Espécie: APELAÇÃO
Número: 1003402-08.2019.8.26.0196
Comarca: FRANCA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1003402-08.2019.8.26.0196

Registro: 2019.0001054543

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1003402-08.2019.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante STOCKLER COMERCIAL E EXPORTADORA LTDA (NKG STOCKLER LTDA), é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE FRANCA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 10 de dezembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1003402-08.2019.8.26.0196

Apelante: Stockler Comercial e Exportadora Ltda (NKG STOCKLER LTDA)

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Franca

VOTO Nº 37.972

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de compra e venda de dois imóveis rurais em que figura como adquirente pessoa jurídica nacional, com sócios majoritariamente estrangeiros – Submissão ao regime previsto na Lei nº 5.709/71 – Imóveis com áreas inferiores a três módulos rurais – Dispensa da autorização para a aquisição, prevista nos arts. 3º, § 1º, e 12, § 1º, inciso I, ambos da Lei nº 5.709/71, e no art. 7º, § 2º, do Decreto nº 74.965/74, incidente para pessoas físicas e condicionada à aquisição de um só imóvel – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a recusa do Sr. 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Franca em promover o registro de escritura pública de compra e venda dos imóveis rurais que são objeto das matrículas nºs 63.022 e 63.023, porque a adquirente é pessoa jurídica nacional que tem a maioria de seu capital social pertencente aos estrangeiros domiciliados e com sede fora do Brasil.

A apelante alegou, em suma, que o § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71 não foi recepcionado porque não é compatível com a redação original do art. 171 e com o art. 190, ambos da Constituição Federal de 1988. Por esse motivo, a Corregedoria Geral da Justiça editou orientação dispensando os Tabeliães e Oficiais de Registro do Estado de São Paulo de observarem as restrições da Lei nº 5.709/71 e do Decreto nº 74.965/74 em relação às pessoas jurídicas brasileiras, independente da nacionalidade da maioria de seus sócios. Asseverou que essa orientação mantém consonância com precedente do Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e não foi atingida pela liminar concedida pelo Supremo Tribunal Federal na ACO nº 2.463. Aduziu que o art. 12 da Lei nº 5.709/71, em que fundamentada a recusa do registro, não autoriza tratamento distinto, para pessoas físicas e jurídicas para efeito de dispensa da aprovação pelo INCRA para a aquisição de imóveis rurais com áreas inferiores a três módulos, interpretação que também é compatível com o art. 5º do Decreto nº 74.965/74. Requereu o provimento do recurso para que seja promovido o registro da compra e venda dos imóveis (fls. 263/273).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 291/297).

É o relatório.

No requerimento para a suscitação da dúvida a apelante se insurgiu contra as exigências formuladas para registro da compra e venda dos imóveis rurais que são objeto das matrículas nº 63.022 e 63.023 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Franca (fls. 44/47), promovida por escritura pública que foi lavrada em 23 de novembro de 2018 (fls. 72/79), porque têm áreas inferiores a três módulos, o que dispensaria a autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA para a aquisição e, mais, afastaria a vedação para que estrangeiros sejam proprietários de imóveis rurais com áreas cuja soma supere um quarto da área do município em que situados.

Afirmou, ainda, que a Lei nº 5.709/71 e o Decreto nº 74.965/74 tratam pessoas físicas e jurídicas de igual forma ao dispensar a autorização para a aquisição de imóvel rural inferior a três módulos e, mais, que a restrição à aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira, com sócios majoritariamente estrangeiros, não foi recepcionada pela Constituição Federal de 1988.

Embora se cuide de pessoa jurídica brasileira, o capital social da apelante é divido na proporção de setenta por cento para Colombras Invest AG, que é pessoa jurídica estrangeira sediada fora do Brasil, e 20% para Joachim Robert A. Stuth Timn que tem nacionalidade e domicílio também estrangeiros (fls. 07, 135/174 e 211/224).

Em razão da composição da apelante, que é revestida da forma de sociedade por quotas de responsabilidade limitada, o registro da aquisição de imóvel rural é condicionado à autorização pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, na forma do arts. 1º, § 1º, 5º, e 12 da Lei nº 5.709/71 e dos arts. 7º, 9º, 11 e 12 do Decreto nº 74.965/74, prevendo o art. 1º da Lei nº 5.706/71:

“Art. 1º – O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.

