ISSQN e emolumentos notariais, uma questão realmentente difícil.

Este artigo, que representa opinião pessoal do tabelião, efetivamente  pouco conhecedor do direito tributário, mas dotado de alguma dose de bom senso. Ele foi redigido com a máxima imparcialidade possível e ora é disponibilizado para reflexão e crítica sobre a correta aplicação de leis e regulamento de temas muito sensíveis aos usuários dos serviços, aos notários, registradores e também para a municipalidades na qual se presta o serviço público delegado. A depender de interpretações diversas, quem haverá de sofrer as consequências, será o bolso do contribuinte / usuário dos cartórios.

Já de início o autor pretende deixar expressa sua opinião: está errado considerar o valor devido para a municipalidade  como se fosse parte integrante dos emolumentos, ou seja, calcular-se um pretenso valor devido a titulo de ISSQN à partir do valor total dos emolumentos devidos ao tabelião ou registrador, mais o valor do próprio imposto municipal e, em somatória, atingir o custo efetivo total do serviço a ser prestado. Esta interpretação resultaria em lei municipal considerar-se competente para alterar o preço de emolumentos definidos por lei de competência estadual. A cobrança de um imposto municipal considerando como se valor devido pelo imposto integrasse sua própria base de cálculo, implicaria necessariamente em alteração de emolumentos fixados por lei estadual.

A incidência da alíquota fixada pelo município para a prestação dos serviços notariais e registrais em sua área de competência territorial, não pode integrar a própria base de cálculo pelo preço final do serviço prestado. Esta situação resultaria, na prática, em que o município estaria arrolando para si poderes para alterar o valor dos emolumentos já devidamente fixados por Lei Estadual.

Ressalve-se que, pela melhor técnica de linguagem, é preciso convir que a denominação emolumentos (conforme expressão do caput do artigo 19 da Lei Estadual Paulista nº11.331/2002)  representa o custo total dos serviços notariais e de registro a ser suportado pelo usuário dos cartórios paulistas, sendo que, deste valor apenas 62,5% são receita dos notários e registradores,  diferentemente desta regra aplicável a todos os demais atos, com relação aos atos privativos do Serviço de Registro Civil  das Pessoas Naturais, o percentual é diferente e importa em 88.3333%.

De toda sorte o Imposto Municipal pela prestação dos serviços notariais e registrais (assim como ocorre com o imposto de renda, de competência federal), tem como base apenas as receitas atribuídas aos notários e registradores ficando, evidentemente, excluída de sua base de cálculo os valores que pertencem ao Estado, Carteira de Previdência das Serventias – IPESP,  compensação dos atos gratuitos praticados pelo registro civil das pessoas naturais, aos Fundos Especiais de Despesa do Tribunal de Justiça e do Ministério Público do Estado de São Paulo (cf. art. 19, inc. I, alíneas “b”, “c”, “d”, “e” e “f” da supra referida lei estadual).

A alteração legislativa, surgida em nosso universo jurídico em dezembro de 2014, com início de vigência efetiva em 13 de março de 2015, consistente no acréscimo de um parágrafo único ao referido artigo 19 da Lei Estadual 11.331/2002, tem dado margem à uma interpretação flagrantemente equivocada por alguns municípios do Estado.

O texto do referido parágrafo  é exatamente este:

“Artigo 19 – (…) Parágrafo único – São considerados emolumentos e compõe o custo total dos serviços notarias e de registro, além das parcelas previstas neste artigo, a parcela dos valores tributários incidentes, instituídos pela lei do município da sede da serventia, por força de Lei Complementar Federal ou Estadual.” (NR)

Evidente que a compreensão deste dispositivo, assim como ocorre com todos os demais dispositivos normativos, depende de uma análise conjunta, diretamente com o que consta no caput do artigo, nos demais dispositivos da lei na qual ele  está inserido; nos instrumentos normativos vigor e, em última análise, com o que está determinado na Constituição Federal.

Um breve comentário sobre o referido dispositivo teria obrigatoriamente de considerar o fato de que, após o início da vigência da regra criada com o parágrafo único daquele artigo 19, efetivamente passou a existir uma diferença entre o que se definia como “emolumentos” e o que passou a representar o “custo total dos serviços” a ser suportado pelos usuários do serviço.

Esta inovação, à primeira vista causa alguma estranheza, na medida em, de fato, ocorreu de um parágrafo inserido em um artigo de lei já existente modificar a inteligência do enunciado em seu caput, o que, em tese, mostra-se como ofensivo à melhor técnica de redação legal.

Mas esta impressão não se sustenta diante do conjunto representado pela Lei Estadual nº 11331 que tem sua inteligência e escopo exatamente na regulação, a nível estadual, dos valores que serão cobrados dos contribuintes (usuários) pela prestação dos serviços notariais e registrais.

A Lei, já em seus primeiros artigos dispõe de forma clara e concisa que os emolumentos, por ela regulamentos,  representam o custo total a ser suportado pelos que se utilizarem dos serviços ou da prática de atos notariais e de registro.

A generalização da denominação “emolumentos” está em outros dispositivos da lei e este parágrafo, acrescentado ao artigo 19, em nada contraria ou modifica a inteligência dela.

Emolumentos, portanto, segundo a inteligência legal, será o custo total dos serviços.

Ele representava e ainda representa o valor total que deve ser cobrado do usuário/contribuinte e que conforme a lei determina, necessariamente deve ser distribuído entre os destinatários indicados naquele artigo nº 19, na forma discriminada nas alíneas constantes dos incisos I e II.

Diante de eventual inexistência de Lei Municipal que viesse a sujeitar os notários e registradores locais ao recolhimento de qualquer valor a título de Imposto Sobre Serviços – ISS, a referida Lei Estadual nº 11331/2002, esgotaria a matéria. O valor cobrado do usuário que seria arrecadado e repassado aos destinatários ali indicados, seria exatamente aquele indicado pela lei.

Entretanto, se existir lei municipal que venha a prever a incidência de valores tributários com base na prestação dos serviços notarias e registrais  (alíquota de ISSQN), tal valor de imposto municipal deverá ser cobrado do usuário e não poderá, pode evidente, incidir sobre as parcelas dos emolumentos que não pertencem ao notário ou registrador.

O imposto sobre serviços jamais poderá ter como base de incidência as parcelas dos emolumentos que são receitas do Estado, em decorrência do processamento da arrecadação e da respectiva fiscalizada (confira-se a alínea “b” do inciso I do art. 19 da lei em comento).

A mesma regra vale para as outras parcelas (dos emolumentos) que tem como destinatários  a Carteira de Previdência, a compensação dos atos gratuitos do registro civil, o Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça e do Ministério Público.

Nos municípios onde exista a incidência de ISS sobre os emolumentos devidos pela pratica de atos notariais e de registro, ela somente poderá atingir o percentual dos emolumentos que efetivamente  representem a receita dos notários e registradores.

Ora, se de todo e qualquer valor cobrado dos contribuintes dos emolumentos tem sua destinação perfeitamente delimitada pela lei que regula tal cobrança, a definição da base do cálculo do ISS municipal é muito simplificada.

Não existe verdadeiramente qualquer necessidade de se emitir Nota Fiscal de Serviço e mostra-se totalmente desnecessária qualquer discussão acerca dos valores que serão devidos aos cofres municipais a título de ISS. Bastaria ao município solicitar à Fazenda Estadual  ou ao Tribunal de Justiça do Estado as informações sobre o valor efetivamente arrecadado pelos notários e registradores e, com a realização de simples operação matemática, ter conhecimento do valor total da receita a ser tributada pela prestação do serviço.

