O valor do aluguel na ação renovatória envolvendo o contrato built to suit

* Sabrina Berardocco Carbone

Nada melhor que começar esse artigo com o sábio ensinamento de Pontes de Miranda1, para quem, renovar não é prorrogar. Quem prorroga não renova. Nem renova quem prorroga.

Parece óbvia tal afirmação, mas no campo prático essa obviedade não existe. Não é incomum, e a prática assim atesta, que nas ações renovatórias, os locatários pretendem, no fundo, não renovar a locação, no sentido de renovar o contrato, as condições, mas sim, de simplesmente prorrogar o pacto, tanto que deduzem pedido pleiteando "…manutenção das condições da locação, com valor reajustado para o período do contrato renovando…".

Não é raro encontrar decisões que efetivamente limitem o alcance da ação renovatória, cingindo-se apenas a arbitrar novo valor de aluguel sem alterar quaisquer condições do contrato, já que isto estaria dentro da disponibilidade dos contratantes.

Entretanto, há de se registrar que quando vão a litígio, é justamente porque não conseguiram se compor na esfera extrajudicial e precisam se socorrer do Poder Judiciário para intervir na vontade privada manifestada naquele contrato que encontra resistência das partes na renovação.

A prova pericial nas ações renovatórias é prova essencial para o arbitramento do valor do aluguel para o período renovando. Assim, a questão é: nos contratos built to suit a prova pericial abrangerá quais elementos tendo em vista a complexidade de tal negócio imobiliário?

Nesse contrato, o aluguel inicialmente fixado não é composto somente pelo uso e gozo, mas é composto visando a aquisição da coisa (terreno), sua adaptação (construção ou reforma) e entrega ao locatário.

Nota-se que o valor do aluguel na primeira fase do contrato built to suit é formado, geralmente, pelos seguintes elementos:

Após a entrega da obra e sua aceitação pelo locatário, entendemos que o contrato inicia uma nova fase, denominada por nós de "segunda", qual seja, a fase em que ao VI – valor do investimento deve estar acrescido do VUG – valor estimado pelo uso e gozo da coisa locada.

Então, no contrato built to suit, durante sua longa duração (geralmente acima de dez anos), o "aluguel" deve ser entendido em duas fases, a primeira, na qual o valor não contempla o uso e gozo da coisa, mas sim, o valor de sua aquisição e demais elementos de grande relevo financeiro e, a segunda, na qual, entregue a obra, o locatário passará efetivamente a pagar pela fruição da coisa até a extinção do prazo contratual.

O ponto central é entender tal dinâmica quando o contrato adentra para a terceira fase: a fase da renovação do pacto, seja na esfera judicial ou extrajudicial.

Quando o contrato entra nessa terceira fase, as partes, comumente, entram em choque porque os interesses, que antes eram convergentes, passam a ser divergentes, buscando o locador aumentar o valor do aluguel e o locatário em reduzi-lo. Ainda pode ser objeto de litígio a pretensão de alteração das condições contidas no próprio contrato, que não envolve só a locação, mas também todos os outros elementos que integram o contrato do tipo built to suit.

Para o locador, a lei 8.245/91, criou mecanismos limitadores da defesa a ser apresentada quanto à pretensão do locatário, nos termos do artigo 72.

Diz a lei que a contestação ficará adstrita quanto à matéria de fato aos acontecimentos que ela elegeu. Ocorre que, com a evolução da sociedade, da economia e dos negócios imobiliários, o locador não pode, a nosso ver, ficar adstrito às situações descritas na lei, ainda mais, em se tratando de contrato built to suit com a conjugação de vários elementos e situações não previstas no referido dispositivo legal.

Todas as críticas que já se fez pela opção legislativa de inclusão desse contrato na lei de locação, aqui se ratificam, pois realçam a vulnerabilidade da lei frente às situações contempladas no contrato em estudo.

Assim, o que se pretende é chamar a atenção para a instrução do processo nas demandas renovatórias. Terá o juiz que ter a sensibilidade e conhecimentos necessários para conduzir a demanda e não restringir a defesa às matérias descritas no transcrito artigo 72 da lei 8.245/91, por se mostrarem insuficientes na discussão e arbitramento do novo valor do aluguel para o período renovando?

Poderão ambas as partes pretender alterar as condições básicas do contrato que, quando da contratação fizeram sentido, mas que não se mostram mais presentes para o novo período?

