*Luís Ramon Alvares^[1]

As restrições que alcançam o imóvel e/ou nas pessoas, físicas ou jurídicas, têm importante repercussão no Registro Imobiliário, merecendo especial atenção de tabeliães e registradores imobiliários. No Livro “Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema:

[…]

4.5 RESTRIÇÕES DO IMÓVEL E/OU DAS PESSOAS

É importante saber se não há impedimento para alienação ou oneração do imóvel. É preciso observar se o imóvel pode ser perfeitamente alienado ou onerado, e se o(s) proprietário(s) pode(m) dispor e/ou onerar o bem que lhe(s) pertence. Averbação de indisponibilidade, p. ex., em regra, impede alienações e onerações do imóvel. Atenção especial também é requerida quando há hipotecas do SFH ou constituídas por Cédulas de Crédito Industrial, Comercial, À Exportação ou Rural.

1. Verificar se há averbação de indisponibilidade na matrícula, o que, em regra, impede a alienação e a oneração do imóvel.
2. a) Contrato celebrado em data anterior à averbação de indisponibilidade não pode ser registrado. Se há indisponibilidade, em regra, não pode ser praticado qualquer ato sem autorização judicial (ou, eventualmente, do Banco Central, se a indisponibilidade decorrer de intervenção ou liquidação extrajudicial de instituições financeiras ou da ANS, se a indisponibilidade decorrer de liquidação extrajudicial de operadores de planos de assistência à saúde).
3. b) Deve-se verificar na legislação respectiva se a indisponibilidade impede outros atos de registro ou averbação na matrícula. Vide item “Indisponibilidade de bens”, na subseção 5.2.8 – Mandados de Penhora, arresto, sequestro, declaração de ineficácia e indisponibilidade de bens.
4. c) Quando a indisponibilidade for oriunda de ação de responsabilidade civil por ato de improbidade administrativa, há parecer da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo permitindo a averbação de construção (Parecer n. 316/2008E – Processo CG n. 2008/47616).Como a averbação de construção não é ato de alienação, poderá ser acolhida em outras situações em que houver indisponibilidades de bens, sempre após apreciação do caso concreto pelo oficial.
5. Verificar se a indisponibilidade de bens na matrícula é oriunda de penhora fiscal (bens penhorados em execuções fiscais da União, INSS, Fazenda Nacional, suas autarquias e fundações públicas estão indisponíveis, nos termos do art. 53 da Lei n. 8.212/91[2]) ou da Central de Indisponibilidades, haja vista que, nos termos do artigo 16, caput, do Provimento n. 39/2014 do CNJ, que criou a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens- CNIB (http://www.indisponibilidade.org.br), as indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art.53, da Lei n. 8.212/91 não impedem:1-) a inscrição de constrições judiciais (como também já constava no artigo 22 do Provimento n. 13/2012 da CGJ/SP); 2-) o registro da alienação judicial do imóvel desde que (restrição imposta pelo provimento do CNJ[3]): a-) a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou do juízo da distribuição do inquérito civil público ou do juízo da posterior ação desse decorrente; OU b-) consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.Parece não ser razoável distinguir a indisponibilidade averbada “nos termos deste Provimento” e as indisponibilidades anteriores. S.m.j., o art. 16 do Provimento n. 39/2014 do CNJ deve aplicar-se a quaisquer indisponibilidades. É importante que a alienação, oneração ou constrição seja judicial, nela subentendia, exclusivamente, a expropriação judicial do bem. As cartas de adjudicação compulsória e os formais de partilha não têm o ingresso autorizado pelo CNJ ou pelas NSCGJ/SP se houver indisponibilidade.
6. Os registros de venda ou constituição de ônus em imóveis vinculados à cédula de crédito industrial, comercial, à exportação e rural dependem de prévia anuência do credor, por escrito^[4].
7. Imóveis vinculados à cédula industrial, comercial ou à exportação não serão penhorados ou sequestrado por outras dívidas do emitente ou do terceiro que presta a garantia real^[5].
8. Imóvel objeto de hipoteca constituída por cédula de crédito rural não será penhorado, arrestado ou sequestrado por outras dívidas do emitente ou do terceiro hipotecante^[6].
9. Os bens vinculados à Cédula de Produto Rural (CPR) não serão penhorados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro prestador da garantia real (art. 18 da Lei n. 8.929/94).
10. Nos termos do art. 1º do Decreto-lei n. 8.618/46, os imóveis financiados pelos Institutos e Caixas de Aposentadoria se Pensões, de acordo com plano destinado aos seus segurados ou associados, não poderão ser alienados por estes ou por seus herdeiros sem autorização expressa da instituição financiadora.
11. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora (parágrafo único do art. 1º da Lei n. 8.004/90). Não pode registrar só a venda ou transmissão do imóvel sem transferência do financiamento e da hipoteca.Imóvel hipotecado no SFH só pode ser transferido por ato de disposição do proprietário mediante anuência do credor hipotecário. Nos termos daApelação cível (CSM/SP) n. 20.8970/9 – Cubatão, “não se tratando de venda, promessa de venda,cessão ou promessa de cessão de imóvel gravado com hipoteca em favor de instituição financeira integrante do Sistema Financeiro da Habitação, inaplicável o art.1º e par. único da Lei federal n. 8.004, de 14.3.90, que modificou a norma contida no art.292 da Lei de Registros Públicos. No caso, cuida-se de partilha em separação judicial, hipótese não contemplada no referido dispositivo de lei”

