Apelação Cível nº 1001939-02.2017.8.26.0390

Apelante: Santos & Oliveira Ng Comercio de Materias de Construção Ltda – Me

Apelado: Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Juridícas da Comarca de Nova Granada-sp

VOTO Nº 37.714

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Escritura de compra e venda objeto de rerratificação para alterar o comprador que passou a ser pessoa jurídica de que são sócios os adquirentes originais – Possibilidade, uma vez que a rerratificação ocorreu antes do registro do negócio jurídico – Imposto de Transmissão “inter vivos” recolhido em nome do anterior adquirente – Necessidade de comprovação do pagamento do imposto em razão da transmissão realizada para a nova adquirente – Alegação de dificuldade para a retificação da guia de recolhimento do ITBI, ou para a repetição do indébito, que não comporta solução no procedimento de dúvida que tem natureza administrativa e em que o Município não intervém – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Nova Granada e manteve a negativa do registro da compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 11.333 que foi realizada por escritura pública objeto de rerratificação.

O apelante alegou, em suma, que é pessoa jurídica regularmente constituída, tem a posse do imóvel e o utiliza em conformidade com os requisitos fixados pelo Município de Nova Granada na instituição do Distrito Industrial, razão pela qual o registro da escritura de compra e venda, com sua rerratificação, não causará prejuízos. Asseverou que foi promovido o recolhimento do ITBI devido pela compra e venda e que a rerratificação da escritura pública, para alterar a figura do comprador, não alterou o fato gerador desse imposto. Disse que houve aumento significativo do valor venal do imóvel e que terá prejuízo injustificável se for obrigada a recolher novamente o ITBI, mesmo se for considerada a possibilidade do comprador inicialmente indicado solicitar a devolução do valor que pagou ao Município. Por fim, não há vedação para a retificação da escritura pública de compra e venda com a alteração da figura do comprador que, neste caso, passou a ser a empresa constituída pelas pessoas que inicialmente figuraram como adquirentes do imóvel, pois a retificação ocorreu antes do registro da escritura pública. Asseverou que a escritura de rerratificação visou atender as exigências formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis quando da apresentação da escritura de compra e venda retificada, não podendo servir para a formulação de novas exigências que acabam por impedir o registro da compra e venda. Requereu o provimento do recurso para que seja promovido o registro da compra e venda.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 180/183).

É o relatório.

Foi originalmente apresentada para registro escritura pública de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 11.333 do Registro de Imóveis de Nova Granada, lavrada em 06 de junho de 2017, em que figuraram como vendedor J. Cardoso Comércio e Transporte de Areia e Pedra Ltda. ME e como compradores Wiliam dos Santos Oliveira e Ana Paula Santos de Oliveira (fls. 11/13).

Consta às fls. 36 que o registro dessa escritura foi recusado porque não foi comprovada a autorização municipal para a venda do imóvel situado em Distrito Industrial, como exigido pela Lei nº 065/2002 do Município de Nova Granada.

Ainda segundo a apelante, para atender essa exigência foi lavrada em 18 de setembro de 2017, nas págs. 109/110 do Livro 063 do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Município de Ipiguá, Comarca de São José do Rio Preto, escritura pública de rerratificação em que passou a figurar como compradora do imóvel a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda. – ME, o que ocorreu mediante anuência dos compradores originais que são os sócios da nova adquirente (fls. 09/10).

Além disso, consta na escritura pública de rerratificação que a venda do imóvel para a apelante foi autorizada pela Lei nº 0036/2017, do Município de Nova Granada.

Posteriormente, com a reapresentação da escritura de compra e venda, e sua rerratificação, foi o registro novamente recusado porque: I) a Lei Municipal nº 36/2017 descreve o imóvel como consistente em lote de terreno com 1.575,00m², ao passo que a matrícula diz respeito a um barracão com 357,64m² e seu respectivo terreno, o que violaria a continuidade; II) os efeitos da rerratificação retroagem à data do ato que foi retificado, razão pela qual a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda.-ME não pode ser compradora de imóvel por meio de escritura pública que foi originalmente lavrada na data em que sua personalidade jurídica não existia de forma regular; III) a guia de ITBI indicada na escritura de compra e venda deve ser retificada para constar como adquirente a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda. – ME, ou deve ser promovido o novo recolhimento do Imposto de Transmissão “inter vivos” – ITBI (fls. 28/33).

