Imobiliária é condenada a devolver arras em dobro por distrato de compra de imóvel

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O juiz da 7ª Vara da Fazenda Pública do DF condenou a Beiramar Imóveis a devolver, em dobro, as arras (sinal) pagas por uma cliente, que teve frustrada a compra de um apartamento no Guará II. De acordo com a sentença, ficou evidenciada a responsabilidade da imobiliária (assumida em razão de sua atividade econômica) pela desistência do negócio. 

A autora contou que selecionou o imóvel no site da imobiliária e foi à empresa para fechar o negócio. Ao ser atendida, foi informada que o apartamento estava totalmente desembaraçado, mas que havia outros clientes interessados na compra, sendo aconselhada a providenciar o sinal no valor de R$ 23.550,00 o mais rápido possível. Por esse motivo, a cliente disse que vendeu seu carro por preço abaixo do mercado e pagou as arras no dia 27/8/2007. 

Porém, segundo a autora, dias depois a imobiliária lhe telefonou informando que a negociação não seria mais concretizada, pois a proprietária do apartamento não desejava mais vendê-lo. O distrato foi realizado no dia 10 de setembro de 2007, no qual a imobiliária devolveu o valor do sinal.

Inconformada, a autora entrou na Justiça pleiteando a condenação da imobiliária ao pagamento de danos morais por conta da não realização do sonho da casa própria, bem como danos materiais correspondente ao valor do sinal devolvido, que deveria ser pago em dobro. 

A Beiramar pediu a improcedência dos pedidos alegando que não era parte legítima para constar no pólo passivo da demanda, já que a venda não se concretizara por desistência da proprietária do imóvel.  E a proprietária, por sua vez, alegou que o negócio foi entabulado sem sua ciência, pois a autorização dada à imobiliária, à época, para vender o imóvel, estava vencida e não fora renovada.  

Na sentença, o juiz julgou improcedente o pedido de danos morais e procedente os danos materiais. Segundo o magistrado, o argumento da Beiramar de que seria mera intermediadora do negócio não prospera. “Destaco tratar-se de questão relacionada à responsabilidade objetiva da empresa que presta os serviços de venda imobiliária, com base na teoria do risco negocial, pois aufere lucro da atividade que realiza (art. 14, CDC). Embora a proposta de compra trate apenas da desistência da compradora, que perderia o sinal se desistisse da compra, interpreta-se (com base no art. 47 do CDC) que há a possibilidade de desistência também do vendedor, como houve, havendo assim as mesmas consequências jurídicas. Isto é, a aplicação do art. 420 do CC/02, que no presente caso consubstancia-se no pagamento em dobro do valor dado em arras, abatido do valor que já foi restituído”, concluiu. 

Cabe recurso da sentença. 

Processo: 2007 01 1 126238-8

Fonte: TJDF. Publicação em 02/04/2013.

Devolução de parcelas na rescisão de compra e venda não depende de iniciativa do interessado

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Decretada a resolução do contrato de promessa de compra e venda, o juiz deve determinar a restituição das parcelas pagas pelos compradores, ainda que isso não tenha sido expressamente pedido pela parte interessada. Este foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que negou recurso da Companhia de Habitação do Estado de Minas Gerais (Cohab/MG), mantendo a determinação da segunda instância para a restituição dos valores já pagos pelos compradores.

Inicialmente, a companhia ajuizou ação de resolução de compra e venda e de reintegração de posse, alegando inadimplência do casal comprador do imóvel. Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente. O casal comprador apelou e o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), apesar de confirmar a resolução do contrato e a reintegração da posse do imóvel, determinou que a Cohab/MG restituísse 50% das parcelas pagas pelo casal, para evitar enriquecimento sem causa.

A companhia interpôs, então, recurso especial no STJ, sustentando que a decisão de determinar a restituição seria ultra petita (além do pedido), porque não foi requerida pelo casal. Para a Cohab/MG, a restituição das parcelas exigiria iniciativa da parte interessada.

Obrigação

Ao julgar a questão, o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, afirmou que a resolução dos contratos bilaterais, como o do caso, consiste basicamente em extingui-lo e, consequentemente, desconstituir a relação obrigacional estabelecida. Ele explicou que “se o credor, na petição inicial, pede a resolução do contrato, não há necessidade ao devedor, na contestação ou em reconvenção, de requerer a devolução das prestações entregues ao credor, a qual pode e deve ser determinada de ofício pelo juiz como decorrência lógica da decretação de resolução do contrato”.