Mas esta situação é uma utopia, algo muito distante da realidade – a vida do contribuinte, historicamente, nunca foi fácil – o fato é que a municipalidade se sente no direito de exigir a expedição de Nota Fiscal de Serviço e, não raro questiona a base da arrecadação do tributo.

Atualmente discute-se sobre a base de incidência do ISSQN devido à municipalidade de Campinas. Alega-se que representante da Fazenda Municipal, em uma interpretação totalmente equivocada, concebeu como se os valores destinados ao próprio município viessem a fazer parte da fração dos emolumentos tributáveis pelo ISS.

O argumento  apresentado fundamenta-se na regra geral constante da Lei Municipal que dispõe: O montante do imposto integra sua própria base de cálculo, constituindo-se eventuais destaques mera indicação para fins de controle (art. 26 da Lei Municipal de Campinas nº 12.392/2005)

Mas é absurda esta tese defendida. Muito diferentemente do preço do serviço a receita dos notários e registradores é parte integrante de um valor fixado em Lei Estadual e tem o seu nome próprio (emolumento) e características singulares.

Ressalve-se que as recentes alterações sofridas no artigo 19 da Lei dos Emolumentos, que resultaram em novo arranjo na distribuição dos emolumentos, em nada modifica a parcela do total que representa a receita dos notários e registradores

A Lei Estadual nº 15.855 de 02 julho de 2015, limitou-se a diminuir o percentual dos emolumentos que seriam destinados à Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas da Justiça do Estado, aumentar o  percentual destinado ao Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça e criar um novo destinatário de uma fração dos emolumentos, destinatário este que é Fundo Especial de Despesa do Ministério  Público do Estado de São Paulo.

A somatória entretanto resultou em  equilíbrio. As alteração não resultaram em redução no percentual que tradicionalmente corresponde à receita dos notários e registradores (62,5% do total do emolumentos)  e, por consequência não existiu nenhuma alteração no percentual a ser tributado pelo ISS municipal.

A nova lei retirou valores que seriam destinados à Carteira de Previdência das Serventias (que não seriam tributados pelo ISS) e destinou a outros parceiros na distribuição do valor dos emolumentos, valor este que igualmente não poderão ser objeto de tributação por ISS.

A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL DE CAMPINAS

Em Campinas a cobrança de ISSQN pela prestação dos serviços notarias e de registro está prevista na Lei Municipal nº 12.392 DE 20 DE OUTUBRO DE 2005.

(acesso possível ao texto integral em: https://bibliotecajuridica.campinas.sp.gov.br/index/visualizaratualizada/id/85556)

Do texto legal  constam os seguintes dispositivos:

CAPÍTULO VI – DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL / Seção I – Da Base de Cálculo

Art. 22.  A base de cálculo do imposto é o preço do serviço.
…..

§ 7º A base de cálculo dos serviços de registros públicos, cartorários e notariaisprevistos no subitem 21.01 da lista anexa, inclusive para os créditos ainda não definitivamente constituídos, compreende: (acrescido pela Lei nº 14.562, de 28/12/2012)

I – a receita dos notários e registradores, integrante dos emolumentos, conforme disposição da Lei Estadual n. 11.331/02, que trata dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, ou de outra lei que venha a substituí-la;(acrescido pela Lei nº 14.562, de 28/12/2012)

II – os valores recebidos pela compensação de atos gratuitos ou pela complementação de receita mínima da serventia, no mês do seu recebimento, conforme disposição da Lei Estadual n. 11.331/02 ou de outra lei que venha a substituí-la.(acrescido pela Lei nº 14.562, de 28/12/2012) 

……

Art. 26 O montante do imposto integra sua própria base de cálculo, constituindo-se eventuais destaques mera indicação para fins de controle.  (grifei)

No município de Campinas é o  Decreto municipal nº 15.356 de 26 de dezembro 2005, que regulamenta o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISSQN. Este regulamento, com a nova redação que lhe foi dada pelo Decreto nº 18.546/2014, cujo inteiro teor igualmente pode ser obtido no referido site da Prefeitura Municipal, acima referido, assim dispõe:

CAPÍTULO VI – DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL /  Seção I – Da Base de Cálculo 

Art. 22.  A base de cálculo do imposto é o preço do serviço.…..

§ 7º A base de cálculo dos serviços de registros públicos, cartorários e notariais previstos no subitem 21.01 da lista anexa, inclusive para os créditos ainda não definitivamente constituídos, compreende: (acrescido pelo Decreto nº 18.516, de 17/10/2014)

I – a receita dos notários e registradores, integrante dos emolumentos, conforme disposição da Lei Estadual nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que trata dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, ou de outra lei que venha a substituí-la;

II – os valores recebidos pela compensação de atos gratuitos ou pela complementação de receita mínima da serventia, no mês do seu recebimento, conforme disposição da Lei Estadual nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002 ou de outra lei que venha a substituí-la.  (sem grifo no original)

Interpretar este dispositivo da forma como defende a fiscalização municipal, que considera como se o valor devido a título de ISSQN integrasse a própria base de cálculo dos emolumentos, ou seja, que a alíquota de 5% imposto deveria incidir sobre o valor dos emolumentos e também do próprio ISSQN, é uma interpretação pouco inteligente (para não dizer absurda) do disposto na lei estadual que regulamenta tal espécie de cobrança.

Sendo repetitivo: Emolumentos, conforme disposto na Lei Estadual  nº11.331/2002, representa o custo total, o preço final que os usuários dos serviços notariais e de registro deverão suportar pela prestação do serviço público delegado a particular.

O artigo 19 do dispositivo define claramente a distribuição final deste preço cobrado do cidadão. O parágrafo único deste artigo, inteligentemente prevendo a possibilidade de existir lei municipal que venha a tributar este serviço publico delegado,   torna expresso o comando de que não deve ser descontado do percentual total devido ao titular da delegação pública o valor eventualmente devido à municipalidade.

Vale dizer: a lei estadual paulista, com uma visão pedagógica acerca de responsabilidade tributária do contribuinte, deixa claro ao usuário, que o eventual aumento do custo do serviço público delegado em determinados municípios decorre da aplicação de um imposto de competência municipal.

Em alguns municípios, portanto, os serviços notariais e de registro custarão mais caro do que em outros e a diferença eventualmente existente representa unicamente o acréscimo de um valor que será repassado ao município, a título de ISSQN.

É justo e coerente que os usuários tenham ciência deste fato.

Igualmente justo que o percentual dos emolumentos que são destinados aos notários e registradores sejam preservados em sua integralidade, mesmo quando o poder público municipal venha a decidir por tributar o serviço público delegado pelo imposto de prestação de serviços.

Não é supérfluo ressalvar que na ordem constitucional vigente, que preza a livre iniciativa, diferentemente de quaisquer outras formas de prestação de serviço, o  Serviço Público Delegado (cartório) não possui a mesma liberdade facultada aos demais prestadores de serviço. Não é possível ao titular da delegação mudar-se para outro município e assim mitigar os efeitos econômicos de eventual excesso fiscal / arrecadatório  do município onde está instalado.