§ 1º – Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior“.

Essa exigência não se altera pelas áreas dos imóveis rurais objeto da escritura pública de compra e venda, pois o art. 3º, § 1º, da Lei nº 5.709/71 somente dispensa a autorização para a aquisição de imóvel inferior a três módulos efetuada por pessoa física, ressalvadas as exigências gerais previstas em lei:

“Art. 3º – A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.

§ 1º – Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei” (grifei).

A dispensa concedida às pessoas físicas, ademais, somente prevalece para a primeira aquisição de um imóvel rural, sendo a autorização necessária quando abranger dois ou mais imóveis por força do art. 7º, § 3º, do Decreto nº 74.965/74:

“Art. 7º A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.

§ 1º Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

§ 2º A aquisição de imóvel rural entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida dependerá de autorização do INCRA, ressalvado o disposto no artigo 2º.

§ 3º Dependerá também de autorização a aquisição de mais de um imóvel, com área não superior a três módulos, feita por uma pessoa física.

§ 4º A autorização para aquisição por pessoa física condicionar-se-á, se o imóvel for de área superior a 20 (vinte) módulos, à aprovação do projeto de exploração correspondente.

§ 5º O Presidente da República, ouvido o Conselho de Segurança Nacional, poderá aumentar o limite fixado neste artigo” (grifei).

Por sua vez, a pessoa jurídica estrangeira, ou nacional com sócios estrangeiros, está sujeita às restrições previstas no art. 5º da Lei nº 5.709/71 que dispõe:

“Art. 5º – As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.

§ 1º – Os projetos de que trata este artigo deverão ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área.

§ 2º – Sobre os projetos de caráter industrial será ouvido o Ministério da Indústria e Comércio“.

Essa restrição é reiterada no art. 11 do Decreto nº 74.965/74 que também não concede para as pessoas jurídicas a dispensa prevista para a aquisição de um imóvel rural, com área inferior a três módulos, feita por pessoa física:

“Art. 11. A pessoa jurídica estrangeira, autorizada a funcionar no Brasil, ou a pessoa jurídica brasileira, na hipótese do artigo 1º § 1º, só poderão adquirir imóveis rurais quando estes se destinem à implantação de projetos agrícolas pecuários, industriais, ou de colonização vinculados aos seus objetivos estatuários.

§ 1º A aquisição dependerá da aprovação dos projetos pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente.

§ 2º São competentes para apreciar os projetos:

a) o INCRA, para os de colonização;

b) a SUDAM e a SUDENE, para os agrícolas e pecuários situados nas respectivas áreas;

c) O Ministério da Indústria e do Comércio, para os industriais e turísticos, por intermédio do Conselho do Desenvolvimento Industrial e da Empresa Brasileira de Turismo, respectivamente“.

A dispensa da autorização para a aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira, ou nacional com sócios majoritariamente estrangeiros, também não decorre do art. 12, § 2º, I, da Lei nº 5.709/71 que diz respeito à vedação que pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, detenham imóveis rurais cuja soma ultrapasse um quarto da área do município em que situados, com proibição para que pessoas da mesma nacionalidade sejam proprietárias de imóveis que, somados, ultrapassem 40% do equivalente à uma quarta parte da área do município:

“Art. 12 – A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o art. 10.

§ 1º – As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo.

§ 2º – Ficam excluídas das restrições deste artigo as aquisições de áreas rurais:

I – inferiores a 3 (três) módulos;

II – que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969;

III – quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.

§ 3º – O Presidente da República poderá, mediante decreto, autorizar a aquisição além dos limites fixados neste artigo, quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do País“.

Desse modo, a Lei nº 5.709/71 e o Decreto nº 74.965/74 não contemplam a dispensa da autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA para a aquisição de imóveis rurais por pessoa jurídica estrangeira, ou nacional com sócios majoritariamente estrangeiros.

E, de qualquer modo, o Decreto nº 74.965/74 não dispensa a autorização quando a aquisição abranger mais de um imóvel rural, mesmo se for realizada por pessoa física, pois nessa hipótese somente a primeira aquisição independe de licença.

