PROCESSO

SOLUÇÃO DE CONSULTA 227 – COSIT

DATA 28 de outubro de 2025

INTERESSADO

CNPJ/CPF

Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF

GANHO DE CAPITAL. VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS. ISENÇÃO. ART. 39 DA LEI Nº 11.196, DE 2005.

É isento do Imposto sobre a Renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

VENDA DE TERRENO. NÃO APLICAÇÃO DA ISENÇÃO.

Não se aplica essa isenção na hipótese de venda de terreno, ainda que haja a documentação exigida para a construção de um imóvel residencial.

Dispositivos legais: Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, arts. 2º, § 10, inciso II, e § 11, inciso II.

RELATÓRIO

1. A pessoa física acima identificada formula consulta sobre a interpretação da legislação tributária, na forma da Instrução Normativa RFB nº 2.058, de 9 de dezembro de 2021, acerca da aplicação da isenção do Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF incidente sobre o ganho de capital auferido na alienação de imóvel residencial prevista no art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, no caso de venda de terreno localizado em área residencial (folhas 27 a 33).

2. Registram-se a seguir os pontos da petição relevantes para a solução da presente consulta.

3. O consulente, casado em comunhão total de bens, adquiriu em setembro/2020 um “lote de terreno”, com recursos oriundos da venda de seu único imóvel (apartamento), operação na qual “não houve ganho de capital e nem imposto a pagar”.

4. Em fevereiro/2024, efetuou “a assinatura de um contrato de intenção de compra”, perante instituição financeira, “referente a venda do imóvel lote de terreno”, “com o objetivo de utilizar os recursos provenientes dessa venda para aquisição imediata de uma casa destinada” a sua “moradia definitiva”; “o registro da venda em nome dos novos proprietários compradores foi concluído e registrado no mesmo cartório”, em abril/2024, e o pagamento integral do valor da venda foi recebido da instituição financeira nesse mesmo mês.

5. O entendimento manifestado pelo consulente é de que a isenção prevista no art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005, aplica-se ao ganho de capital por ele auferido na alienação do indigitado terreno. Para sustentá-lo, vale-se dos argumentos a seguir consignados, os quais são por vezes reiterados ao longo de sua petição:

a) “a isenção do imposto abrange a venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta, desde que atenda aos critérios estabelecidos”;

b) “o lote em questão possui alvará e projetos aprovados para a construção de uma moradia, o que o qualifica como um imóvel em fase inicial de desenvolvimento, conforme previsto na legislação”; “apesar de ainda não ter sido construída pela via convencional, a intenção, investimentos concretos em nome dos proprietários e, principalmente, as ações dos planos para transformá-lo em uma residência são absolutos e notórios, evidenciados pela documentação pertinente”; “a venda concretizada deste imóvel, adquirido anteriormente, com o propósito de viabilizar a construção de uma casa residencial, devidamente comprovada, sem que os proprietários tenham outra moradia, deve ser, em essência, considerada à venda de um imóvel residencial já existente — sem lote, não existe casa”;

c) afirma que existe distinção conceitual entre “lote” e “terreno” e discorre sobre o tema de forma a concluir: “Se equipara o imóvel atua[l] como lote residencial, dentro de um residencial exclusivamente destinado a moradias e fica numa área urbana e, uma vez que está pronto para receber uma construção residencial.”;

d) “a venda do lote com o propósito de viabilizar a compra de imóvel pronto e/ou construção de uma residência na planta se alinha perfeitamente com os objetivos dessa legislação, uma vez que contribui para o aumento do estoque de habitações disponíveis e para a realização do direito constitucional à moradia”;

d) “outro ponto a ser destacado é a interpretação extensiva da normativa, que visa abranger situações que, embora possam não se enquadrar literalmente na definição de imóvel residencial, possuem uma finalidade claramente residencial”; “no presente caso, a intenção de destinar o lote à construção de uma moradia é inequívoca, o que justifica a aplicação da isenção do imposto sobre ganho de capital”.

