Processo 1011920-37.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – José Roberto Lima – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter os óbices. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: JENIFER FRANCINE DOS ANJOS (OAB 439691/SP), LUCI MEIRELLES DE CAMARGO (OAB 452817/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1011920-37.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: José Roberto Lima
Requerido: 12º Oficio de Registro de Imoveis de Sao Paulo
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por José Roberto Lima contra o 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital em razão da recusa de registro de formal de partilha extraído do processo de autos n. 1054786-18.2022.8.26.0224, que contemplou os direitos relativos ao lote 16 da quadra I do loteamento “Jardim Noêmia”, vinculado à transcrição n. 53.967 daquela serventia (prenotações n. 734.222 e n. 734.224, fls. 86/87).
A parte informa que o título foi devolvido com exigências impossíveis de serem cumpridas; que possui legitimidade para o pedido, na condição de inventariante e de herdeiro beneficiário da partilha homologada; que o imóvel não está registrado em nome do autor da herança e, por esse motivo, não se partilhou a propriedade do bem, mas os direitos aquisitivos reconhecidos judicialmente como integrantes do patrimônio hereditário; que a controvérsia envolve o reconhecimento e o registro de direitos aquisitivos expressamente reconhecidos em título judicial; que foi exigida assinatura de testemunhas, reconhecimento de firma, complementação de qualificações e esclarecimentos acerca do instrumento particular firmado no ano de 1965, medidas que se revelam materialmente inexequíveis; que a reconstrução documental de fatos pretéritos foi objeto de apreciação judicial no inventário, no qual foi reconhecida a existência do direito transmitido aos herdeiros; que a observância irrestrita da continuidade registral se mostra incompatível com a situação concreta, uma vez que o próprio formal de partilha reconhece que o bem não se encontrava em nome do falecido; que o Oficial não pode transformar a qualificação registral em obstáculo intransponível; que o formal de partilha constitui título judicial dotado de presunção de legitimidade e veracidade; que a manutenção de exigências materialmente impossíveis inviabiliza a efetividade do provimento judicial, frustrando a finalidade do registro (fls. 01/05).
Documentos vieram às fls. 06/78.
A decisão de fls. 79/80 afastou a análise da gratuidade processual, uma vez que não são devidas custas ou despesas na via administrativa, e determinou a comprovação da existência de prenotação válida, o que foi atendido às fls.84/87.
O Oficial interino prestou informações às fls. 95/98, esclarecendo que a parte apresentou para registro instrumento particular de compromisso de compra e venda datado de 19 de janeiro de 1965, o qual foi prenotado em dezembro de 2025 e devolvido com exigências, as quais não foram atendidas; que também foi apresentado formal de partilha extraído do inventário judicial do espólio de Geová de Lima; que o imóvel em questão não se encontra em nome do autor da herança; que, para suprir a quebra de continuidade, a parte acostou o instrumento particular, o qual padece de graves vícios formais; que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral; que o juízo da sucessão se limita a homologar a divisão dos bens apresentados pelos herdeiros, não detendo atribuição para verificar a disponibilidade civil do imóvel perante o fólio real; que o princípio da continuidade é o pilar de sustentação da segurança jurídica do registro imobiliário; que mitigar as exigências sob o pretexto de impossibilidade material das exigências fragilizaria o sistema. Documentos às fls. 99/117.
O Ministério Público opinou pela manutenção da qualificação negativa (fls. 121/124).
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, vale destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7).
Neste sentido, também a Ap. Cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
E, ainda:
“REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).
Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
A parte pretende regularizar o domínio do lote 16 da quadra I do loteamento “Jardim Noêmia”, o qual, de acordo com a certidão de fls. 69/72, integra o loteamento objeto da inscrição n. 108 do Livro 8-E, realizado no imóvel objeto da transcrição n. 53.967 do 12º RI da Capital, sendo que o lote continua em nome dos loteadores, pois não consta dos livros da serventia que tenha sido alienado ou onerado.
Referido lote foi adquirido por Geová de Lima, casado com Dorcas Maria de Sousa Lima, conforme contrato de compromisso de compra e venda firmado em 19 de janeiro de 1965 (fls. 99/102).
Com o falecimento de Dorcas e de Geová, ocorridos em 23/12/2012 e 14/10/2022 respectivamente, os direitos sobre referido lote foram partilhados entre seus herdeiros no inventário judicial de autos n. 1054786-18.2022.8.26.0224 (fls. 51/58 e 59/66).
Ocorre que, para a transmissão dos direitos sobre o imóvel aos herdeiros dos promissários compradores, é necessário que o autor da herança figure como titular dos direitos reais no registro imobiliário, preservando-se a continuidade dos registros, o que torna imprescindível o registro prévio do título por meio do qual ele adquiriu os direitos partilhados em sua sucessão.
Por força do princípio da continuidade, qualquer título de transmissão da propriedade ou de direitos reais sobre o bem imóvel só pode ter ingresso perante a serventia imobiliária se nele constar, como afetado, o titular dos respectivos direitos.
Em outras palavras, deve haver perfeito encadeamento entre as informações inscritas e as que se pretendem inscrever, o que não ocorre no caso em análise.