A situação peculiar do município de Campinas e de qualquer outro que eventualmente pretenda defender que a tributação do ISSQN integre o preço total do serviço (em uma forma de cobrançã de tributo conhecida popularmente como  “cobrança por dentro”) dever ser entendida em conformidade com a inteligência do disposto da lei estadual que regula a cobrança e o pagamento de emolumentos devidos pelo serviço notarial e registral no Estado de São Paulo.

Conforme já referido acima, o cálculo correto para o município que tributa o serviço pela alíquota de 5%, deverá se feito desta forma: o preço base está definido na tabela anexa à lei, deste total, 62,5%  são receitas dos notários e registradores, apenas sobre esta parte dos emolumento incidirá a alíquota definida pelo município como valor devido a título do ISSQN.

Em Campinas, a alíquota vigente, de  5% do valor da receita dos notários ou registradores, efetivamente deverá ser equivalente a um percentual total equivalente a 3,125% do preço fixado nas tabelas integrantes da referida Lei Estadual (serão 5% de  62,5%).

Apurado o valor devido a titulo de ISSQN, tal valor deverá ser somado ao total expresso naquela tabela estadual e devidamente cobrado do usuário e repassado ao município.

Na cidade de Campinas, portanto, serão cobrados dos usuários do serviço público de notas e de registro, além do custo total fixado na Lei Estadual acima referida, um acréscimo de 3,125%  que deverá ser repassado ao poder público municipal a título ISSQN.

Em arremate, é interessante mencionar que a cobrança dos emolumentos tem  seu fundamento no parágrafo 2º do artigo 236 da Constituição Federal. Que, em atendimento ao citado dispositivo constitucional, foi editada em 29 de dezembro de 2000 a Lei 10.169, seu regulamento, que definiu as regras gerais para os Estados e o Distrito Federal  fixarem o valor dos emolumentos relativos aos atos praticados  pelos respectivos serviços notarias e de registro. Nesta Lei Federal, em seu artigo 3º, inciso III, consta a expressa vedação de cobrança de quaisquer outras quantias não expressamente previstas na tabelas de emolumentos.

O valor devido ao município a título de ISSQN, bem ou mal, foi considerado como constitucional e tal discussão não tem mais lugar em nosso ordenamento jurídico, entretanto, da constitucionalidade da cobrança municipal de imposto pela prestação do serviço público delegado aos notários e registradores, não se infere legitimidade para que o município venha a modificar, o valor do custo final da prestação do serviço ao arrepio dos valores fixados pela Lei Estadual competente.

Não se pode negar que existe forte corrente de doutrinadores, com especialização na área de tributos, que ao defender incondicionalmente a possibilidade do valor ISS integrar a sua própria base de cálculo,  não consegue compreender o absurdo da aplicação desta regra para o caso específico dos emolumentos cobrados no Estado de São Paulo e nos demais estados do país onde o valor dos emolumentos está definido por Lei de competência estadual e que legitimamente, não pode ser alterada por legislação municipal.

Considere-se o raciocínio tão simples, evidente e, em sua inteligência, já mencionado acima:

O valor dos emolumentos está fixado em Lei Estadual que, entretanto, prevê a possibilidade de que tal valor, mantida integralmente as parcelas destinadas ao Estado e a terceiros,  possa ser acrescido de valores devido ao município a título de ISS.

Na medida em que o serviço prestado pelas delegações já tem seu valor fixado em lei e este valor, inalterável ao arbítrio de quaisquer interessados (leia-se Oficial ou Tabelião, Tribunal de Justiça, Ministério Público, Fazenda Municipal e outros mais),  deverá se sujeitar a uma alíquota definida por lei municipal e que a aplicação desta exação não deve representar diminuição da receita de nenhuma das parcelas daquele valor, mostra-se impossível a aplicação pura e simples daquele princípio tributário conhecido pela denominação “imposto por dentro”.

Ora, se a base de cálculo já está definida por lei estadual, como poderia uma lei municipal, sem alterar a própria base de cálculo,  considerar que o imposto a ela devido deve ser somado ao valor total  e integrar a própria base de cálculo sem, ao final, resultar em alteração dela.

É impossível esta operação matemática.

Tal impossibilidade somente poderia ser solucionada com alguma dose de criatividade, como por exemplo se considerando como se os emolumento totais fossem equivalente ao valor fixado na lei estadual acrescido do percentual de 5,25%. Do resultado alcançado seria então realizada a operação final que resultaria em um imposto sobre serviços equivalente a 5% do valor cobrado pela prestação do serviço.

Com tal operação matemática o resultado final seria exatamente o pretendido por quem defende a possibilidade do imposto  sobre a prestação de serviços ser cobrado por dentrosem, ao final, resultar em alteração do valor que seria inicialmente objeto da tributação.

No entender deste autor tal criatividade não seria correta pois estaria onerando o usuário final do serviço com um preço final  total acima do que deveria ser aplicado à prestação dos serviços notariais e registrais no Estado de São Paulo.

Para a situação específica dos cartórios paulistas a solução justa é correta passa por uma simples interpretação tributária (quiçá um Decreto Municipal) que venha a considerar que,no caso específico dos emolumentos, cujo valor está regularmente fixado por lei de competência estadual, a alíquota de incidência do ISS não integra a própria base de cálculo, pois o preço total do serviço já está definido em lei e, por uma impossibilidade jurídica e matemática, sem a criação de um conflito de normas,  não seria possível que a alíquota  fixada pela Lei Municipal venha a ser aplicada como se integrante da própria base de calculo.

Fonte: Notariado | 08/04/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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“Os Registradores devem ter profundo conhecimento da posse.” (Des. Francisco Loureiro).

RESUMO: O presente artigo tem como objetivo fomentar o debate em razão da principal inovação do Novo Código de Processo Civil no campo do direito notarial e registral, o reconhecimento da usucapião extrajudicial no registro imobiliário. Para tanto, é fundamental, diante da inovação, que o registrador imobiliário deva conhecer todos os elementos da posse, seus efeitos, classificação e requisitos da usucapião etc., uma vez que a usucapião não se trata de um título, mas, sim, de um processo administrativo.

1. INTRODUÇÃO

Considerando as disposições contidas no art. 1.071, da Lei n°. 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil), que introduziu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos, para admitir o reconhecimento extrajudicial da usucapião; uma vez que trouxe grande inovação para classe notarial e registral, inicialmente, tal procedimento vem gerando inúmeras dúvidas de ordem prática e de aplicação do instituto. Por esta razão a necessidade de regulamentação por meios de provimentos oriundos de diversas corregedorias gerais dos Estados, como exemplo do Acre (Provimento n° 05/2016), São Paulo (Provimento n° 58/2015), Rio Grande do Norte (Provimento n° 145/2016).
O art. 216-A do novo CPC constata que sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que será processada diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que se situa o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representada por advogado.
Como se verifica, o legislador não extinguiu a usucapião judicial, a novidade, na verdade, está na extensão da aplicação do instituto. Acontece que o referido dispositivo instituiu-se um processo registrário, que até merece profunda aprovação na “medida em que relações consensuais não são próprias para a função judiciária”.[1]
Para tanto, os registradores devem ter profundo conhecimento de posse. Devem conhecer todos os elementos da usucapião extrajudicial, devendo observar as causas de suspensão e interrupção do prazo prescricional aquisitivo, requisitos e espécies de usucapião.
Assim, questões técnicas e elementos essenciais precisam ser compreendidos e estudados pelos registradores, na medida em que vão trabalhar com fatos e condutas e não com títulos (adstrito à posse).