6. Por fim, apresenta a seguinte solicitação:

Diante disso, reitero a solicitação para a aplicação da isenção correspondente, em consonância com os princípios e objetivos da legislação tributária brasileira. Portanto, com base nos fundamentos legais apresentados e na finalidade essencialmente residencial da operação em questão, solicito respeitosamente que seja aplicada a isenção correspondente, em conformidade com a legislação vigente, uma vez que declarado firme e verdadeiras todas os fatos e não uso do benefício nos 5 (cinco) anos anteriores e que atendo as exigências e objetivos previstos em lei.  FUNDAMENTOS

7. Preliminarmente, é mister anotar que, consoante ressalva expressa do art. 45 da Instrução Normativa RFB nº 2.058, de 2021, “as soluções de consulta não convalidam informações nem classificações fiscais apresentadas pelo consulente”. Posto de outro modo, em termos mais detalhados: o ato administrativo denominado solução de consulta não se presta a verificar a exatidão dos fatos ou das hipóteses narradas pelo interessado na respectiva petição de consulta, limitando-se, tão somente, a apresentar a interpretação que a Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil – RFB confere aos dispositivos da legislação tributária relacionados a tais fatos ou hipóteses, partindo da premissa de que eles efetivamente correspondem à realidade. Por conseguinte, da solução de consulta não decorrerão efeitos caso se constate, a qualquer tempo, que os fatos descritos não correspondem àqueles que serviram de base hipotética à interpretação apresentada.

8. A par disso, visto que o consulente junta vários documentos ao processo, convém lembrar que o instituto da consulta não comporta apreciação de provas, tarefa que se desenvolve no curso de procedimentos de fiscalização, de revisão de declarações, no exame de processos relativos a restituição de tributos ou declaração de compensação ou, ainda, no julgamento de processos administrativos para exigência de crédito tributário, mas se mostra incompatível com os pressupostos desse instituto.

9. O art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005, no qual se embasa a consulta, está assim escrito (sublinhou-se):

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. (Vigência)

§ 1º No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1ª (primeira) operação.

§ 2º A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

§ 3º No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

§ 4º A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

I – juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e

II – multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.

§ 5º O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.

10. Esse artigo está disciplinado na Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, da qual interessa transcrever parte de seu art. 2º (sublinhou-se):

Art. 2º Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.

(…)

§ 9º Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.

§ 10. O disposto neste artigo aplica-se, inclusive:

I – aos contratos de permuta de imóveis residenciais;

II – à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta; e (Redação dada pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 2070, de 16 de março de 2022)

III – à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante. (Incluído(a) pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 2070, de 16 de março de 2022)

§ 11. O disposto neste artigo não se aplica, dentre outros:

I – (Revogado pela Instrução Normativa RFB nº 2.070, de 16 de março de 2022)

II – à venda ou aquisição de terreno;

III – à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

(…)

11. Das disposições acima transcritas, importa destacar, no que toca ao objeto da consulta:

a) a isenção do IRPF estipulada no art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005, é restrita ao ganho auferido pela pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País;

b) a isenção aplica-se à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta (art. 2º, § 10, inciso II, da Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005);

c) a isenção não se aplica à venda ou aquisição de terreno (art. 2º, § 11, inciso II, da Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005).

12. De sua explanação, depreende-se que o consulente pretende caracterizar a venda de terreno por ele realizada como a venda de “imóvel residencial em construção ou na planta”, trazendo como argumentação, em síntese, que há distinção entre “terreno” e “lote” [de terreno], podendo o lote ser considerado “imóvel residencial” [na planta] – especialmente porque “o lote em questão possui alvará e projetos aprovados para a construção de uma moradia” –, e que se deve considerar “a interpretação extensiva da normativa, que visa abranger situações que, embora possam não se enquadrar literalmente na definição de imóvel residencial, possuem uma finalidade claramente residencial”.

13. Primeiramente, note-se que a conceituação de “lote”, provém da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano (sublinhou-se):

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

§ 3º (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

(..)

14. A legislação do IRPF relativa à apuração do ganho de capital na alienação de imóveis não contempla distinção para fins de tributação entre os termos “terreno” ou “lote de terreno”, considerando-os ambos genericamente como “terreno”. Aliás, segundo a definição do § 4º do art. 2º da Lei nº 6.766, de 1979, acima transcrito, lote é um terreno, com as características nele definidas.

15. O Regulamento do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza – RIR/2018, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018, alude especificamente a lotes (de terreno) apenas nas situações que envolvem a equiparação das pessoas físicas a pessoas jurídicas pela promoção de loteamento ou desmembramento de imóvel rural. Quanto a isso, vejam-se os seguintes artigos do RIR/2018: 41, inciso I, 132, § 1º, 137, inciso II, alínea “b”, 149, § 2º, 162, § 1º, inciso III, 163, incisos I e II, 164, caput, 165, caput, 168, inciso III, 173, incisos I e II, 175, inciso III, e 177, § 1º, inciso I.