Neste sentido, Vera Helena de Mello Franco2, aponta de uma maneira muito interesse a visão dos economistas aos contratos, no que diz respeito aos seus efeitos, que vale a pena a transcrição para futura reflexão. Vejamos:

Para os economistas os contratos de duração continuada ou de trato sucessivo, e aquele de execução diferida, podem ser considerados incompletos, dada a possibilidade de que eventos futuros e imprevisíveis possam afetar o adimplemento das prestações acordadas, quer pela insuficiência de informações, quer pela falta da sua previsão.

O fundamento para tanto reside no fato de que, no momento da transação, as partes não podem prever todas as variáveis que possam vir no futuro a incidir sobre o contrato durante sua execução. Esta impossibilidade de previsão pode conduzir ao aumento dos 'custos de transações', assim entendidos, conforme a lição de Rachel Sztajn, 'aqueles incorridos nas transações, ainda quando não representados por dispêndios financeiros (isto é, movimentação de caixa), derivados ou impostos pelo conjunto de medidas tomadas para realizar uma determinada operação ou transação. Incluem-se no conceito de custo de transação o esforço com a procura de bens ou serviços em mercado; a análise comparativa de preço e qualidade entre os bens ofertados; a segurança quanto ao adimplemento da operação; a certeza de que o adimplemento será perfeito e a tempo; eventuais garantias que sejam requeridas na hipótese de eventual inadimplemento ou adimplemento imperfeito; a redação de instrumentos contratuais que reflitam todas as tratativas e eventos possíveis que possam afetar as prestações respectivas, que desenhem com clareza os direitos, deveres e obrigações das partes (…).

Como se vê, a visão dos economistas muito mais se adequa ao contrato built to suit, do que a visão da lei 8.245/91 que limita o espectro de discussão nas demandas renovatórias. Caberá, ao Poder Judiciário, quando instado a se manifestar sobre outras questões que não só aquelas limitadas pelo artigo 72 da referida lei, enfrentá-las de forma a estancar os pontos divergentes e apaziguar as partes, outorgando-lhes uma prestação jurisdicional integral. Relegar a discussão a um novo processo, ou ainda, a uma nova composição extrajudicial é, em nossa opinião, fazer letra morta aos princípios da economia processual, durabilidade razoável do processo, da segurança jurídica e da justiça social.

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1 – VAT (valor da aquisição do terreno) + (2) VCM (valor da construção e mão-de-obra) + (3) VAD (valor da administração da obra) + (4) VIA (valor estimado pela imobilização de ativo) = Valor do investimento (VI) a ser restituído pelo locatário, que não se confunde com o aluguel.

2 – In FRANCO, Vera Helena de Mello. Teoria Geral do Contrato, confronto com o direito europeu futuro, 1.ed., São Paulo: RT, 2011

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* Sabrina Berardocco Carbone é advogada no escritório Advocacia Salomone.

Fonte: Migalhas I 27/08/2013.   

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CNB/SP e Anoreg/SP firmam parceria com a Faculdade de Direito da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap)

A Faculdade de Direito da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap) – campus de São José dos Campos – oferecerá desconto aos profissionais da área notarial e de registro da região do Vale do Paraíba interessados em realizar o "Curso de Extensão em Capacitação, Treinamento e Aperfeiçoamento de Mediadores e Conciliadores", que atende os requisitos da Resolução 125 do CNJ e tem duração de três meses. O benefício também se aplica ao "Curso de Pós-graduação em Direito Civil e Processual Civil" que tem duração de um ano e meio.

Em ambos os cursos, que têm início em setembro deste ano, as aulas são ministradas às terças-feiras e quintas-feiras, das 19h às 22h15, no campus de São José dos Campos.

No ato da inscrição, notários, registradores e seus prepostos deverão informar que fazem parte do "grupo dos cartórios extrajudiciais" para que, assim, possam usufruir do benefício. Para grupos de sete a nove matriculados no mesmo curso, será oferecido desconto de 20% para cada aluno, inclusive na matrícula. Se houver mais 10 alunos matriculados, o desconto se estende para 30%.

Para mais informações sobre os cursos oferecidos, entre em contato com a Central de Atendimento da Faap pelo telefone (12) 3925-6400 ou pelo e-mail possjc.secretaria@faap.br.

Fonte: CNB/SP I 21/08/2013.

