Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000570-06.2025.8.26.0450
Comarca: PIRACAIA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1000570-06.2025.8.26.0450

Registro: 2025.0001118158

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000570-06.2025.8.26.0450, da Comarca de Piracaia, em que são apelantes SHASTA PAULINE DARLINGTON e ESTEBAN LUIS ISRAEL INGUANZO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PIRACAIA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de outubro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1000570-06.2025.8.26.0450

Apelantes: Shasta Pauline Darlington e Esteban uis Israel Inguanzo

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Piracaia

VOTO Nº 43.931

Direito registral – Apelação – Registro de imóveis – Compra de bem imóvel no Brasil por casal estrangeiro – Casamento realizado no estado da Califórnia, EUA, sem que do assento conste o regime de bens adotado – Necessidade da qualificação do adquirente no Registro do Imóvel, com indicação de seu Estado Civil, conforme legislação e normatização específicas – Inaplicável o artigo 13 da resolução CNJ Nº 155/2012, pois trata-se de estrangeiros – Ausente comprovação sobre as regras do estado da Califórnia, EUA, acerca do regime de bens no casamento lá contraído – Informação que se mostra imprescindível, eis que é sabido que os estados norteamericanos são regidos por diferentes normas – Manutenção do óbice, por outro fundamento – Necessidade de obtenção de declaração do consulado brasileiro sobre qual o regime de bens vigente no estado da Califórnia, EUA – Recurso desprovido, com observação.

I. Caso em Exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que manteve o óbice ao ingresso da escritura pública de compra e venda de imóvel, devido à falta de comprovação do regime de bens adotado no casamento dos recorrentes, ambos estrangeiros, realizado no Estado da Califórnia, EUA. A r. sentença dispôs que a questão só pode ser dirimida mediante procedimento judicial, com a participação de todos os interessados, quando, então, será possível dizer sobre o regime de bens adotado em casamento celebrado em país estrangeiro, assim como de sua eventual equivalência a regime de bens contemplado no direito nacional ou, ainda, mediante pacto antenupcial.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se é necessário comprovar o regime de bens adotado no casamento celebrado no exterior para o registro de imóvel no Brasil.

III. Razões de Decidir

3. A sentença manteve as exigências da Oficial de Registro de Imóveis, que requer a comprovação do regime de bens para o registro do título. 4. A legislação brasileira exige a indicação do regime de bens para o registro de imóveis, conforme a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro e as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. 5. Ausente, na espécie, a declaração do Consulado Brasileiro sobre o regime de bens no Estado da Califórnia, EUA, declaração essa que é imprescindível para que o caso seja solucionado, o que também torna prematuro remeter as partes às vias ordinárias ou impor a solução de celebração de pacto pós-nupcial.

IV. Dispositivo e Tese

6. Recurso desprovido, com observação.

Tese de julgamento: “1. É necessário comprovar o regime de bens adotado no casamento celebrado no exterior para o registro de imóvel no Brasil para atendimento do disposto no item 61 e subitem 61.4 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ. 2. A apresentação de declaração do Consulado Brasileiro sobre o regime de bens vigente no Estado da Califórnia, EUA é imprescindível para a análise do caso, sendo prematuras outras determinações como a de remessa das partes às vias ordinárias ou a imposição de exigência de celebração de pacto pós- nupcial para dispor sobre o regime de bens. 3. Dúvida que fica mantida mas apenas para que a exigência seja a de apresentação da declaração do Consulado Brasileiro sobre o regime de bens vigente no Estado da Califórnia, EUA, com a observação de que, à vista da declaração, o Oficial poderá formular nova exigência a partir do que dela constar”.

Legislação Citada:

LINDB, Decreto-Lei nº 4.657/1942, art. 7º, § 4º; LRP, art. 176, § 1º, III, item 2, alínea “a”; NSCGJ, Tomo II, Capítulo XX, item 61 e subitem 61.4.

Jurisprudência citada: Processo CG 521/2024-E.

Trata-se de recurso de apelação interposto por ESTEBAN LUIS ISRAEL INGUANZO e SHASTA PAULINE DARLINGTON contra a r. sentença (fls. 59/64) proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente da Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Piracaia/SP, que manteve o óbice ao ingresso da escritura pública de compra e venda de imóvel lavrada perante o Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Município de Joanópolis da mesma Comarca.

