Processo 1129193-81.2019.8.26.0100
Dúvida Reqte.: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital de São Paulo Reqdo.: Leticia Estrela Coto Procdor.: Mauro Raupp Estrela Sentença (fls. 48/52): Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Letícia Estrela Coto, diante da negativa em se proceder ao registro da escritura de compra e venda referente ao imóvel matriculado sob nº 268.308, pela qual a suscitada, casada sob o regime da comunhão parcial de bens com José Arturo Coto Júnior, adquiriu mencionado imóvel. Os óbices registrários referem-se: a) ausência do numero do CPF de José Arturo Coto Júnior, o que impede a consulta à Central de Indisponibilidade; b) esclarecer quanto a base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão – ITBI, tendo em vista que o valor venal para o exercício de 2018 é superior ao valor venal de referência. Foram juntados documentos às fls.07/. A suscitada não apresentou impugnação em Juízo, conforme certidão de fl.42, contudo manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial, insurgindo-se apenas em relação à necessidade de apresentação do número de CPF de seu cônjuge. Assevera que adquiriu o imóvel por instrumento particular de promessa de venda e compra firmado em 19.09.1999, sendo que seu casamento apenas foi celebrado em 13.11.1999, portanto, quando da aquisição do imóvel ostentava o estado civil de solteira, logo o imóvel não se comunica ao cônjuge, nos termos do artigo 1659, I, do CC. Somado a estes fatos, destaca que seu cônjuge é americano, residente no exterior, de modo que não possui bens no Brasil e sequer vem ao país. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.45/46). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Na presente hipótese houve impugnação parcial das exigências formuladas pelo Registrador. Observo que a suscitante não demonstrou irresignação em relação à complementação do valor do ITBI, levando-se em consideração o valor venal do imóvel. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências – e não apenas parte delas – sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior. E ainda que assim não fosse, no mérito a dúvida é procedente. De acordo com a Instrução Normativa da Receita Federal nº 1548/2015, art. 3º, II: “Art.3º: Estão obrigados a inscrever-se no CPF as pessoas físicas: (…) II – residentes no Brasil ou no exterior que: a) praticarem operações imobiliárias de quaisquer espécies no Brasil” Conforme consta da escritura pública de compra e venda, a suscitada e seu cônjuge José Arturo Coto Júnior são residentes e domiciliados nesta Capital. De qualquer maneira, imprescindível a consulta à Central de Indisponibilidade para a prática dos atos registrários, mesmo no tocante a estrangeiros. No que se refere à alegação de ter sido feita a aquisição do imóvel unicamente pela suscitada, conforme consta no compromisso de compra e venda, verifico que sequer houve o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do bem e a alegação de se tratar de bem particular deveria vir acompanha de elementos comprobatórios, dentre os quais a ressalva na própria escritura pública de que o imóvel constitui bem particular da suscitada ou o comparecimento de seu cônjuge expressando concordância no ato notarial. O contrato preliminar mencionado não veio aos autos. Em relação ao segundo óbice, entendo que também deve ser mantido. Diz a Lei nº 11.331/02, que dispõe sobre custas e emolumentos no Estado de São Paulo: “Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea”b” do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior: I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes; II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente,considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias; III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão”inter vivos” de bens imóveis.” Assim, a norma é expressa ao determinar que o valor cobrado deve basear-se no maior valor entre a base de cálculo do IPTU e ITBI, sendo que tal artigo foi considerado constitucional pelo Supremo Tribunal Federal na ADI 3.887. As alegações do reclamante quanto a inconstitucionalidade da utilização do valor venal do ITBI diz respeito apenas à cobrança do ITCMD, não se aplicando aos cartórios extrajudiciais na utilização de sua tabela de custas.” Ou seja, já decidiu o STF pela constitucionalidade do cálculo utilizado pelo Art. 7º da Lei Estadual 11.331/02. Além disso, os parâmetros dados pela lei estadual determinam a utilização de base de cálculo independentemente do título de origem, ou seja, mesmo que apresentado formal de partilha referente a sucessão causa mortis, a lei determina a utilização da base utilizada pelo Município no imposto de transmissão inter vivos (o ITBI), se este for maior que o valor da transação ou da base do IPTU. E, conforme o Decreto Municipal 55.196/14, o valor de referência é a base de cálculo do ITBI quando for maior que o da transação. Em outras palavras, prevendo a lei municipal o Valor Venal de Referência como base do ITBI, é este o valor a ser considerado pelos Oficiais de Registro de Imóveis para o fim de aplicar o inciso III do Art. 7º da Lei Estadual 11.331/02. Por fim, ressalto que que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal do Oficial Delegado, sendo que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor. Diante do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Letícia Estrela Coto, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 09 de março de 2020. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP – 679)
Fonte: DJE/SP 16.03.2020
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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