Apelação Cível nº 1001939-02.2017.8.26.0390
Apelante: Santos & Oliveira Ng Comercio de Materias de Construção Ltda – Me
Apelado: Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Juridícas da Comarca de Nova Granada-sp
VOTO Nº 37.714
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Escritura de compra e venda objeto de rerratificação para alterar o comprador que passou a ser pessoa jurídica de que são sócios os adquirentes originais – Possibilidade, uma vez que a rerratificação ocorreu antes do registro do negócio jurídico – Imposto de Transmissão “inter vivos” recolhido em nome do anterior adquirente – Necessidade de comprovação do pagamento do imposto em razão da transmissão realizada para a nova adquirente – Alegação de dificuldade para a retificação da guia de recolhimento do ITBI, ou para a repetição do indébito, que não comporta solução no procedimento de dúvida que tem natureza administrativa e em que o Município não intervém – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Nova Granada e manteve a negativa do registro da compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 11.333 que foi realizada por escritura pública objeto de rerratificação.
O apelante alegou, em suma, que é pessoa jurídica regularmente constituída, tem a posse do imóvel e o utiliza em conformidade com os requisitos fixados pelo Município de Nova Granada na instituição do Distrito Industrial, razão pela qual o registro da escritura de compra e venda, com sua rerratificação, não causará prejuízos. Asseverou que foi promovido o recolhimento do ITBI devido pela compra e venda e que a rerratificação da escritura pública, para alterar a figura do comprador, não alterou o fato gerador desse imposto. Disse que houve aumento significativo do valor venal do imóvel e que terá prejuízo injustificável se for obrigada a recolher novamente o ITBI, mesmo se for considerada a possibilidade do comprador inicialmente indicado solicitar a devolução do valor que pagou ao Município. Por fim, não há vedação para a retificação da escritura pública de compra e venda com a alteração da figura do comprador que, neste caso, passou a ser a empresa constituída pelas pessoas que inicialmente figuraram como adquirentes do imóvel, pois a retificação ocorreu antes do registro da escritura pública. Asseverou que a escritura de rerratificação visou atender as exigências formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis quando da apresentação da escritura de compra e venda retificada, não podendo servir para a formulação de novas exigências que acabam por impedir o registro da compra e venda. Requereu o provimento do recurso para que seja promovido o registro da compra e venda.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 180/183).
É o relatório.
Foi originalmente apresentada para registro escritura pública de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 11.333 do Registro de Imóveis de Nova Granada, lavrada em 06 de junho de 2017, em que figuraram como vendedor J. Cardoso Comércio e Transporte de Areia e Pedra Ltda. ME e como compradores Wiliam dos Santos Oliveira e Ana Paula Santos de Oliveira (fls. 11/13).
Consta às fls. 36 que o registro dessa escritura foi recusado porque não foi comprovada a autorização municipal para a venda do imóvel situado em Distrito Industrial, como exigido pela Lei nº 065/2002 do Município de Nova Granada.
Ainda segundo a apelante, para atender essa exigência foi lavrada em 18 de setembro de 2017, nas págs. 109/110 do Livro 063 do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Município de Ipiguá, Comarca de São José do Rio Preto, escritura pública de rerratificação em que passou a figurar como compradora do imóvel a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda. – ME, o que ocorreu mediante anuência dos compradores originais que são os sócios da nova adquirente (fls. 09/10).
Além disso, consta na escritura pública de rerratificação que a venda do imóvel para a apelante foi autorizada pela Lei nº 0036/2017, do Município de Nova Granada.
Posteriormente, com a reapresentação da escritura de compra e venda, e sua rerratificação, foi o registro novamente recusado porque: I) a Lei Municipal nº 36/2017 descreve o imóvel como consistente em lote de terreno com 1.575,00m², ao passo que a matrícula diz respeito a um barracão com 357,64m² e seu respectivo terreno, o que violaria a continuidade; II) os efeitos da rerratificação retroagem à data do ato que foi retificado, razão pela qual a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda.-ME não pode ser compradora de imóvel por meio de escritura pública que foi originalmente lavrada na data em que sua personalidade jurídica não existia de forma regular; III) a guia de ITBI indicada na escritura de compra e venda deve ser retificada para constar como adquirente a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda. – ME, ou deve ser promovido o novo recolhimento do Imposto de Transmissão “inter vivos” – ITBI (fls. 28/33).
