Para ser possível o desmembramento de área e abertura de matrícula onde não há certeza quanto à área remanescente e daquela pertencente a cada condômino, é necessário o prévio georreferenciamento do imóvel todo.

A 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0443.13.003161-2/001, onde se decidiu ser necessária a apuração da área remanescente, da área pertencente a cada um dos condôminos e das poligonais do imóvel, mediante georreferenciamento, para que seja possibilitado o desmembramento de área e abertura de nova matrícula. O acórdão teve como Relator o Desembargador Geraldo Augusto de Almeida e foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de recurso interposto em face de sentença que, nos autos de Suscitação de Dúvida, determinou que o Oficial Registrador não procedesse à retificação postulada, salvo se cumpridas as exigências apontadas em nota de devolução. Inconformado com o decisum, o recorrente afirmou, em síntese, que antes de adquirir o imóvel, solicitou perante o Registro de Imóveis uma Certidão de Ônus Reais da área que estava adquirindo e, de posse desta, lavrou escritura de compra e venda. Afirmou, ainda, que em tal certidão não constava nenhuma informação irregular ou de que o imóvel fosse adquirido em condomínio e que, ao emitir a certidão, o Oficial Registrador o induziu ao erro, uma vez que, esta certidão comprova se o imóvel está livre e desembaraçado, podendo ser adquirido ou aceito com garantia e tranquilidade. Aduziu, também, que existe previsão legal para a abertura de matrícula única, conforme art. 235 da Lei de Registros Públicos e que o Provimento Interno do TJMG nº 260/CGJ/2013, que codifica os atos normativos da Corregedoria Geral da Justiça aos serviços notariais e de registro prevê que a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento, será feita com anuência dos confrontantes das parcelas a serem individualizadas, o que restou comprovado nos autos. Finalmente, afirmou ser possível a individualização da matrícula do imóvel em questão, considerando o atendimento do disposto na legislação apontada.

Ao julgar o recurso, o Relator observou, em síntese, que o requerente e sua esposa, proprietários da área de 14.28.21ha, apresentaram, perante o Registro de Imóveis, requerimento para que fosse retificada parte de sua área e aberta matrícula individual, alegando não constar da matrícula nenhuma medida perimétrica do imóvel, não havendo segurança jurídica para o registro, bem como não atendendo ao disposto nos arts. 176 e 225 da Lei nº 6.015/73 e afirmando que fora efetuado o levantamento topográfico do terreno, onde se comprovou a área mencionada, não havendo qualquer investida em áreas de terrenos vizinhos, consoante anuência na planta e memorial descritivo de todos os atuais proprietários dos imóveis lindeiros. Por sua vez, o Oficial Registrador negou o pedido sob fundamento de que o imóvel sofreu diversas segregações, sendo incerta a área remanescente, e sem a apuração desta, da área pertencente a cada um dos condôminos e a inclusão das poligonais do imóvel, não há como proceder-se ao desmembramento requerido, sendo necessária a regularização de toda a área constante na matrícula em questão para, só então, proceder-se ao desmembramento da fração pertencente aos recorrentes. Posto isto, o Relator entendeu ser indispensável a regularização de toda a área constante na matrícula, definindo-se os limites e confrontações dos imóveis resultantes do desmembramento, além da área remanescente, devendo ser realizado o georreferenciamento e, posteriormente, o desmembramento pretendido.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Instituição de condomínio. Imóvel – medidas perimetrais – ausência.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de instituição de condomínio em imóvel onde não constam as medidas perimetrais. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: Recebi uma Instituição de Condomínio (Lei nº 4.591/64), formalizada por instrumento particular, para registrar em uma matrícula de imóvel urbano que não contém a descrição das medidas perimetrais. Considerando que haverá alteração significativa na situação do imóvel, devo exigir a prévia retificação do imóvel?

Resposta: Vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Editora Livraria do Advogado, Porto Alegre, 2015, p. 65:

“7.3. O terreno

Deve ser feita a descrição do terreno sobre o qual se institui o condomínio e onde se edifica o empreendimento que contém as unidades autônomas. A descrição deve ser consentânea com aquela que consta na matrícula ou transcrição relativa ao imóvel, com as adaptações que forem necessárias. De uma maneira geral, mudanças radicais no que diz respeito à descrição do imóvel não são toleradas pelo sistema registral imobiliário brasileiro sem prévio procedimento retificatório. Normalmente, apenas algumas atualizações são toleradas (como os casos dos nomes de confrontantes – desde que haja expressa referência ao anterior – ou mudança da denominação do logradouro ou do número cadastral do imóvel).

