* Mary Jane Lessa

Os Serviços Extrajudiciais popularmente denominados como “Cartórios”, são estabelecidos pela Constituição Federal do Brasil, no seu art. 236, pela Lei de Notários e Registradores (Lei 8.094/94), e ainda por outras distintas, como é o caso da Lei Federal 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) e demais que abrangem os serviços e funções atribuídos aos registros públicos.

Esse tema é de interesse econômico e social, haja vista que desde o momento do nascimento, ou ao adquirir bens móveis e imóveis, os “Cartórios” fazem parte do nosso cotidiano.

Se observarmos de perto e silenciosamente, acontece entre o direito brasileiro uma revolução tácita. Alterações e ajustes incorporam no âmbito judicial e extrajudicial na Justiça brasileira e nossa sociedade espera ansiosamente por prosseguir. Assim, depois do consentimento da arbitragem, chegamos à conciliação e mediação.

Conforme Larraud: “O notário não atua diretamente sobre o direito objetivo, e sim, sobre os subjetivos, que são faculdades outorgadas aos indivíduos” (apud SANTOS, 2004, p. 26). Então, ressalta-se que os objetos do direito notarial e registral incidiram sobre os direitos subjetivos, que representam a regalia que as pessoas possuem ao utilizar direitos outorgados aos particulares pelo ordenamento jurídico. Assim, o objeto da função notarial e registral é a caracterização destes, através da instrumentalização jurídica, dos atos que foram abalizados pelas partes, depois de sua vontade dita perante do Notário.

Ressalto que, se faz necessário atinar quanto a organização jurídica e o avivar da consciência para o destaque dos serviços no âmbito da sociedade brasileira atual, além de combater a insipiência relacionada ao status social dos serviços oferecidos, que infelizmente são retratados como burocracia banal. O que é triste.

Todavia de acordo com Santos (2004), o objetivo notarial e registral, é proporcionar às partes certeza jurídica dos atos que foram instrumentalizados, por reproduzir a vontade das mesmas. Nas palavras de Kollet, a função notarial tem por finalidade criar um “documento robusto e íntegro quanto à efetividade dos efeitos buscados” (2003, p. 30), observando os direitos subjetivos das partes com a intenção de lhes garantir veracidade, fé, e certeza jurídica.

A mediação, a conciliação e a aceitação da arbitragem tem sua importância revelada através da Lei Federal 13.129, de 26 de maio de 2015, que alterou a redação da Lei Federal 9.307, de 23 de setembro de 1996, a qual regula a arbitragem. E por representarem especialmente, em pequenas cidades do nosso território brasileiro, o único braço da Justiça, os “cartórios”, realizam de forma extrajudicial e muitas vezes informal, a mediação e a conciliação, acumulando na atribuição de notários, a função da fé pública, aos serviços de sua atividade.

Para tanto, é importante esclarecer as partes do que trata a Lei da Arbitragem, medicação e conciliação. Pois desafogando o poder judiciário, estabelecendo funções anteriormente atribuídas no âmbito administrativo, verifica-se ainda que, a mediação divide-se de forma extrajudicial – quando o conflito não se transforma em processo na Justiça; Judicial – quando há um processo no Judiciário, portanto, exige a presença de um juiz; Pública – quando os conflitos envolverem qualquer dos órgãos do Poder Público ou em casos em que há agressão aos direitos difusos (questões ambientais e de consumidor, por exemplo) ou coletivos (causas trabalhistas, sindicais, indígenas). Salientando que, há conflitos que podem ser tratados de todo o conflito ou apenas de parte dele, diante do que foi explicado. Para o Poder Público sua aplicação, diminue os custos fixos e evitam as demandas que sobrecarregam o Judiciário.

Importante ainda lembrar que, segundo o artigo. 3º da LNR, o Notário ou Tabelião, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial. Eles possuem a fé pública e devem possuir características que reflitam os deveres e alicerces de sua função, especialmente na responsabilidade de proporcionar às partes a segurança jurídica, pois são profissionais do direito, detentores de fé pública.

Todas as vezes que é prestado atendimento, deve ser verificado qual ato a ser praticado, caso a caso; estudado as formas de sua lavratura; estabelecendo a vontade das partes, de comum acordo entre elas; prestando mediação ou conciliação, exercendo sua função como titular de fé pública, Notário.