2. POSSE – CARACTERIZAÇÃO – CONCEITO

A compreensão do fenômeno da posse tem sempre como pressuposto uma situação de fato que vincula uma pessoa a uma coisa, em razão de sua utilização econômica, independente de essa pessoa ser ou não ser proprietária da coisa.
Na linha desses princípios, define-se a posse como “a relação de fato estabelecida entre a pessoa e a coisa pelo fim de sua utilização econômica”.[2]
A posse costuma ser definida como a exteriorização da propriedade. O Código Civil Brasileiro, no seu art. 1.196, nos fornece o conceito de possuidor, esclarecendo: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.” Constitui, pois a posse uma situação de fato, na qual alguém mantém determinada coisa sob a sua guarda e para o seu uso e gozo, tendo ou não a intenção de considera-la como sendo de sua propriedade.
O direito das coisas regula as relações jurídicas oriundas do poder que o indivíduo exerce sobre as coisas, podendo a utilização dos bens decorrer de uma situação jurídica ou de uma situação de fato. Há situação jurídica quando o titular tem algum direito real, seja o de propriedade, seja qualquer direito real sobre coisa alheia. A situação de fato, ao contrário, caracteriza-se por independer de título e fundamentação jurídica. Tal situação poderá ter ou não consequências jurídicas, de acordo com certos elementos específicos que existem em determinadas hipóteses e inexistem em outras.
A situações de fato que tem consequências jurídicas é denominada posse. Aquela que é juridicamente irrelevante, limitando-se a constituir simples fato material, sem repercussão no mundo do direito, é adetenção.[3]
Os efeitos da posse abrangem uma proteção especial (interditos possessórios), e a expectativa mais ou menos remota de transformar a posse em propriedade, pelo simples decurso do tempo, em virtude da usucapião. Pode ocorrer que a posse só tenha o primeiro desses efeitos (posse ad interdicta) ou que tenha ambos, sendo então, simultaneamente, posse ad interdicta e posse ad usucapionem.

3. POSSE AD USUCAPIONEM

A posse ad usucapionem é aquela revestida das características necessárias a que o possuidor adquira a propriedade por usucapião. Para tal, se faz necessário que, além da presença dos elementos essenciais da posse – o corpus e o animus – (teoria da posse), estejam também presentes os demais elementos que assegurem ao possuidor a obtenção do direito de propriedade sobre a coisa, entre eles o decurso de certo tempo, a boa-fé, que a posse seja mansa e pacífica; além disso, em outra hipótese necessário comprovação da posse em justo título.

• [4] conceitua usucapião dizendo:

• A posse prolongada da coisa pode conduzir à aquisição da propriedade, se presentes determinados requisitos estabelecidos em lei. Em termos mais concretos, denomina-se usucapião o modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficientemente prologada sob determinadas condições.”

4. CONCLUSÃO

Não mais existem dúvidas de que o registrador deve atuar em cumprimento de todas as formalidades requeridas por lei, pois sua inobservância implicam consequências jurídicas serias em razão do ato praticado, tendo em vista o carácter público que tem a função registradora.
Como abordado, o presente artigo buscou como maior objetivo fomentar o debate em razão do reconhecimento da usucapião administrativa. Para tanto, é de fundamental importância, que o registrador imobiliário busque conhecer todos os elementos da posse, seus efeitos, classificação e requisitos, etc., uma vez que a usucapião não se trata de um título, mas, sim, de um processo administrativo.
A principal característica que o Registrador deve ter é o bom senso. O professor Luiz Egon Richter traduz bem a que se destina a função do registrador:
“A contingencialidade é própria do objeto da atividade registral, razão pela qual, não trabalha com um saber científico que apresenta regras de valor universal. Opera com base num saber prudencial, que tem por fim viabilizar e materializar a certeza jurídica aos atos que praticar em razão de sua competência”. (RICHTER, Egon Luiz in Função Qualificadora no Registro de Imóveis, Considerações, Reflexão e Pensamento. p. 1-2. Extraído do site: http://www.regimo.com.br/funcao.pdf).
Diante desse cenário, a atividade registral atravessa grandes transformações, assim verifica-se que antigos titulares de Serventias percebem que só a prática e o tempo não resolvem problemas sem uma base de conhecimento sólida e prepostos qualificados que os auxiliem. Denota que a atividade se aperfeiçoa com a prática e com uma visão ampla do Direito e suas diversas áreas em conexão com o Direito Notarial e Registral.
Portanto, os Registradores Imobiliários tem que aprimorar seus conhecimentos a fim de buscar o registro sem colocar em cheque a segurança jurídica de seus atos, eis o grande desafio do profissional (a usucapião administrativa), e a grande esperança e anseio da sociedade.

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* Dr. AUGUSTO FRANKLIN DE PAIVA MAIA
Ex-auxiliar de Cartório – Advogado – Consultor e Assessor Jurídico do 2º Ofício de Notas de Parnamirim/RN – Especialista em Direito Notarial e Registral (IBEST/Londrina/PR) – Pós-graduando em Direito Civil e Processo Civil (UFRN) – Membro Individual da União Internacional do Notariado Latino (UINL-Roma) – Membro da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da Ordem dos Advogados do Brasil da Seccional do Estado do Rio Grande do Norte (OAB/RN) – Integrante da Comissão do Notariado Jovem (CNB-CF) – Autor de Artigos.

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** Francisco José Barbosa Nobre

Proposta de projeto de regulamentação, pelo CNJ ou pelas Corregedorias-Gerais dos Estados, dos procedimentos relativos à usucapião extrajudicial.

Com a recente vigência do novo Código de Processo Civil, o Conselho Nacional de Justiça e as Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados ainda não regulamentaram, com a devida profundidade, os procedimentos relativos à usucapião extrajudicial.

A esta altura, somente se tem notícia de regulamentos expedidos pelas Corregedorias-Gerais de São Paulo (Provimento CG 58/2015) e do Rio Grande do Norte (Provimento 145/2016), que praticamente se limitam a repetir os termos do novo art. 216-A daLei de Registros Publicos, mantendo pendentes inúmeros questionamentos que serão expostos a seguir. Anotem-se ainda as iniciativas da Corregedoria-Geral do Acre, que expediu a Recomendação 03/2016, contendo minuta de ata notarial de usucapião, e da Corregedoria-Geral de Santa Catarina, que editou a Circular 26/2016, contendo uma minuta de alteração do Código de Normas catarinense, submetida a críticas e sugestões dos notários e registradores daquele Estado.

De outra parte, é de registrar que o legislador foi extremamente conciso, instituindo, mediante a inclusão de um único artigo na Lei de Registros Publicos, um procedimento complexo, que dá margem a inúmeras interpretações, o que reclama a ação dos entes fiscalizadores (CNJ e Corregedorias) no sentido de fixar orientações às serventias extrajudiciais de notas e de registro de imóveis a respeito de suas novas atribuições, sob pena da novidade legislativa tornar-se letra morta.

O cenário faz recordar aquele que se viu há alguns anos atrás, quando da introdução, por meio da Lei nº 11.441/2007, de modificações no CPC de 1973 que instituíram as escrituras públicas de inventário, divórcio e separação. Tal como ocorre agora, o legislador foi conciso em tema extremamente amplo.

