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* Bruno Mattos e Silva

É altamente controvertida a questão da necessidade de obtenção certidões de distribuição de feitos ajuizados contra o vendedor, por ocasião da compra ou da celebração de contrato envolvedo a propriedade de um imóvel.

Muitas vezes há exigência, por parte do tabelião, da apresentação das referidas certidões para a lavratura de escritura pública que, após o registro, irá transferir da propriedade do imóvel. Por isso às vezes nos deparamos com a declaração, na escritura pública, de que o comprador “dispensou” a apresentação das certidões pessoais referentes ao vendedor, notadamente a certidões de feitos ajuizados no foro de domicílio do vendedor ou de situação do imóvel.

Situação semelhante ocorre por ocasião da celebração de qualquer contrato que verse a respeito de propriedade imobiliária, como, por exemplo, compromisso de compra e venda de imóvel.

Há uma questão prática a ser resolvida: as certidões pessoais do vendedor devem ser obtidas?

Ninguém está obrigado a fazer ou a deixar de fazer algo caso inexista lei que determine ou fundamente a obrigação. É o que dispõe o art. 5º, II, da Constituição Federal. A luz desse postulado, vamos verificar, inicialmente, se existe obrigação legal para que essas certidões sejam apresentadas. Caso a conclusão seja pela existência de norma determinando essa apresentação, a solução é simples: as certidões devem ser obtidas porque há norma estabelecendo essa obrigação. Caso contrário, a solução demandará outra análise, como veremos.

Uma corrente doutrinária sustenta que a necessidade de obtenção das certidões de feitos ajuizados contra o proprietário do imóvel decorre da Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985. Trata-se da norma referente à lavratura de escrituras públicas, aplicável também a certas hipóteses em que o contrato relativo ao imóvel poderá ser feito por instrumento particular. Com efeito, o parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7.433/85 menciona expressamente a necessidade de apresentação da certidão de feitos ajuizados, nos seguintes termos:

“Art 1º – Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

(…)

Parágrafo 2º – O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

(…)”

Contudo, o inciso IV do art. 1º do regulamento dessa Lei — Decreto 93.240, de 9 de setembro de 1986 — assim dispõe:

“Art 1º Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:

(…)

IV – a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;

(…)”

A redação do inciso IV parece dar a entender que a obrigação de apresentação de certidões de feitos ajuizados se limita à ações que dizem respeito diretamente ao imóvel objeto da escritura pública. Certidões referentes ao vendedor, mas que não dizem respeito ao imóvel — por exemplo, ação de cobrança por quantia certa —, não precisariam ser apresentadas. E mais: a certidão de feitos ajuizados legalmente obrigatória é a expedida pelo cartório imobiliário e não pelos distribuidores forenses.

Em vista disso, há uma corrente doutrinária que sustenta a inexistência de obrigação legal de apresentação das certidões dos feitos ajuizados contra o vendedor, mas apenas a certidão do registrador imobiliário, que constaria todas as informações referentes ao imóvel e às ações que dizem respeito ao imóvel. De acordo com essa tese, não deve o tabelião fazer constar da escritura pública que o comprador “dispensou” a apresentação das certidões pessoais do vendedor expedida pelos distribuidores forenses, simplesmente porque elas não seriam obrigatórias.

Vamos admitir que está correta a tese que restringe o alcance da expressão “feitos ajuizados” constante do parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7.433/85. Partindo desta premissa — inexistência de obrigação legal de apresentação das certidões dos distribuidores forenses —, devemos concluir também que essas certidões não devem ser obtidas pelo comprador?

Para responder a essa pergunta, devemos diferenciar obrigação de ônus.

