Apelação Cível nº 1007450-65.2023.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1007450-65.2023.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1007450-65.2023.8.26.0100

Registro: 2023.0000863316

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007450-65.2023.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GUSTAVO ALVES DOS SANTOS, é apelado 18º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de setembro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1007450-65.2023.8.26.0100

APELANTE: G. A. dos S.

APELADO: 1 O. de R. de I. da C. da C.

VOTO Nº 39.129

Registro de imóveis – Escritura Pública de Venda, Compra e cessão de compromisso de venda e compra – Exigência de apresentação de comprovante de pagamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis – ITBI referente à cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda registrado – Óbice mantido – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Gustavo Alves dos Santos contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e manteve a negativa de registro da escritura pública de venda, compra e cessão de compromisso de venda e compra referente ao imóvel matriculado sob nº 271.097 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 65/69).

Sustenta o apelante, em síntese, a inexigibilidade da prova do recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI relativo à cessão de direitos decorrentes do instrumento particular de compromisso de compra e venda, afirmando que o tributo apenas é devido na hipótese de transmissão da propriedade do imóvel, por ato oneroso e com registro na serventia imobiliária competente, como decidido pelo C. STF ao julgar o ARE 1294969 em regime de repercussão geral (Tema 1.124). Destaca a existência de precedentes administrativos, no sentido de que não é devido o pagamento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI na hipótese de cessão de direitos de compromisso de compra e venda e, então, pugna pela reforma da sentença recorrida (fls. 77/85).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 111/114).

É o relatório.

Apresentada a registro a escritura pública de venda, compra e cessão de compromisso de venda e compra referente ao imóvel matriculado sob nº 271.097 junto ao 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, o registrador condicionou o seu ingresso na tábua registral à comprovação de recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI referente à cessão de direitos decorrentes do compromisso de venda e compra inscrito sob nº 18.783, em 22 de julho de 1964, pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (nota de devolução a fls. 53/54).

Ora, o artigo 289 da Lei nº 6.015/73 é expresso ao indicar que é dever do registrador fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes:

“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.

A omissão do titular da delegação pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos termos do artigo 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional CTN.

Por sua vez, a Lei nº 11.154, de 30 de dezembro de 1991, do Município de São Paulo, regulamentada pelo Decreto Municipal nº 61.810, de 14 de setembro de 2022, dispõe que o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis ITBI e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis, conforme previsto em seu art. 1º, inciso II, in verbis:

“Art. 1º – O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:

I a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:

a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;

b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.

II a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

Parágrafo único O imposto de que trata este artigo refere-se a atos e contratos relativos a imóveis situados no território deste Município”.

Sobre o tema, já decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. ITBI. Registro de escritura de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência na cessão de compromissos de compra e venda. Transmissão de propriedade. Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento. Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1023519-09.2018.8.26.0114; Relator: Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Campinas – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/8/2019; Data de Registro: 20/8/2019).

Por essas razões, havendo lei local criando a hipótese de incidência aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro entender pela impossibilidade de tributação. Tal matéria deverá ser discutida, se o caso, no campo jurisdicional.

Nem mesmo a tese fixada pelo Colendo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema nº 1.124, com repercussão geral, altera essa situação. Isso porque, em 29 de agosto de 2022, a referida Casa de Justiça acolheu, por maioria de votos, os embargos de declaração opostos pelo Município de São Paulo, no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE 1294969)[1], assim decidindo:

“Embargos de declaração em embargos de declaração em recurso extraordinário com agravo. Tema nº 1.124. Análise de repercussão geral. Incidência do ITBI na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário. Existência de matéria constitucional e de repercussão geral, sem reafirmação de jurisprudência. 1. Inexistindo jurisprudência a ser reafirmada sobre o Tema nº 1.124, no qual se discute a “Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”, limitou-se a Corte ao reconhecimento da existência de matéria constitucional e da repercussão geral do tema em questão. 2. Embargos de declaração acolhidos para se reconhecer a existência de matéria constitucional no Tema nº 1.124 e de sua repercussão geral, sem, no entanto, se reafirmar jurisprudência”.

Com isso, o tema sobre a incidência do ITBI em cessão de direitos de compromisso de compra e venda continua com repercussão geral reconhecida, mas sem a reafirmação de jurisprudência, de maneira que voltam a valer as disposições de cada Município em relação ao momento em que o ITBI deve ser cobrado, até que a Corte retome a discussão sobre o mérito da controvérsia.

No mais, cumpre lembrar que há precedentes recentes deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura no sentido de que, tratando-se de órgão administrativo, não é cabível declaração de inconstitucionalidade de normas municipais para afastar a incidência do ITBI nessas hipóteses:

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto – ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra – impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1123982-06.2015.8.26.0100; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 18/10/2016; Data de Registro: 07/11/2016).

“REGISTRO DE IMÓVEIS. ITBI. Registro de compromisso de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência de ITBI. Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade na via administrativa. Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento. Recurso desprovido”. (TJSP; Apelação Cível 1012008-77.2019.8.26.0114; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Campinas – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019).