A primeira exigência foi corretamente afastada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, pois não há discrepância entre a descrição do imóvel contida na matrícula nº 11.333 e a Lei Municipal nº 0036/3017 que autorizou sua venda para a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda. (fls. 21).

O cumprimento da segunda exigência, consistente na apresentação de lei municipal autorizando a venda do imóvel, acabou sendo promovido por ocasião da escritura pública de rerratificação.

Contudo, a autorização municipal foi concedida para a venda do imóvel para a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda., e não para os compradores inicialmente indicados na escritura pública, o que ensejou a rerratificação para a modificação da pessoa do adquirente.

Essa alteração não acarreta a nulidade do negócio jurídico, nem impede o registro da compra e venda para a apelante porque a escritura rerratificada não foi registrada, com transferência do domínio do imóvel aos compradores originais, e porque esses compradores anuíram com a modificação realizada.

A propriedade somente se transfere, por ato “inter vivos”, mediante registro do título aquisitivo (arts. 1.227 e 1245 do Código Civil), razão pela qual a retificação da escritura pública com a modificação da pessoa do comprador, desde que mediante anuência do adquirente original, não impede o registro em conformidade com o ato rerratificado.

Ademais, sendo o registro do título constitutivo do direito real de propriedade, não existe impedimento para que a nova compradora passe a figurar na matrícula como proprietária do imóvel, pois a data da aquisição do domínio será a do protocolo do título no Registro de Imóveis, a que retroagem os efeitos do registro.

E no registro constará como título aquisitivo a escritura pública de compra e venda com sua rerratificação que foi realizada quando a empresa compradora já estava regularmente constituída.

Afasta-se, por esses motivos, a recusa do registro fundada na impossibilidade de rerratificação da escritura pública para alterar a identidade do comprador. Permanece, porém, a necessidade de apresentação de nova guia de recolhimento do Imposto de Transmissão “inter vivos” – ITBI em que figure como adquirente a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda.

A guia do Imposto de Transmissão “inter vivos” – ITBI indicada na escritura pública foi recolhida tendo como adquirente do imóvel Wiliam dos Santos Oliveira, portador do CPF 364.119.298-66 (fls. 15).

Tendo ocorrido alteração substancial do negócio jurídico, impõe-se a apresentação de nova guia de recolhimento do Imposto de Transmissão “inter vivos” – ITBI em que figure como adquirente o novo comprador, o que poderá ser feito tanto mediante retificação da guia anterior como através do novo recolhimento do imposto.

Isso porque compete ao Município de Nova Granada verificar se o imposto já pago teve como fato gerador a compra e venda celebrada entre o proprietário do imóvel e a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda., ou se o fato gerador consistiu na venda do imóvel para Wiliam dos Santos Oliveira e Ana Paula Santos Oliveira que posteriormente anuíram com a transmissão de seus direitos de compradores para a apelante.

Essa exigência não se altera pelo fato dos compradores originais serem os sócios da nova adquirente, pois têm personalidades jurídicas distintas.

Por fim, o presente procedimento é via imprópria para a declaração de que o imposto já recolhido teve como fato gerador a venda do imóvel para a apelante, porque esse reconhecimento depende da retificação da guia de recolhimento do ITBI a ser promovida pelo Município de Nova Granada.

Ademais, o procedimento de dúvida tem como finalidade a solução da controvérsia entre o apresentante e o Oficial de Registro sobre a possibilidade de acesso do título ao fólio real, razão pela qual eventual litígio entre o apelante e o Município de Nova Granada, que tenha por objeto ato praticado pela Administração Pública, deverá ser solucionado em ação própria.