[…]

Vale lembrar que:

“97. Os registradores de imóveis deverão, antes da prática de qualquer ato de alienação ou oneração, proceder à consulta à base de dados da Central de Indisponibilidade de Bens (item 404 do Cap. XX das NSCGJ/SP). Recomenda-se atenção quanto à verificação de indisponibilidades em nome de cedentes de direitos em inventário e partilha e escrituras de cumprimento de compromisso de venda e compra, especialmente daqueles que não são proprietários tabulares e não irão figurar na tábua registral (ex.:cedente de direitos hereditários, cedente de compromisso de venda e compra não registrado)”- conteúdo constante da Atualização 4.2015 do Manual do RI- Versão Eletrônica^[7].

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[1] Luís Ramon Alvares é Substituto do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br), autor do Manual do Registro de Imóveis, e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

[2] Lei n. 8.212/91:

Art. 53. Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exequente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.

• 1° Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis.

[3]Art. 22 do Provimento 13/2012 da CGJ/SPc/c item 405 do Cap. XX das NSCGJ/SP: “as indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei n. 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrições judiciais do imóvel.”.

Art. 16 do Provimento n. 39/2014 do CNJ: “As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art.53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.”

[4]Decreto-lei n.413/69– “Art. 51. A venda dos bens vinculados à cédula de crédito industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito.”

Lein.6.840/80 – “Art. 5º Aplicam-se à cédula de crédito comercial e à nota de crédito comercial as normas do Decreto-lei n. 413/69 […].”

Lein.6.313/75 – “Art. 3º Serão aplicáveis à cédula de crédito à exportação […] os dispositivos do Decreto-lei n. 413 de 9 de janeiro de 1969 […].”

Decreto-lein.167/67– “Art. 59. A venda de bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.”.

[5] Decreto-lei n. 413/69 – “Art. 57. Os bens vinculados à cédula industrial não serão penhorados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro que presta a garantia real […].”.

[6] Decreto-lei n. 167/67 – “Art. 69. Os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante […].”.

[7]Manual do Registro de Imóveis: https://www.portaldori.com.br/manual-do-ri/

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Como citar este artigo: ALVARES, Luís Ramon. RESTRIÇÕES DO IMÓVEL E/OU DAS PESSOAS E O REGISTRO DE IMÓVEIS: ASPECTOS PRÁTICOS. Boletim Eletrônico do Portal do RI nº. 089/2015, de 15/05/2015. Disponível em https://www.portaldori.com.br/2015/05/15/restricoes-do-imovel-eou-das-pessoas-e-o-registro-de-imoveis-aspectos-praticos/

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* Wendell Salomão e * Caian Deléo

A necessidade de desburocratizar e desjudicializar a resolução dos mais variados tipos de lides, tem se tornado, como não poderia deixar de ser, a nova “menina dos olhos” da maioria das leis voltadas a proporcionar a celeridade da justiça, bem como da atuação dos tribunais brasileiros, afetando inúmeros campos do direito.

É notório que os países desenvolvidos possuem maior garantia e investimentos externos pela agilidade do poder judiciário e garantia das negociações, sendo inegável a necessidade do Brasil avançar na celeridade do judiciário.