Naquele ensejo, e de forma exemplar, o CNJ teve papel marcante na aplicação prática dos novéis institutos, com a edição da Resolução nº 35/2007, que regulamentou as disposições da Lei nº11.441/2007. Pode-se dizer que a Resolução CNJ nº 35 foi uma norma audaciosa, não no sentido de crítica, mas por ter verdadeiramente testado os limites da regulamentação administrativa para fiel cumprimento da lei. O CNJ, naquela oportunidade, fez bem mais do que expedir um burocrático regulamento, incluindo no texto diversos temas que não defluiam diretamente do texto da Lei nº 11.441/2007, e aos quais só se chega com certo esforço interpretativo e argumentativo. Dentre eles, pode-se destacar o inventário negativo, a adjudicação para herdeiro único, o levantamento de valores em instituições financeiras etc.

A Resolução CNJ nº 35/2007 é, sem dúvida, um exemplo de louvável eficiência no exercício do poder regulamentar, extraindo de um pequeno texto legal desdobramentos imperceptíveis à primeira vista. Um caso de sucesso a ser seguido neste momento.

Feita esta introdução, o propósito do presente trabalho é oferecer, como contribuição, uma minuta de provimento para a disciplina dessa nova matéria, seja pelo CNJ, seja pelas Corregedorias-Gerais.

A título de justificação, passo a enumerar os pontos capazes de suscitar dúvidas e debates, bem como o raciocínio empregado em sua solução. Procurei optar pelas soluções que ofereçam maior segurança e que melhor atendam ao bom senso, sempre buscando maximizar a efetividade do novo instituto. Ao final, será apresentada a minuta do provimento propriamente dito, cujo texto desde já coloco à disposição dos entes reguladores.

1. Da ata notarial de usucapião

As atas notariais, ordinariamente, servem para registrar aquilo que o tabelião percebe com seus sentidos. Ocorre que não há como aplicar essa definição tradicional à ata de usucapião, a não ser na hipótese extrema de que o tabelião seja vizinho do possuidor e tenha presenciado o fato possessório ao longo dos anos.

Assim, pode-se concluir que a ata notarial de usucapião é sui generis. Ela envolve, conforme o caso, o exame de documentos, a coleta de declarações do requerente e de terceiros, a diligência ao local, e, sublinhe-se, a pré-qualificação do futuro pedido a ser feito ao registrador. Se fosse apenas para analisar o material fático, o próprio registrador poderia fazê-lo. A participação do tabelião é essencial, eis que sem a ata não será possível ingressar com o pedido de usucapião extrajudicial. O legislador, por meio da obrigatoriedade da ata notarial de usucapião, quis dotar o procedimento de um mecanismo de dupla segurança: só é possível a usucapião extrajudicial se dois delegatários a considerarem admissível. Se o tabelião não lavrar a ata, o requerente jamais poderá formular o pedido de usucapião ao registrador de imóveis.

Não importa, portanto, o nome que o legislador deu. A ata de usucapião é um instrumento notarial com características e finalidades únicas.

Para alcançar o seu propósito de atestar o tempo de posse conforme o caso e as circunstâncias, a ata deve conter declarações do requerente e, dependendo do caso, de terceiros. Mas não pode, a meu ver, ser baseada exclusivamente em declarações. Elas devem compor um enredo probatório que envolva também o exame de documentos que comprovem a posse e permitam concluir a respeito da presença dos elementos objetivos e subjetivos da usucapião. Por exemplo: o requerente pode apresentar contas de serviços públicos em seu nome, notas fiscais e correspondências indicando o endereço do imóvel, recibos de imposto predial pagos ao longo dos anos, enfim, uma infinidade de documentos que permitirão ao tabelião um juízo de delibação da posse. Pode também apresentar algum contrato particular de compra e venda impróprio ao registro, recibos, notas promissórias quitadas etc., que permitam elucidar a respeito da boa-fé, quando a espécie de usucapião assim o exigir. Todo esse contexto probatório e declaratório é que permitirá ao tabelião formar o seu convencimento e atestar o tempo de posse.

O convencimento do tabelião pode ser de modo direto, como ocorreria no caso de o tabelião conhecer pessoalmente do fato possessório por tê-lo acompanhado ao longo dos anos, ou indireto, quando o fato possessório se revela por meio do exame de documentos e declarações. A realidade fática é extremamente variada, e só as especificidades do caso concreto serão capazes de elucidar quais os meios de prova adequados para atestar o tempo de posse. A diligência ao local pode ser muito útil, dependendo do caso, mas não me parece imprescindível.

Com essa análise, se resolve o primeiro ponto para a regulamentação, o de definir se somente é competente o tabelião da situação do imóvel ou se vige a regra geral da liberdade de escolha do tabelião. Caso o tabelião entenda imprescindível a diligência ao local, essa circunstância determinará que a ata só possa ser lavrada pelo tabelião da situação do imóvel, ante a proibição legal de prática de atos fora do município. Caso a verificação do fato possessório possa ser feito de modo indireto, sem a visita ao local, vale a regra da livre escolha, e a ata poderá ser lavrada por tabelião de outra circunscrição.

Nada impede, ainda, que a apreciação dos fatos seja feita por mais de uma ata notarial, inclusive da lavra de tabeliães distintos, desde que ao menos uma delas conclua por atestar o tempo de posse e suas circunstâncias.

Quanto ao conteúdo da ata notarial, ela deve incluir as declarações do requerente a respeito dos elementos da usucapião, da inexistência de fatos que excluam o animus domini, a menção a eventual accessio ou successio possessionis, um resumo da documentação examinada, uma descrição da diligência ao local, se for feita, e a declaração pelo tabelião dos motivos que o levam a atestar a posse.

Parece ter passado despercebido ao legislador o fato de que, muitas vezes, a descrição do imóvel usucapiendo não coincide com a de imóvel registrado. Isso pode acontecer quando a área usucapida atinge parte de um imóvel registrado ou quando atinge mais de um imóvel registrado, no todo ou em parte. Ou, ainda, quando o imóvel não tiver registro anterior, quando o registro anterior não contiver descrição satisfatória (como é comum nas transcrições) ou quando a descrição constante do registro estiver incorreta. Nesses casos, é imprescindível que a ata seja instruída com planta de sobreposição, nos dois primeiros casos, ou planta de situação, nos três últimos. A função da planta, nesses casos, será a de possibilitar a identificação do objeto da ata.

Por óbvio, é desnecessário ao tabelião instruir a ata com planta quando a descrição do imóvel usucapido coincidir com a de imóvel registrado, sendo suficiente, nesse caso, menção ao registro.

2. Da admissibilidade do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião

Muitos têm afirmado que o pedido de usucapião extrajudicial simplesmente importaria em transferir para o registrador a pretensão que seria formulada ao juiz, mantendo-se todas as demais características da ação judicial de usucapião. Segundo essa ótica, o pedido extrajudicial teria natureza de ação, passando o registrador à condição de juiz para esse tipo de pretensão, e sua decisão equivaleria a uma sentença.

Nada mais incorreto.

Os conceitos de juiz, ação e sentença têm sede constitucional. A desjudicialização importa precisamente em viabilizar solução fora da estrutura judiciária, e não em criar “juízes” para casos especiais.

O registrador não pratica atos judiciários. Não é um “juiz de zero instância”, como por vezes tem sido dito. Não é guarnecido das garantias próprias da magistratura, nem de seus deveres específicos. Sua decisão tem natureza de ato administrativo, sendo desprovida das características constitucionalmente asseguradas à coisa julgada.