A r. sentença manteve o óbice ao ingresso do título no fólio real porque não há comprovação do regime de bens adotado no casamento dos recorrentes, estrangeiros, ocorrido no Estado da Califórnia, EUA, o que desatende ao disposto no item 61 e no subitem 61.4, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ.

Entendeu, pois, a r. sentença, que a questão só pode ser dirimida mediante procedimento judicial, com a participação de todos os interessados, quando, então, será possível dizer sobre o regime de bens adotado em casamento celebrado em país estrangeiro, assim como de sua eventual equivalência a regime de bens contemplado no direito nacional ou, ainda, mediante pacto antenupcial.

Nas razões de recurso (fls. 67/76), os recorrentes insistem na pretensão de que seja autorizado o ingresso do título no fólio real porque (i) são estrangeiros e contraíram matrimônio sob as leis do Estado da Califórnia, nos Estados Unidos da América, onde também estabeleceram primeiro domicílio (fls. 14/15); (ii) trouxeram aos autos sua certidão de casamento, devidamente apostilada, traduzida e registrada perante o 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos de São Paulo SP, cidade onde atualmente residem (fls. 16/25); (iii) em 24/05/2024 adquiriram os direitos aquisitivos do imóvel objeto da matrícula nº 22.883, do Oficial de Registro de Imóveis de Piracaia SP, conforme a escritura de fls. 26/32, cujo registro pretendem (CRI de fls. 33/34); (iv) descabe a exigência do Oficial na celebração de pacto pós-nupcial que atribua regime de bens ao seu casamento, já que inexiste regime objetivamente fixado pela legislação estadunidense; (v) na medida em que o casamento foi celebrado nos Estados Unidos, não está sujeito à jurisdição ou normas brasileiras, aduzindo, ainda, que a aplicação do procedimento descrito na Resolução nº 155/2012, com a redação dada pela Resolução nº 583/2024, ambas do Conselho Nacional de Justiça CNJ, somente teria aplicação se um deles fosse brasileiro; (vi) a exigência impugnada é desproporcional, além de ilegal; (vii) entendem que bastaria que o oficial registrador fizesse menção na matrícula imobiliária que os apelantes são casados de acordo com o regime de bens/normas da origem estrangeira, conforme precedentes que anexaram as fls. 79/94. Pedem então, a reforma da r. sentença, para que seja determinado o ingresso do título no fólio real.

A Procuradoria Geral de Justiça ofertou parecer pelo não provimento do recurso (fls. 108/111).

É o relatório.

Inicialmente, cumpre consignar que, em se tratando de processo de dúvida, seja direta ou inversa, o resultado da sentença há de ser sempre a procedência se mantida a qualificação negativa do título, ou a improcedência para o caso de afastamento de todos os óbices.

Nesse sentido, há equívoco na sentença ao manter as exigências da Oficial registradora e, não obstante, julgar a dúvida (inversa) improcedente.

Feita a observação, passa-se às razões de apelação.

Os ora recorrentes, ambos estrangeiros e casados no exterior, apresentaram a registro a Escritura de Venda e Compra do imóvel rural objeto da matrícula de nº 22.883 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Piracaia/SP (fls. 26/32 e CRI de fls. 33/34).

O título foi prenotado por três vezes, sendo a última prenotação a de protocolo nº 85.483, juntamente com a notícia da Dúvida Inversa.

Na manifestação de fls. 47/53, a Oficial informa que o óbice ao ingresso do título na serventia imobiliária decorre da omissão ao regime de bens adotado no casamento, como exigem o item 61 e o subitem 61.4 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ. Na oportunidade de qualificação do título, a Oficial orientou a que os interessados procedessem à lavratura de pacto pós-nupcial a fim de tornar possível a recepção da escritura de venda e compra no registro imobiliário.

É o que consta da última nota devolutiva, de nº 10.978, datada de 06/03/2025, copiada a fls. 35/36:

“O título apresentado é devolvido com as seguintes divergências/exigências:

– Tendo em vista os pedidos de reconsideração datados de 12/11/2024, viemos pela presente ESCLARECER pela impossibilidade de deferimento, tendo em vista que as únicas opções alternativas àquela indicada na Nota Devolutiva 10.532 protocolo 83.797, são as previstas da Resolução CNJ 583 de 26/09/2024. Sendo assim, fica mantida a exigência anterior:

1) Em atenção ao requerimento protocolado nesta Serventia e tratando-se do caso de não haver um regime oriundo da Lei do País onde os nubentes contraíram matrimônio, deverão estes eleger um regime, conforme Processo CG 521/2024-E, por escritura pública para que produza efeitos aqui no Brasil, onde regime de bens é requisito.