Portanto, se for necessária a alteração profunda na descrição do terreno, deve-se previamente recorrer à via administrativa judicial ou extrajudicial, conforme previsto no art. 213 da citada Lei dos Registros Públicos.

O princípio registrário da especialidade exige que a descrição do imóvel conste de todo e qualquer documento submetido a registro.”

Sugerimos, para maior aprofundamento no tema, a leitura da obra mencionada.

Diante do exposto acima, entendemos que é necessária a prévia retificação da área onde se pretende realizar a incorporação imobiliária.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) condenou a construtora MRV Engenharia e Participações a indenizar uma consumidora que não recebeu o imóvel que adquiriu, apesar de ter pagado por dois anos as prestações do financiamento. A empresa ainda obrigou a cliente a optar pela aquisição de outro imóvel por um valor bem superior.

Segundo a decisão, a construtora deverá pagar à consumidora a diferença do valor entre a primeira e a segunda compra, indenização de R$ 10 mil por danos morais e ainda multa de 50% dos valores pagos por ela para a aquisição do primeiro imóvel.

Segundo os autos, a consumidora adquiriu o apartamento através de contrato celebrado com a MRV em dezembro de 2008, pelo valor de R$ 69.847, dos quais R$ 59.500 seriam objeto de financiamento. Em 2009, ela pagou ainda cerca de R$ 3 mil por um kit acabamento.

Apesar de a construtora ter informado que o imóvel seria entregue no final de 2010, a consumidora descobriu, naquele ano, que as obras nem sequer tinham sido iniciadas e que o imóvel havia sido alienado sem que o projeto de incorporação tivesse sido registrado.

A solução apresentada pela construtora foi então oferecer à consumidora um outro imóvel pelo valor atual de mercado, descontando os valores já pagos, inclusive o do kit acabamento. A compradora alega no processo que não teve opção e adquiriu o outro apartamento por R$ 111.700.

No contrato relativo ao novo apartamento, a construtora inseriu uma cláusula que obrigava a consumidora a renunciar a qualquer tipo de indenização ou compensação.

O juiz de primeira instância entendeu que não houve vício no distrato celebrado entre as partes, motivo pelo qual a consumidora recorreu ao Tribunal de Justiça.

O relator do recurso, desembargador Estevão Lucchesi, destacou em seu voto que “as partes podem extinguir um contrato consensualmente, todavia a legislação vigente exige que tanto na celebração quanto na extinção do contrato os contratantes observem os princípios da boa-fé e probidade”.

O fato de a construtora vincular o crédito da consumidora à aquisição de outro apartamento e registrar a renúncia a qualquer tipo de indenização ou compensação é “prática flagrantemente abusiva e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor”, afirmou.

“Revela-se extremamente lucrativo para as construtoras pura e simplesmente realizar distrato e devolver os valores pagos pelos consumidores em épocas nas quais existe grande valorização imobiliária”, continua o relator.

Apesar de haver similaridade entre o primeiro e o segundo imóveis, o relator observou que a consumidora acabou por pagar muito mais, pois no primeiro contrato o preço foi de R$ 69.847; e no segundo, R$ 111.700. Ela deve então receber a diferença entre esses valores, a ser calculada em liquidação de sentença, devidamente corrigida.

O relator entendeu ainda que a consumidora sofreu danos morais, tendo em vista que, próximo à data da entrega de seu apartamento, foi surpreendida com a notícia de que as obras não tinham sequer sido iniciadas e posteriormente foi submetida a “uma prática abusiva lastimavelmente praticada pelas construtoras”. Ele estabeleceu o valor da indenização em R$ 10 mil.

O desembargador também condenou a empresa a pagar multa de 50% sobre a quantia que efetivamente foi desembolsada, pois o contrato previa a aplicação dessa multa caso a construtora não realizasse o devido registro da incorporação.

Os desembargadores Marco Aurélio Ferenzini e Valdez Leite Machado acompanharam o voto do relator.

Leia a decisão na íntegra e acompanhe a movimentação processual.

Fonte: TJ/MG | 24/09/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.