Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de uma proprietária de imóvel para que, superada a preliminar de ausência de interesse processual, o juízo de primeira instância prossiga no julgamento da demanda.

A recorrente havia comprado o imóvel com financiamento da Caixa Econômica Federal e seguro obrigatório. Alegando ter constatado risco de desabamento, ela acionou o seguro, mas a cobertura foi negada e o caso foi parar na Justiça. Em primeira e segunda instância, o pedido da proprietária foi negado ante a quitação do contrato.

Segundo a ministra relatora do recurso no STJ, Nancy Andrighi, à luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional.

Ela explicou que os efeitos do seguro devem se prolongar no tempo, ainda que os defeitos só se revelem após o fim do contrato.

Nancy Andrighi destacou as características desse tipo de seguro – uma obrigação para que o consumidor consiga o financiamento: “O seguro habitacional tem conformação diferenciada, uma vez que integra a política nacional de habitação, destinada a facilitar a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população”.

De acordo com a relatora, é um contrato obrigatório “que visa à proteção da família, em caso de morte ou invalidez do segurado, e à salvaguarda do imóvel que garante o respectivo financiamento, resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema”.

Interesse público

No entendimento da ministra, a ótica do interesse público reforça a importância da garantia do seguro, na medida em que a integridade estrutural do imóvel é condição essencial para que o bem se mostre apto a acautelar o financiamento e, consequentemente, assegure a continuidade da política habitacional.

“Assim como a entrega da obra não extingue a obrigação do construtor pela solidez e segurança da edificação, a conclusão do contrato de seguro não afasta a responsabilidade da seguradora quanto ao risco coberto que nasceu durante a sua vigência, o qual, nos termos do artigo 779 do Código Civil de 2002, compreende todos os prejuízos resultantes ou consequentes dos vícios de construção”, afirmou.

Nancy Andrighi destacou que, se não fosse esse o entendimento, o segurado que antecipasse a quitação do financiamento teria menor proteção em comparação com aquele que fizesse os pagamentos apenas nos prazos acordados.

Leia o acórdão.

Fonte: STJ | 15/01/2019.

Juiz de Direito Senivaldo dos Reis Junior, da 7ª vara Cível de São Paulo/SP, levou em conta, na decisão, a lei do distrato imobiliário.

O juiz de Direito Senivaldo dos Reis Junior, da 7ª vara Cível de São Paulo/SP, determinou que uma incorporadora devolva 75% do valor pago por um comprador que desistiu da compra de apartamento por incapacidade financeira. O magistrado considerou a lei do distrato imobiliário (lei 13.786/18) na decisão e arbitrou a taxa de retenção pela empresa em 25% dos montante já pago pelo desistente.

O comprador firmou contrato com a incorporadora relativa a um apartamento avaliado em R$ 327 mil. Ele efetuou pagamento de entrada de pouco menos de R$ 80 mil e de parcelas de financiamento que somaram R$ 96,6 mil. Por incapacidade financeira, requereu a resilição do contrato e a devolução de 90% dos valores pagos, o que foi negado pela incorporadora.

Na Justiça, ele requereu a rescisão contratual e devolução de 90% dos valores pagos. A incorporadora, por sua vez, sustentou a necessidade de se cumprir previsão contratual que estabelecia devolução de 12% do valor pago ao desistente.

Ao analisar o caso, o juiz pontuou que a rescisão contratual se deu por parte do autor que, devido a dificuldades financeiras, não pôde mais dar continuidade ao negócio. O magistrado considerou que, na hipótese, é inadmissível o conteúdo da cláusula contratual, “tendo em vista que se mostra demasiadamente onerosa para o consumidor”. “Isto porque a cláusula se baseia em 12% do valor total da venda, algo em torno de R$ 39.000,00, o que redundaria em algo próximo a 45% do valor pago pelo autor da presente demanda”, afirmou o julgador.