A toda obrigação corresponde um direito. Assim, em face das obrigações de pagar quantia certa, de fazer algo, de entregar coisa determinada, etc., existem os direitos de receber a quantia, a prestação ou a coisa etc. Caso a obrigação não seja cumprida, o titular do direito pode fazer valer seu direito mediante pedido de tutela judicial, pois a todo direito material em sentido estrito corresponde um direito processual que o protege. Nesse caso, o Estado-juiz irá determinar que a obrigação seja cumprida. Isso significa que o Estado-juiz determinará que o devedor pague a quantia, faça algo, entregue determinada coisa etc. Caso, ainda assim, a obrigação não seja cumprida, o Estado-juiz determinará providências executórias, de modo que o direito ou algo que substitua o direito violado possa existir de fato, no mundo real.

Essa correspondência entre obrigação e direito não existe quanto ao ônus. A pessoa que tem o ônus de fazer ou deixar de fazer algo não pode ser obrigada pelo Estado a fazer ou a deixar de fazer, exatamente porque não existe um direito de obrigar alguém à prática do ato. A sanção pelo não desincumbimento do ônus será outra.

Possivelmente o exemplo mais simples de ser visualizado está no direito processual, referente ao ônus da prova. A legislação processual estabelece a quem incumbe provar o fato alegado — ônus da prova —, hipóteses em que fatos não precisam ser provados — inexistência de ônus da prova —, hipóteses em que a parte contrária deverá fazer a prova — inversão do ônus da prova —, etc. Toda vez que a lei estabelece possíveis consequências indesejáveis para a prática de um ato ou para a ausência da prática de um ato, está estabelecendo uma sanção ou um ônus.

Não pode o juiz obrigar que alguém se desincumba do ônus. A pessoa que não se desincumbir plenamente do ônus imposto pela lei sofrerá ou poderá sofrer as consequências jurídicas da ausência da prática do ato estabelecido. Assim, no exemplo do ônus da prova, a pessoa a quem incumbe o ônus da prova não poderá ser obrigada a fazer a prova, mas poderá receber uma decisão desfavorável no processo judicial.

Nas operações imobiliárias há diversas hipóteses em que ônus são estabelecidos pela legislação, com possíveis consequências para aquele que não se desincumbir do ônus. Muitas vezes é necessário não apenas praticar o ato referente ao ônus, mas também, por cautela, produzir algo que demonstre que o ato foi praticado. São hipóteses em que determinado fato ou ato jurídico não se encontra registrado na matrícula do imóvel, mas é passível de atingir terceiro em razão de expressa disposição de lei nesse sentido.

Uma hipótese interessante é o caso da fraude à execução na hipótese em que há ação em curso capaz de tornar o devedor insolvente, nos termos do art. 593, II, do Código de Processo Civil. [1] A legislação estabelece que, configurada essa hipótese, o imóvel cuja propriedade fora validamente transferida para um terceiro poderá ser penhorado para a satisfação do credor do vendedor.

A questão da fraude à execução é, até hoje, altamente controvertida nos tribunais. Há uma súmula do STF a respeito do tema, uma súmula do STJ em sentido diametralmente oposto, julgamentos díspares por parte de tribunais estaduais, bem como outra orientação por parte do TST. [2]

Outra hipótese é a aquisição da propriedade de bem imóvel após a decretação da falência do vendedor, no qual o imóvel adquirido poderá vir a ser arrecadado para compor massa falida, nos termos do art. 129, VII, da Lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005. [3]

Há ainda outras hipóteses, como aquisição de bem em fraude contra credores — arts. 158 e 159 do Código Civil —, de vendedor com interdição judicialmente decretada — art. 3º, 9º, III e 1.773, todos do Código Civil —, de bem considerado indisponível — art. 36 da Lei 6.024, de 13 de março de 1974 —, etc.

Enfim, em diversas hipóteses, a lei estabelece possíveis consequências indesejáveis para o terceiro adquirente do imóvel, independente de má-fé ou de registro na matrícula do imóvel. Se a lei estabelece hipóteses em que o comprador do imóvel pode vir a sofrer consequências jurídicas decorrentes da não obtenção de certidões expedidas pelos distribuidores forenses, existe ônus.

Atualmente, há alguns projetos de lei objetivando positivar, total ou parcialmente, o princípio da vis atractiva do registro imobiliário. De acordo com esse princípio, deve constar do registro imobiliário tudo que, direta ou indiretamente, possa afetar o imóvel ou a sua propriedade. Há corrente na jurisprudência que, total ou parcialmente, acolhe esse princípio e protege o comprador em situações específicas.