O método de decisão utilizado pelo juiz envolve, com o emprego da persuasão racional, a análise de constitucionalidade das normas jurídicas aplicáveis, o sopesamento de normas e interpretações potencialmente conflitantes e, a partir daí, a eventual superação de normas que, em sua literalidade, impediriam o acolhimento do pedido.

Já ao agente administrativo, como o é o registrador, não é dado, ao menos em tese, declarar inconstitucionalidade, nem tampouco contrariar a literalidade de norma jurídica.

Portanto, registrador não é juiz, pedido extrajudicial não é ação e ato administrativo decisório não é sentença.

Por outro lado, em uma perspectiva historicista, é necessário indagar qual a razão de ser do fenômeno da desjudicialização, eis que o aparato estatal estaria, em princípio, preparado para atender a tais demandas. A questão, no que toca à desjudicialização notarial-registral, tem resposta bastante simples: embora o Judiciário seja apto a resolver todas as causas que lhe são dirigidas, seus recursos humanos e materiais são insuficientes para proporcionar uma solução breve a todas as requisições que lhe são endereçadas pela sociedade, o que determina a necessidade de reduzir-lhe a carga de trabalho com o emprego de métodos alternativos de solução das demandas.

Tem-se, assim, duas premissas a servir de norte para a interpretação: primeira, a de que a atividade do registrador tem cunho administrativo, e, segunda, a de que a razão de ser dessa atividade é reduzir a massa de trabalho do Judiciário.

Como corolário dessa aproximação, flui que devem ser afastadas do âmbito da usucapião extrajudicial as situações em que há grande potencial de controvérsia ou litigiosidade, bem como aquelas de tal forma raras que não trariam alívio algum à sobrecarga do Judiciário.

Além desses limites, há também de se considerar aqueles que atingiriam o próprio Judiciário (como a inusucapibilidade de bens públicos) e aqueles fixados implícita ou explicitamente no próprio texto do art. 216-A da LRP.

É assim que não me parece admissível o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião nas seguintes situações, dentre outras:

1) quando tiver por objeto direitos reais distintos da propriedade, seja pela literalidade do art. 216-A, § 6º da LRP (“… registrará a aquisição do imóvel…”), seja pela raridade desse tipo de demanda;

2) no caso do art. 1.240-A do Código Civil, tanto pelo alto potencial de litigiosidade como pela inexistência de previsão de segredo para a tramitação do procedimento administrativo;

3) no caso do art. 1.242, parágrafo único do Código Civil, em que a declaração extrajudicial se confrontaria, ao menos em princípio, com a decisão judicial que decretou a nulidade do registro anterior;

4) quando tiver por objeto área de dimensões inferiores ao mínimo legal rural ou urbano, caso em que a declaração extrajudicial contrariaria a literalidade das normas agrarias ou urbanísticas que fixam tais parâmetros.

É evidente que nessas situações o interessado poderá se valer, se assim desejar, da ação judicial.

3. Do imóvel sem registro anterior

Merece ser discutida com destaque a questão do pedido de usucapião sobre imóvel sem registro anterior.

Após algumas divergências no passado, está hoje assentada a tese de que não se pode presumir a propriedade pública de imóvel sem registro. Dessa forma, nada impede que o pedido verse sobre área sem registro anterior.

Todavia, a cautela impõe que, nesse, caso, seja obtida a concordância expressa do órgão competente do Estado, ou da Secretaria do Patrimônio da União – SPU, se o imóvel se situar na faixa de fronteira.

Igualmente, caso o imóvel se situe em área costeira cuja Linha Limite de Marinha – LLM, ainda não tenha sido demarcada, é conveniente que seja obtida a concordância expressa da Secretaria do Patrimônio da União – SPU, face o risco de ineficácia do registro (Súmula 496 do STJ).

4. Do imóvel cuja descrição no registro anterior se acha incorreta

Uma das inspirações do legislador para delimitar o procedimento da usucapião administrativa, decerto, foi a retificação administrativa do art. 213, inciso II, da LRP.

A semelhança dos procedimentos é grande, o que possibilita que o pedido de usucapião seja cumulado com o pedido de retificação.

Em reforço, recente modificação da LRP pela Medida Provisória700/2015 introduziu o art. 176-A, cujo § 3º diz explicitamente que em caso de aquisição originária “eventuais divergências entre a descrição do imóvel constante do registro e aquela apresentada pelo requerente não obstarão o registro”.

5. Do procedimento administrativo no registro de imóveis

Ainda que o texto do art. 216-A da LRP não descreva o procedimento de modo direto, é possível divisar em suas entrelinhas o procedimento a ser seguido no registro de imóveis, que se desdobra nas seguintes etapas:

1) autuação (art. 216-A, § 1º), que, à míngua de previsão legal específica, há de ser feita mediante a prenotação no Livro I;

2) formulação de eventuais exigências pelo registrador (art. 216-A, § 5º); embora omisso o texto legal, as exigências que surjam a partir do exame do requerimento e da documentação que o acompanha são aquelas necessárias a fixar o conteúdo e a regularidade do pedido, e, naturalmente, devem preceder as notificações e ciências;

3) rejeição preliminar do pedido (art. 216-A, § 8º), se não atendidas as exigências iniciais;

4) eventual suscitação de dúvida (art. 216-A, § 7º);

5) notificações, se necessárias (art. 216-A, § 2º), e ciências (art. 216-A, §§ 3º e 4º);

6) impugnações, se houver;

7) formulação de eventuais exigências pelo registrador (art. 216-A, § 5º); embora omisso o texto legal, podem surgir novas exigências a partir do exame das notificações, ciências ou impugnações, como, por exemplo, irregularidades na publicação do edital, saneamento de defeitos da documentação apontados em impugnação etc.;

8) em caso de impugnação expressa, e apenas nesse caso, remessa ao juízo (art. 216-A, § 10);

9) caso não tenha havido impugnação expressa, decisão do registrador pelo acolhimento do pedido (art. 216-A, § 6º), ou por sua rejeição (art. 216-A, § 8º);

10) eventual suscitação de dúvida (art. 216-A, § 7º).

Embora não prevista pelo texto legal, parece de todo salutar a realização de uma reunião de conciliação em caso de impugnação, solução aliás adotada tanto pelo provimento da CGJ/SP (item 418), como pelo da CGJ/RN (art. 17).

Chama a atenção o fato de não haver o texto legal cogitado da possibilidade de abandono do procedimento pelo interessado, o que levaria a manter eternamente em aberto a autuação no protocolo. Impõe-se, em sede regulamentar, definir um prazo para o arquivamento do pedido e baixa da prenotação em caso de inércia do interessado, podendo ser utilizado, por analogia, o prazo de 30 (trinta) dias do art. 205 da LRP.

6. Do prazo de impugnação

A análise do texto legal no que toca ao prazo de impugnação faz emergir duas dúvidas: como deve ser contado o prazo, e se o prazo será único para todos os notificados e cientificados.

Considerando, como já acentuei acima, que não se trata de ação judicial, mostram-se inaplicáveis as regras do CPC a respeito da contagem de prazos em dias úteis (CPC 2015, art. 219), ou do início comum do prazo de resposta em caso de litisconsórcio passivo (CPC 2015, art. 231, § 1º).

Desse modo, o prazo deve ser contado na forma da lei civil (Código Civil, art. 132), e será contado separadamente para cada um dos notificados e cientificados.