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STJ: A jurisprudência do STJ sobre as prerrogativas do advogado

Indispensável à administração da Justiça, o advogado é inviolável em seus atos e manifestações no exercício da profissão. O texto, presente na Constituição, resguarda não só o advogado, mas seus clientes, a Justiça e a cidadania. No Superior Tribunal de Justiça (STJ), a jurisprudência sobre limites e excessos das prerrogativas dos advogados é farta. 

Veja alguns exemplos de como são resolvidas questões relacionadas ao dia a dia desses profissionais e às prerrogativas previstas no Estatuto da Advocacia (Lei 8.906/94). 

Juiz atrasado

O atraso do magistrado por mais de 30 minutos autoriza o advogado a deixar o recinto, mediante comunicação protocolada em juízo. Porém, essa medida só se justifica quando o juiz não está presente no fórum. 

No HC 97.645, o STJ rejeitou a alegação de nulidade em caso no qual o advogado do réu acusado de homicídio qualificado, na quarta audiência marcada, deixou o local após atraso do magistrado, que presidia outro feito no mesmo recinto. 

A primeira audiência estava marcada para 20 de novembro, e o réu foi apresentado às 15h30. Às 15h58, o advogado protocolou a petição informando do exercício de sua prerrogativa, sem nem mesmo entrar em contato com o magistrado, que, por se tratar de interrogatório do acusado, adiou o feito para 6 de fevereiro do ano seguinte. 

A oitiva das testemunhas da acusação foi marcada para as 13h30 de 30 de maio, já que não compareceram à primeira. Às 16h30, o réu, preso, ainda não havia sido apresentado, o que levou à remarcação. 

Em 10 de outubro, como as testemunhas do réu estivessem atrasadas, foi iniciada a audiência de outro caso, às 14h15. Às 16h20 foi feito o pregão do processo. O magistrado foi então informado de que os advogados, novamente sem entrar em contato prévio, haviam protocolado às 16h16 petição relativa à prerrogativa. O réu, já solto, deixou o fórum junto com seu defensor. Diante do fato, o magistrado nomeou defensor público e deu seguimento ao feito. 

Para o STJ, além de não se enquadrar na hipótese prevista no estatuto, o caso não trouxe nenhum prejuízo à defesa. 

Autonomia e qualidade

No HC 229.306, a defesa alegava que a atuação do advogado no processo de origem teria sido de “péssima qualidade” e deficiente. Assim, por falta de defesa técnica, a condenação do réu em 13 anos por homicídio qualificado deveria ser anulada. 

O ministro Jorge Mussi, porém, afastou a nulidade. Para o relator, o advogado era habilitado e fora regular e livremente constituído pelo réu, pressupondo confiança deste no profissional. A atuação do advogado não seria negligente, já que sustentou suas teses em todas as oportunidades oferecidas pelo juízo. 

Conforme o ministro, não se pode qualificar como defeituoso o trabalho do advogado que atua de acordo com a autonomia garantida pelo estatuto. 

“Como se sabe, o conhecimento e a experiência agregados por cada profissional, em qualquer ofício, são critérios que levam, muitas vezes, à execução de trabalhos distintos sobre uma mesma base fática, como não raro ocorre, por exemplo, em diagnósticos diversos dados a um mesmo sintoma por dois ou mais médicos. Trata-se, na verdade, da avaliação subjetiva do profissional, diante de um caso concreto, das medidas que entende devidas para alcançar um fim almejado”, avaliou Mussi. 

“O ofício do advogado, entretanto, se consubstancia em obrigação de meio, não lhe sendo exigível qualquer resultado específico sobre a sua atuação em juízo, senão a diligência na prestação do serviço e o emprego dos recursos que lhe estiverem disponíveis em busca do êxito almejado”, completou. 

“Assim, embora aos olhos do impetrante a atuação do causídico constituído pelo paciente não seja digna de elogios, da leitura das peças que foram acostadas aos autos não se constata qualquer desídia ou impropriedade capaz de influenciar na garantia à ampla defesa do acusado”, acrescentou o ministro. 

“Aliás, mostrou-se combativo ao não resignar-se com a decisão de pronúncia, manifestando seu inconformismo até o último recurso disponível, revelando a sua convicção na estratégia defensiva traçada, a qual foi igualmente sustentada perante o conselho de sentença. Entretanto, diante de um insucesso, para o crítico sempre haverá algo a mais que o causídico poderia ter feito ou alegado, circunstância que não redunda, por si só, na caracterização da deficiência de defesa”, concluiu. 

