união estável”, afirmou.

Na decisão que data de novembro de 2015, o TJMG não reconheceu o relacionamento do casal por falta de “prova robusta” dos elementos que caracterizam a união estável. O tribunal mineiro disse ainda que “a união estável é vista como um arremedo, um simulacro, uma caricatura, um decalque”, em relação ao casamento.

Em sua decisão, Fachin citou o julgamento do RE 646.721, segundo o qual o “STF já reconheceu a ‘inexistência de hierarquia ou diferença de qualidade jurídica entre as duas formas de constituição de um novo e autonomizado núcleo doméstico'”, não sendo legítimo “desequiparar, para fins sucessórios, os cônjuges e os companheiros, isto é, a família formada pelo casamento e a formada por união estável”.

Para o advogado da causa, Wagner Dias Ferreira, a decisão do TJMG foi preconceituosa com relação à idade do casal e ao instituto da união estável. “Consideraram que pessoas idosas em união estável não seriam família. E que a união estável em si é ‘simulacro’ ou ‘arremedo’ de casamento e não como um instituto autônomo criado pela Constituição Federal, que se abriu para a contemporaneidade e para o futuro que aponta uma maior diversidade de relações humanas. Trazendo para o direito maior dinamismo nesse campo”, diz.

Para a advogada Maria Luiza Póvoa Cruz, presidente da Comissão da Pessoa Idosa do Instituto Brasileiro de Direito de Família – IBDFAM, a decisão do TJMG é “extremamente preconceituosa” .

“A idade, se a pessoa não tem a higidez mental física comprometida, em nada reduz a autonomia das partes nem a dignidade da pessoa humana. Somente em caso de um comprometimento da higidez psíquica ou física, que debilite o raciocínio coeso, é que se faz necessário que a pessoa tenha alguém para decidir por ela, no caso um curador. Inclusive, sou totalmente contrária ao regime de separação obrigatória para os maiores de 70 anos. Trata-se de uma invasão na autonomia das partes em eleger um regime matrimonial, o que por sua vez terá reflexo no que se refere ao direito sucessório quando da morte”, reflete.

Para ela, a decisão do STF ratifica o “princípio maior” da dignidade humana. “Nós vivemos num estado democrático de direito, num estado laico, em que foi secularizada a questão do direito de família, que não defende que sempre a união seja feita para procriar. Só vejo como um avanço a decisão do STF para o direito de família, o qual vem sendo muito bem alicerçado neste novo século 21 e representado pelo ilustre professor Edson Fachin”, diz.

Confira a decisão.

Fonte: IBDFAM | 22/08/2018.

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