Instrumento particular de compra e venda. Valor do imóvel. Tempus Regit Actum

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da aplicação do Princípio do Tempus Regit Actum no registro de instrumento particular de compra e venda. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: Recebi para registro um Instrumento Particular de Compra e Venda celebrado em 1990, onde o valor do imóvel está estipulado em Cr$48.000,00 (quarenta e oito mil cruzeiros). Atualmente, o imóvel está avaliado em R$2.000.000,00 (dois milhões de reais). Pergunto: posso registrar o instrumento particular ou devo exigir a escritura pública? Devo verificar o salário vigente da época ou atual, no que diz respeito ao art. 108 do Código Civil?

Resposta: Ainda que o Instrumento Particular de Compra e Venda tenha sido celebrado anteriormente ao atual Código Civil, para o registro se aplica o disposto no art. 108 deste Código, a saber:

 “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Portanto, entendemos que o salário mínimo a ser observado é o atual, uma vez que, ao Registro de Imóveis aplica-se o Princípio do Tempus Regit Actum, ou seja, é aplicável a legislação vigente ao tempo do registro, ainda que o título tenha sido lavrado sob a égide da legislação anterior.

Por este motivo, entendemos que o instrumento particular sob comento (que contém uma compra e venda definitiva, e não mera promessa) não pode ter seu acesso permitido, por não observar a forma legal.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 03/11/2016

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A arrematação em hasta pública é forma derivada de aquisição da propriedade, devendo ser preservado o Princípio da Continuidade

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 1009832-65.2014.8.26.0223, onde se decidiu que a arrematação em hasta pública é forma derivada de aquisição da propriedade, devendo ser preservado o Princípio da Continuidade. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de recurso interposto em face da r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador e manteve a recusa do registro de Carta de Arrematação expedida em execução de que figura, como executada, pessoa diversa daquela constante como proprietário na matrícula do imóvel arrematado. Em síntese, o apelante sustentou que a arrematação é modo originário de aquisição da propriedade imóvel, de forma que o registro da respectiva carta não implicaria violação ao Princípio da Continuidade, ainda que distintos o devedor da execução em que arrematado o bem e o titular registral do imóvel. Afirmou, ainda, que a devedora é a efetiva proprietária do imóvel, em virtude de demanda movida em face da titular registral do imóvel, com pedido de adjudicação compulsória acolhido por sentença transitada em julgado, já tendo sido expedida, inclusive, a carta de adjudicação, embora ainda não levada a registro.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que a devedora na execução em que ocorreu a arrematação promovida pelo recorrente é pessoa diversa daquela que atualmente figura como titular do imóvel no Registro Imobiliário. Assim, com base nos arts. 195 e 237 da Lei de Registros Públicos, o Relator entendeu ser inviável o registro do título, como almejado, uma vez que implica em injustificado rompimento na cadeia sucessória dos titulares do bem, devendo ser respeitado o Princípio da Continuidade. Além disso, o Relator destacou que “o só fato de se tratar de arrematação judicial não basta para afastar a incidência das normas aludidas. Trata-se, com efeito, de modo derivado de aquisição da propriedade imóvel, mantendo-se vínculo com a situação pretérita do bem. A participação do Estado-Juiz na alienação forçada do imóvel não transmuda para originária a natureza da aquisição.” Finalmente, o Relator afirmou que “cabe notar que o só fato de haver carta de adjudicação do imóvel expedida em favor da empresa que figurou como devedora na execução em que se deu a arrematação não basta para dar por observado o princípio da continuidade, seguindo inviável o registro da carta de arrematação em pauta. Essencial, para tanto, que se promova, antes, efetivo registro da carta de adjudicação.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

NOTA TÉCNICA DO IRIB – As decisões publicadas neste espaço do Boletim Eletrônico não representam, necessariamente, o entendimento do IRIB sobre o tema. Trata-se de julgados que o Registrador Imobiliário deverá analisar no âmbito de sua independência jurídica, à luz dos casos concretos, bem como da doutrina, jurisprudência e normatização vigentes.

Fonte: IRIB | 03/11/2016

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