16. No que concerne ao enquadramento do terreno vendido pelo consulente como “imóvel residencial em construção ou na planta”, afasta-se de imediato a sua identificação como “imóvel em construção”, pois ele próprio informa não ter havido construção no terreno até sua venda.

17. Quanto à caracterização como “imóvel na planta”, essa expressão refere-se aos imóveis (“futuras unidades autônomas”) cuja disponibilização à venda está sujeita às normas da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que trata das incorporações imobiliárias. Dessa Lei, é bastante a transcrição de dispositivos dos seus arts. 28 a 30 e 32 (sublinhou-se):

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

…………………………………………………………………………………………………………………..

Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:

(…)

§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.

(…)

18. Por conseguinte, é certo que o terreno vendido pelo consulente, ainda que possua “alvará e projetos aprovados para a construção de uma moradia”, não pode ser considerado um imóvel na planta.

19. Por fim, impende assentar que, por se estar diante de norma que versa sobre outorga de isenção, há de se observar a sua interpretação literal, consoante determina o art. 111, inciso II, do Código Tributário Nacional – CTN, Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Interpretar literalmente um determinado dispositivo significa não ampliar nem restringir o texto legal, definição consagrada no Parecer Normativo CST nº 48, de 18 de maio de 1978 (Diário Oficial da União de 29.05.1978). Incabível, portanto, a “interpretação extensiva da normativa” apregoada pelo consulente.

CONCLUSÃO

20. Ante o exposto, responde-se ao consulente que a isenção de que trata o art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005, é restrita ao ganho de capital auferido na venda de imóveis residenciais, não se aplicando na hipótese de venda de terreno, ainda que haja a documentação exigida para a construção de um imóvel residencial.

Encaminhe-se à Chefe da SRRF10/Disit.

Assinatura digital

MARCOS VINICIUS GIACOMELLI

Auditor-Fiscal da RFB

De acordo. Encaminhe-se ao Coordenador da Coordenação de Tributos Sobre a Renda, Patrimônio e Operações Financeiras – Cotir.

Assinatura digital

IOLANDA MARIA BINS PERIN

Auditora-Fiscal da RFB – Chefe da SRRF10/Disit

De acordo. Encaminhe-se ao Coordenador-Geral da Coordenação-Geral de Tributação – Cosit.

Assinatura digital

GUSTAVO SALTON ROTUNNO ABREU LIMA DA ROSA

Auditor-Fiscal da RFB – Coordenador da Cotir

ORDEM DE INTIMAÇÃO

Aprovo a Solução de Consulta. Publique-se e divulgue-se nos termos do art. 43 da Instrução Normativa RFB nº 2.058, de 9 de dezembro de 2021. Dê-se ciência ao interessado.

Assinatura digital

RODRIGO AUGUSTO VERLY DE OLIVEIRA

Auditor-Fiscal da RFB – Coordenador-Geral de Tributação – – /

Dados do processo:

Subsecretaria de Tributação e Contencioso – Coordenação-Geral de Tributação – Solução de Consulta nº 227/2025 – Coordenador-Geral da COSIT Rodrigo Augusto Verly de Oliveira – D.O.U.: 06.11.2025

Fonte:  Inr Publicações

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A Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu, por unanimidade, que cartas psicografadas não podem ser admitidas como prova em processos judiciais. Segundo o colegiado, esse tipo de documento carece de confiabilidade mínima e não é capaz de sustentar, de forma racional, a comprovação dos fatos alegados.

O entendimento foi firmado no julgamento de um recurso em habeas corpus relatado pelo ministro Rogerio Schietti Cruz, que acolheu pedido da defesa para declarar a inadmissibilidade de uma carta psicografada juntada pela acusação, além das provas relacionadas a atos de psicografia.

De acordo com o relator, “não há até o momento evidência científica sólida e confiável de comprovação da vida pós-morte e da comunicação com pessoas já falecidas”. Para o ministro, a ausência dessa comprovação impede que a psicografia seja considerada um meio legítimo de prova judicial.

Na origem do processo, dois homens foram acusados pela prática de homicídio qualificado e duas tentativas de homicídio. Durante a investigação, uma testemunha afirmou ter atuado como médium e psicografado mensagens atribuídas à vítima. As instâncias ordinárias, incluindo o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul – TJMS, haviam reconhecido a validade da carta como prova indireta, a ser avaliada em conjunto com outros elementos.

O ministro Schietti ressaltou que, embora o sistema processual brasileiro adote a livre apreciação das provas, esse princípio deve observar critérios racionais. “Para ser admitida em um processo judicial, a prova precisa ser legal e confiável, demonstrando capacidade mínima de esclarecer o fato alegado”, destacou.

