CSM/SP: Registro de imóveis – Regularização fundiária – Interesse social – Loteamento regularizado nos termos da Lei n.º 6.766/79 – Inadequação – Aquisição dos lotes que deve se dar pelos meios tradicionais – Lei nº 13.465/2017 que traz institutos excepcionais que não devem ser utilizados em situações ordinárias – Apelação não provida.

Escrito por

Apelação Cível nº 1005822-87.2021.8.26.0269

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1005822-87.2021.8.26.0269

Comarca: ITAPETININGA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1005822-87.2021.8.26.0269

Registro: 2023.0000816490

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1005822-87.2021.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que é apelante FAZENDA DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITAPETININGA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 14 de setembro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1005822-87.2021.8.26.0269

APELANTE: Fazenda do Estado de São Paulo

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itapetininga

VOTO Nº 39.069 

Registro de imóveis – Regularização fundiária – Interesse social – Loteamento regularizado nos termos da Lei n.º 6.766/79 – Inadequação – Aquisição dos lotes que deve se dar pelos meios tradicionais – Lei nº 13.465/2017 que traz institutos excepcionais que não devem ser utilizados em situações ordinárias – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta pelo ESTADO DE SÃO PAULO contra a r. sentença de fls. 71/72 proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Itapetininga, que julgou procedente a dúvida e manteve a negativa de registro de requerimento de regularização fundiária do “Núcleo Jardim São Camilo”, objeto do imóvel matriculado sob o n.º 56.382.

Alega o apelante, em síntese, que a regularização fundiária, para fins de titulação em núcleos urbanos já registrados, é instrumento hábil e eficaz na redução da irregularidade dominial, amplamente utilizado em todo o Estado de São Paulo, já que largamente deferida por diversos Ofícios de Registro de Imóveis. A regularidade de alguns lotes não obsta a regularização fundiária plena, com a devida titulação de seus ocupantes por meio da legitimação fundiária (fls. 77/88).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 161/163).

É o relatório.

O registro de requerimento de regularização fundiária do “Núcleo Jardim São Camilo”, tendo por objeto o imóvel matriculado sob o n.º 56.382, foi negado pelo registrador, que expediu nota de devolução nos seguintes termos (fls. 09):

“O empreendimento loteamento JARDIM SÃO CAMILO, já está registrado, na forma da Lei 6766/79, não podendo, assim, ser objeto de REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. O Município, através da PREFEITURA MUNICIPAL deverá outorgar os respectivos títulos de transmissão dos respectivos lotes, que já estão devidamente matriculados (matrículas 66271 a 66626), alguns já titulados. O requerimento ora apresentado é desvirtuamento da Regularização Fundiária. Nada há a ser regularizado. O Município deverá outorgar aos promitentes compradores os respectivos títulos. NÃO REGULARIZADO. O Município efetivou o parcelamento, nos termos da Lei 6766/79, não sendo possível sua omissão na outorga de escrituras definitivas. O item 275 das Normas de Serviço (Prov. CGJ/SP 58/89) não tem a leitura deste Oficial, para considerar que a loteadora (PREFEITURA MUNICIPAL) não tem condições de outorgar títulos definitivos dos lotes, já matriculados, considerando já existirem diversos lotes que estão registrados em nome dos beneficiários finais; inclusive o lote 28, da quadra G, matrícula 66459, registrado em nome de RODRIGO MOREIRA DOS SANTOS e s/mer. ZAINA TALITA GOMES DE OLIVEIRA DOS SANTOS; o lote 18 da quadra H, matrícula 66486, registrado em nome de MANOEL CORREA LIMA e s/mer, LAURIDES DE FIGUEIREDO LIMA; lote 15, quadra M, matrícula 66577, já registrado em nome de JOSÉ ANTONIO RODRIGUES MACHADO, este preterido por EDNA DA SILVA PINHO GARCIA e s/m. JOSÉ TORRE GARCIA JUNIOR, na titulação pretendida.”

Respeitados os argumentos expendidos, a dúvida é procedente e a apelação não comporta provimento.