Em janeiro de 2007 através da Lei nº 11.441, referida dinâmica, visando atender com maior celeridade e presteza os jurisdicionados, irradiou-se ao direito de família e das sucessões através de inúmeras alterações no atual CPC, permitindo a dissolução do casamento, inventários, entre outras medidas através de escrituras públicas.

Entretanto, o texto posto no art. 1.124-A e seguintes, impede de forma imperativa a realização de qualquer instrumento público, que envolva, direta ou indiretamente, direito de menores, mesmo quando é clara a garantia de seus direitos, e o consenso entre os declarantes, neste caso especialmente, herdeiros, ex-cônjuges ou ex-companheiros.

A lei é tida como benéfica porque desafoga o judiciário, que antes concentrava esses tipos de serviços. Em 2006, antes da nova legislação ser aprovada, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) foram realizados 251 mil separações ou divórcios pelo judiciário brasileiro, demanda que agora pode ser atendida, em sua maioria, pelos cartórios.

A alteração legal supriu uma lacuna, já prevista e superada de inúmeras maneiras pelas partes e advogados, mas poderia ter sido evoluída apresentando ressalvas possibilidades de regular e resguardar o direito dos incapazes no âmbito extrajudicial, com entrelinhas específicas e chancela do Ministério Público, mas que retirariam do sistema judiciário, outros tantos processos, contribuindo para a, tão almejada, celeridade processual.

Visando preencher esta lacuna e inicio de uma nova era, as corregedorias estaduais de justiça, iniciarão um processo de flexibilização das normas postas pelo CPC, possibilitando a lavratura de escrituras de separação, extinta a partir de 2010 e com retorno pela promulgação do próximo CPC, e de divórcio mesmo que envolvendo direito/deveres de menores (incapazes), desde que, e somente se, todas as questões a eles atinentes estivessem resolvidas judicialmente, tais como, guarda, visitação e alimentos. (Item 86.1 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – Tomo II – Cartórios Extrajudiciais) e art. 310 da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça TJRJ– Parte Extrajudicial.

A chancela estatal, por meio da resolução judicial das causas, mostra-se necessária para a completa defesa e resguardo dos interesses dos menores, pois estes podem sofrer todo tipo de violação.

A verificação da garantia e proteção desses direitos deve ser feita através da atuação do representante do Ministério Público, art. 82, I, II do CPC, e chancelada pelo juiz togado. Dessa forma, o que impede a atuação daquele em âmbito extrajudicial? A princípio nada.

Além da economia de tempo, o custo de procedimentos fora da esfera judicial é consideravelmente menor. Tanto um inventário como um divórcio podem ser efetivados em questão de dias, enquanto judicialmente o processo pode levar até 10 anos, o que traz grandes conseqüências, como impossibilidade de vender um imóvel e assim dar continuidade a vida.

É notória a capacidade dos Tabeliães e Registradores, como se prova a recente alteração publicação do Provimento nº 31 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo conferindo nova atribuição, que muito facilitará a vida dos que lidam com a prática forense. Com a edição do provimento, os Notários passarão a expedir cartas de sentença, formal de partilhas, a partir dos autos judiciais.

Isto posto, e visando a desburocratização e desjudicialização de um maior número de processos, contribuindo para a celeridade processual, poderia ser efetuada nova mudança na legislação processual, permitindo a atuação do Ministério Público fora extra litígio, resguardando o direito dos menores e/ou incapazes, sem, contudo, prejudicar a resolução célere da questão e prestação eficiente do serviço ao jurisdicionado.

Tal medida, não só aliviaria a pressão sobre nossos tribunais, mas também possibilitaria a evolução do direito brasileiro e a melhor persecução do tempo razoável de duração do processo. Podemos esperar medidas tão vanguardistas de nossos legisladores, ou continuaremos socorrendo-nos do paternalismo estatal, para chancelar nossos interesses, até mesmo quando não há discórdia entre as partes?
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* WENDELL JONES FIORAVANTE SALOMÃO

Escrevente do 5º Tabelião de Notas de Ribeirão Preto/SP. Pós Graduado em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela EPD – Escola Paulista de Direito. Bacharel em Direito pela Universidade de Ribeirão Preto/SP. Qualificador Registral pela ARPEN/SP. Membro Diretor do IBDFAM/RP. Ministro de aulas e palestras.