O ministro ressaltou que o credor, em consequência do pedido de resolução do contrato de compra e venda, também possui o direito ao recebimento das prestações entregues ao devedor, que se manifesta, no caso, com a reintegração de posse do imóvel.

A jurisprudência da Terceira e da Quarta Turma do STJ, ainda que os precedentes não sejam recentes, sempre entendeu ser desnecessária a iniciativa da parte ré (o comprador, no caso) para assegurar a devolução das parcelas do preço.

No julgamento em questão, ao determinar que a Cohab/MG restituísse as parcelas do preço pagas pelos compradores, que já possuíam a obrigação, desde a sentença, de restituir o imóvel, o TJMG “nada mais fez do que concretizar a eficácia restitutória da resolução do contrato de promessa de compra e venda decretada pela sentença”, concluiu o ministro.

Fonte: STJ. Publicação em 03/04/2013.

A locação no Registro de Imóveis

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Por João Pedro R. S. de Arruda Camara[1]

O ingresso do contrato de locação no serviço registral imobiliário, mais especificamente na matrícula do imóvel locado, tem se mostrado um assunto espinhoso para proprietários, inquilinos, corretores e advogados que atuam no ramo imobiliário. Para que dúvidas e perplexidades sobre o tema sejam sanadas, é preciso uma pequena incursão sobre a sistemática registral brasileira e sua finalidade.

Em apertada síntese, pode-se dizer que o registro imobiliário serve para constituir direitos sobre imóveis, principalmente os chamados direitos reais (propriedade, superfície, servidão, usufruto, direito de promitente comprador, hipoteca, propriedade fiduciária, etc.), dando-lhes publicidade para que possam gerar todos os efeitos jurídicos que lhes são inerentes, mormente aqueles efeitos que atingem terceiros, isto é, que extrapolam a órbita dos direitos e deveres do transmitente e do adquirente do direito real.

A regra geral do art. 1.227 do Código Civil diz que os direitos reais sobre bens imóveis só nascem com o registro da aquisição no cartório de registro de imóveis competente. Essa regra é bastante conhecida no meio jurídico-imobiliário pelo seguinte ditado: “Quem não registra não é dono”. E esse ditado pode ser corretamente ampliado para “quem não registra não tem direito real sobre imóvel”, pois não só a propriedade como todos os outros direitos reais só se constituem com o registro.

Entretanto, existem ainda direitos que não são reais, mas mesmo assim a lei determina o seu registro ou averbação na matrícula do imóvel. Na verdade, tudo que de alguma forma tenha relevância jurídica para o imóvel e todos que com ele se relacionem, merece ingresso no registro imobiliário.

Nesse contexto, o legislador acertadamente identificou no contrato de locação dois direitos que merecem ser levados a registro. O primeiro é o direito do locatário à vigência da locação em caso de alienação do imóvel a terceiros; o segundo é a preferência do locatário à aquisição do imóvel, caso o proprietário deseje aliená-lo. Note-se que são dois direitos distintos; o primeiro está previsto no art. 8º da Lei de Locações de Imóveis Urbanos (Lei nº 8.245/91), e o seu registro está determinado no art. 167, inciso I, item 3 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73); o segundo encontra-se disciplinado nos arts. 27 a 34 da Lei nº 8.245/91, e a sua averbação está positivada no art. 167, inciso II, item 16 da Lei nº 6.015/73.

Mas por que se praticar dois atos registrais se o contrato de locação é o mesmo? É que o sistema registral imobiliário brasileiro é de registro de direitos, e não de registro de títulos. Em outras palavras, o que se registra ou averba na matrícula do imóvel não é o contrato ou documento celebrado entre as partes (título), mas o direito ou direitos nele contidos. É por isso que ao ser levada ao Registro de Imóveis uma escritura de compra e venda com hipoteca, esta origina dois atos registrais na matrícula; um registro relativo à compra e venda (transmissão do direito de propriedade ao comprador); e outro referente à hipoteca (constituição do direito de hipoteca em favor do credor). Da mesma forma, um contrato de locação tem a possibilidade de originar dois atos distintos na matrícula do imóvel, relativos a dois direitos que não são reais, mas que produzem efeitos jurídicos diretamente sobre o imóvel e seu proprietário.