Pretende-se a regularização fundiária da área objeto da matrícula n.º 56.382 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Itapetininga.

Ocorre que consta do R. 3 da matrícula telada, datado de 06 de maio de 2003, que o terreno foi loteado nos termos da Lei Federal n.º 6.766/79, conforme certificado de aprovação n.º141/2000, expedido pelo Graprohab em 04 de abril de 2000 e Decreto n.º 33, de 04 de dezembro de 2001, emitido pela Prefeitura local, considerado de interesse público, com a denominação de JARDIM SÃO CAMILO (fls. 21/46).

Trata-se, pois, de loteamento já regularizado e registrado, nos termos da Lei Federal n.º 6.766/79, não havendo se falar em titulação dos adquirentes dos lotes por regularização fundiária.

A legislação instituidora da Regularização Fundiária Urbana (Lei nº 13.465/2017), como é cediço, visa adequar situações juridicamente irregulares, por meio de medidas (ambientais, urbanísticas, jurídicas e sociais) destinadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano, trazendo, assim, segurança jurídica aos seus ocupantes. Traz, contudo, institutos excepcionais que não devem ser utilizados em situações ordinárias quando a aplicação de métodos tradicionais seja viável, como ocorre na hipótese.

Tratando-se de empreendimento regular a aquisição dos lotes, como ponderado pelo Senhor Oficial, deverá ocorrer pelos meios ordinários, ou seja, mediante a lavratura de escrituras públicas ou mesmo instrumentos particulares para transmissão da propriedade aos adquirentes, com o correspondente pagamento de tributos.

Nesta linha, nos ensina Paola de Castro Ribeiro Macedo[1]:

“Permitir a titulação de unidades não advindas de regularização fundiária parece violar o direito à estabilidade do sistema registral imobiliário uma vez que os instrumentos de titulação aos ocupantes são devastadores aos proprietários dos imóveis.

A legislação da REURB traz institutos de exceção, devendo ser utilizados em situações extremas em que os métodos tradicionais não podem ser aplicados. Não é o caso dos imóveis regulares, pendentes de outorga de direitos reais pelos empreendedores. Se fosse possível utilizar a REURB para obter a transmissão de domínio em loteamentos regulares, as partes envolvidas evitariam, em tese, o pagamento de impostos ou a obrigatoriedade da lavratura de escrituras públicas, em possível burla ao arcabouço legal de transmissão da propriedade formal.

O sistema de regularização trazido pela Lei n.º 13.465/2017 não serve ao propósito de evitar pagamento de tributos, taxas ou permitir a perda de propriedade daqueles que cumpriram rigorosamente a legislação de parcelamento do solo. O sistema de REURB visa corrigir distorções causadas pela irregularidade na divisão da terra, que trouxe insegurança aos ocupantes sem títulos ao priva-los da possibilidade de transacionar suas propriedades. Claro que podem ocorrer situações excepcionais que justifiquem a REURB-titulação em imóveis já parcelados, mas essa hipótese deve ser vista com muita cautela por parte dos operadores da Reurb.”

Finalmente, não se desconhece o teor do item 275, do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça que assim dispõe:

“275. Para a Reurb de núcleo urbano decorrente de empreendimento registrado, em que não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, a CRF será apresentada de modo simplificado, devendo apenas atestar a implantação do núcleo nos exatos termos do projeto registrado e conter a listagem descrita no item VI.”

Contudo, in casu, não se demonstrou a impossibilidade da loteadora, PREFEITURA MUNICIPAL, em outorgar os títulos definitivos dos lotes, já matriculados. Ao contrário, como apontado na exordial pelo Senhor Oficial já existem lotes titulados em nome dos beneficiários finais a indicar sua viabilidade.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Nota:

[1] Macedo, Paola de Castro Ribeiro. Regularização Fundiária Urbana e seus Mecanismos de Titulação dos Ocupantes: Lei n.º 13.465/2017 e Decreto n.º 9.310/2018/Paola de Castro Ribeiro Macedo. – – São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022. – – (Coleção Direito Imobiliário; Vol. V / Alberto Gentil de Almeida Pedroso, coordenador). (DJe de 14.11.2023 – SP)

Fonte: DJE/SP

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CSM/SP: Registro de imóveis – Título judicial – Servidão administrativa – Dúvida procedente – Especialidade objetiva – Título que não permite identificar o lugar da servidão no imóvel serviente – Óbice mantido – Apelação não provida.