Direito próprio

As prerrogativas profissionais são direito do próprio advogado. Essa interpretação decorreu do caso em que um clube impediu o defensor de ingressar em suas dependências, afirmando que somente sócios podiam frequentá-lo. 

O advogado defendia um cliente perante o conselho deliberativo do country club. Temendo que o impedimento tornasse a acontecer, o advogado ingressou com medida cautelar, que foi deferida. Porém, no mérito, o processo foi extinto, sob o argumento de que o advogado não poderia pleitear em seu nome direito de terceiro, seu cliente. 

Para o STJ, no entanto, é “óbvio” que o titular das prerrogativas da advocacia é o advogado e não quem o constitui. Por isso, a legitimidade para a ação, nos termos em que proposta, era mesmo do defensor (REsp 735.668). 

Carga de autos 

Em decisão recente, o STJ afirmou que apenas o advogado que deixou de devolver os autos no prazo é que pode ser responsabilizado pela falta. 

No REsp 1.089.181, as instâncias ordinárias haviam imposto restrições a todos os advogados e estagiários da parte, mas o STJ afirmou que só poderia ser punida a advogada subestabelecida que deixou de devolver os autos. Porém, no caso analisado, nem mesmo essa punição poderia ser mantida, já que os autos foram devolvidos antes do prazo legal de 24 horas que permitiria a aplicação de sanções. 

“Merece reforma o acórdão recorrido, uma vez que a configuração da tipicidade infracional decorre não do tempo em que o causídico reteve os autos, mas do descumprimento da intimação para restituí-los no prazo legal”, esclareceu o ministro Luis Felipe Salomão. 

Proibição de retirada de processo é pessoal e não se estende a outros advogados da parte 

Vistas para 47 réus

O STJ já decidiu que não viola prerrogativas da advocacia a limitação, pelo juiz processante, de restrição à vista dos autos fora do cartório quando a medida é justificada. 

No HC 237.865, o Tribunal afirmou que a retirada dos autos de processo com 47 réus, cada um com seus advogados próprios, envolvidos em cinco denúncias relacionadas a tráfico internacional de drogas, causaria tumulto e retardamento processual. 

Conforme o STJ, as partes não tiveram impedido o acesso aos documentos ou cópias, o que não restringiu seu direito de defesa. Apenas foi aplicada exceção prevista no próprio Estatuto da Advocacia (artigo 7º, parágrafo 1º, item 2). 

O caso tratava de réus presos com mais de quatro toneladas de cocaína e cinco toneladas de maconha. Na operação, foram apreendidos também 48 veículos, um avião e mais de US$ 1 milhão, além de maquinário e produtos químicos para preparação e adulteração das drogas. O grupo, de acordo com a denúncia, produzia as drogas na Bolívia e as distribuía para São Paulo, a Europa e a África. 

Tumulto protelatório

O advogado que tenta tumultuar o trâmite processual e apenas adiar o julgamento também pode ter negada a carga dos autos. No REsp 997.777, o STJ considerou válida a negativa de carga dos autos pelo tribunal local. 

Às vésperas do julgamento, os advogados foram substituídos. Por isso, os novos representantes pediam vista fora de cartório. A corte havia negado a retirada dos autos porque a parte teria, desde a primeira instância, feito várias manobras para procrastinar o andamento do processo. 

Intimação

Por outro lado, o STJ anulou (HC 160.281) o julgamento de um recurso em sentido estrito porque a decisão do relator autorizando vista para cópias deixou de ser publicada, o que impediu o conhecimento do ato pelo advogado. 

Para o tribunal local, o defensor constituído e os dois estagiários autorizados deveriam ter procurado tomar conhecimento da decisão, que só foi juntada três dias antes do julgamento. Eventual prejuízo para o réu decorreria da própria desídia da defesa. Mas o STJ considerou que o ato, nessas condições, constituiu um nada jurídico. 

Os ministros consideraram que não seria razoável exigir do advogado que se dirigisse todos os dias ao gabinete do relator ou à secretaria do foro para informar-se sobre o andamento do processo. 

Ainda conforme o STJ, havendo advogado constituído, tanto em processo judicial quanto administrativo, as intimações devem ser feitas também em seu nome, sob pena de nulidade. É o exemplo do decidido no Recurso Especial 935.004. 

