Processo 1042614-38.2016.8.26.0100 – Pedido de Providências – Cancelamento de Hipoteca – Elenice Kugler Machado – Pedido de Providências – Cancelamento dos registros de hipoteca e das averbações de cédulas hipotecárias – ocorrência de perempção – mitigação do artigo 234 do Decreto – Lei 70/66 – Procedente. Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Elenice Kluger Machado em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando o cancelamento dos registros de hipoteca (R.02) e das averbações de emissão de cédula hipotecária (Av.3) que gravam as matrículas 1.985 e 1.986. Relata a requerente que, em 19.12.2001, arrematou o apartamento e, em 25.07.200, a vaga de garagem, oriundos do processo de cobrança de despesas condominiais promovido pelo Condomínio Edifício Saint Moritz em face dos antigos proprietários Carlos Henrique Campos de Albuquerque e Joaquim Gouvea de Albuquerque, que tramitaram perante os MMº Juízos da 27ª e 33ª Varas Cíveis da Capital. Informa que na época não percebeu que havia hipoteca sobre os imóveis adquiridos, instituída em 16.01.1976, como garantia para o pagamento referente à aquisição do imóvel pelos outrora proprietários. Em função da hipoteca, foram emitidas cédulas hipotecárias (registros nº 02 e averbações nº 03 de ambas das matrículas). Assim, requer o cancelamento dos gravames em razão da ocorrência de perempção. Juntou documentos às fls.08/180. O Registrador sustenta que, em razão da cartularidade, a cédula hipotecária pode estar em circulação e em mãos de novos credores, portanto, o documento deverá ser apresentado junto à Serventia Extrajudicial, evitando danos a terceiros (fls. 184/186). Conforme informações do Banco Central às fls.213/214, a credora hipotecária (empresa Aurea S/A Crédito Imobiliário), alternou sua denominação social para Residência CIA de Crédito Imobiliário, que sofreu reiteradas incorporações, sendo a última ao Banco Econômico, que foi intimado (fls.216/217) e não apresentou impugnação (certidão fl.217). O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.223/224).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pese o zelo do Oficial, a exigência imposta não merece prosperar. Entendo não haver óbice ao cancelamento pretendido, isto porque devidamente intimado, o credor não apresentou qualquer impugnação à pretensão, ou seja, houve o cumprimento do requisito previsto no artigo 251, II da Lei de Registros Públicos, segundo o qual:”Art. 251: O Cancelamento da hipoteca só pode ser feito: II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);…”Ou seja, com a sucessão de empresas, basta a concordância da empresa sucessora Banco Econômico para a liberação da garantia. Além disso, verifico que as hipotecas foram registradas há mais de 30 (trinta anos), conforme registros nºs 02 (fls.08 e 11), sendo facultado o cancelamento do gravame pela incidência de perempção. De acordo com o artigo 1485 do CC:”Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir”. Neste contexto, de acordo com Francisco Eduardo Loureiro:”O prazo de trinta anos é de natureza decadencial, de modo que não se aplicam as causas impeditivas, suspensivas e interruptivas aplicáveis à prescrição. Escoado o prazo, a hipoteca se extingue de pleno direito, ainda que antes do cancelamento junto ao registro imobiliário, cujo efeito é meramente regularizatório, a ser pedido pelo interessado ao oficial. Não se confundem perempção da hipoteca com prescrição da pretensão da obrigação garantida. Disso decorre a possibilidade da perempção da garantia ocorrer antes da prescrição da obrigação garantida, que se converterá em quirografária (…)Ultrapassado o prazo fatal de trinta anos, somente subsiste a garantia real mediante novo contrato de hipoteca e novo registro imobiliário” (Código Civil Comentado, Ministro Cezar Peluso coordenador; Barueri/SP: Manole, 2010, p. 1590). Em relação ao cancelamento das averbações nº 03, oriundas da emissão de cédula de crédito hipotecária, com razão o Registrador. Tendo em vista que as cédulas hipotecárias são títulos de crédito, possuem como características essenciais a literalidade, autonomia, abstração e cartularidade. Nos termos do artigo 234 do Decreto Lei 70/66 que institui a cédula hipotecária:”Art.24: O cancelamento da averbação da cédula hipotecária e da inscrição da hipoteca respectiva, quando se trate de liquidação integral desta, far-se-ão:I à vista das cédulas hipotecárias devidamente quitadas, exibidas pelo devedor ao Oficial do Registro Geral de Imóveis;… II por sentença judicial transitada em julgado”Parágrafo Único: Se