Nos casos submetidos ao tribunal do júri, o relator enfatizou a importância de o juiz presidente filtrar as provas admitidas, a fim de evitar que elementos irrelevantes ou inidôneos induzam os jurados a conclusões irracionais.

O ministro observou que a crença na psicografia é um ato de fé, que, por definição, dispensa comprovação racional – o que a torna incompatível com os critérios probatórios do processo penal. Assim, ainda que a carta não seja considerada prova ilícita, por não haver ilegalidade em sua obtenção, deve ser tida como irrelevante e excluída dos autos.

A decisão também levou em conta o risco de que o documento pudesse influenciar de forma indevida os jurados, já que “elementos irracionais” poderiam escapar ao controle do juiz e das partes.

“Por se tratar de prova supostamente decorrente de psicografia e, portanto, desprovida de mínima idoneidade epistêmica, não deve ser submetida a conhecimento pelos jurados. Daí por que deve ser reconhecida a sua inadmissibilidade como prova e determinado o seu desentranhamento”, concluiu o ministro Schietti.

Fonte: Instituto Brasileiro de Direito de Família.

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I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que manteve óbice ao registro de formal de partilha extraído do processo de inventário envolvendo viúva e três filhas do falecido. A parte apelante sustenta que o juízo competente homologou a partilha após concordância do fisco quanto ao recolhimento de tributos e que o Oficial, ao recusar o registro, interfere em matéria de mérito sucessório já decidida.

II. Questão em discussão

2. A questão principal em discussão consiste na interpretação correta da súmula 377 do STF, ou seja, em determinar se o registro do formal de partilha pode ser negado no caso com apoio no entendimento de que, pelo regime da separação obrigatória de bens, o patrimônio adquirido pelo falecido durante o casamento se comunicou ao da viúva, por força da Súmula 377 do STF. 3. Questões subsidiárias se relacionam com renúncias feitas no inventário e suas consequências fiscais, bem como com a possibilidade de registro imediato do título em matrículas para as quais o Oficial não apresentou óbice.

III. Razões de decidir

4. O princípio da legalidade estrita no sistema registral exige que o título atenda aos ditames legais. O Oficial deve obstar o ingresso de títulos que não satisfaçam os requisitos legais. 5. A súmula 377 do STF recebeu nova leitura pelo Superior Tribunal de Justiça, já incorporada por este Conselho Superior da Magistratura, a ser observada pelos Oficiais de Registro. 6. Renúncia simples, em favor do monte mor, tem natureza abdicativa e não caracteriza novo fato gerador de tributo. 7. Pelo princípio da cindibilidade, o título comportava registro imediato em relação a parte dos imóveis objeto do inventário.

IV. Dispositivo e Tese

8. Recurso provido, com determinação de registro imediato do título em todas as matrículas envolvidas.

Tese de julgamento: “1. A comunicação dos bens adquiridos sob o regime da separação obrigatória depende de comprovação de esforço comum. 2. A presunção de comunhão não prevalece na ausência de prova de esforço comum, o que se pode presumir da concordância entre os sucessores. 3. Renúncia simples, em favor do monte mor, não caracteriza novo fato gerador de tributo. Partilha cômoda, autorizada pelo artigo 648 do CPC. 4. Pelo princípio da cindibilidade, quando o título envolver mais de um imóvel, registro é possível na hipótese de ausência de óbice em relação a um deles”.

Legislação e jurisprudência relevantes:

– Lei n. 8.935/1994, art. 28; CC, art. 1.829, inciso III; CPC, art. 648; NSCGJSP, item 117.

– STF, Súmula 377; STJ, EREsp nº 1.171.820/PR, Rel. Min. Raul Araújo, j. 26.08.2015; STJ, EREsp 1623858/MG, Rel. Min. Lázaro Guimarães, j. 23.05.2018; STJ, REsp 1689152/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24.10.2017.

– CSMSP, Apelação n. 413-6/7; Apelação n. 0003968-52.2014.8.26.0453; Apelação n. 0005176-34.2019.8.26.0344; Apelação n. 1001015-36.2019.8.26.0223; Apelação n. 464-6/9; Apelação n. 1017957-06.2024.8.26.0309; Apelação n. 1017622-70.2021.8.26.0477; Apelação n. 0027539-71.2014.8.26.0576.