A arbitragem que trata as leis supramencionadas, nada mais é que a forma de uma justiça privada, mais rápida e baseada em especialidades, onde é contratado um terceiro neutro e imparcial, o árbitro, para definição de um conflito. Nesse caso deve-se ocorrer em audiência, juntamente com juiz de fato e de direito (art. 18 da Lei de Arbitragem), que através de sentença que é um Título Executivo Judicial e resolver o conflito. Observando-se ainda que, a arbitragem não se sujeita a recursos. Pois as partes permitem que um árbitro, decidam a litigio, por meio de contrato de compromisso de arbitragem com cláusula compromissória ou compromisso arbitral. Isso é realizado mediante convite e comparecimento das partes; assinaturas nos contratos com cláusulas compromissórias adequadas e específicas; anuências nos termo de compromisso cujos requisitos são indispensáveis de acordo com a Lei; lavratura da Sentença arbitral, respeitados os requisitos mínimos, e termos de encerramentos devidamente assinados pelas partes e juiz arbitral.

Nos casos de lavratura de escrituras de acordos de conciliação e mediação, o acordo extrajudicial é a “solução” para a contenda e o Notário um profissional de confiança das partes, onde não é obrigatória a apresentação do advogado das partes envolvidas, já que há consenso entre as partes e o notário. Esse instrumento é um meio a ser utilizado para aprimorar a qualidade de vida das pessoas, não para sujeitá-las à decisão de terceiros.

Os notários que utilizam a mediação e conciliação não sentenciam, mas facilitam uma saída consensual a lide, uma vez que estabelecem os compromissos através de instrumento, sendo vocação inerente à função notarial. A imparcialidade do notário tem raízes em fundamentos distintas do juiz. O mediador e conciliador são imparciais para conceder que os indivíduos produzam a decisão (escritura extrajudicial), já o o juiz (arbitro) é imparcial como conjuntura de legalidade da sua decisão (sentença). Pois isso na elaboração da escritura, o notário sempre atua como mediador. Ordenando os fatos, orientando e observando o que o direito determina e autoriza, mas nada decide. O Notário Limita-se a dirigir e inspecionar a legalidade, e lavrar o ato, facilitando o acordo.

Para o Notário atuante, sua função e responsabilidades atentam-se, em prevenir práticas que levem as partes ao erro. Nesse fim, reduzir o risco de conflitos, proporciona segurança jurídica, protege as partes. Além do que, os custos dos atos de mediação e conciliação realizados em cartórios são menores, vez que outros gastos serão desnecessários e a espera dada a inúmeros processos no judiciário, também.

Atualmente precisamos de um poder judiciário eficaz e em harmonia com o judiciário de grandes economias, pois somos um país em desenvolvimento. Há casos e casos, e entre tantos processos, a conciliação tem o poder de findar as filas inacabáveis. Entretanto cada indivíduo deve fazer a sua parte.

Destarte, a atividade de o Notário compreende o momento de assessoramento e orientação jurídica das partes, à realização de compra e venda; riscos do negócio que pretendem celebrar, etc.. Convém explicar que a orientação oferecida pelos notários não deve ser cobrada. Assim, não há custos para esse atendimento.

Fonte: Notariado | 14/06/2015.

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* Wendell Salomão

A cláusula resolutiva encontra-se presente nos artigos 474 e seguintes do Código Civil. Resumidamente, pode ser entendida como uma condição, que quando estabelecida nos negócios jurídicos, possibilita que esse negócio seja desfeito, caso o preço não seja integralmente satisfeito.A falta de pagamento das prestações gera para o credor o direito de escolha entre cobrar o valor devido ou resolver o contrato, ficando a seu critério a escolha do que melhor convém Assim, uma vez estipulada, a cláusula resolutiva acarreta na venda em prestações fracionadas do preço, a possibilidade de resolução contratual, por descumprimento do contrato.

Nas escrituras, há a menção ao pagamento do preço em cheques ou notas promissórias descrevendo a cláusula resolutiva para gravar na matrícula do respectivo imóvel devendo estar expressa na escritura para viabilizar o desfazimento do negócio. Portanto, sem menção a esta cláusula, o credor/vendedor não poderá desfazer o negócio, restando-lhe apenas a opção de cobrar a prestação atrasada.

Embora sabido que com o registro opera-se a transferência do domínio, existem outros efeitos advindos deste ato que não somente tal transmissão, do que possível, portanto, o registro de compra e venda sob condição suspensiva, sobrevindo o evento, passa a ter caráter constitutivo, mediante averbação de que esse evento ocorreu (Serpa Lopes citado por Ademar Fioranelli).