Escrito por

Apelação Cível nº 1003716-84.2018.8.26.0358

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1003716-84.2018.8.26.0358
Comarca: MIRASSOL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1003716-84.2018.8.26.0358

Registro: 2023.0000816491

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1003716-84.2018.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que é apelante TRIANGULO MINEIRO TRANSMISSORA S/A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MIRASSOL – SP.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 14 de setembro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1003716-84.2018.8.26.0358

APELANTE: Triangulo Mineiro Transmissora S/A

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e anexos da Comarca de Mirassol – SP

VOTO Nº 39.098 

Registro de imóveis – Título judicial – Servidão administrativa – Dúvida procedente – Especialidade objetiva – Título que não permite identificar o lugar da servidão no imóvel serviente – Óbice mantido – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Triângulo Mineiro Transmissora S.A. contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Mirassol/SP, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa de registro de servidão administrativa junto à matrícula nº 1.178 da referida serventia extrajudicial, ante a precariedade da descrição da área (fls. 81/83).

Afirma a apelante, em síntese, que o caso deve ser examinado a partir do princípio da legalidade e da supremacia do interesse público porque a servidão administrativa é modo de intervenção do Estado na propriedade privada, não sendo aplicáveis as regras do direito civil para justificar as exigências apresentadas, mas as de direito administrativo. Nesse sentido, alega certeza acerca da servidão que recai sobre o imóvel tratado nos autos, o que foi constatado por perícia feita na ação de desapropriação, além de se tratar de servidão aparente, em relação à qual não houve qualquer impugnação dos proprietários do imóvel ou de seus confrontantes tanto no que se refere à extensão da faixa serviente quanto à interferência com os prédios lindeiros. Afirma que a dita faixa de servidão foi apurada com precisão geodésica, segundo as normas vigentes, tais como exigidas pela Agência Nacional de Energia Elétrica. Aduz que não cabe à recorrente fazer com que a descrição do imóvel serviente indique com precisão os pontos atingidos pela servidão: com efeito, esse dever toca ao dono, que, ele sim, tem de fazer localizar a linha de eletricidade dentro de seu imóvel, quando proceder ao levantamento das coordenadas georreferenciadas, providência a qual, aliás, não cabe nesse momento ao proprietário, pois a lei só exige o procedimento nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, providência para a qual, ademais, ainda não se consumou o prazo regulamentar, estendido, para a hipótese, até novembro de 2023 (fls. 86/102).

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento da apelação (fls. 126/130).

É o relatório.

A apelante, concessionária de serviço público de transmissão de energia elétrica, por sentença proferida em ação judicial teve instituída, em seu favor, servidão administrativa sobre uma faixa de terras, declarada de utilidade pública, inserida em imóvel rural objeto da matrícula nº 1.178 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mirassol/SP.

Contudo, o mandado judicial expedido nos autos da ação de instituição de servidão administrativa (Processo nº (0007959-30.2014.8.26.0358), da Comarca de Neves Paulista/SP), apresentado a registro pela apelante, foi negativamente qualificado pelo Oficial Registrador, que expediu nota devolutiva (fls. 41) nos seguintes termos:

“1) Inviável identificar a área da servidão no imóvel objeto da matrícula nº 1.178, face a precariedade da descrição do imóvel nesta, devendo, s.m.j., precedentemente, a descrição de referido bem de raiz ser objeto de retificação, em obediência aos princípios da especialidade objetiva, da publicidade, da segurança jurídica e da disponibilidade qualitativa,

2) Cumprido o item 1, juntar os documentos correspondentes, como o levantamento da área total, locando a área da servidão”. De início, saliente-se que se controverte, aqui, sobre título de origem judicial (na espécie, mandado de averbação para fins de constituição de servidão administrativa referente ao imóvel objeto da matrícula nº 1.178, do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mirassol/SP) o qual também se submete à qualificação registral, conquanto essa esteja limitada a recair, em tal caso, sobre: (a) a competência judiciária, (b) a congruência entre o título formal e o material apresentados ao ofício de registro, (c) os obstáculos registrais e (d) as formalidades documentárias (cf. Ricardo Dip, Registros sobre Registros (Princípios) II, Descalvado: Primus, 2018, p. 206, n. 447, e item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – NSCGJ).