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Espólio de Nelson Tomazini contra a r. sentença de fls. 200/203, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de (…), que julgou “parcialmente procedente” a dúvida inversa suscitada, mantendo óbice ao registro do formal de partilha extraído do processo de inventário de autos n. 1000071-92.2021.8.26.0666, o qual tramitou entre partes capazes, viúva e três filhas do falecido, perante a 2ª Vara de Família e Sucessões da Comarca de Jaguariúna, na matrícula n. 63.189 daquela serventia (fls. 209/216).

A parte sustenta que o juízo competente homologou a partilha após concordância expressa do fisco quanto ao recolhimento de todos os tributos devidos; que o Oficial, ao recusar o registro, interfere em matéria de mérito sucessório já decidida pelo Poder Judiciário; que, após reconsiderar suas exigências quanto a duas matrículas (n. 63.129 e 63.379), o Oficial manteve a negativa em relação às matrículas n. 63.130 e 63.189; que a dúvida foi suscitada no prazo de prenotação vigente, mas, para evitar problemas, realizou nova prenotação em 24 de maio de 2024 (fl. 158); que o Oficial manteve a negativa com os mesmos fundamentos da segunda nota devolutiva (fls. 160/164); que o juízo de primeiro grau manteve apenas o óbice relativo ao registro do título na matrícula n. 63.189 por entender que o imóvel deveria ter sido integralmente levado à partilha; que o imóvel em questão foi adquirido pelo falecido e por Iracema Bueno Brito Tomazini; que o casal viveu em união estável por longo período, iniciada em 2006 (quando os conviventes ainda não haviam alcançado a idade de 70 anos), e se casou posteriormente pelo regime da separação total de bens (fls. 31/32), o que afasta a aplicação da súmula n. 377 do STF, como reconhecido pela própria decisão de primeiro grau e a jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura; que o Supremo Tribunal de Federal, no julgamento do ARE n. 1.309.642/SP, com repercussão geral (Tema 1.236), fixou a tese de que, em casamento e união estável envolvendo pessoa maior de 70 anos, o regime da separação de bens pode ser afastado por expressa vontade das partes; que, como a aquisição foi feita pelo casal, a partilha foi feita apenas em relação à propriedade de 50% do falecido sobre o bem; que as filhas renunciaram aos direitos sucessórios sobre a metade do imóvel que pertencia ao pai, o que configura transmissão por força da ordem de vocação hereditária, em favor da viúva, e não doação; que o imposto devido foi recolhido, com concordância da Fazenda Estadual (fls. 64/70, 80, 83/85 e 90/93); que, ainda que se configurasse doação, a transmissão estaria isenta de ITCMD inter vivos por força do artigo 6º, inciso II, “a”, da Lei n. 10.705/2000; que devido o registro imediato do título nas matrículas n. 62.129 e 63.379.

O formal de partilha foi acostado às fls. 33/112, com comprovação de registro perante o 1º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas (fls. 113/120).

Notas devolutivas anteriores às fls. 121/126 (n. 345.454) e 127/131 (n. 350.203). Certidões das matrículas às fls. 132/144.

O Oficial esclareceu que não havia prenotação vigente ao ser intimado nos autos; que o aditamento ao formal de partilha não havia sido apresentado por ocasião da primeira nota devolutiva; que o título não pode ser registrado na matrícula n. 63.189 porque há necessidade de retificação, com partilha da totalidade do imóvel já que adquirido pelo falecido enquanto casado pelo regime da separação obrigatória de bens (súmula n. 377 do STF); que o imóvel da matrícula n. 63.130 deve ser incluído na partilha já que a viúva, Iracema Bueno Brito Tomazini, o adquiriu enquanto casada com o falecido (súmula n. 377 do STF), sendo que, na hipótese de doação, devido o recolhimento de ITCMD; que reconsiderou as exigências relativas aos imóveis das matrículas n. 63.129 e 63.379, os quais foram apresentados e partilhados integralmente no inventário (fls. 160/164).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 231/233).

Nova manifestação da parte recorrente às fls. 237/238.

É o relatório.

Não há dúvida de que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

E esta premissa não pode ser afastada mesmo que se trate de título judicial, uma vez que tal fato não o torna imune à qualificação registral (CSMSP, Apelação n. 413-6/7; Apelação n. 0003968-52.2014.8.26.0453; Apelação n. 0005176-34.2019.8.26.0344 e Apelação n. 1001015-36.2019.8.26.0223).

No mesmo sentido, a Apelação n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental“.

A premissa também se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das NSCGJ:

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e regras que regem a atividade registral.

O recurso merece provimento.