Ante o exposto, e porque subsistente um dos óbices opostos ao registro, nego provimento ao recurso e mantenho a procedência da dúvida.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 03.07.2019

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Apelação Cível nº 1002546-11.2017.8.26.0553

Apelante: Concessionaria Auto Raposo Tavares S/A – Cart

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santo Anastácio

VOTO Nº 37.728

Registro de Imóveis – Desapropriação parcial de área rural – Aquisição originária da propriedade – Rodovia em área rural – Cabimento do georreferenciamento em cumprimento à Lei de Registros Públicos (artigos 176, § 1º, 3 “a”, 176, §§ 3º e 6º e 225, § 3º) e ao princípio da especialidade objetiva – Cabimento do registro no CAR – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls. 211/217, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santo Anastácio e manteve a recusa do ingresso de carta de sentença em razão da ausência de georreferenciamento e cadastro ambiental rural da área desapropriada.

Sustenta a apelante cuidar-se de desapropriação de imóvel para fins de trecho de rodovia não cabendo as exigências efetuadas e sim o registro da carta de sentença. Informou que apresentou o memorial com descrição georreferenciada (fls. 201), sendo desnecessária a certificação do INCRA por se tratar de forma originária de aquisição de propriedade (fls. 227/233).

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 260/263).

É o relatório.

Não há divergência entre o Oficial de Registro de Imóveis e a apelante sobre o fato da aquisição da propriedade imóvel por meio de desapropriação encerrar forma originária de aquisição do domínio.

Sobre isso também não há divergência nos precedentes deste Col. Conselho Superior da Magistratura, como se verifica no voto do e. Desembargador José Renato Nalini, então Corregedor Geral da Justiça, no julgamento da apelação nº 0001026-61.2011.8.26.0062, em 17/01/2013.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também tem essa compreensão:

“PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 3/STJ. DESAPROPRIAÇÃO. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DE PROPRIEDADE. EXIGIBILIDADE DE TRIBUTOS ANTERIORES À AO ATO DESAPROPRIATÓRIO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO ENTE EXPROPRIANTE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. No caso em tela o recorrente exige do ente expropriante, em execução fiscal, os tributos (IPTU e Taxa de Limpeza Pública de Coleta de Resíduos Sólidos) incidentes sobre o imóvel desapropriado, derivados de fatos geradores ocorridos anteriormente ao ato expropriatório. 2. Considerando o período de ocorrência do fato gerador de tais tributos, e, levando-se em consideração que a desapropriação é ato de aquisição originária de propriedade, não há a transferência de responsabilidade tributária prevista no artigo 130 do CTN ao ente expropriante. 3. Recurso especial não provido” (REsp 1668058/ES, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/06/2017, DJe 14/06/2017).

Contudo, a natureza originária da aquisição pela desapropriação não descaracteriza a submissão dessa situação jurídica à hipótese de desmembramento de imóvel rural, porquanto a área desapropriada foi destacada de imóvel rural com área maior, objeto da matrícula nº 2.307 do Registro de Imóveis da Comarca de Santo Anastácio (fls. 104/112).

O artigo 176, parágrafo 3º, da Lei nº 6.015/73, dispõe:

“§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georeferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais”.

Na mesma linha, o artigo 225, parágrafo 3º, da Lei nº 6.015/73, prescreve:

“§ 3° Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica –  ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais”.

A interpretação teleológica das referidas disposições normativas permite a compreensão de sua incidência no caso da desapropriação de parcela de imóvel rural, notadamente pela repercussão no imóvel objeto da desapropriação parcial no aspecto da especialidade objetiva.

Por sua vez, o § 6º do art. 176, da Lei nº 6.015/73 não dispensa a certificação do INCRA em relação à descrição georreferenciada das áreas públicas, e essa certificação é necessária para evitar que a descrição georreferenciada do imóvel rural que foi desfalcado pela desapropriação não se sobreponha, no cadastro do INCRA, à da área que se tornou de propriedade da apelante.

A sentença judicial em ação de desapropriação não está isenta da incidência das demais determinações legais para o ingresso do título no registro imobiliário.

Desse modo, é necessário o georreferenciamento para o ingresso do título judicial atinente à desapropriação parcial de imóvel para implantação de rodovia, com certificação pelo INCRA relativa ao georreferenciamento.