Contudo, enquanto a jurisprudência não estabelecer de forma unívoca que em nenhuma hipótese ato ou fato não registrado na matrícula do imóvel poderá atingir terceiros ou não forem alterados todos os dispositivos legais que preveem essas hipóteses, haverá para o comprador o ônus de obter as certidões expedidas pelos distribuidores forenses.

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1. “Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens: (…) II – quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência; (…)”

2. Para mais informações a respeito do tema, vide: SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas, análise de riscos. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2013.

3. “Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores: (…) VII – os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis realizados após a decretação da falência, salvo se tiver havido prenotação anterior. (…)”

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* Bruno Mattos e Silva é advogado e autor dos livros Direito de Empresa e Compra de Imóveis (Ed. Atlas).

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* Fernando Alves Montanari

O Banco Mundial publicou há poucos dias documento intitulado “Doing Business 2014: Entendendo regulamentos para pequenas e médias empresas”, onde o Brasil só tem a se orgulhar pelo sistema de registro da propriedade imobiliária que ostenta, tendo em vista que seus cartórios têm um dos menores custos se comparados a outros países do mundo, além de serem bastante céleres na prestação do seu serviço (metade do tempo dos países latino-americanos, onde este período pode chegar a 65 dias).

Afora o motivo de felicitação pelos cartórios de registros de imóveis e, por via direta, de todos aqueles que fazem dos registros públicos sua profissão, quais sejam, os oficiais e tabeliães espalhados pelo torrão nacional, várias deduções e algumas perguntas vêm à tona com os dados apontados pelo relatório.

Especialmente uma tem relação direta com o divulgado, e é aquela que assola algumas manchetes de veículos de informação hodiernos, qual seja: vale a pena o investimento da sociedade brasileira na mantença do serviço público de notas e registros executado pelos seus cartórios extrajudiciais?

Se levássemos em conta somente a função social desenvolvida por estes profissionais na tutela dos direitos e garantias individuais dos próprios clientes/usuários de tais serviços públicos, a resposta já seria plenamente positiva.

Adicionemos o fato que estes mesmos profissionais do Direito fazem (para o bem geral) um controle sobre os tributos, o meio ambiente e o urbanismo, sem esquecer os benefícios que os mesmos prestam na garantia do equilíbrio social, da boa-fé e da função social das tratativas particulares, e a resposta será duplamente positiva.

Isso tudo sem mencionarmos que os cartórios são responsáveis pela mantença dos valores constitucionais, o que não mudará a resposta.

Destarte, resta indubitável que não se trata apenas de um “investimento” da sociedade, mas, sim, que as serventias extrajudiciais desempenham funções basilares no arcabouço social, as quais jamais podem ser usurpadas, nem mesmo pelo Estado e seus tentáculos administrativos, legislativos ou judiciais, sob pena da própria sociedade estar abrindo mão, após anos de conquistas, do avanço no trato da cidadania, da propriedade e da segurança jurídica de suas relações.

Por isso, a independência do notário e do registrador e a sua atenção pessoal a cada caso concreto são a garantia de um serviço bem prestado em prol da própria sociedade, principalmente no controle da legalidade, conformando o que lhes é apresentado com a legislação imperativa em rigor e gerando eficácia dos atos, fatos e negócios jurídicos que lhes desbordam diariamente nas serventias.

Não se pode esquecer que os cartórios são encabeçados por profissionais dotados não só do conhecimento que o ordenamento jurídico impõe e exige, mas da necessária prudência, capaz de reduzir e/ou prevenir os conflitos gerados pelos embates ordinários que a vida social produz.

Tudo isso tem um custo, pois o bom profissional tem seu valor e, consequentemente, se uma sociedade busca aniquilar ou reduzir demasiadamente o preço pago pelos serviços de notas e registros, terá de arcar com uma imediata redução na qualidade final do serviço, que transfigurará todo o processo, pois o lugar da segurança será ocupado, inevitavelmente, pela insegurança jurídica.