– Cuidando-se de casamento contraído no exterior, há de se observar o regime de bens vigente no país do domicílio dos nubentes, conforme prevê o artigo 7º, §4º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, Decreto-Lei n. 4.657/1942:

“Art. 7º A lei do país em que domiciliada a pessoa determina as regras sobre o começo e o fim da personalidade, o nome, a capacidade e os direitos de família.

(…)

§ 4º O regime de bens, legal ou convencional, obedece à lei do país em que tiverem os nubentes domicílio, e, se este for diverso, a do primeiro domicílio conjugal”.

2)Analisados ambos os dispositivos normativos, a LINDB e a Resolução nº 155 do CNJ, conclui-se que, na inexistência de regime de bens no assento de casamento realizado no estrangeiro, será admissível a celebração de pacto pós-nupcial, onde os nubentes determinaram (sic) qual o regime de bens querem adotar, para viabilizar a posterior averbação do regime escolhido na transcrição do casamento no registro civil de pessoas naturais.

3)Uma vez celebrado o pacto pós-nupcial, estará a Registradora de Pessoas Naturais autorizada a averbar o regime de bens, nos termos do que dispõe o artigo 13, §3º, da Resolução nº 155 do CNJ.”

Como se vê da nota devolutiva, a Oficial de Registro de Imóveis, diante da omissão do regime de bens na certidão de casamento dos recorrentes, entendeu que eles deveriam eleger um regime de bens, invocando decisão desta Corregedoria Geral da Justiça, nos autos do Processo CG nº 521/2024-E, e aduzindo que, no Brasil, é imperioso que seja indicado o regime de bens do casamento para que o título ingresse no fólio real.

Com efeito, os interessados no ingresso do título no fólio real são estrangeiros, ela é norte-americana, e ele é uruguaio, e contraíram matrimônio em 09/10/2004, sob as leis do Estado da Califórnia, Estados Unidos, como consta da certidão de fls. 14/15 (e tradução juramentada de fls. 16/25), onde não há informação sobre o regime de bens do casamento.

A Oficial de Registro de Imóveis está com a razão quando afirma que é necessário constar o regime de bens dos adquirentes do imóvel para que o título obtenha o registro imobiliário.

Os estrangeiros, ao adquirir bem imóvel em solo brasileiro e pretendendo obter a propriedade do referido imóvel (o que só pode ser alcançado com o respectivo registro, nos termos dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil), devem se submeter à normatização brasileira.

O artigo 176, §1º, III, item 2, alínea “a”, da LRP, exige a completa qualificação do adquirente no registro do imóvel, com indicação de seu estado civil:

“Art. 176 O Livro nº 2 Registro Geral será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º. A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

(…)

III    são requisitos do registro no Livro nº 2:

(…)

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;”

Por sua vez, o item 61 e o subitem 61.4, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ, estabelecem como requisito indispensável ao registro, no caso de pessoa casada, que se comprove o regime de bens adotado:

“61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977″(g.n.)

O subitem 61.4 impõe que conste o regime de bens na matrícula do imóvel em caso de brasileiro ou estrangeiro casado no exterior:

“61.4. Tratando-se de brasileiros ou de estrangeiros casados no exterior, para evitar dúvida acerca da real situação jurídica dominial do imóvel, o regime de bens deve ser desde logo comprovado para constar do registro”.

Cuidando-se de casamento contraído no exterior, há de se observar o regime de bens vigente no país do domicílio dos nubentes, conforme prevê o artigo 7º, §4º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, Decreto-Lei nº 4.657/1942, com o seguinte enunciado:

“Art. 7º A lei do país em que domiciliada a pessoa determina as regras sobre o começo e o fim da personalidade, o nome, a capacidade e os direitos de família.

(…)

§ 4º O regime de bens, legal ou convencional, obedece à lei do país em que tiverem os nubentes domicílio, e, se este for diverso, a do primeiro domicílio conjugal”.

Todavia, no caso em análise, não se sabe qual o regime de bens de casamentos celebrados no Estado da Califórnia, nos Estados Unidos da América.