A primeira exigência foi corretamente afastada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, pois não há discrepância entre a descrição do imóvel contida na matrícula nº 11.333 e a Lei Municipal nº 0036/3017 que autorizou sua venda para a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda. (fls. 21).
O cumprimento da segunda exigência, consistente na apresentação de lei municipal autorizando a venda do imóvel, acabou sendo promovido por ocasião da escritura pública de rerratificação.
Contudo, a autorização municipal foi concedida para a venda do imóvel para a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda., e não para os compradores inicialmente indicados na escritura pública, o que ensejou a rerratificação para a modificação da pessoa do adquirente.
Essa alteração não acarreta a nulidade do negócio jurídico, nem impede o registro da compra e venda para a apelante porque a escritura rerratificada não foi registrada, com transferência do domínio do imóvel aos compradores originais, e porque esses compradores anuíram com a modificação realizada.
A propriedade somente se transfere, por ato “inter vivos”, mediante registro do título aquisitivo (arts. 1.227 e 1245 do Código Civil), razão pela qual a retificação da escritura pública com a modificação da pessoa do comprador, desde que mediante anuência do adquirente original, não impede o registro em conformidade com o ato rerratificado.
Ademais, sendo o registro do título constitutivo do direito real de propriedade, não existe impedimento para que a nova compradora passe a figurar na matrícula como proprietária do imóvel, pois a data da aquisição do domínio será a do protocolo do título no Registro de Imóveis, a que retroagem os efeitos do registro.
E no registro constará como título aquisitivo a escritura pública de compra e venda com sua rerratificação que foi realizada quando a empresa compradora já estava regularmente constituída.
Afasta-se, por esses motivos, a recusa do registro fundada na impossibilidade de rerratificação da escritura pública para alterar a identidade do comprador. Permanece, porém, a necessidade de apresentação de nova guia de recolhimento do Imposto de Transmissão “inter vivos” – ITBI em que figure como adquirente a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda.
A guia do Imposto de Transmissão “inter vivos” – ITBI indicada na escritura pública foi recolhida tendo como adquirente do imóvel Wiliam dos Santos Oliveira, portador do CPF 364.119.298-66 (fls. 15).
Tendo ocorrido alteração substancial do negócio jurídico, impõe-se a apresentação de nova guia de recolhimento do Imposto de Transmissão “inter vivos” – ITBI em que figure como adquirente o novo comprador, o que poderá ser feito tanto mediante retificação da guia anterior como através do novo recolhimento do imposto.
Isso porque compete ao Município de Nova Granada verificar se o imposto já pago teve como fato gerador a compra e venda celebrada entre o proprietário do imóvel e a empresa Santos & Oliveira NG Comércio de Materiais de Construção Ltda., ou se o fato gerador consistiu na venda do imóvel para Wiliam dos Santos Oliveira e Ana Paula Santos Oliveira que posteriormente anuíram com a transmissão de seus direitos de compradores para a apelante.
Essa exigência não se altera pelo fato dos compradores originais serem os sócios da nova adquirente, pois têm personalidades jurídicas distintas.
Por fim, o presente procedimento é via imprópria para a declaração de que o imposto já recolhido teve como fato gerador a venda do imóvel para a apelante, porque esse reconhecimento depende da retificação da guia de recolhimento do ITBI a ser promovida pelo Município de Nova Granada.
Ademais, o procedimento de dúvida tem como finalidade a solução da controvérsia entre o apresentante e o Oficial de Registro sobre a possibilidade de acesso do título ao fólio real, razão pela qual eventual litígio entre o apelante e o Município de Nova Granada, que tenha por objeto ato praticado pela Administração Pública, deverá ser solucionado em ação própria.
Ante o exposto, e porque subsistente um dos óbices opostos ao registro, nego provimento ao recurso e mantenho a procedência da dúvida.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: DJe/SP de 03.07.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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