7. Do efeito do silêncio no prazo de impugnação

A redação final dada ao dispositivo legal pelo relator da matéria no Senado, Senador Vital do Rego, ainda que pesem discussões sobre sua constitucionalidade formal, não deixa dúvidas que o silêncio dos “titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes” deve ser interpretado como discordância (art. 216-A, § 2º).

O mesmo não se pode dizer quanto aos entes públicos cientificados. Em relação a esses, há de se presumir concordância caso se mantenham silentes durante o prazo de impugnação, exceção feita ao caso de imóvel sem registro anterior, conforme já mencionado no item 3 supra.

8. Da anuência prévia do proprietário

Esse, talvez, um dos pontos mais polêmicos, e também um dos que mais de perto interessam à efetividade prática do novo instituto.

Caso o requerente disponha de documentos assinados pelo proprietário tabular que, embora imprestáveis a servirem de título para registro direto, comprovem que houve a intenção de alienar o imóvel ao requerente e que o preço foi integralmente pago, seria necessária a notificação?

A resposta a essa indagação retorna à antiguidade romana, em que a usucapião, dita ordinária, surgiu precisamente para propiciar a regularização de atos de alienação que não haviam cumprido os complexos ritos de transmissão de propriedade.

Se, no Direito moderno, admite-se até mesmo a usucapião extraordinária, em que não há qualquer ato alienativo, com mais razão há de ser facilitada a usucapião ordinária, em que existe justo título, embora seu registro se veja impossibilitado por razões formais.

De outra parte, o Direito Civil pátrio, principalmente com o advento do Código de 2002, passou a adotar as cláusulas gerais da boa-fé objetiva, dentre elas a proibição do venire contra factum proprium.

Se o proprietário tabular ajustou, no passado, a alienação ao requerente, e se o preço se encontra integralmente pago, estando tais fatos comprovados documentalmente, como poderia, agora, opor-se à usucapião?

Parece inegável que, a despeito de o texto legal exigir a anuência expressa do proprietário tabular, nada impede que essa anuência expressa tenha sido expedida previamente, em ato de natureza contratual inservível a registro, mas que comprove inequivocamente a intenção de se desfazer da propriedade em favor do requerente da usucapião.

Com essas considerações, espero ter contribuído, mesmo que singelamente, para o enriquecimento do assunto, pondo à disposição dos entes fiscalizadores e das entidades representativas o texto que segue abaixo.

Curitiba, 30 de março de 2016

Francisco José Barbosa Nobre

Oficial de Registro de Imóveis do Foro Regional de Piraquara – Comarca da Região Metropolitana de Curitiba

fjnobre@gmail.com

SUGESTÃO DE REDAÇÃO PARA PROVIMENTO DE CORREGEDORIA-GERAL DE ESTADO, OU RESOLUÇÃO DO CNJ DISCIPLINANDO A USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA

Art. 1º – A ata notarial destinada a instruir pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião deverá conter, dentre outros elementos que o tabelião entenda pertinentes:

I – referência à espécie de usucapião pretendida (ordinária, extraordinária ou especial), com indicação da base legal que o requerente entenda aplicável;

II – identificação do imóvel usucapiendo, com indicação:

a) se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b) se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver, ou menção ao número da matrícula no Registro de Imóveis, se coincidente.

III – referência ao imóvel ou aos imóveis atingidos, no todo ou em parte, com indicação dos registros anteriores, se houver, ou comprovação de sua inexistência pelos meios possíveis;

III – declaração do requerente a respeito:

a) da data de início da posse, exata ou aproximada;

b) das características e circunstâncias com que a posse foi adquirida (de boa-fé ou má-fé, justa ou injusta), com os esclarecimentos pertinentes;

c) da existência ou não de fatos interruptivos, suspensivos ou impeditivos do curso do prazo da usucapião, com indicação das circunstâncias e data, caso tenham ocorrido;

d) da existência ou não de contrato escrito ou verbal de locação, de comodato, de parceria ou outra situação contratual de onde possa ter se originado a posse;

e) da existência ou não de compossuidores;

f) de eventual acréscimo da posse atual à de antecessor;

g) da existência de edificações, época em que foram realizadas, área construída e sua regularidade ou não perante os órgãos competentes;

h) da existência ou não de título, com o esclarecimento das razões que impossibilitam seu registro.

§ 1º – Caso a área usucapienda atinja parte de imóvel ou a mais de um imóvel, a ata deverá ser instruída com planta de sobreposição indicando a situação existente no registro e a situação de fato, sem prejuízo da oportuna apresentação ao Registro de Imóveis da planta a que se refere o art. 216-A, II, da LRP.

§ 2º – Quando a área usucapienda não tiver registro anterior, quando o registro anterior não contiver descrição satisfatória, ou quando a descrição constante do registro estiver incorreta, a ata deverá ser instruída com planta de situação.

§ 3º – O tabelião poderá, caso entenda necessário, realizar diligência ao imóvel que se situe em sua circunscrição territorial, do que fará menção na ata, indicando a existência de construções e de cercas ou muros divisórios, bem como identificando vizinhos e colhendo suas declarações, podendo instruir a ata com fotografias.

§ 4º – Não se admite a lavratura de ata notarial de usucapião baseada exclusivamente em declarações.

Art. 2º – O pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, subscrito por advogado, será autuado mediante protocolização no Livro 1, devendo o requerimento conter os seguintes elementos:

I – identificação e qualificação do possuidor ou possuidores;

II – referência à espécie de usucapião pretendida (ordinária, extraordinária ou especial), com indicação da base legal que o requerente entende aplicável;

III – identificação do imóvel usucapiendo, com indicação:

a) se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b) se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

III – referência ao imóvel ou aos imóveis atingidos, no todo ou em parte, com indicação dos registros anteriores, se houver, ou comprovação de sua inexistência pelos meios possíveis;

IV – esclarecimentos a respeito:

a) da data de início da posse, exata ou aproximada;

b) das características e circunstâncias com que a posse foi adquirida (de boa-fé ou má-fé, justa ou injusta), com os esclarecimentos pertinentes;

c) da existência ou não de fatos interruptivos, suspensivos ou impeditivos do curso do prazo da usucapião, com indicação das circunstâncias e data, caso tenham ocorrido;

d) da existência ou não de contrato escrito ou verbal de locação, de comodato, de parceria ou outra situação contratual de onde possa ter se originado a posse;

e) da existência ou não de compossuidores;

f) de eventual acréscimo da posse atual à de antecessor;

g) da existência de edificações, época em que foram realizadas, área construída e sua regularidade ou não perante a municipalidade;

h) da existência ou não de título, indicando as razões que impossibilitam seu registro.

Art. 3º – O pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião deverá ser instruído com os seguintes documentos, além da procuração outorgada ao advogado:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel;

§ 1º – Caso a área usucapienda atinja parte de imóvel ou a mais de um imóvel, a ata deverá ser instruída com planta de sobreposição indicando a situação existente no registro e a situação de fato, sem prejuízo da planta mencionada no item II supra.

§ 2º – Caso o registro anterior tenha sido efetuado em outra circunscrição, deverá apresentada certidão atualizada daquele registro.

§ 3º – Deverão ainda ser apresentados documentos e declarações que comprovem o preenchimento dos requisitos específicos nos casos de usucapião especial.

· Ver LRP, art. 229.