Em razão da transmissão da propriedade por meio de desapropriação, da interpretação teleológica efetuada, bem como o destaque de área menor, a necessidade do georreferenciamento apenas incide para a área desapropriada, sem necessidade de sua efetivação para fins de apuração do remanescente da matrícula da qual será destacada, o que, aliás, foi observado na exigência formulada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis.

O espaço físico objeto do registro é parte de rodovia, portanto é área de utilidade pública nos termos do artigo 3º, inciso VIII, alínea “b”, da Lei nº 12. 651/12.

O artigo 12, parágrafo 8º, da Lei nº 12.651/12, prescreve:

“Art. 12. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados os seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os casos previstos no art. 68 desta Lei:

(…)

§ 8° Não será exigido Reserva Legal relativa às áreas adquiridas ou desapropriadas com o objetivo de implantação e ampliação de capacidade de rodovias e ferrovias”.

De outra parte, o artigo 29, caput, da Lei nº 12.651/12 estabelece:

“Art. 29. É criado o Cadastro Ambiental Rural – CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente – SINIMA, registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento”.

Diante disso, em virtude da área desapropriada encerrar imóvel rural para fins de registro imobiliário, compete exigir o Cadastro Ambiental Rural, no que pese a não exigência da Reserva Legal, pois, o CAR tem por “finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento”.

Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 03.07.2019

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Processo 1050184-70.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1050184-70.2019.8.26.0100