O direito pode ser exercido desde o momento da sua constituição, mas uma vez verificada a condição, via de regra, extingue-se. A compra e venda sob condição resolutiva significa que o negócio vigora desde o início, podendo ser registrada a transmissão da propriedade, bem como o imóvel pode inclusive ser vendido para terceiros.

Contudo, se o evento futuro ocorrer, os registros das alienações serão cancelados, restaurando-se a situação anterior, em nome do primitivo vendedor. A cláusula resolutiva transforma a propriedade em resolúvel, devendo ser mencionada no próprio teor do registro da transação. Por isso, é por seu intermédio que a propriedade é adquirida, o que, no entanto, ocorre sem eficácia imediata, pois, somente com a quitação, passará a integrar plenamente a propriedade do adquirente.

Dessa forma, presente a cláusula resolutiva expressa, e não se verificando o pagamento, o negócio considera-se desfeito de pleno direito. Isso não significa, contudo, que é possível o requerimento de cancelamento de registro direto ao oficial de Registro de Imóveis. Ao contrário, para o cancelamento do registro por falta de pagamento é necessária uma sentença judicial que reconheça que o negócio não foi cumprido e, por isso, merece ser desfeito.

Questão polêmica diz respeito ao impedimento ou não para a alienação do imóvel cuja matrícula conste o registro da cláusula resolutiva. A compra e venda na qual exista a imposição de cláusula resolutiva transforma-se em compra e venda condicional, atribuindo à propriedade um caráter de “propriedade resolúvel”.

O art. 1.359 do Código Civil dispõe que, resolvida a propriedade pelo implemento da condição, se entendem resolvidos, também, todos os direitos reais concedidos na sua pendência. Em virtude disso, há entendimento pelo qual nada obsta que o imóvel adquirido com cláusula resolutiva seja alienado a terceiros mesmo sem a averbação do seu cumprimento ou da quitação do preço, devendo, neste caso, constar expressamente na escritura a ciência do adquirente com a existência da cláusula resolutiva.

Desta feita, estando às partes cientes e concordes destas condições expressamente na escritura pública, acredita-se que não há razão para impedimentos. No entanto, cumpre esclarecer a existência de decisões no sentido contrário, ou seja, sustentando que a cláusula resolutiva gera a indisponibilidade do imóvel e, assim, por consequência a necessidade do cumprimento dessa cláusula, com o seu cancelamento, para que somente então seja autorizada a transmissão do imóvel. (Processo CG 2009/73961 e Processo CG 40.933/2009 da CGJSP).

De qualquer forma, havendo cláusula resolutiva em uma compra e venda registrada, apenas deve ser aceita nova alienação para registro se o adquirente expressamente declarar seu conhecimento sobre a existência dessa cláusula.

Para o cancelamento da cláusula resolutiva, o interessado deverá apresentar requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis, acompanhado do termo de quitação assinado pelo credor com firma reconhecida, ou apresentar as notas promissórias resgatadas juntamente com o requerimento de cancelamento.

Se o devedor não possuir a quitação ou as notas promissórias para apresentação junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente, será necessário que se faça prova em juízo, dos pagamentos efetuados ao credor e da quitação do preço especificado na escritura pública, requerendo-se o cancelamento da cláusula. Neste caso, o Juiz expedirá mandado de cancelamento que será posteriormente averbado na matrícula do imóvel.

Entendido todos os procedimentos da cláusula resolutiva, e acreditando ser uma relação jurídica entre credores e devedores, poderá ser instituída a cláusula resolutiva em favor dos intervenientes cedentes? Neste sentido, indaga-se: os intervenientes detém o direito de recebimento do preço igualmente expresso na escritura pública?

Os artigos 474 e 475 do atual Código Civil na parte destinada a tratar da cláusula expressa, não titula as partes contratantes como “vendedores e compradores”, “credores e devedores”, sendo assim, pode-se atribuir a cláusula resolutiva a qualquer pessoa jurídica ou física que detenha o conhecimento e concordância da presença da cláusula e sua participação do negócio jurídico.

O vínculo negocial entre as partes, bem como a autonomia da vontade , se faz existente tendo em vista o dever de comparecimento e a concordância de todos os envolvidos na elaboração da escritura pública.

Ainda que não exista condição expressa nas leis vigentes no Brasil, a determinação das cláusulas resolutivas com pagamentos para terceiros, pode ser utilizada por analogia às alienações fiduciárias, cláusulas de reversão e outras que autorizam a participação de terceiros nos atos compreendidos entre “vendedores e compradores” com imóveis em garantia.

