Processo 1008003-20.2020.8.26.0100
Dúvida – Notas – Condomínio Edifício Sandra – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Condomínio e Edifício Sandra, Blocos A e B, diante da negativa em se proceder ao registro de Instrumento Particular de Convenção de Condomínio. Os óbices registrários referem-se: a) falta da descrição das áreas comuns e vagas de garagem; b) na cláusula 23ª consta que a administração do condomínio caberá ao síndico, tendo sido designados dois, sendo um para cada bloco (A e B); c) a redação da cláusula 24ª do Capítulo V – Da Administração, está em desacordo com o artigo 7 do Regulamento Interno; d) a redação do artigo 11.6 e do artigo 12.7, ambos do Regulamento Interno, devem ser revistas, pois a primeira está em desacordo com a segunda; e) deverá ser excluída a cláusula 19ª, tendo em vista que o direito de comparecer às Assembleias não pode ser suprimido a nenhum condômino; f) consta da convenção do condomínio que a síndica do bloco B é Aparecida Gomes Azevedo, todavia a última eleição para síndico foi em 30.04.2013, logo a interessada deverá apresentar as atas relativas à eleição da referida síndica; g) quanto às subscrições dos comparecentes na Assembleia, verifica-se que foram apostas assinaturas de apenas um dos co proprietários (não constou assinatura de ambos os cônjuges, bem como nas unidades em que estabelecido condomínio civil, apenas um dos condôminos assinou), logo necessária nova aprovação da convenção de condomínio, devendo ser observado o quorum de 2/3, sendo que as assinaturas devem ser de todos os condôminos. Juntou documentos às fls.06/606. O suscitado apresentou impugnação às fls.614/615. Insurge-se apenas em relação aos itens “b”, “e” e “g”, concordando com os demais óbices. Em relação a exigência mencionada no item “b”, entende que é possível que a administração do condomínio seja exercida por dois síndicos, tendo em vista tratar-se de condomínios distintos, com CNPJ’s, contas bancárias e administrações diferentes. No que concerne ao item “e”, salienta que a cláusula 19ª não menciona que o outro proprietário não poderá participar, mas tão somente representar a unidade em termos de registro da ata. Por fim, em relação ao quorum para aprovação da convenção, ressalta que 21 assinaturas são suficientes para a prática do ato, uma vez que 2/3 representaria 21,33333 e arredondando para menos o resultado seria o obtido, qual seja, 21 assinaturas. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.621/622). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Na presente hipótese houve impugnação parcial das exigências formuladas pelo registrador. Observo que o suscitado insurgiu-se apenas em relação a três exigências, logo, houve o reconhecimento da necessidade do cumprimento das demais. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do titulo protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame de qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências, e não apenas parte delas, sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Neste sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior. E ainda que assim não fosse, no mérito a pretensão do suscitado é improcedente. A situação apresentada a exame é bastante incomum. De acordo com o artigo 1347 da CC, o condomínio deve ser administrado por um único síndico. O fato do condomínio ser dividido em dois blocos não descaracteriza a existência de um só condomínio, conforme denota-se da própria convenção (fls.16/42), mas ostenta dois números de CNPJ’s ou duas contas distintas. Observo que, nas décadas de 80 ou 90, em virtude da Receita Federal não ser informatizada e ser menos exigente com a questão documental, pode ter possibilitado a obtenção de dois números de CNPJ’s, o que deverá ser regularizado pelo condomínio, vez que se trata apenas de erro administrativo. Destaco que para a resolução de alguns conflitos que possam surgir envolvendo mencionados Blocos poderá o síndico valer-se de dois subsíndicos e conselheiros, que o auxiliarão na administração do condomínio. Logo, mister a manutenção do óbice, concernente a modificação da cláusula 23ª, devendo constar a eleição de apenas um síndico para a administração de ambos os blocos. Em relação à exclusão da cláusula 19ª, a redação analisada pelo registrador não equivale àquela constante na convenção condominial. De acordo com o registrador: “Da clausula 19ª consta que “Se uma fração autônoma pertencer a mais de um proprietário, escolherão antes, por escrito, qual condomínio os representará”. De acordo com a cláusula 19ª da convenção que se pretende registrar: “ Cada fração ideal corresponde a um voto; havendo empate caberá ao Presidente da assembleia o voto de desempate. Paragrafo único – Os condôminos que estiverem inadimplentes ou em mora não terão direito a voto (art. 1355, III CC), ainda que estiverem em situação de acordo de quitação com prestações vencíveis”. Entendo que a redação constante da cláusula 19ª encontra-se correta, razão pela qual não há razão para ser excluída. No que se refere-se à exigência de subscrição de todos os condôminos a Assembleia, entendo que se encontra correta, vez que tratando-se de direito real é imprescindível a outorga marital ou uxória para questões envolvendo o imóvel. Neste contexto propicia a lição do ilustre Drº Ademar Fioranelli, mencionada pelo registrador: “As alterações são averbadas na ficha do próprio registro da Convenção, mediante requerimento dos condôminos que reúnam o quorum exigido. Lembre-se, ainda, que de condômino é aquele que tem titulo devidamente registrado no Cartório de Imóveis e se casados, dependerá da presença do cônjuge co proprietário” (Direito Registral Imobiliário, editor: Sérgio Antonio Fabris, Porto Alegre, 2001). E ainda que assim não fosse, para alteração da convenção é necessário o quorum de aprovação de 2/3 dos condôminos. Contando que o empreendimento tem 32 unidades, 2/3 resulta em 21,333, logo para a alteração da convenção deve haver mais de 21 assinaturas, e não o arredondamento para menos, conforme aponta o suscitado. Por fim, em relação às demais exigências que contaram com a concordância do interessado, devem ser mantidas, vez que se encontram em consonância com o princípio da legalidade. Diante do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Condomínio e Edifício Sandra, Blocos A e B, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: DAYANE SOARES (OAB 347294/SP) (DJe de 06.04.2020 – SP).
Fonte: DJE/SP.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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