Essa conclusão não se altera pela equiparação entre as empresas jurídicas de capital nacional e estrangeiro que foi promovida pela r. decisão prolatada pelo Excelentíssimo Desembargador José Renato Nalini no Processo CGº 2010/00083224, cujos fundamentos tiveram respaldo no v. acórdão prolatado pelo Col. Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo no Mandado de Segurança nº 0058947-33.2012.8.26.0000, de que foi relator o Desembargador Guerrieri Rezende.

Assim porque os efeitos da r. decisão prolatada no Processo CG nº 2010/00083224, em que as pessoas jurídicas brasileiras, de capital nacional ou estrangeiro, foram equiparadas para efeito de aquisição de imóvel rural, foram suspensos por r. decisão prolatada pelo Excelentíssimo Ministro Marco Aurélio Mello na ACO nº 2463, em que se verifica:

“Percebam as balizas objetivas do caso. O autor pretende a declaração de nulidade de ato da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo mediante o qual se reconheceu a não recepção do artigo 1º, § 1º, da Lei nº 5.709/1971. O preceito restringe a aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras cuja maioria do capital social pertença a estrangeiros.

Observem a organicidade do Direito. A norma em jogo, embora controvertida no âmbito administrativo, não foi declarada inconstitucional pelo Supremo em processo objetivo. Ou seja, milita em favor do dispositivo a presunção de constitucionalidade das leis regularmente aprovadas pelo Poder Legislativo, tal como preconiza o Estado de Direito. É impróprio sustentar a não observância de diploma presumidamente conforme ao Diploma Maior com alicerce em pronunciamento de Tribunal local em processo subjetivo – mandado de segurança. Notem, a ressaltar essa óptica, que o ato atacado afastou a incidência, em apenas um Estado da Federação, de preceito de lei federal por meio da qual regulamentado tema inserido na competência da União – artigo 190 da Constituição Federal –, atentando contra o pacto federativo.

A par desse aspecto, vê-se, em exame inicial, a existência de fundamentos na Carta Federal para o alcance das restrições previstas na Lei nº 5.709/1971. O Texto Maior, conquanto agasalhe os princípios da isonomia e da livre iniciativa, reservou ao legislador ferramentas aptas a assegurar a soberania, pressuposto da própria preservação da ordem constitucional.

A soberania, além de fundamento da República Federativa do Brasil, também constitui princípio da ordem econômica, evidenciando o papel no arranjo institucional instaurado em 1988. Expressou-se preocupação com a influência do capital estrangeiro em assuntos sensíveis e intrinsecamente vinculados ao interesse nacional. Daí o tratamento diferenciado previsto no artigo 190 da Lei Básica da República:

Art. 190. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.

A efetividade dessa norma pressupõe que, na locução “estrangeiro”, sejam incluídas entidades nacionais controladas por capital alienígena.

A assim não se concluir, a burla ao texto constitucional se concretizará, presente a possibilidade de a criação formal de pessoa jurídica nacional ser suficiente à observância dos requisitos legais, mesmo em face da submissão da entidade a diretrizes estrangeiras – configurando a situação que o constituinte buscou coibir.

3. Defiro a liminar pleiteada para suspender os efeitos do parecer nº 461/12-E da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, até o julgamento definitivo desta ação“.

A inadequação do procedimento de dúvida para a análise da constitucionalidade da Lei nº 5.709/71 foi, ademais, reconhecida por este Col. Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação Cível nº 0002071-85.2016.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, j. 26/02/2019, que teve a seguinte ementa:

“Registro de imóveis – Carta de Adjudicação. Aquisição por estrangeiro. Autorização temporária de permanência que não equivale a residência permanente no Brasil. Constitucionalidade e incidência da Lei n. 5.709/71 que impede a aquisição de imóveis rurais por estrangeiros não residentes. Irrelevância, em razão da vedação legal, da área ser inferior a três módulos de exploração indefinida, bem como da possibilidade de aquisição pelo condômino estrangeiro. Inviabilidade da cisão do título, por sua unidade, para fins de registro. Nulidade do registro configurada – Recurso não provido“.

Por fim, a certidão exigida para demonstração das áreas dos imóveis rurais de propriedade de estrangeiros, situados no município, está prevista no art. 5º do Decreto nº 74.965/74.

Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator.

Fonte:  DJe de 31.03.2020 – SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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