PROCESSO 1112126-40.2018

Espécie: PROCESSO
Número: 1112126-40.2018

1112126-40.2018 Pedido de Providências 10º Cartório de Registro de Imóveis Sentença (fls.74/78): Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis a requerimento do Banco Bradesco S/A, após negativa de averbação de leilões negativos no imóvel matriculado sob o nº 138.161. O óbice apresentado diz respeito à necessidade de realização de leilão no local da situação do imóvel, conforme precedente desta 1ª Vara de Registros Públicos, o que não foi observado pela requerida, já que o leilão foi realizado em São Luis, Estado do Maranhão, sendo que o imóvel localiza-se em São Paulo, tendo sido aqui publicados os editais. Documentos às fls. 04/64. O Banco Bradesco deixou de se manifestar neste procedimento (fl. 68), mas perante a serventia extrajudicial aduziu que não há qualquer exigência legal acerca do local de realização do leilão, além deste ter sido realizado em ambiente eletrônico, fato pelo qual torna-se irrelevante o local físico em que se deu. O Ministério Público opinou às fls. 72/73 pela improcedência do pedido. É o relatório. Decido. A questão dos presentes autos é idêntica aquela decidida no Proc. Nº 1007423-92.2017.8.26.0100 desta 1ª Vara de Registros Públicos, razão pela qual cito os argumentos lançados naquele feito: “A Lei 9.514/97 disciplina a alienação fiduciária em garantia e os procedimentos em caso de inadimplemento. Neste teor, seu Art. 27 determina que, consolidada a propriedade, deve o credor fiduciário realizar leilão do bem. Tal previsão tem o escopo de garantir que o objeto da garantia não seja o bem em si, mas seu valor em dinheiro. Isso para que a instituição financeira não tenha um ativo imobilizado numeroso, que desrespeite o regulamento administrativo e evite questões problemáticas, sobretudo no âmbito concorrencial e de monopólios. Por outro lado, o leilão também é realizado tendo em vista proteger, de certa forma, o devedor fiduciário. Este, ao não pagar sua dívida, terá seu imóvel vendido, com o saldo remanescente devolvido pelo credor (Art. 27, §4º), evitando que todo o valor do imóvel seja revertido em favor deste último em valor superior à dívida, com claro enriquecimento ilícito. Assim, o leilão existe como método de garantir que o bem seja vendido pelo maior valor possível, garantido que a dívida seja paga e que o devedor não tenha seu bem alienado por valor infímo, com perda patrimonial. Vê-se, portanto, o interesse público existente no procedimento previsto na Lei 9.514/97, que por um lado garante ao devedor fiduciário que não haverá abuso por parte da instituição financeira com a alienação do bem por valor inferior ao de mercado, e por outro, garante que a instituição financeira não ficará, imediatamente, com a propriedade do imóvel, pelas razões acima expostas. Destarte, tal procedimento é essência do negócio jurídico, não podendo as partes transigirem quanto a estas exigências legais. Assim, seu descumprimento acarreta em nulidade da garantia fiduciária, por descumprimento de preceito legal. Pois bem. Diz o Art. 24 da Lei 9.514/97: “Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (…) VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.” O Art. 27 trata do leilão extrajudicial, e, como visto acima, o correto cumprimento da legislação é requisito de validade dos atos. Portanto, se a lei determina que o contrato disporá sobre o procedimento do leilão, o procedimento previsto no título tem que ser cumprido, sob pena de nulidade do leilão. E, neste sentido, a Cédula de Crédito Comercial que deu origem à alienação fiduciária dispõe