O magistrado pontuou que a nova lei que definiu o distrato imobiliário – lei 13.876/18 – estabelece que, em caso de desistência do contrato de compra e venda de imóvel, a incorporadora reterá o valor máximo de 25% da quantia paga, sendo o valor máximo de até 50% caso haja a instituição do denominado patrimônio de afetação. Para o magistrado, embora houvesse menção a esse tipo de patrimônio em cláusula do contato, não há prova de que a incorporadora tenha tornado o imóvel objeto do contrato em patrimônio de afetação, devendo ser mantido o percentual de 25% no caso em questão.

Ao considerar que a lei não se aplica somente a contratos instituídos após sua publicação, o juiz entendeu que, “ainda que o bojo central da lei seja referente a alienação de imóveis denominadas ‘na planta’, há que se também considerar sua aplicação, por analogia, para vendas de imóveis já construídos. E exatamente, é o que se enquadra ao caso fático posto nestes autos”.

Segundo o julgador, “tendo em conta a ponderação de valores apresentados ao caso em tela, qual seja, cláusula contratual prevendo o desconto de 12% (do valor total) e uma nova lei que melhora a condição do consumidor, este juízo entende que a aplicação do entendimento legislativo (embora amplamente (fixando em 25% do valor pago) é de se pugnar pela aplicação do percentual legislativo ao caso concreto”.

Assim, determinou a rescisão contratual relativa ao imóvel em questão e condenou a incorporadora a devolver 75% do valor do apartamento ao comprador desistente.

• Processo: 1070803-55.2018.8.26.0100

Confira a íntegra da sentença.

Fonte: Migalhas | 14/01/2019.

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Magistrado destacou que, sem o documento, corria-se o risco de seguro ser pago a parte ilegítima.

Certidão vintenária de imóvel é indispensável para indenização securitária fundada no SFH – Sistema Financeiro de Habitação. Esse foi o entendimento do juiz de Direito José Faustino Macêdo de Souza Ferreira, da 3ª vara de Jaboatão dos Guararapes/PE, ao extinguir processo. O magistrado destacou o risco, caso promovesse o andamento do feito sem o documento, de o seguro ser pago a parte ilegítima.

Os autores ingressaram com ação securitária afirmando serem proprietários de imóveis com danos estruturais, e que a seguradora seria responsável pela higidez do imóvel, pugnando pela condenação da ré no valor necessário para realização dos reparos dos imóveis objetos do litígio, além de danos morais e multa decendial.

Mas, na sentença, o magistrado destacou que a apresentação da certidão vintenária era imprescindível para prosseguimento da demanda, a fim de se aquilatar com segurança a legitimidade ativa. O documento tem por objetivo o acompanhamento da trajetória do imóvel ao longo dos anos. Sem a certidão, afirmou o magistrado, corria-se o risco de, na eventualidade da procedência da demanda, o pagamento de seguro ser feito a parte ilegítima.

“Promover o andamento deste feito sem o mencionado documento é admitir, na eventualidade da procedência da demanda, o pagamento de seguro a parte ilegítima, quando o real titular do direito poderá, inclusive, estar demandando a seguradora em outro feito ou já ter percebido indenização securitária, como já se constatou neste Juízo.”

O magistrado salientou, ainda, histórico de centenas de ações que foram propostas em duplicidade (na Justiça Federal e na Estadual) com objetivo de percepção de indenização securitária no SFH, com pagamentos indevidos.

“Há que se constatar, portanto, se não há litispendência, coisa julgada, o que só se fará possível com a juntada da certidão vintenária, que trará aos autos toda a cadeia de adquirentes do imóvel objeto do litígio, não se prestando, para tanto, mera certidão atual de propriedade.”

Ele ainda observou que, embora a parte demandante tenha requerido a dilação do prazo para exibição do documento, passados mais de cinco meses, não cumpriu a determinação do juízo.

O processo foi extinto sem o julgamento de mérito.

• Processo: 0010478-68.2010.8.17.0810

Veja a decisão.

Fonte: Migalhas | 15/01/2019.

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