Já foi dito que, na certidão de casamento traduzida por intérprete juramentado anexada aos autos, não consta o regime de bens vigente no Estado da Califórnia, EUA (fls. 16/25).

Os recorrentes, diante da exigência de comprovação do regime de bens adotado quando da apresentação da escritura de venda e compra de imóvel rural situado no Brasil, alegaram que, nos EUA, em regra, não há um regime de bens predefinido e não estão obrigados a eleger um regime de bens no Brasil, não se lhe aplicando o artigo 13 da Resolução CNJ nº 155/2012 porque tal dispositivo normativo se refere a brasileiro.

Assim é que postulam a improcedência da dúvida, com o ingresso do título no fólio real constando que os recorrentes são casados de acordo com as regras do local do casamento (SanDiego, Califórnia).

Os recorrentes estão com razão ao rejeitar a aplicação do disposto no artigo 13 da Resolução CNJ nº 155/2012 porque, de fato, o artigo em pauta é aplicável a brasileiro e, no caso, ambos os recorrentes são estrangeiros.

Por outro lado, não há declaração do Consulado Brasileiro sobre qual o regime de bens vigente no Estado da Califórnia, EUA, o que se mostra imprescindível para a análise do caso.

Como se sabe, as regras nos EUA nem sempre são iguais em todos os Estados daquela Federação.

E como a MMª Juíza Corregedora Permanente bem observou, o documento a fls. 37/38 faz referência sobre os casamentos realizados no estado americano de “Virgínia”, e não da Califórnia.

Imprescindível, portanto, que seja obtida declaração do Consulado Brasileiro sobre qual o regime de bens vigente no Estado da Califórnia, EUA.

Diante da ausência da declaração, nem mesmo se mostra possível avaliar a questão como se as regras vigentes na Califórnia fossem mesmo equivalentes às que vigoram no Estado da Vírgínia, ou seja, como se fosse aplicável o regramento conhecido como “Equitable Distribution”, que, nos termos da informação a fls. 37/38, “não são, a rigor, um regime de bens, mas normas utilizadas pelo juiz para orientar a distribuição do patrimônio adquirido por cada cônjuge em caso de divórcio. O magistrado local não é obrigado a dividir, igualmente, pela metade, o conjunto de bens do casal”.

Não há, portanto, como concluir, na espécie, que as regras do Estado da Virgínia são as mesmas do Estado da Califórnia sobre o regime de bens no casamento, de sorte a impedir seja a pretensão analisada como se o regramento aplicável fosse mesmo o da “Equitable Distribution“.

Por fim, prematuro remeter as partes para as vias ordinárias, já que não se tem notícia sobre como é regido o regime de bens no casamento no Estado da Califórnia, assim como também é prematuro considerar que a celebração de pacto pós-nupcial (e não antenupcial como constou na sentença) poderia resolver a questão posta.

Em suma, mantém-se a procedência da dúvida, mas unicamente para que a exigência seja a de apresentação de declaração do Consulado Brasileiro a respeito do regime de bens do casamento vigente no Estado da Califórnia, EUA, sem prejuízo da Oficial formular nova exigência a partir do que a declaração referida dispuser.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso, mantendo a procedência da dúvida por óbice diverso, a fim de que seja exigida a apresentação de declaração do Consulado Brasileiro a respeito do regime de bens do casamento vigente no Estado da Califórnia, EUA, sem prejuízo da Oficial formular nova exigência a partir do que a declaração referida dispuser.

FRANCISCO LOUREIRO 

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJEN/SP – 22.10.2025-SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1004407-94.2024.8.26.0356
Comarca: MIRANDÓPOLIS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1004407-94.2024.8.26.0356

Registro: 2025.0001090139

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1004407-94.2024.8.26.0356, da Comarca de Mirandópolis, em que é apelante LAP DO BRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MIRANDÓPOLIS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram por prejudicada a dúvida e não conheceram do recurso, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 7 de outubro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1004407-94.2024.8.26.0356

Apelante: Lap do Brasil Empreendimentos Imobiliarios Ltda Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mirandópolis

VOTO Nº 43.922

Direito registral – Apelação – Direito real de superfície – Recurso não conhecido.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que negou o registro de escritura pública de concessão de direito real de superfície. A apelante alega que o parcelamento de solo que visa à instalação de torres de telecomunicações não precisa observar o módulo rural mínimo.