em seu item 17 (fl.172): “O público leilão (primeiro e segundo) será anunciado mediante edital único com prazo de 10 (dez) dias, contados da primeira divulgação, publicado em um dos jornais de maior circulação no local do(s) imóvel(is) ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no local do(s) imóvel(is), não houver imprensa com circulação diária.” (g.N) Portanto, o contrato é claro sobre o local de realização do leilão. Estando os bens situados em São Paulo, e não sendo hipótese da exceção prevista quando inexiste imprensa, nesta comarca deveria ser realizado o leilão. Portanto, inviável o registro do título quando o leilão foi realizado em Vitória/ES. Veja-se que a razão de ser de tal previsão está em perfeita consonância com o espírito da Lei 9.514/97: o leilão realizado no local de situação dos bens tem mais chances de ser bem sucedido, garantindo uma venda por valor de mercado e evitando que este seja deserto, com alienação particular posterior, como foi feito, que pode trazer prejuízos ao devedor, uma vez que o bem é vendido por valor determinado pelo banco, com saldo remanescente baixo. E, se irregular o leilão, irregular também a quitação de dívida posteriormente dada, tendo em vista não haver saldo remanescente de leilão, conforme dispõe o §4º do Art. 27. Por tais razões, correto o óbice apresentado, não sendo possível o registro.” No presente caso, há semelhante disposição contratual (fl. 35): “10.1.1 – Os públicos leiloes serão anunciados mediante edital único com prazo de 15 (quinze) dias, contados da primeira divulgação, publicado por 3 (três) dias, ao menos, em um dos jornais de maior circulação no local do imóvel ou em outro de comarca de fácil acesso, se, no local do imóvel, não houver imprensa com circulação diária.” Portanto, aplicam-se ao presente caso os fundamentos acima expostos, no sentido da necessidade de realização do leilão no mesmo local em que foi publicado o edital. Destaco que tal decisão foi confirmada pelo E. Conselho Superior da Magistratura, em decisão assim ementada: “Registro de Imóveis – Alienação Fiduciária em garantia Ausência de prova da publicação do edital dos leiloes no local da situação do imóvel – Leilão realizado em local diverso daquele em que situado o imóvel, sem previsão legal ou contratual Registro inviável Recurso não provido” Apenas saliento que não há obrigatoriedade legal no sentido de que o leilão seja realizado no local do imóvel. A lei apenas exige que sejam cumpridos os procedimentos previstos no contrato de alienação fiduciária. Uma vez que o contrato celebrado no presente caso previa a publicação de edital no local da situação do imóvel, ali deveria ter sido realizado o leilão, pelos fundamentos acima expostos. Todavia, devem os Oficiais atentarem-se para o fato de que o contrato pode dispor de outra forma, não havendo ilegalidade no leilão realizado em local diverso se assim previsto entre as partes. Tal conclusão não é alterada pelo fato do leilão se dar eletronicamente, pois conforme consta das atas de fls. 24/25, foram realizados atos presenciais em São Luis Maranhão, como apregoamento do devedor e leitura do edital e esclarecimentos, o que por si só afasta o argumento da requerida no sentido de que o leilão eletrônico impediria eventuais prejuízos advindos da realização do leilão em comarca diversa da situação do imóvel. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis a requerimento do Banco Bradesco S/A, mantendo o óbice à averbação. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 14 de janeiro de 2019. Tania Mara Ahualli Juiz de Direito (CP – 525)

