Apelação Cível nº 0000798-39.2020.8.26.0493
Espécie: APELAÇÃO
Número: 0000798-39.2020.8.26.0493
Comarca: REGENTE FEIJÓ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 0000798-39.2020.8.26.0493
Registro: 2022.0001002667
ACÓRDÃO -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000798-39.2020.8.26.0493, da Comarca de Regente Feijó, em que são apelantes JOANA ALVES DA SILVA, MARILZA DA SILVA DE OLIVEIRA e SIVALDO JOSÉ POTENSA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE REGENTE FEIJÓ.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 30 de novembro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 0000798-39.2020.8.26.0493
APELANTES: JOANA ALVES DA SILVA, MARILZA DA SILVA DE OLIVEIRA e SIVALDO JOSÉ POTENSA
APELADO: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS e ANEXOS DA COMARCA DE REGENTE FEIJÓ
VOTO Nº 38.850
Registro de imóveis – Escritura Pública de Venda e Compra – Imóvel rural – Alienação da integralidade do imóvel a mais de um adquirente – Formação de condomínio voluntário simples – Frações ideais a que não estão vinculadas medidas específicas ou outros elementos que permitam identificar parcela certa e determinada no solo – Análise dos elementos registrários que, no caso concreto, não permitem concluir pelo uso do instituto do condomínio voluntário com o intuito de fraudar as normas que regem o parcelamento do solo, de natureza cogente – Ausência de óbice ao registro pretendido – Apelação provida para julgar a dúvida improcedente.
Trata-se de apelação interposta por Joana Alves da Silva, Marilza da Silva de Oliveira e Sivaldo José Potensa contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Regente Feijó/SP, que manteve os óbices apresentados para registro da escritura de compra e venda tendo por objeto partes ideais do imóvel rural matriculado sob nº 16.704 junto àquela serventia imobiliária (fls. 38/41).
Afirmam os apelantes, em síntese, que estão cientes da impossibilidade de desmembramento da área adquirida em frações menores que o módulo mínimo estabelecido para a região, tanto que, expressamente, fizeram consignar tal circunstância da escritura pública lavrada. Negam existir pretensão de parcelamento do imóvel, esclarecendo que desejam manter a propriedade em condomínio. Ressaltam que não há indícios de divisão, ainda que informal, da área e que a má-fé não pode ser presumida, estando afastada a hipótese de formação de condomínio voluntário que implique fraude ou infração legal. Aduzem que não houve alienação de parte ideal do imóvel, mas sim, integral, com a ressalva de que a área foi adquirida por três pessoas, em condomínio. Por fim, afirmam que os precedentes referidos pelo registrador não se aplicam ao caso concreto, pois se referem a diferentes hipóteses (fls. 46/55).
O Oficial de Registro de Imóveis manifestou-se a fls. 58.
A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 74/77).
É o relatório.
Os apelantes, por meio de escritura pública de venda e compra lavrada em 20 de maio de 2020 (fls. 11/14), adquiriram o imóvel matriculado sob nº 16.704 junto ao Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Regente Feijó/SP, na proporção de 25% para Joana Alves da Silva, de 25% para Marilza da Silva de Oliveira e seu marido Helio José de Oliveira e de 50% para Sivaldo José Potensa e sua esposa Maria Rosa dos Santos Potensa.
O registrador negou o registro do título, ao argumento de que “por se tratar de área rural com 21.368,995 metros quadrados, ou seja, 2,1369 hectares de terras, formando um condomínio voluntário de múltiplos proprietários de área rural ‘pro indiviso’, em frações ideais, ficando cada condômino com área inferior a fração mínima de parcelamento para nossa região de 2,0000 hectares”, haveria ofensa ao art. 8º da Lei nº 5.868/72 e ao disposto no item 171 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (fls. 01/06).
Do negócio jurídico observa-se a condição de compradores dos recorrentes e seus cônjuges, mas sem que se possa inferir, de nenhuma maneira, divisão certa das partes ideais adquiridas. Não há que se falar, pois, em desmembramento em partes inferiores ao módulo rural da região.
Com efeito, o imóvel, por força da escritura pública, foi alienado em sua totalidade pelo anterior proprietário aos compradores, na proporção de 25%, 25% e 50%, mas sem fixação da porção física do imóvel que a cada um caberá. No ato lavrado, ainda, constou expressamente que os compradores foram alertados sobre a impossibilidade de desmembrar a área em frações inferiores ao módulo mínimo rural da região, ficando cientes de que estavam adquirindo o imóvel em condomínio.
Como se vê, a descrição do negócio indica a formação de um condomínio voluntário simples, sem que haja identificação de área certa a cada um dos adquirentes, com alienação e aquisição da propriedade em seu todo e em negócio único. As circunstâncias não se identificam com a formação de condomínio voluntário por alienações sucessivas de frações ideais, diferenciando-se a hipótese em análise daquela decorrente de alienação parcial sucessiva.
O óbice apresentado pelo registrador, portanto, não merece subsistir e a distinção fática do caso afasta a vedação administrativa trazida pelos precedentes citados por ocasião da suscitação da dúvida.
Ademais, nada foi trazido aos autos que pudesse evidenciar, a partir da análise do título apresentado a registro, que tenha havido alienação e formação de condomínio decorrente de um parcelamento irregular ou fraudulento.
In casu, diferentemente, o fato de inexistir vínculo entre os compradores não é suficiente para impedir o registro, certo que a impossibilidade de futuro desdobro, por ofensa ao módulo mínimo, ou mesmo a divisão de fato do imóvel não podem impedir a formação inicial de condomínio voluntário.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 02.03.2023 – SP)
Fonte: INR Publicações.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.