Está pacificado, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência nem descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7; Apel. Cív. n. 0003968-52.2014.8.26.0453; Apel. Cív. n. 0005176-34.2019.8.26.0344; e Apel. Cív. n. 1001015-36.2019.8.26.0223).

No caso concreto, a descrição da faixa desapropriada (cf. fls. 20 e 36/37) consta do título apresentado ao ofício de registro de imóveis, confirmando sua relação com o imóvel objeto da matrícula nº 1.178.

Ao contrário do que pretende a apelante, contudo, essa relação entre o título e a matrícula não basta para atender o princípio da especialidade e, consequentemente, permitir o pretendido registro stricto sensu.

Como diz a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, art. 225, § 2º, “Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior”.

Ou seja, para que se respeite ao princípio da especialidade, não basta que se admita uma relação qualquer entre o título e a matrícula, mas é preciso que – no caso específico da servidão de duto de eletricidade, que é contínua e aparente – a descrição dada pelo título permita situar o direito por constituir dentro da área que já está matriculada: só assim, com efeito, é que a “caracterização do imóvel” (rectius, do direito por inscrever) “coincidirá” (rectius, guardará congruência) com o que está no “registro anterior”. Porém, essa necessária congruência não ocorre na hipótese destes autos, pois existe apenas descrição da faixa afetada pela servidão, sem que, porém, se tivesse especificado onde é que ela recai dentro da área matriculada, concretamente.

Portanto, o problema não se coloca na existência ou não de georreferenciamento do imóvel da matrícula nº 1.178. Ainda que houvesse coordenadas georreferenciadas para o todo, o pretendido registro stricto sensu só teria lugar se o título também trouxesse o lugar da servidão no imóvel serviente. No entanto, isso não se fez, e agora não é lícito deferir-se o registro pretendido, que estaria então em desacordo com a exigência legal de especialidade dos direitos reais inscritos (cf. Lei nº 6.015/1973, artigo 176, § 1º, II, 3, e §§ 3º a 5º e 13, e artigo 225; NSCGJ, Tomo II, Capítulo XX, itens 10.1, 10.1.1, 10.3, 54.3, 54.5, 56 III, 57 a 60, 63 a 67, 69 e 70).

Acrescente-se que a imposição de georreferenciamento da área do prédio serviente não é sequer cabível, porque, conforme a sua extensão, o prazo para tanto só se encerra em novembro de 2023 (Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, com a redação dada pelo Decreto nº 9.311, de 15 de março de 2018), e essa é outra circunstância a confirmar que a deficiência impeditiva da inscrição está na má formação do título, e não, propriamente, na matrícula nº 1.178.

Em suma: ainda que por fundamento distinto daquele que constara na nota devolutiva e fora confirmado pelo r. decisum apelado (isto é, a necessidade de retificação da matrícula com georreferenciamento da área do imóvel serviente), não se pode deferir pretendido registro stricto sensu, por deficiência do relativo título (que não dá especialidade ao direito por inscrever), e a recusa tem de ser mantida.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 14.11.2023 – SP)

Fonte: DJE/SP

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COMUNICADO CG Nº 830/2023 -– A Corregedoria Geral da Justiça divulga para conhecimento as orientações fornecidas pelo Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo.

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COMUNICADO CG Nº 830/2023 

PROCESSO CG Nº 2023/123557 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

A Corregedoria Geral da Justiça divulga para conhecimento as orientações fornecidas pelo Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo.

Fonte: DJE/SP

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