Na origem, um processo administrativo corria perante o conselho de magistratura. O juiz recebeu pena de censura por ter nomeado como inventariante seu padrinho de casamento, que por sua vez contratou o irmão do magistrado como advogado do espólio. 

Como não foi intimado dessa decisão do conselho, o advogado que defendia a parte no processo de inventário não pôde entrar a tempo com a exceção de impedimento e suspeição contra o juiz. 

O STJ considerou nula a intimação do resultado de processo administrativo feita somente em nome da parte em processo judicial relacionado ao caso, sem inclusão de seu advogado constituído. 

Vista em processo administrativo

Porém, o STJ considerou, no REsp 1.232.828, que a administração não pode simplesmente impedir o advogado de retirar autos de processo administrativo da repartição. 

No caso, o advogado tinha uma senha da repartição para provar que havia tentado obter vista do processo em que pretendia verificar o lançamento de ISS contra seu cliente. Mas o horário impresso correspondia à madrugada de domingo. 

No STJ, foi considerado que, apesar disso, o documento, somado à presunção de boa-fé dos advogados, servia como prova. Mais que isso, a autoridade coatora se manifestou informando que realmente não concedia vista em carga dos processos administrativos. Isso configurou a violação do direito líquido e certo do advogado. 

Imunidade por ofensas

Para o STJ, o advogado não pode ser responsabilizado por ofensas em sua atuação profissional, ainda que fora do juízo. No HC 213.583, o Tribunal reconheceu a ausência de justa causa em processo por crimes contra a honra movido por juiz contra um advogado. 

O advogado era procurador municipal. A juíza titular da causa negara o mandado de segurança contra o ente público. A parte recorreu com embargos de declaração, os quais foram acolhidos com efeitos infringentes pelo magistrado, que substituía a titular afastada. 

Na apelação, o procurador teria ofendido o juiz substituto, ao apontar sua decisão como ilegal e imoral. Isso porque teria, “curiosamente”, julgado “com celeridade sonhada por todos os litigantes” a causa movida por esposa de servidor de seu gabinete, na vara onde era titular. 

Para o tribunal local, haveria injúria na afirmação de que a fundamentação era lamentável e a decisão absurda e ilegal; difamação, ao apontar que a decisão fora tomada “curiosamente” de forma célere, absurda, antiética e com interesse na causa; e calúnia ao afirmar que o juiz teria favorecido esposa de subordinado, fatos que corresponderiam a prevaricação e advocacia administrativa. 

O STJ, no entanto, entendeu que não havia na apelação nenhum elemento que demonstrasse a intenção do advogado de ofender o magistrado ou imputar-lhe crime. Os ministros consideraram que a manifestação era objetiva e estava no contexto da defesa do ente público, seu cliente. As críticas, ainda que incisivas e com retórica forte, restringiam-se à decisão e à atuação profissional do magistrado, não invadindo a esfera pessoal. 

Os ministros apontaram ainda que a própria magistrada titular da vara, ao receber a apelação, anotou que somente o tribunal teria competência para reverter sua decisão original e lhe causava “estranheza” a decisão do substituto. “Salvo engano, juízos com mesmo grau de jurisdição não podem alterar sentença um do outro”, registrou a magistrada. 

Porém, no RHC 31.328, o STJ entendeu que a formulação de representação à Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) contra outro advogado não guarda relação com o exercício de atividade advocatícia, o que afasta a imunidade. 

Nesse mesmo processo, o STJ também reafirmou jurisprudência segundo a qual o cliente não pode ser responsabilizado por eventual excesso de linguagem de seu patrono. 

“Pela ordem, Excelência!”

O tribunal esclareceu, no Agravo de Instrumento 1.193.155, que a prerrogativa de o advogado “usar a palavra, pela ordem, em qualquer juízo ou tribunal” não permite a juntada de documentos após o julgamento do recurso. 

No caso, o Joinville Esporte Clube tentava comprovar, com a petição denominada “questão de ordem”, ter ingressado na “Timemania”, afastando a cobrança tributária. Porém, a peça só foi atravessada depois do julgamento colegiado do agravo regimental que confirmara a negativa ao agravo de instrumento. Os ministros anotaram, ainda, que tal petição não agiria sobre o prazo prescricional. 

A notícia refere-se aos seguintes processos: 

 

Fonte: STJ I 25/08/2013.

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