Endereço profissional: Rua Mariana Junqueira, n.º 494, Centro, Ribeirão Preto/SP, CEP: 14.015-010.

Tel.: (16)3611-1190 / 99156-0418         Fax: (16)3611-1191

E-mail: wendell@quintotabeliao.com.br

* CAIAN MORENZ VILLA DELÉO

Sócio do “Guimarães e Deléo Sociedade de Advogados” São Paulo/SP. Pós Graduando em Direito de Família e Sucessões pela EPD – Escola Paulista de Direito. Bacharel em Direito pela Universidade de São Paulo/SP. Membro do IBDFAM/SP.

Endereço profissional: Rua Hungria, n.º 888, cj. 21, Jardim Europa, São Paulo/SP, CEP: 01.455-905.

Tel.: (11)3031-3602 / 3812-0413

E-mail: caiandeleo@gdadv.com.br

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Fonte: Notariado | 13/05/2015.

*Ivone Zeger

Engana-se quem pensa que, após a separação, os filhos ficam sempre com a mãe. Eles podem ficar com o pai ou até com outros parentes. Depende do que for melhor para as crianças. E para ilustrar vale a pena lembrar o caso do casal de artistas Adriana Bombom e Dudu Nobre.

A vida atribulada da dançarina Adriana Bombom empreendida desde que se separou do marido a fez perder a guarda de suas duas filhas pequenas. Segundo decisão, a guarda das crianças foi transferida para o pai, o compositor e cantor Dudu Nobre, “até segunda ordem”.

A batalha entre Bombom e Nobre pelas crianças vem sendo travada desde a separação do casal. Porém, após os constantes escândalos nos quais a dançarina se envolveu, o juiz achou por bem tirar-lhe a guarda das filhas, por entender que sua conduta colocava em risco a integridade das crianças.

A notícia chama a atenção para um equívoco muito comum, o de achar que a guarda dos filhos, especialmente os pequenos, cabe sempre à mãe. De acordo com nossa legislação, as crianças devem ficar com quem tiver melhores condições de criá-las. E o fato de que, geralmente, elas fiquem com a mãe, não significa que o juiz não possa deixá-las sob os cuidados do pai, se entender que essa opção é a que melhor atende aos interesses dos pequenos. E também não significa que uma mãe que já tenha a guarda não possa vir a perdê-la, caso o juiz considere que seu comportamento oferece algum tipo de risco para as crianças.

Antes de decidir com quem ficarão os filhos, o juiz ouvirá as justificativas apresentadas por ambos os lados. E também poderá ouvir testemunhas e ordenar vistoria nas residências dos pais e avaliações sociais e psicológicas do casal envolvido na disputa. Ao final desse extensivo e cuidadoso processo, o juiz emitirá sua decisão quanto a quem está melhor preparado para incumbir-se dessa missão. Existe até mesmo a possibilidade de que a guarda seja entregue a algum parente próximo que se ofereça para assumir essa responsabilidade (como avós ou tios, por exemplo), caso os pais se mostrem incapazes de cuidar adequadamente dos filhos. Ou, na falta de outros parentes, a guarda poderá ficar com o Estado – o que implica o envio das crianças para abrigos públicos.

Cabe ressaltar que a perda da guarda não ocorre apenas em virtude de situações extremas. Se, por exemplo, o ex-marido comprovar na justiça que a rotina de trabalho de sua  ex-mulher a impede de cuidar adequadamente dos filhos, a ponto de negligenciar seu bem-estar, ela também corre o risco de perder a guarda.

Essa situação, contudo, não é irreversível. A pessoa que perdeu a guardar poderá recuperá-la se provar que as condições que a levaram a isso não mais existem. Ou seja, se Adriana Bombom comprovar que seu comportamento não mais oferece risco às filhas, ela poderá tê-las de volta.

Por fim, é importante lembrar que nem sempre a perda da guarda implica em má conduta por parte do pai ou da mãe. Eles podem decidir, voluntariamente e de comum acordo, ceder a guarda ao ex-cônjuge porque seus compromissos profissionais ou sua situação financeira atual os impede de cuidar adequadamente das crianças naquele momento. E, assim como nos demais casos, isso também pode ser revertido tão logo a situação se normalize.

Fonte: Consultor Jurídico | 09/05/2015.

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