A propósito:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
No mesmo sentido, a jurisprudência (destaques nossos):
“APELAÇÃO. DÚVIDA INVERSA. REGISTRO DE IMÓVEIS. Qualificação de título judicial. Adjudicação compulsória. Carta de sentença sujeita ao exame de legalidade e ao dever de observância dos princípios que regem os registros públicos. Inexistência de ingresso automático no fólio real. Ausência de correspondência subjetiva entre o título e a cadeia dominial. Eficácia da coisa julgada que não alcança terceiros estranhos à lide. Óbice mantido. Recurso não provido” (TJSP; Apelação n. 1116276-20.2025.8.26.0100; Relator (a): Silvia Rocha (Corregedora Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 24/04/2026; Data de Registro: 24/04/2026).
“REGISTO DE IMÓVEIS. Contrato particular de compra e venda Valor atribuído ao bem negociado que dispensa escritura pública (artigo 108 do Código Civil). Ingresso no fólio real obstado por violação ao princípio da continuidade. Vendedor que figura como compromissário comprador no ofício imobiliário, não como titular do domínio. O título de transmissão do imóvel só pode ter ingresso e dar causa a um registro ‘stricto sensu’ se nele constarem, como afetados, os titulares dominiais. Dever do Oficial de fiscalizar o recolhimento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício. Dúvida procedente. Apelação a que se nega provimento” (TJSP; Apelação n. 1015117-03.2021.8.26.0576; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de São José do Rio Preto – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/07/2022; Data de Registro: 08/07/2022).
Tais entendimentos são reflexo da regra dos artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73:
“Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
(…)
Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
Eventual divergência de identificação subjetiva entre o título prenotado e as informações constantes do assento imobiliário deve obstar o registro (juízo negativo de qualificação).
Para suprir a lacuna, a parte apresentou para registro o instrumento particular de compromisso de compra e venda por meio do qual Geová adquiriu os direitos sobre o imóvel. negativa.
Contudo, foram identificados vícios formais que levaram à qualificação
Verificou-se que não constou assinatura de duas testemunhas; o número de RG e CPF de Geová; a descrição do imóvel apresenta rasuras; não foi reconhecida firma do vendedor e do comprador; não consta a identificação dos promitentes vendedores e consta somente a assinatura de Thealia Trevisioli Parisi, representando os demais vendedores (fls. 27/28).
Por se tratar de contrato antigo, anterior à Lei n. 6.015/73, deve ser afastada a exigência de retificação para fazer constar RG e CPF dos contratantes, como autoriza o artigo 176, §2º, da LRP, que dispensa os títulos lavrados na vigência do Decreto n. 4.857/1939 do atendimento aos atuais requisitos da especialidade subjetiva, bastando que tais atos obedeçam ao disposto na legislação anterior.
Todavia, o Decreto n. 4.857/1939, que regulava anteriormente os registros públicos, e o Decreto Lei n. 58/1937, que dispunha sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações, já exigiam a assinatura de duas testemunhas, descrição completa do lote, reconhecimento de firma e identificação dos vendedores:
Decreto n. 4.857/1939 (destaques nossos)
“Art. 237. Serão somente admitidos a registro:
(…)
b) escritos particulares assinados, com firma reconhecida, perante duas testemunhas e devidamente selados, nos casos de locação, de penhor agrícola, ou de contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de valor não superior a um conto de réis, ressalvados, nesta última hipótese, os contratos de promessa de compra e venda de lotes pelo regime instituído pelo decreto lei n.58, de 10 de dezembro de 1937, que serão averbados em conformidade com as disposições desta lei”. Decreto-Lei n. 58/1937 (destaques nossos)
“Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:
a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;
b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição;
c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;
(…)
§1º. O contrato, que será manuscrito, dactilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, lavrar-se-á em duas vias, assinadas pelas partes e por duas testemunhas devidamente reconhecidas as firmas por tabelião.
Ambas as vias serão entregues dentro em 10 dias ao oficial do registro, para averbá-las e restituí-las devidamente anotadas a cada uma das partes”.
O registro do contrato, portanto, foi corretamente recusado.
Note-se que o reconhecimento da transmissão do bem pelo juízo sucessório não pode atingir os proprietários tabulares, pois a coisa julgada se limita às partes entre as quais a sentença é dada, não prejudicando terceiros que não tenham participado da ação, conforme prevê o artigo 506 do Código de Processo Civil.
Vale ressaltar, outrossim, que a propriedade e o direito do promitente comprador são direitos reais distintos (artigo 1245, I e VII do Código Civil).
O registro do compromisso de venda apenas confere aos adquirentes o direito real de promitente comprador, permitindo que exijam dos promitentes vendedores a outorga da escritura definitiva para transmissão final do domínio, como dispõem os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Havendo recusa, o promitente comprador pode requerer a adjudicação judicial do imóvel. Poderá se valer, ainda, de ação de usucapião.
Nesse contexto, recomenda-se que a parte avalie seu real interesse no registro do compromisso de compra, notadamente diante das notícias de autorização já concedida para outorga da competente escritura.
Conforme destacado pelo Ministério Público, foi expedido alvará judicial autorizando o espólio de Raphael Parisi a outorgar a Geová de Lima escritura definitiva do lote e, também, houve convocação extrajudicial enviada em setembro de 1991 ao compromissário comprador para as providências relativas à escritura (fls. 74/75).
Caso não seja possível obter a outorga voluntária da escritura, a parte poderá pleitear a adjudicação do bem a fim de constituir título judicial passível de registro direto, independentemente do registro do compromisso de compra, mas observando adequadamente o contraditório em relação aos proprietários tabulares e respectivos sucessores, de modo que a continuidade registral reste preservada. Ação de usucapião, como já consignado, também é via disponível para regularização do domínio.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter os óbices.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 18 de setembro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 21.09.2026 – SP)
Fonte: DEJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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