Processo 1050184-70.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Pedido de Providências – Tabelionato de Protestos de Títulos – Redpar Construtora e Incorporadora Ltda – Vistos. Trata-se de pedido de providências cumulado com tutela de urgência formulado por Redpar Construtora e Incorporadora EIRELLI, em face do 10º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, pretendendo a isenção dos emolumentos devidos em decorrência do cancelamento dos protestos lavrados em seu desfavor. Relata a requerente que não detém substrato financeiro para as custas incidentes, bem como, por ser sociedade de propósito especifico, não detém receita para este fim. Juntou documentos às fls.05/16. A liminar foi indeferida à fl.17. O Tabelião manifestou-se às fls.20/21, mantendo o óbice imposto sob o argumento de que os emolumentos tem natureza de taxa. Acerca das informações do Tabelião, a requerente manifestou-se à fl.28, corroborando as razões expostas na inicial. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls.31/34). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Tabelião, bem como o D. Promotora de Justiça. Pretende a requerente a isenção dos emolumentos para o cancelamento do protesto lavrado em seu nome, sob a alegação de hipossuficiencia. Como é sabido, os serviços prestados pelas Serventias são remunerados pelos usuários com o pagamento dos respectivos emolumentos, cuja invidualização e cobrança, previstos no art.236, § 2º da Constituição da República, foram regulados pela Lei nº 10.169/200, que dispôs sobre as normas gerais para am fixação dos emolumentos no âmbitos dos Estados membros. De acordo com o entendimento do autor Paulo de Barros Carvalho, os emolumentos notariais e registrais se enquadram tipicamente na figura jurídica tributária das taxas, em intelecção fulcrada no artigo 145, inciso II da CF: “Anuncio, desde logo, que perante a realidade instituída pelo direitos positivo atual, parece-me indiscutível a tese segundo a qual a remuneração dos serviços notariais e de registro, também denominada emolumentos, apresenta natureza especifica de taxa. O presente tributo se caracteriza por apresentar, na hipótese da norma, a descrição de um fato revelador de atividade estatal (prestação de serviços notariais e de registros públicos), direta e especificamente dirigida ao contribuinte; além disso, a análise de sua base de cálculo exibe a medida da intensidade da participação do Estado, confirmando tratar-se da espécie taxa… … Trata-se de atividade administrativa consistente em garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (art.1º da Lei nº 8.935/94), devendo, nos termos do art.236 da Constituição da República, ser delegados a pessoas físicas, mediante concurso público de provas e de titulos, ou por meio de remoção, para os que já forem titulares de Serventias” (Carvalho, Paulo de Barros. Natureza juridica e constitucionalidade dos valores exigidos a título de remuneração dos serviços notariais e de registro. Parecer exarado na data de 05.06.2007, a pedido do Sindicato dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo -0 SINOREG). Outro não é o entendimento jurisprudencial a respeito: “Direito constitucional e tributário. Custas e emolumentos: Serventias Judiciais e Extrajudiciais. Ação direta de inconstitucionalidade da Resolução nº 7, de 30 de junho de 1995, do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: Ato Normativo. (…) 4. O art.145 admite a cobrança de taxas, em razão do exercício do poder de policia ou pela utilização, efetiva ou potencial, de serviços públicos específicos e divisíveis, prestados ao contribuinte ou postos a sua disposição”. Tal conceito abrange não só as custas judiciais, mas também, as extrajudiciais (emolumentos), pois estas resultam, igualmente, se serviço público, ainda qu prestado em caráter particular (art.236). Mas sempre fixadas por lei. No caso presente, a majoração de custas judiciais e extrajudiciais resultou de Resolução do Tribunal de Justiça e não de Lei formal, com o exigido pela Constituição Federal… (ADI 1444, Rel: Min. Sydney Sanches, Tribunal Pleno, julgado em 12/02/2003, D.J. 11-04-2003). Assim, diante da natureza jurídica de taxa, certo é que eventual isenção somente poderá ser veiculada por lei específica, conforme disposição expressa do art. 150, § 6º, da CF, o que não ocorre no presente caso: “Qualquer subsídio ou isenção, redução de base de cálculo, concessão de crédito presumido, anistia ou remissão, relativos a impostos, taxas ou contribuições, só poderá ser concedido mediante lei específica, federal, estadual ou municipal, que regule exclusivamente as matérias acima enumeradas ou o correspondente tributo ou contribuição, sem prejuízo do disposto no art. 155, § 2.º, XII, g.” À luz do artigo 111 do CTN, a legislação tributária que disponha sobre outorga de isenção deverá ser interpretada literalmente, não havendo a possibilidade de extensão da norma mencionada. Ressalto que, em se tratando os emolumentos de tributo de competência Estadual, caberá aos Estados e ao Distrito Federal a instituição – através de lei específica, com escopo exclusivo – de isenção a eles aplicável, nos limites da sua competência territorial. No presente caso, não houve a juntada de qualquer decisão judicial determinando a gratuidade do ato, bem como a requerente não está sendo representada pela Defensoria Pública, logo não há dispensar tal recolhimento, caso contrário se estaria violando o princípio da legalidade, que norteia os atos registrários. Por fim, a obrigação em pagar os emolumentos para cancelamento do protesto, decorre do item 6 das Notas Explicativas da Tabela de Emolumentos que assim estipula: “A apresentação a protesto, de títulos, documentos de dívidas e indicações, independe de prévio depósito dos valores dos emolumentos e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos pelos respectivos interessados no ato elisivo do protesto ou, quando protestado o título, no ato do pedido do cancelamento do respectivo registro ou no da sustação judicial definitiva de seus efeitos, salvo na sustação judicial do protesto que serão cobrados do sucumbente quando tornada em caráter definitivo, hipóteses em que serão observados para o cálculo, cobrança e recolhimentos, os seguintes critérios: (…) b – por ocasião do pedido do cancelamento do protesto ou da determinação judicial da sustação definitiva do protesto ou de seus efeitos, com base nos valores da tabela e das despesas em vigor na data em que ocorrer os respectivos recebimentos, hipóteses em que, para fins do cálculo, será considerada a faixa de referência do título da data de sua protocolização para protesto;” Logo, correta a exigência do tabelião, não havendo qualquer falta funcional praticada pelo delegatário passível da aplicação de medida disciplinar. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Redpar Construtora e Incorporadora EIRELLI, em face do 10º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, e consequentemente mantenho o óbice. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ANTONIO JOSE WAQUIM SALOMAO (OAB 94806/SP)

Fonte: DJe/SP de 24.07.2019

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