A cláusula do contrato de locação que impõe ao adquirente do imóvel locado o dever de honrar a locação até seu termo final é uma disposição que extrapola os limites dos direitos e obrigações das partes contratantes (locador e locatário), vinculando um terceiro estranho a essa relação contratual. É justamente por isso que a lei exige que o direito de vigência seja publicizado na matrícula do imóvel, a fim de que o pretenso comprador saiba, de antemão, que terá de respeitar a locação até o fim do prazo contratual.

Porém, conforme dispõe o art. 8º da Lei nº 8.245/91 – e aqui está o âmago da questão –, são necessários dois requisitos para que o direito de vigência seja constituído em favor do locatário. O primeiro é que no contrato haja cláusula expressa constituindo o direito de vigência (este direito não se presume, tem que ser instituído pela vontade das partes); e o segundo é que este direito esteja registrado[2] no cartório de registro de imóveis competente, na matrícula do imóvel locado. Sem esses dois requisitos o locatário não terá reconhecido o direito de permanecer no imóvel, caso este seja alienado. Por isso, o corretor, gestor imobiliário e/ou consultor jurídico deve orientar seu cliente (principalmente se este for o locatário) sobre as vantagens de se fazer o registro do direito de vigência, e, a contrário senso, sobre os riscos do não registro.

A título de exemplo, imaginemos uma locação comercial, cujo locatário investe em benfeitorias e publicidade, fixa seu ponto no imóvel, esperando ali permanecer por anos a fio, entretanto se esquece de incluir no contrato a cláusula de vigência em caso de alienação, ou pior, apesar de ter feito constar tal cláusula no contrato, deixou de registrá-lo. Vem o locador e vende o imóvel a um terceiro que não pretende manter a locação, e esse comprador denuncia a locação dentro do prazo de noventa dias contados da data do registro da aquisição. Nesse caso, não restará alternativa ao locatário, senão desocupar o imóvel no prazo de noventa dias a partir da denúncia. É o que diz a lei (art. 8º da Lei nº 8.245/91), corroborada por farta jurisprudência dos tribunais pátrios.

O direito de preferência à aquisição do imóvel (também chamado de preempção), diferentemente do de vigência, é conferido ao locatário independentemente de cláusula expressa no contrato, sendo inclusive inafastável por disposição contratual, porém é imprescindível a sua averbação na matrícula do imóvel para que possa ter eficácia.

Esse direito confere ao inquilino a preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento de sua intenção de venda e condições do negócio, a fim de que ele possa exercer ou não seu direito.

Caso a preferência seja desrespeitada, o inquilino poderá reclamar perdas e danos ou haver para si o imóvel, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro da venda na serventia imobiliária. Note-se aqui a repercussão na esfera jurídica de terceiro alheio ao contrato de locação, já que o comprador poderá perder o imóvel em favor do locatário, restando àquele apenas o direito de receber de volta o que pagou pelo imóvel. E isto é motivo mais que suficiente para justificar a determinação legal de averbação do direito de preferência na matrícula (art. 167, II, 16, da Lei nº 6.015/73). Vale lembrar, ainda, que se a escritura de compra e venda for lavrada por valor abaixo do realmente acertado pelas partes, configurando sonegação fiscal dos contratantes, o locatário só precisará depositar o valor indicado na escritura para haver para si o imóvel.

Enfim, o registro do direito de vigência da locação em caso de alienação, quando estipulado pelas partes, e a averbação do direito de preferência são medidas obrigatórias, nos termos do art. 169 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), e imprescindíveis para dar efetividade a tais direitos e, assim, conferir segurança não só a seus titulares como a terceiros que porventura tenham interesse no imóvel.

João Pedro R. S. de Arruda Camara
Registrador de Imóveis substituto em Brasília/DF
Especialista em Direito Registral Imobiliário
Coordenador da ENNOR

 

[1] João Pedro R. S. de Arruda Camara- Registrador de Imóveis substituto em Brasília/DF, Especialista em Direito Registral Imobiliário e Coordenador da ENNOR

[2] A Lei nº 8.245/91 fala em averbação do direito de vigência, contudo o art. 167, I, 3, da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Púbicos), c/c art. 576 do Código Civil de 2002, deixam claro que o ato a ser praticado é de registro.

Fonte: ANOREG/BR. Publicação em 03/04/2013.