Fonte: DJE/SP | 17/01/2019.

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Processo 1076421-78.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1076421-78.2018.8.26.0100

Processo 1076421-78.2018.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Antonio Carlos Botelho Souza Aranha – – Silvia Soares do Amaral de Souza Aranha – Municipalidade de São Paulo e outros – Vistos. Trata-se de pedido de providencias formulado por Silvia Soares do Amaral de Souza Aranha e Antonio Carlos Botelho Souza Aranha em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, pretendendo a averbação de exclusão de menção à “faixa sanitária não edificandi” na matrícula nº 227.244. Em uma primeira manifestação, a Municipalidade de São Paulo apresentou contrariedade ao pedido, alegando a necessidade de avaliação de sua utilidade urbanística. Remetidos os autos aos Oficiais do 14º e 11º Registro de Imóveis da Capital, houve a ausência de oposição ao pedido (fls.116/117), bem como a informação da inexistência de planta ou documentos relativos a parcelamento ou restrições administrativas impostas pelo poder público ou convencionais impostas pelo loteador, assim concluiu que em relação a área em questão, ao que tudo indica, constou impropriamente na descrição do imóvel o termo “faixa non edificandi”, sendo que o correto seria “faixa sanitária de escoamento de águas pluviais”, cuja existência estaria condicionada ao tempo em que não havia os implementos urbanísticos de saneamento básico hoje existentes naquele local (fl.177). Após as informações fornecidas pelo registrador, a Municipalidade em nova manifestação não vislumbrou interesse público na restrição todavia mencionou que a exclusão da referida faixa poderá atingir direito de terceiros, em especial os confrontantes do imóvel em questão, o que prejudicaria a análise do procedimento pela via administrativa (fls.192/200). O Ministério Público opinou pela intimação dos confrontantes (fl.203). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Respeitado o entendimento do D. Promotor de Justiça, entendo dispensável a notificação dos confrontantes do imóvel, pelas razões a serem expostas por ocasião da análise do mérito. Pretendem os requerentes a averbação de cancelamento da menção à faixa sanitária “não edificandi” na matrícula nº 227.244 do 14º Registro de Imóveis da Capital (fls.15/20). De acordo com a certidão do registrador (fl.49), bem como do Tabelião do 11º Cartório de Notas da Capital (fls.53/56), bem como a planta juntada à fl.182, a faixa sanitária “não edificandi”, localiza-se dentro do terreno dos requerentes, na parte dos fundos, medindo 96, 20m², logo entendo que eventual deferimento do pedido não trará prejuízo aos confrontantes ou atingirá o direito de terceiros. Cumpridas as formalidades, após análise pelo órgão municipal, especialmente planta ARR 0661, alvará e ficha de cadastral do arruamento, concluiu-se que não se trata de área de domínio municipal, podendo tal restrição ter sido instituída por vontade do parcelador em beneficio de terceiros. Dentro da esfera desta Corregedoria Permanente, examina-se apenas se a impugnação é ou não fundamentada, nos termos do § 5º, do art. 213, da Lei nº 6015/73. Em caso positivo, o procedimento é extinto, e as partes, remetidas às vias ordinárias, pois nada de contencioso se resolve aqui; em caso negativo, acolher-se-á o pedido dos requerentes. Todavia, em relação a eventual ato traslativo do alienante na instituição da “área non edificandi”, manifestou-se o Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital: “Esse loteamento não foi registrado ou regularizado nos termos do Decreto Lei 58 de 10 de dezembro de 1937, nem tampouco pela Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979, e todas as transcrições foram feitas sob a égide do antigo Decreto nº 4857/1939. … Data venia, com relação a área em questão, tudo indica que, à época constou impropriamente na descrição do imóvel o termo faixa non aedificandi quando deveria ter sido usado o termo faixa sanitária de escoamento de águas pluviais, cuja existência está condicionada ao tempo em que não havia os implementos urbanísticos hoje existentes naquela localidade”. (g.n) E ainda, de acordo com o Oficial não há registros sobre loteamentos ou regularizações na área, logo entendo que se houver interesse de particulares na existência e manutenção de tal área estes deverão valer-se das vias ordinárias para assegurarem seus direitos, não podendo a restrição continuar no imóvel, pela simples alegação de eventual e hipotéticos danos a terceiros. Assim, diante da consolidação da situação fática e da flagrante descaracterização de ofensa a interesse público, bem como havendo concordância dos registradores e do órgão municipal, tenho que inviável a manutenção do gravame. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providencias formulado por Silvia Soares do Amaral de Souza Aranha e Antonio Carlos Botelho Souza Aranha em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente determino que se realize a averbação de exclusão de menção à “faixa sanitária não edificandi” na matrícula nº 227.244. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: UMBERTO BARA BRESOLIN (OAB 158160/SP), EDUARDO MIKALAUSKAS (OAB 179867/SP).

Fonte: DJE/SP | 17/01/2019.

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