O princípio utilizado nas escrituras públicas é o da economia processual, somado a segurança jurídica entre as partes, uma vez que não se faz obrigatória a formalização da confissão ou cessão de dívida, ficando as partes autorizadas a usar todo e qualquer recurso existente em nosso ordenamento jurídico para sua proteção, como a cláusula resolutiva expressa, ressaltando que a escritura não descaracterizará nenhum princípio do Registro de Imóveis pressupondo a transferência do crédito com garantia real.

Assim, pode-se afirmar, com segurança, que é permitido seu uso pelas partes nas escrituras de compra e venda de bem imóvel com supedâneo nos artigos 121, 122, 127, 128, 130, 474 e 475 do novo Código Civil, pactuando-se que a venda fica desfeita se o adquirente não pagar o preço, uma vez que tal cláusula não é contrária à lei, nem à ordem pública e nem aos bons costumes, como também não está proibida a sua utilização para com terceiros, intervenientes que participam na compra e venda de imóvel, por qualquer dispositivo legal desse novo Código.

A condição para o interveniente receber o preço é valida, pois o vendedor está fazendo a indicação, e se o mesmo não receber o preço, o negócio realizado pelas partes ficará desfeito de pleno direito, e, de conseqüência, resolvem-se também todos os direitos reais concedidos na pendência da condição resolutiva, de modo que esse antigo proprietário, em cujo favor se opera a resolução mesmo que o pagamento seja à terceiros, “pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha”, na expressa dicção do artigo 1.359 do novo Código.

Observa-se que o princípio da continuidade registraria não foi violado, pois todas as partes devem comparecer na escritura pública concordando, assinando, e ratificando o ato e a existência da condição resolutiva expressa. A presença destes elementos indica o respeito a liberdade entre as partes, boa-fé e efetividade.

Ademais, a cláusula não deixa de beneficiar os vendedores e compradores, porque continuam amparados pelos efeitos dos artigos do Código Civil, ou seja, mesmo que o pagamento seja feito ao interveniente, estando todas as partes cientes deste fato, o não pagamento implica no desfazimento da transação de pleno direito.

Como bem salienta Maria do Carmo de Rezende Campos Couto na Coleção de Cadernos do IRIB, Volume 1, Compra e Venda: “Condição ou cláusula resolutiva é uma condição que, enquanto não se verificar, o negocio jurídico vigorará. Ou seja, o direito pode ser exercido desde o momento da sua constituição, mas uma vez verificada a condição, o direito extingue-se. A compra e venda sob condição resolutiva significa que o negocio vigora desde o inicio, podendo ser registrada a transmissão da propriedade, bem como o imóvel pode ser vendido para terceiros. Contudo, se o evento futuro ocorrer, os registros das alienações serão cancelados, restaurando-se a situação anterior, em nome do primitivo vendedor.”  (grifos próprios).

Por fim, a função do interveniente na escritura pública conforme bem salienta o Dr. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, em seu livro: Novo Curso de Direito Processual Civil. 3ª ed. v. I. São Paulo: Saraiva, 2006: “é aquele que intervém em causa alheia, ou seja, é o terceiro que interfere na lide, quer como parte, quer como terceiro. Ele visa assistir uma das partes por ter interesse que a sentença seja favorável a esta” com fundamento nos artigos 215, § 1º, II e IV do Código Civil e 16, 99, I e II e 109 do Código de Processo Civil. Portanto, o interveniente poderá participar da relação jurídica entre as partes de uma escritura pública, aceitando e assumindo, cláusulas e condições.

_________________________

* WENDELL JONES FIORAVANTE SALOMÃO
Escrevente do 5º Tabelião de Notas de Ribeirão Preto/SP. Pós Graduado em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela EPD – Escola Paulista de Direito. Bacharel em Direito pela Universidade de Ribeirão Preto/SP. Qualificador Registral pela ARPEN/SP. Membro Diretor do IBDFAM/RP. Autor de artigos. Ministro de aulas e palestras.
Endereço profissional: Rua Mariana Junqueira, n.º 494, Centro, Ribeirão Preto/SP, CEP: 14.015-010.
Tel.: (16)3611-1190 / 99156-0418         Fax: (16)3611-1191
E-mail: wendell@quintotabeliao.com.br

Fonte: Notariado | 12/06/2015.

* Clarisse Gomes é estagiária de Direito do Contencioso Cível Geral do escritório Martorelli Advogados.

Fonte: Conjur | 30/05/2015.

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