A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não reconheceu o direito a indenização pela valorização de imóvel comprado na planta, pleiteada por comprador que requereu rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda antes da entrega do bem, em virtude de atraso na conclusão da obra.

Ao rejeitar, por unanimidade, o recurso do comprador, o colegiado registrou que a eventual valorização do imóvel não se enquadra como perdas e danos, bem como não significa a frustração de um ganho que ele pudesse legitimamente esperar.

O relator, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que o acréscimo de valor do imóvel pleiteado pelo comprador não decorreu da inexecução do contrato – como exigido no artigo 43, inciso II, da Lei 4.591/1964 –, mas de fatores externos, de ordem eminentemente econômica.

Rescisão do contrato e lucros cessantes

Após a incorporadora apresentar novo cronograma de conclusão da obra, com atraso de cerca de 14 meses em relação ao prazo inicial, o consumidor ajuizou ação pleiteando a rescisão do contrato de compra de dois apartamentos e a indenização de perdas e danos e de lucros cessantes.

O juiz de primeiro grau determinou a resolução do contrato e a restituição dos valores pagos pelo comprador. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) ordenou também o pagamento de lucros cessantes, com base no preço de mercado do aluguel das unidades prometidas, por todo o período do atraso até a data da rescisão do contrato.

Ao STJ, o consumidor pediu que, no cálculo da indenização por dano material, fosse incluída a valorização do imóvel no período compreendido entre a assinatura do contrato e a data prometida para a efetiva entrega do prédio.

Eventual valorização de imóvel não equivale a perdas e danos

O ministro Villas Bôas Cueva explicou que, conforme o artigo 403 do Código Civil, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes causados por efeito direto e imediato da inexecução do contrato, ainda que esta resulte de dolo do devedor. Assim, a tese do comprador dos imóveis “não encontra amparo legal”.

O relator apontou jurisprudência do STJ que diz ser a valorização de imóvel um fenômeno meramente econômico, e não fruto ou produto do bem, pois ela decorre da própria existência do imóvel no decorrer do tempo, conjugada a outros fatores, como localização e estado de conservação (REsp 1.349.788).

De acordo com o ministro, não há relação de causalidade entre o prejuízo alegado pelo adquirente e o comportamento da incorporadora, pois, ainda que não houvesse atraso da obra, poderia ocorrer uma mudança no preço do imóvel ao longo do tempo.

“O inadimplemento contratual verificado na hipótese caracteriza, sob o prisma da causa eficiente, um evento de natureza secundária e meramente condicionante, incapaz de produzir o liame necessário à indução do dever de indenizar”, afirmou.

Comprador poderia esperar conclusão da obra

Villas Bôas Cueva lembrou que, no caso de adiamento na entrega, além da rescisão contratual, o artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/1964 faculta ao comprador esperar pela conclusão da obra, de modo a incorporar ao seu patrimônio uma eventual valorização do imóvel adquirido na planta, com direito à indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso (pro rata die).

Para o ministro, no entanto, ao optar por desfazer o negócio, o comprador preferiu receber a integralidade dos valores pagos, devidamente atualizados, a aguardar uma eventual e incerta valorização futura dos apartamentos prontos – circunstância que não gera para a incorporadora o dever de indenizar.

“A eventual frustração da expectativa de lucro ventilada na hipótese não decorre de um ato compulsório imposto pelo vendedor, mas da opção pela resolução antecipada do contrato, livremente exercida pelo próprio adquirente”, concluiu o relator.

Leia o acórdão no REsp 1.750.585.

Ao analisar a modulação dos efeitos do Tema 809 da repercussão geral, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a tese fixada pelo Supremo Tr​ibunal Federal (STF) se aplica às ações de inventário em que ainda não foi proferida a sentença de partilha, mesmo que tenha havido, no curso do processo, decisão que excluiu companheiro da sucessão.

No precedente do STF, foi declarada a inconstitucionalidade da distinção de regimes sucessórios entre cônjuges e companheiros, prevista no artigo 1.790 do Código Civil de 2002. Entretanto, o STF modulou os efeitos da decisão para aplicá-la “aos processos judiciais em que ainda não tenha havido trânsito em julgado da sentença de partilha, assim como às partilhas extrajudiciais em que ainda não tenha sido lavrada escritura pública”.

Herdeiros questionaram no STJ a decisão do juízo do inventário que incluiu a companheira de seu falecido pai na partilha de um imóvel comprado por ele antes da união estável, pois ela já havia sido excluída da divisão desse bem, com base no artigo 1.790 do CC/2002, em decisão anterior ao julgamento do STF.

A decisão do juízo do inventário foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, segundo o qual, com a declaração de inconstitucionalidade do artigo 1.790 pelo STF, deveria ser aplicado ao caso o artigo 1.829, inciso I, do Código Civil, admitindo-se a companheira como herdeira concorrente na sucessão, inclusive em relação ao imóvel submetido à partilha.

Para os herdeiros, as decisões que, antes do precedente do STF, aplicaram o artigo 1.790 do CC/2002 e excluíram o imóvel da concorrência hereditária, estariam acobertadas pela imutabilidade decorrente da preclusão e da coisa julgada formal, motivo pelo qual não poderiam ser alcançadas pela superveniente declaração de inconstitucionalidade.

Modulação de efeitos tem interpretação restritiva

A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que a lei incompatível com o texto constitucional padece do vício de nulidade e, como regra, a declaração da sua inconstitucionalidade produz efeitos ex tunc (retroativos). Contudo, ela lembrou que, excepcionalmente – por razões como a proteção à boa-fé, tutela da confiança e previsibilidade –, pode ser conferida eficácia prospectiva (efeito ex nunc) às decisões que declaram a inconstitucionalidade de lei.

“As interpretações subsequentes da modulação de efeitos devem ser restritivas, a fim de que não haja inadequado acréscimo de conteúdo exatamente sobre aquilo que o intérprete autêntico pretendeu, em caráter excepcional, proteger e salvaguardar”, ressaltou.

Segundo Nancy Andrighi, a preocupação do STF, ao modular os efeitos de sua decisão no Tema 809, foi a de tutelar a confiança e conferir previsibilidade às relações finalizadas sob as regras antigas – isto é, nas ações de inventário concluídas em que foi aplicado o artigo 1.790 do CC/2002.

Sentença baseada em lei inconstitucional é inexigível

No caso em análise, a ministra verificou que não houve trânsito em julgado da sentença de partilha, mas somente a prolação de decisões sobre a concorrência hereditária de um bem específico.

Para a magistrada, foi lícito ao juízo do inventário rever a decisão que havia excluído a companheira do falecido da sucessão hereditária com base no artigo 1.790 do CC/2002, incluindo-a na sucessão antes da prolação da sentença de partilha, em virtude do reconhecimento da inconstitucionalidade do dispositivo legal pelo STF.

A relatora lembrou que, desde a reforma promovida pela Lei 11.232/2005, a declaração superveniente de inconstitucionalidade de uma lei pelo STF torna inexigível a sentença baseada nela – matéria suscetível de ser arguida na impugnação ao cumprimento de sentença, ou seja, após o trânsito em julgado. Por esse motivo, o juízo deve deixar de aplicar a lei inconstitucional antes da sentença de partilha, marco temporal eleito pelo STF para modular os efeitos da tese fixada no julgamento do Tema 809.

Leia o acórdão no REsp 1.904.374.