Por fim, não se desconhece a existência de julgados no sentido de que a análise do Oficial não pode transbordar os limites da qualificação registral do título apresentado, adentrando na verificação de possível incidência de imposto sobre compromisso de compra e venda não registrado. Contudo, na hipótese em tela, o compromisso de compra e venda ingressou no fólio real (fls. 14/17), razão pela qual, a despeito do quanto alegado pelo apelante, o precedente administrativo por ele referido não se aplica ao caso concreto.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Nota:

[1] https://portal.stf.jus.br/processos/downloadPeca.asp?id=15353538157&ext=.pdf (DJe de 29.11.2023 – SP)

Fonte: DJE/SP

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ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1115630-15.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GUILHERME ANDERE VON BRUCK LACERDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de setembro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1115630-15.2022.8.26.0100

APELANTE: Guilherme Andere Von Bruck Lacerda

APELADO: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO Nº 39.121

Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Escritura de Compra e Venda da nua-propriedade – Necessidade de instituição do usufruto – Negócio jurídico incompleto – Óbice mantido – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Guilherme Andere Von Bruck Lacerda contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e, afastando a exigência de comprovação de recolhimento do ITBI, por estar configurada hipótese de isenção, manteve a recusa do registro de escritura de venda e compra referente ao imóvel matriculado sob nº 88.082 junto ao 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, sob o fundamento de que o título retrata negócio jurídico incompleto (fls. 33/37).

Em síntese, o apelante alega que a ausência de indicação dos usufrutuários na escritura não interfere na transmissão da nua-propriedade do imóvel e, portanto, no registro do título, especialmente se consideradas as peculiaridades do caso concreto.

Entende que o fato de não haver disposição sobre a instituição do usufruto não é motivo para impedir a transferência da nua-propriedade do imóvel, certo que foi essa a vontade dos titulares alienantes.

Acrescenta que, falecidos os vendedores, eventual usufruto instituído em seu favor já estaria extinto, consolidando-se a plena propriedade do imóvel em favor do então nu-proprietário, ora recorrente (fls. 43/51).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 69/71).

É o relatório.

O registro da escritura pública de compra e venda foi negado pelo Oficial de Registro, que expediu nota de devolução nos seguintes termos (fls. 07):

“1. A escritura pública apresentada para registro tem como negócio jurídico a venda da nua-propriedade do imóvel matriculado sob n. 88.082 nesta Serventia, entretanto, anota-se que a escritura em questão é omissa com relação a instituição ou reserva do usufruto.

(1.1) Pelo acima exposto, deverá a escritura pública ser retificada a fim de especificar a reserva ou instituição do respectivo usufruto. Ainda, se assim for o caso, deverá ser apresentada a escritura pública pela qual se realizou a reserva do usufruto, devendo esta ser objeto de prenotação autônoma, devendo ser registrada concomitantemente à escritura pública aqui tratada.

2. Deverá ser apresentada a guia de recolhimento do ITBI (…).”

O segundo óbice apresentado pelo registrador foi corretamente afastado pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente, por estar configurada hipótese de isenção tributária (artigo 3º da Lei Municipal nº 13.402/2002).

O primeiro óbice, no entanto, é mesmo intransponível.

Com efeito, a escritura de compra e venda apresentada a registro (fls. 08/10) consubstancia ajuste de venda e compra da nua-propriedade do imóvel objeto da matrícula nº 88.082 do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, lá especificado, de início, como não onerado. Não há disposição alguma em relação ao usufruto.

Ademais, a própria matrícula do imóvel não ostenta nenhum assentamento relativo ao usufruto (fls. 12/13).

Ora, a nua-propriedade deve ser compreendida como gravada por uma restrição, um verdadeiro direito subjetivo, em que se constitui o usufruto. Esse direito tem natureza real e, por conseguinte, para fazer espraiar seus efeitos depende de registro, nos precisos termos do artigo 1.227 do Código Civil e do n. 7 do inciso I do artigo 167 da Lei de Registros Públicos: é o registro, com efeito, que deduz do domínio o usufruto, de modo que só então é que se pode falar em nua-propriedade.

Como diz a doutrina:

“Se um direito subsiste apesar de se lhe tirar elemento com que se compõe outro direito, duas consequências temos: a) não houve limitação, nem divisão do direito, mas apenas restrição ao seu exercício, com ou sem formação de direito da mesma categoria (e. g., domínio e usufruto, domínio e locação); b) à extinção do direito que sobreveio, o status quo ante aparece (= dá-se a “consolidação”).” (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado XIX, § 2.254, 1)

“O usufruto, como todos os direitos reais limitados, não limita o direito de propriedade, nada lhe destaca. O direito de propriedade continua de ser, tal qual o concebeu o sistema jurídico. O uso e a fruto não se atribuíram ao usufrutuário como algo que se cortou à propriedade, de modo que o domínio passasse a ser menos. O que passou a ser menos foi o exercício do direito de propriedade, o poder de usar e fruir. Restringiu-se o direito de propriedade, no que concerne a isso. O domínio permaneceu o que era. Não se atribuiu ao usufrutuário somente o que se atribui ao locatário, se bem que esse possa, praticamente, conseguir o mesmo, quanto ao bem, que o usufrutuário conseguiria. Deu-se-lhe mais: o direito real. Porém, com isso, não se limitou o domínio, como acontece se a lei atribui a outro prédio algum direito de vizinhança.” (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado XIX, § 2.251, 1).

E é essa a razão pela qual a reserva há de ser expressa, e não inferida, no título, sobretudo porque existe a possibilidade da separada instituição do usufruto em favor de terceiro.

Em outras palavras, o usufruto não pode ser presumido, devendo sua instituição ficar absolutamente clara na escritura pública. Por conseguinte, não pode ter acesso ao Registro de Imóveis a escritura em que apenas haja referência à venda da nuapropriedade, sem que conste expressamente do ato notarial a reserva do usufruto em favor do alienante ou sua instituição em favor de terceiro.

Nesse cenário, como bem ponderou a MM.ª Juíza Corregedora Permanente, a escritura pública lavrada traduz negócio jurídico incompleto, o que afasta o acolhimento da argumentação trazida pelo apelante em suas razões de inconformismo e leva ao acerto da recusa formulada pelo registrador.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: DJE/SP

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