II. Questão em Discussão

2. Discute-se se há necessidade de observância à fração mínima de parcelamento do imóvel rural para instalação de torres de telecomunicações.

III. Razões de Decidir

3. A concordância da apelante com parte das exigências formuladas pelo Oficial torna a dúvida prejudicada.

4. O art. 2º do Decreto nº 62.504/68 permite que desmembramentos para instalação de torres de energia elétrica e telecomunicação não se sujeitem ao módulo rural mínimo. A norma tem razão de ser, pois seria inviável economicamente que cada torre de transmissão de energia ocupasse a área equivalente a um modulo rural. As normas cogentes que regulam o parcelamento do solo rural têm a função de evitar a inviabilidade econômica de micro propriedades rurais, jamais de impedir a implantação de obras e de equipamentos de infra-estrutura. O direito real de superfície provoca a cisão temporária da propriedade e não tem o escopo de burlar as normas imperativas que regem o parcelamento rural.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso não conhecido.

Tese de julgamento: 1. A concordância com exigências formuladas prejudica a dúvida registrária. 2. Área que comprovadamente será usada para a instalação de torres de telecomunicação não está sujeita ao módulo rural mínimo.

Legislação Citada:

– Decreto nº 62.504/68, art. 2º

– Lei nº 4.504/64, art. 4º, I, art. 65

Jurisprudência Citada:

– CSM/SP, apelação nº 220-6/6, Rel. Des. José Mário Antônio Cardinale, j. em 16/9/2004.

Trata-se de apelação interposta por Lap do Brasil Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a r. sentença de fls. 123/125, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis e Anexos de Mirandópolis, que, mantendo as exigências formuladas pelo Oficial, negou o registro na matrícula nº 6.459 daquela serventia de escritura pública de concessão de direito real de superfície.

Alega a apelante, em resumo, que a área usada para a instalação de torres de telecomunicação não precisa observar o módulo rural mínimo estabelecido pela legislação (fls. 128/135). Ao final, em sede preliminar, pede a realização de prova pericial e, no mérito, a determinação de inscrição da escritura na matrícula, ressaltando não haver oposição à feitura de “levantamento com amarração indicado pela Suscitante” (fls. 134).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 158/160).

É o relatório.

De início, afasto a preliminar levantada no recurso, uma vez que a produção de prova pericial é incompatível com o procedimento de dúvida registrária.

Trata-se de dúvida suscitada em razão da negativa de registro de escritura pública de concessão de direito real de superfície, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 6.459 no Registro de Imóveis e Anexos de Mirandópolis.

Consta na escritura pública que “a concessão do direito real de superfície sobre a área de 1.369,00 metros quadrados, discriminada na cláusula segunda, será para a finalidade da outorgada superficiária exercer sua atividade societária, ou seja, a cessão de espaço em estruturas metálicas, de concreto ou outras análogas de sua propriedade a terceiros para que estes instalem, operem, gerenciem e mantenham transmissores de telecomunicações por qualquer meio, incluindo rádio, televisão ou qualquer outro veículo de comunicação” (fls. 19).

No recurso, há informação no sentido de que a apelante, superficiária na escritura, faz parte de grupo empresarial “líder mundial na construção ou aquisição de estações rádio base, torres de telecomunicações” (fls. 131).

Prenotado o título, foi emitida nota de devolução com cinco exigências: a) apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural CCIR do imóvel da matrícula nº 6.459; b) inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR); c) prévia retificação do imóvel da matrícula nº 6.459, com a finalidade de inserir as medidas perimetrais e ponto de amarração que permitam identificar em que parte do bem encontra-se a área sujeita ao direito real de superfície; d) respeito à fração mínima de parcelamento; e) prévio desmembramento da área afetada pelo direito real de superfície.

Na resposta à dúvida suscitada pelo Oficial, o ora recorrente apresentou o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural CCIR (item “a” supra fls. 48); concordou com a futura exibição dos documentos mencionados nos itens “b” e “c” (fls. 48/49); questionou o item “d” (fls. 50); e concordou com o desmembramento da área afetada (item “e”).

Em fase recursal, mais uma vez, a apelante se insurgiu apenas contra a questão relativa à fração mínima de parcelamento (item “d” supra fls. 128/135).

Resta claro que a recorrente questionou apenas uma das exigências formuladas, tendo concordado com as demais, inclusive cumprindo uma delas no curso do procedimento.