o devedor não possuir a cédula hipotecária quitada, poderá suprir a falta com a apresentação de declaração de quitação do emitente ou endossante em documento à parte”As cédulas de crédito existem em função de um negócio jurídico anterior, estando a ele vinculadas. Inobstante a regra estipulada no artigo supra mencionado, a hipótese em tela configura uma exceção. As averbações nº 03, referente a emissão das cédulas hipotecárias foram realizadas em 23.03.1976, ou seja, há mais de trinta anos, e até a presente data não há notícia de que alguém tenha reclamado o valor da dívida. Assim, pelo longo lapso temporal de emissão da cédula de crédito e pela probabilidade mínima de se causar dano a terceiro, pode ser mitigada a exigência do artigo 24 do Decreto Lei 70/66. Logo, é mister o afastamento do entrave levantado pelo Registrador para cancelamento dos gravames. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por Elenice Kluger Machado em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital e, consequentemente, determino o cancelamento dos registros de hipoteca (R.02) e das averbações de emissão de cédula hipotecária (Av.3) que gravam as matrículas 1.985 e 1.986. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 21 de novembro de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: FERNANDO HELLMEISTER CLITO FORNACIARI (OAB 194740/SP), CLITO FORNACIARI JUNIOR (OAB 40564/SP) (DJe de 23.11.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 23/11/2016.

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Processo 1090261-29.2016.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Exemplar Construções Ltda. – Dúvida – Registro hipoteca judiciária – legitimidade do credor para requerer o registro – dúvida acerca da alienação das unidades – Dúvida procedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Exemplar Construções LTDA, diante da negativa de registro de hipoteca judicial na matrícula nº 17.368, de titularidade da empresa Empresarial Alfredo Pujol SPE 02 LTDA, nos termos do artigo 495 do Código de Processo Civil. O óbice registrário refere-se à existência de condenação da suscitada, bem como da empresa Empresarial Alfredo Pujol SPE 02 LTDA nos autos da ação nº 0015532-94.2012.8.26.0001, em trâmite perante o MMº Juízo da 1ª Vara Cível do Foro Regional de Santanta, o que lhe retira a legitimidade ativa. Argumenta que não há certeza de que não foram alienadas a terceiros as unidades em que foram requeridos o registro da hipoteca, sendo provável que, a com a instituição do condomínio em 2013, a incorporadora tenha vendido unidades. Juntou documentos às fls.04/89. Não houve impugnação, conforme certidão de fl.97. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.101/102).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Oficial e o Douto Promotor de Justiça. De acordo com o artigo 495 do Código de Processo Civil:”A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária”. A hipoteca judiciária é modalidade de garantia acessória, em que o bem imóvel do devedor fica atrelado ao cumprimento da obrigação, com o fim de resguardar o interessado de eventual fraude. Embora o artigo que trata da hipoteca judiciária não estabeleça de forma explícita a legitimidade para requerer o registro, entendo que o ato executivo é de iniciativa apenas do credor hipotecário, que terá direito de preferência quanto ao pagamento em relação aos outros credores, observada a prioridade no registro (artigo 496, § 4º CPC). Ademais, como bem explanado pelo Registrador, não há certeza da ausência de alienação das unidades nºs 1104, 1105 e 1106, nas quais se pretende registrar a hipoteca, sendo que provavelmente, com a instituição de condomínio, a incorporadora tenha transmitido algumas unidades. Todavia, considerando que a alienação ou oneração de unidades autônomas de condomínio edilício não pode ser objeto de fraude à execução ou evicção (artigo 55 da Lei 13.097/15), o registro de gravame sem a certeza da existência da alienação gera um risco, que cabe apenas ao autor da ação assumir e não ao Registrador. Logo, deverá ser mantido o óbice registrário. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Exemplar Construções LTDA, e consequentemente mantenho o entrave registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 21 de novembro de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: LUCIANO SANTOS SILVA (OAB 154033/SP), DANIEL LUIZ BIANCHIM (OAB 371730/SP) (DJe de 23.11.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 23/11/2016.

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