Art. 4º – Não será admitido pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião:

I – de bem público de qualquer espécie e natureza;

II – de direitos reais distintos da propriedade;

III – de imóvel atingido por declaração de indisponibilidade determinada por autoridade judicial ou administrativa, quando não houver expressa manifestação dessa autoridade;

IV – de imóvel atingido por limitação ambiental registrada ou averbada na matrícula, quando não houver expressa manifestação da autoridade ambiental competente;

V – na hipótese do art. 1.240-A do Código Civil;

VI – na hipótese do art. 1.242, parágrafo único, do Código Civil;

VII – de unidade autônoma em condomínio edilício não registrado;

VIII – de parte ideal de imóvel, salvo quando o requerente for proprietário da parte ideal restante;

IX – de área rural inferior à fração mínima de parcelamento;

X – de área urbana inferior a 125 m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) ou com frente menor do que 5 m (cinco metros), ressalvada a existência de norma específica permissiva;

XI – no caso de usucapião parcial, quando a área remanescente de imóvel rural for inferior à fração mínima de parcelamento, ou quando a área remanescente de imóvel urbano for inferior a 125 m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) ou com frente menor do que 5 m (cinco metros), ressalvada a existência de norma específica permissiva;

§ 1º – Poderá ser admitido pedido de usucapião de área inferior às dimensões referidas nos incisos IX e X caso seja apresentado em conjunto contrato de doação de área oriunda de bem público, observada a exigência de prévia desafetação, desde que o somatório da área usucapienda com a área doada seja superior à dimensão mínima legal.

§ 2º – Poderá ser admitido pedido de usucapião de área inferior às dimensões referidas nos incisos IX e X quando seja simultaneamente apresentado pedido de fusão da área usucapienda a área contígua de propriedade do requerente.

Art. 5º – Verificada a necessidade de complementação ou regularização das declarações ou da documentação, ou de realização de quaisquer diligências para elucidação do pedido, o registrador expedirá nota devolutiva, com prazo de 30 (trinta) dias para cumprimento, permitida a retirada do requerimento e documentação pelo requerente para regularização.

Parágrafo único. É facultada ao registrador a realização de diligência ao local, do que será cientificado previamente o requerente para acompanhamento. Feita a diligência, seu resultado será instrumentalizado por auto lavrado pelo registrador e juntado à documentação.

Art. 6º – Verificada a regularidade formal do pedido, o registrador:

I – notificará os titulares de direitos reais e de outros direitos, registrados ou averbados nas matrículas atingidas pela usucapião e na matrícula dos imóveis confinantes, que não tenham assinado a planta, para que se manifestem no prazo de 15 (quinze) dias;

II – dará ciência à União, ao Estado e ao Município, que se manifestem no prazo de 15 (quinze) dias;

III – expedirá edital de notificação, a ser publicado às expensas do requerente em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 1º – As notificações referidas nos incisos I e II poderão ser feitas, a critério do registrador:

I – pessoalmente pelo registrador, quando possível sua realização dentro da circunscrição;

II – pelo registrador de títulos e documentos competente; ou

III – pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 2º – Contar-se-á o prazo de 15 (quinze) dias na forma da lei civil.

· Ver Código Civil, art. 132.

§ 3º – Durante o prazo de manifestação, o requerimento e a documentação permanecerão à disposição para exame pelos interessados, que poderão fazer anotações e cópias, vedada a retirada da serventia.

§ 4º – O silêncio, no caso do inciso I do caput, será interpretado como discordância; no caso do inciso II, como concordância com o pedido, salvo quando:

a) o imóvel situar-se em área presumidamente de marinha, ainda não demarcada, hipótese em que deverá haver concordância expressa da Secretaria do Patrimônio da União – SPU;

b) quando o imóvel não tiver registro anterior, hipótese em que deverá haver concordância expressa do órgão competente do Estado, ou da Secretaria do Patrimônio da União – SPU, se o imóvel se situar na faixa de fronteira.

§ 5º – Considera-se suprida a anuência do proprietário tabular quando apresentado documento assinado pelo mesmo e pelo seu cônjuge, quando for caso, com firma reconhecida, que comprove alienação ao requerente, ainda que em forma imprópria a registro, e integral pagamento do preço, desde que não haja dúvida quanto à identificação do imóvel.

§ 6º – Quando o imóvel usucapiendo for unidade autônoma em condomínio edilício, a notificação será feita também ao síndico.

§ 7º – Quando o imóvel confrontante for condomínio edilício, a notificação será feita a seu síndico.

Art. 7º – Verificada eventual discordância tácita ou expressa, o registrador, a seu critério, poderá convidar os discordantes, o requerente e seus advogados a comparecerem, caso desejem, em reunião na sede da serventia, a fim de prestar esclarecimentos pertinentes ao pedido e buscar a conciliação entre os interessados.

Art. 8º – Em caso de impugnação expressa do pedido, e esgotadas as possibilidades de conciliação extrajudicial, o registrador remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

Art. 9º – Em caso de impugnação tácita do pedido, e esgotadas as possibilidades de conciliação extrajudicial, o oficial de registro de imóveis expedirá nota de rejeição, na qual dará ciência ao requerente da rejeição do pedido por falta de concordância expressa os titulares de direitos reais e de outros direitos, registrados ou averbados nas matrículas atingidas pela usucapião e na matrícula dos imóveis confinantes.

§ 1º – A nota de rejeição poderá conter ainda outras exigências a serem satisfeitas.

§ 2º – Cientificado da rejeição do pedido, o requerente poderá, no prazo de 30 (trinta) dias, requerer a suscitação de dúvida ao Juízo competente.

Art. 10 – Transcorridos os prazos de impugnação, sem pendência de diligências, e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o registrador procederá ao registro da usucapião do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

Parágrafo único – Para o registro da usucapião, será atualizada a certidão do registro anterior, quando este tenha sido efetuado em outra circunscrição, caso expedida há mais de 30 (trinta) dias.

Art. 11 – A abertura de matrícula somente ocorrerá nas seguintes hipóteses:

I – quando não existir registro anterior;

II – quando o registro anterior tenha sido efetuado em outra circunscrição;

III – quando o imóvel for objeto de transcrição;

IV – quando a usucapião atingir parte de imóvel registrado, averbando-se o desfalque no registro anterior;

V – quando a usucapião atingir mais de um imóvel registrado.

· Ver LRP, art. 176-A.

Art. 12 – Registrada a usucapião, serão a seguir e no mesmo ato lançadas as averbações de baixa de eventuais ônus incompatíveis com a aquisição originária, sendo necessariamente mantidos os de natureza ambiental ou administrativa, que serão transportados para a nova matrícula, se aberta.

Art. 13 – O prazo de prenotação no Livro 1 será prorrogado até o acolhimento ou a rejeição do pedido, ou até que verificada a omissão do requerente em atender os prazos mencionados nos arts. 5º, caput, e 9º, § 2º.

Art. 14 – A qualquer tempo, os interessados poderão requerer a extração de certidões de quaisquer peças integrantes do procedimento, ainda que rejeitado ou arquivado.

Art. 15 – O pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião é cumulável com o pedido de retificação administrativa do art. 213da LRP.

Art. 16 – O registrador deverá exercer especial cautela para coibir os casos em que o pedido de usucapião possa encobrir simulação para evasão do recolhimento de impostos ou para suprimir eficácia a cláusula de inalienabilidade.

Fonte: JusBrasil | 31/03/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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