Cabe observar que a parte suscitou a dúvida no prazo final da segunda prenotação (fls. 01 e 127/131), o que confirma que, ao tempo da decisão inicial (fl. 152) e, consequentemente, da intimação do Oficial para manifestação (fl. 153), seu prazo legal já havia decorrido.

Devida, portanto, nova prenotação, a qual foi efetuada (fls. 157/158).

O título apresentado a registro consiste em formal de partilha extraído dos autos de inventário n. 1000071-92.2021.8.26.0666, o qual tramitou entre partes capazes, viúva e três filhas do falecido, perante a 2ª Vara da Comarca de Jaguariúna.

O afastamento do óbice relativo ao registro na matrícula n. 63.130 é correto, já que o raciocínio do Oficial se baseia em interpretação ultrapassada da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, já encampada por este Conselho Superior da Magistratura em diversos precedentes.

Com efeito, tanto as filhas como a viúva do autor da herança participaram do inventário e consentiram de modo expresso com exclusão do imóvel em questão da partilha, a indicar aquisição exclusiva pela esposa durante o casamento, o que se confirma pelo R.03 da matrícula em questão (fls. 141/144).

Logo, assentiram todos os interessados nos autos do inventário que o imóvel fora adquirido sem esforço comum na constância de casamento celebrado sob o regime da separação obrigatória de bens.

A própria sentença de primeiro grau, ao tratar do imóvel de matrícula n. 63.130, reconheceu que o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na interpretação da súmula n. 377 do Supremo Tribunal Federal exige a comprovação do esforço comum para que haja comunicação de bens adquiridos durante o casamento sob o regime da separação legal.

Essa reinterpretação da súmula, que a torna compatível com os princípios do regime de separação obrigatória, é a posição mais moderna e predominante do Superior Tribunal de Justiça, já incorporada na esfera administrativa em julgamentos recentes deste CSM:

“Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PELA DOADORA ENQUANTO CASADA PELO REGIME OBRIGATÓRIO DA SEPARAÇÃO DE BENS. ATUAL INTERPRETAÇÃO DA SUMULA 377 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AFASTAMENTO DA PRESUNÇÃO DE COMUNICAÇÃO DOS AQUESTOS. JUÍZO QUALIFICADOR QUE DESBORDA DOS LIMITES REGISTRÁRIOS. APELO PROVIDO. I. Caso em Exame. Apelação interposta contra sentença que manteve a negativa de registro de escritura pública de doação de imóvel, devido à falta de comprovação da prévia partilha dos bens de José Crupe, falecido, casado sob regime de separação obrigatória de bens. A doadora alegou ser a única proprietária do imóvel, adquirido por sub-rogação de bens particulares. II. Questão em Discussão. 2. A questão em discussão consiste em determinar se a exigência de prévia partilha dos bens de José Crupe é válida, considerando a interpretação da Súmula 377 do STF e a necessidade de comprovação de esforço comum para a comunicação dos bens adquiridos na constância do casamento sob regime de separação obrigatória. III. Razões de Decidir. 3. A exigência de prévia partilha desborda dos limites da qualificação registrária e da atual ordem normativa e jurisprudencial sobre a Súmula 377 do STF. 4. O Superior Tribunal de Justiça tem exigido prova de esforço comum para a comunicação dos bens, não sendo admissível a presunção de comunhão na via administrativa. IV. Dispositivo e Tese. 5. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A comunicação dos bens adquiridos sob regime de separação obrigatória depende de comprovação de esforço comum. 2. A presunção de comunhão não prevalece na ausência de prova de esforço comum. Legislação Citada: CC/2002, art. 1.641, II; Lei 6.015/73, arts. 195 e 237. Jurisprudência Citada: STJ, EREsp nº 1.171.820/PR, Rel. Min. Raul Araújo, j. 26.08.2015; STJ, EREsp 1623858/MG, Rel. Min. Lázaro Guimarães, j. 23.05.2018; STJ, REsp 1689152/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24.10.2017″ (CSM, Apelação n. 1017957-06.2024.8.26.0309, de minha relatoria, j. em 16/12/2024).

“EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. INVENTÁRIO E PARTILHA. APELAÇÃO PROVIDA. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta por contra sentença que manteve a negativa de registro de carta de sentença referente ao inventário e partilha de bens, devido à falta de comprovação da prévia partilha dos bens do cônjuge falecido, casamento ocorrido sob regime de separação obrigatória de bens. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar, segundo o entendimento atual do STJ acerca da amplitude da Súmula 377 do STF, se pode ser o registro negado sem prova de esforço comum do casal para a aquisição de bens. Em ermos diversos, se a comunicação prevista na Súmula 377 do STF se dá ex lege, ou, ao contrário, se subordina à prova do esforço comum do casal. III. Razões de Decidir 3. O Superior Tribunal de Justiça tem exigido prova de esforço comum para a comunicação de bens adquiridos sob regime de separação obrigatória, contrariando a presunção automática da Súmula 377 do STF. 4. A certidão imobiliária e a certidão de casamento confirmam que o imóvel é de titularidade exclusiva da cônjuge varoa, sem prova de esforço comum do cônjuge falecido. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A presunção de esforço comum não se aplica automaticamente no regime de separação obrigatória de bens. 2. É necessária a comprovação de esforço comum para a comunicação de bens adquiridos onerosamente. Legislação Citada: Código Civil de 1916, art. 258, §único, II. Jurisprudência Citada: STF, Súmula 377; STJ, EREsp nº 1.171.820/PR, Rel. Min. Raul Araújo, j. 26.08.2015; STJ, EREsp 1623858/MG, Rel. Min. Lázaro Guimarães, j. 23.05.2018; STJ, REsp 1689152/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24.10.2017″ (CSM, Apelação n. 1017622-70.2021.8.26.0477, de minha relatoria, j. em 30/01/2025).

Nota-se, ademais, que houve declaração de ITCMD em expediente próprio, de n.80528920, relativo à doação do imóvel da matrícula n.63.130 pela viúva às filhas do falecido (fls. 145/146), com isenção homologada pelo fisco (fls. 85/89).

No que diz respeito ao imóvel da matrícula n. 63.189, pode- se alcançar conclusão parelha com apoio nos mesmos pressupostos.

De fato, o R. 04 da matrícula em questão atesta que o imóvel foi adquirido por Iracema Bueno Brito Tomazini e seu marido Nelson Tomazini (fls. 132/134), o que também foi reconhecido pelas filhas do falecido no inventário e confirma que apenas 50% do bem deveria ter sido apresentado ao inventário para partilha.

Ademais, a alegação do Oficial de que a partilha deveria ter incluído 100% do imóvel ignora decisão judicial definitiva proferida em outro processo judicial, de autos n. 1000624-13.2019.8.26.0666.

No caso em questão, doação da metade do imóvel da matrícula n. 63.189 feita pelo falecido à viúva foi anulada por vício de consentimento, o que confirma que a metade pertencia a ele (fls. 182/193). A decisão transitada em julgado é vinculante e não pode ser revisada na via administrativa. A função do Oficial de Registro de Imóveis, no exercício da qualificação registral, é verificar a conformidade dos títulos com os princípios registrais e não reexaminar o mérito de decisões judiciais, notadamente quando definitivas.

Por outro lado, nota-se que as filhas renunciaram aos seus direitos sucessórios em relação ao imóvel em questão, o qual foi adjudicado em favor da viúva (fls. 33/49, 50/62, 63/89 e 90/102).

Quanto às renúncias efetuadas no inventário, devem ser consideradas como simples ou abdicativas na medida em que refletem apenas esforço das sucessoras para partilha cômoda, com a devida fiscalização pelo juízo competente e pelo fisco.

A partilha cômoda é regulada pelo artigo 648 do CPC, que prevê a busca pela máxima igualdade possível, a prevenção de litígios futuros e maior comodidade para os herdeiros. As partes, em acordo, distribuíram os bens de forma a evitar a copropriedade, o que é plenamente aceitável e incentivado pelo ordenamento jurídico. O fato de os bens terem sido alocados de forma a concentrar a propriedade em determinados herdeiros não transforma a renúncia simples em translativa. O que importa é que as renúncias foram direcionadas ao espólio e a distribuição subsequente se deu na forma prevista pela lei.

Em outros termos, as sucessoras apenas organizaram os direitos recebidos de modo que cada uma ficasse com parte específica do patrimônio herdado, a indicar que as renúncias foram abdicativas, com devolução de parte do quinhão hereditário ao monte para posterior redistribuição.

De fato, o plano de partilha apresentado nos autos detalha as renúncias realizadas pelas herdeiras filhas e pela viúva (fls. 33/49, 50/62, 63/89 e 90/102): a) Renúncia da viúva: A viúva, Iracema Bueno Brito Tomazini, renunciou a seu quinhão de 1/4 (25%) sobre os imóveis de matrículas n° 63.129 e n° 63.379. O plano de partilha especifica que a renúncia foi de forma simples, em favor do espólio. Isso significa que sua parte se devolveu ao monte hereditário, aumentando o quinhão dos demais herdeiros, ou seja, as três filhas, que receberam 33,333% dos bens; b) Renúncia das herdeiras filhas: As três filhas renunciaram aos seus respectivos quinhões sobre os 50% do imóvel de matrícula n° 63.189, que pertencia ao falecido. A partilha indica que a renúncia foi de forma simples. Essa renúncia fez com que o quinhão das filhas fosse atribuido à viúva por vocação hereditária (artigo 1.829, inciso III, do Código Civil), e não por doação.