Ademais, a insegurança caminha de mãos dadas com o oportunismo, que desregulará não só as funções tabelioas e registrais, mas o próprio mercado e a economia, gerando a transformação na obtenção da justiça que o Direito busca, para fazer prosperar o império da força bruta, ou, o que é pior, da aplicação da força pelo mais forte por manipulação ideológica. Redução de preço e qualidade conduz não só a produtos de qualidade inferior, mas a mazelas outras que atacarão diretamente os pré-falados diretos e garantias individuais.

A pergunta correta não é, portanto, se vale a pena o investimento, mas se a sociedade está pronta para esquecer todo o avanço e evolução que alcançou e, mesmo assim, viver bem.

O relatório serve para firmar ainda mais a necessidade e a importância deste serviço público que é delegado a um particular. Serve para romper de uma vez por todas com o preconceito enraizado que existe, de que os cartórios são um peso social (às vezes, injustamente tidos como “sanguessugas sociais”), pois que os fatos, estudos, relatórios e a própria vida diária das serventias mostram o contrário. Este preconceito é fruto de anos de maus tratos vividos em épocas onde o Brasil, infelizmente, não tinha do que se orgulhar em termos de notas e registros, pois alguns cartórios eram ocupados por pessoas desqualificadas que sucatearam a profissão. Este preconceito é uma espécie de sanção injusta que recai sobre aqueles que hoje querem viver uma realidade diferente nos registros públicos. Este preconceito é injusto, em outras palavras, porque atualmente recai sobre aqueles que querem e vivem a realidade registral e notarial para o bem da sociedade brasileira, de sua economia, de suas riquezas materiais e imateriais.

Pelo que os notários e registradores realizam o preço não é só afirmado baixo, mas comprovadamente baixo se comparados a outros países, como fez demonstrar o relatório.

Não se pode valorar estas funções em razão da economia, embora seja esta importante para nossas vidas, para não dizer fundamental. Os custos econômicos seriam maiores, ou até catastróficos, se estas funções não realizassem seu mister de intermediar o Estado e os particulares, garantindo segurança jurídica através da fé pública, tornando plena a eficácia do mercado.

Os notários e registradores, ao contrário do que preconceituosamente se diz, revelam o valor da segurança no processo de desenvolvimento econômico e da nação. Não introduzem dificuldades, mas fazem de nossas vidas, bens e relações mais fidedignas (juridicamente falando), afetando diretamente a eficiência e a transparência do mercado, em uma regulação baseada na segurança.

Não há desenvolvimento sem segurança e, por isso, não se trata de um investimento a decisão social da mantença do serviço público de notas e registros executado pelos seus cartórios extrajudiciais. Antes disso, é uma questão de fé, que não é a religiosa, a mística, a do mercado, a da economia, mas a fé pública, que garante conhecimento, transparência e segurança para todos, indistintamente.

Decretar o fim destas funções fará aflorar atributos que o ser humano há muito tempo visa eliminar, entre eles, o oportunismo, a insegurança, a preocupação com o outro, a submissão do mais fraco ao mais forte, o medo, o conflito, a guerra, etc.. O serviço público sob análise, além de ser prestado com menor custo e forma célere, protege a saúde da sociedade. Protege sua família. Protege você!

Por tudo isso, felicitações aos registradores e notários deste país e, principalmente, parabéns à sociedade brasileira, pelo distingue frente a outros países e por creditar àqueles profissionais do direito a confiança na execução e materialização do serviço de notas e registro, que nos é essencial. Caminhemos para a melhoria e evolução das notas e registros, pois angariamos mais um degrau na escala mundial e outros precisam ser conquistados!

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* Fernando Alves Montanari é Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do município de Lourdes, Comarca de Buritama. Ex-advogado. Pós graduado em Direito Empresarial, Notarial, Registral e Tributário.

Fonte: Arpen/SP | 20/02/2014.

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