A insurgência parcial quanto às exigências do Oficial prejudica a dúvida, procedimento que só admite duas soluções: I) a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava quando o dissenso entre o apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis surgiu; ou II) a manutenção da recusa formulada.

A jurisprudência deste Conselho Superior é tranquila, no sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo registrador ou o atendimento delas no curso da dúvida, ou do recurso contra a decisão nela proferida, prejudica-a:

“A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo” (CSM/SP – apelação nº 220-6/6, Rel. Des. José Mário Antônio Cardinale, j. em 16/9/2004).

Desse modo, prejudicada a dúvida, o recurso não pode ser conhecido, o que não impede o exame em tese da exigência questionada, a fim de orientar futura prenotação.

E o óbice relativo à necessidade de observância à fração mínima de parcelamento do imóvel rural em caso de instalação de torres de telecomunicação deve ser afastado.

Preceitua o art. 2º do Decreto nº 62.504/68, que regulamenta o Estatuto da Terra, mais especificamente o dispositivo que trata da impossibilidade de desmembramento de área inferior ao módulo rural:

Art. 2º Os desmembramentos de imóvel rural que visem a constituir unidades com destinação diversa daquela referida no Inciso I do Artigo 4º da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, não estão sujeitos às disposições do Art. 65 da mesma lei e do Art. 11 do Decreto-lei nº 57, de 18 de novembro de 1966, desde que, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins:

I – Desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, na forma prevista no Artigo 390, do Código Civil Brasileiro, e legislação complementar.

II – Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interêsses de Ordem Pública na zona rural, tais como:

a) Os destinados a instalação de estabelecimentos comerciais, quais sejam:

1 – postos de abastecimento de combustível, oficinas mecânicas, garagens e similares;

2 – lojas, armazéns, restaurantes, hotéis e similares;

3 – silos, depósitos e similares.

b) os destinados a fins industriais, quais sejam:

1 – barragens, represas ou açudes;

2 – oledutos, aquedutos, estações elevatórias, estações de tratamento de àgua, instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica, instalações transmissoras de rádio, de televisão e similares;

3 – extrações de minerais metálicos ou não e similares;

4 – instalação de indústrias em geral.

c) os destinados à instalação de serviços comunitários na zona rural quais sejam:

1 – portos maritímos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estações ferroviárias ou rodoviarias e similares;

2 – colégios, asilos, educandários, patronatos, centros de educação fisica e similares;

3 – centros culturais, sociais, recreativos, assistênciais e similares;

4 postos de saúde, ambulatórios, sanatórios, hospitais, creches e similares;

5 – igrejas, templos e capelas de qualquer culto reconhecido, cemitérios ou campos santos e similares;

6 – conventos, mosteiros ou organizações similares de ordens religiosas reconhecidas;

7 – Àreas de recreação pública, cinemas, teatros e similares.

A leitura do dispositivo revela que a situação tratada nos autos se encaixa perfeitamente na parte final do item 2 da letra “b” do inciso II do art. 2º do Decreto mencionado. Ou seja, “instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica, instalações transmissoras de rádio, de televisão e similares” não constituem imóvel rural (art. 4º, I, da Lei nº 4.504/64) e não se sujeitam ao dispositivo legal que impede o fracionamento do imóvel rural em área inferior ao módulo rural mínimo (art. 65 da Lei nº 4.504/64). A norma em apreço tem razão de ser. A função do Estatuto da Terra, ao estabelecer a figura do módulo rural, é a de evitar o fracionamento excessivo do imóvel, criando micro propriedades inviáveis economicamente.

Não é o caso dos autos. Evidente que jamais poderia o Estatuto da Terra e a figura do módulo rural servir de obstáculo à implantação de obras e serviços de infra-estrutura, pena de comprometer o próprio desenvolvimento econômico do país.

Disso decorre que o direito de superfície, que provoca a cisão temporária da propriedade imobiliária, não constitui mecanismo de burla às normas cogentes do parcelamento do solo rural.

Desse modo, embora a dúvida esteja prejudicada, reconhece-se para o caso em apreço (registro de escritura pública de concessão de direito real de superfície para a instalação de transmissores de telecomunicações) o descabimento da exigência questionada (observância à fração mínima de parcelamento item “d” supra).

Com tais observações, pelo meu voto, dou por prejudicada a dúvida e não conheço do recurso.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJEN/SP – 15.10.2025.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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