Doutrinariamente, a renúncia abdicativa é aquela pura e simples, feita em favor do monte mor (espólio). Ela é retroativa e, por isso, não implica um novo fato gerador de imposto. Já a renúncia translativa (ou in favorem) é a renúncia que beneficia pessoa determinada. Quando gratuita, caracteriza doação e, portanto, gera a incidência do ITCMD inter vivos.

Quando onerosa, ITBI.

Na lição de Luiz Paulo Vieira de Carvalho:

“(…) a renúncia denominada translativa ou ‘in favorem’, na verdade, não é uma verdadeira renúncia, já que se compõe de dois atos: uma aceitação tácita e uma cessão gratuita, equivalente a uma doação, do direito sucessório do herdeiro declarante” (Direito das Sucessões, 4ª edição, Editora Atlas, 2019, página 250).

Euclides de Oliveira e Sebastião Amorim esclarecem, ainda, que:

“Embora não seja tecnicamente uma renúncia, é tida por válida a renúncia translativa, também chamada de imprópria, e admitem-se os efeitos obrigacionais dela decorrentes, como forma de doação, se a título gratuito, ou de compra e venda, se a título oneroso. A renúncia à herança em tais condições, por favorecer determinada pessoa, é denominada de translativa, ou in favorem, configurando verdadeira cessão de direitos, seja de forma onerosa, ou gratuita” (Inventários e Partilhas, 17ª edição, Leud, página 435).

O formal de partilha e os termos de renúncia apresentados e homologados em juízo demonstram que as partes optaram pela renúncia simples, com devolução dos quinhões ao monte mor e observação da ordem de vocação hereditária para a distribuição final dos bens, o que foi devidamente revisto e aprovado pelo fisco.

Por fim, cabe observar que, inexistindo óbice para registro do título nas matrículas n. 63.129 e 63.379, ingresso imediato deveria ter sido possibilitado com apoio no princípio da cindibilidade.

Pelo princípio registral da parcelaridade ou cindibilidade dos títulos, é possível o registro parcial dos direitos neles constantes, aproveitando- se determinados elementos cujo ingresso seja imediato no fólio real, desde que não guardem relação de dependência ou unicidade entre si.

Assim, a cisão é admitida quando, num mesmo título formal, há pluralidade de fatos jurídicos sobre um mesmo imóvel ou há dois ou mais imóveis envolvidos no negócio jurídico, como ocorre no caso concreto.

Nessa linha de raciocínio, por ocasião do julgamento da Apelação n. 0027539-71.2014.8.26.0576, bem se observou em voto convergente:

“Ademais, como havia sido exposto em 27.1.2015, no julgamento da Apelação Cível 300543-41.2013.8.26.0601, deste E. Conselho, o princípio da cindibilidade implica o seguinte:

a) a cisão possível é a do título formal (= do instrumento), e não do título causal (= do fato jurídico que, levado ao registro de imóveis, dá causa à mutação jurídico-real);

b) a possibilidade de cisão decorre do princípio da unitariedade (ou unicidade) da matrícula (LRP/73, art. 176, I); e

c) o título formal pode cindir-se em dois casos: ou quando um mesmo e único título formal disser respeito a mais de um imóvel; ou quando um mesmo e único título formal contiver dois ou mais fatos jurídicos relativos a um mesmo e único imóvel, contanto que esses fatos jurídicos não constituam uma unidade indissolúvel“.

Notam-se, portanto, indícios de falha na atuação do Oficial no caso, que levaram as interessadas, inclusive, a aditar indevidamente a partilha já homologada judicialmente para inclusão de imóvel (matrícula n. 63.130), sem que pudessem obter registros imediatos que eram possíveis.

Devem os Oficiais registradores atentar e aplicar a jurisprudência atualizada do Conselho Superior da Magistratura, evitando a formulação de exigências excessivamente rigorosas, que somente embaraçam os interesses legítimos daqueles que procuram registrar seus títulos.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso de apelação, determinando registro imediato do título em todas as matrículas envolvidas.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: DJEN/SP – 04.11.2025.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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