KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL 

A decisão que hoje divulgamos é excelente, sob vários aspectos.

Trata-se da eficácia da situação jurídica formada a partir do estabelecimento da união estável.

No balanço dos vários interesses em jogo, o min. Paulo de Tarso Sanseverino levou em consideração o interesse do terceiro de boa-fé que, fiado na publicidade registral, adquire bem imóvel.

Ao lado do reconhecimento da existência de um condomínio natural entre conviventes e da necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável (art. 1.725 do CCB), o ministro considerou que a invalidação da alienação de imóvel comum “dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente”.

O defeito da Lei 9.278⁄96, tantas vezes criticada por mim, desde o seu advento, torna-se patente.

O contrato escrito (art. 5º) não se basta. Seria necessário que esse pacto se publicizasse por meio dos registros públicos (registro civil e registro de imóveis) para que a sua eficácia atingisse o círculo representado pelos terceiros.

Já em 2001 destacava esse aspecto. Sob o título Contratos devem ser registrados no Registro Civil e de Imóveis, comentava o projeto de lei da então deputada Marta Suplicy que se achava na ordem do dia e deveria ser votado. O comentário foi veiculado pelo extraordinário Boletim Eletrônico do IRIB, tantas vezes suporte de informações relevantes para a atividade registral:

Este boletim eletrônico divulgou o texto do projeto de lei, da autoria da atual prefeita da Capital de São Paulo, em seu substitutivo, que visa a regulamentar e disciplinar a parceria registrada de pessoas do mesmo sexo. Publicou também o relatório do Dep. Roberto Jefferson.

Pelo substitutivo apresentado (PL 1151, de 1995, ainda não votado), os contratos de parceria, quando tratarem de bens patrimoniais, deverão ser lavrados por notários e registrados no registro civil de pessoas naturais e no Registro de Imóveis competentes.

Embora o tema tenha suscitado críticas ácidas, censurando a divulgação do assunto neste Boletim Eletrônico, o fato é que tal parceria civil inevitavelmente repercutirá nas atividades de notários e registradores brasileiros, chamados a dar forma jurídica a contratos que disporão sobre questões patrimoniais, deveres, impedimentos e obrigações mútuas dos parceiros. Celebrado o instrumento público, caberá aos registradores imobiliários e civis registrar em seus livros os tais pactos.

Não deixa de ser bastante curioso – e digno de nota – o fato de que os maiores críticos do regime notarial e registral brasileiro queiram agora servir-se do sistema justamente para ampliar e dar a maior segurança jurídica à parceria e aos parceiros. Pois não hesitaram em prever expressamente a atuação do notário público para lavratura dos pactos “ante convivenciais” – se é que se pode chamar assim ditos contratos – e a atuação dos registradores civil e imobiliário, para garantir maior eficácia e publicidade do avençado.

De qualquer maneira, é preciso reconhecer: o Projeto de Dona Marta é muito mais técnico do que a Lei da União Estável, que previu deficientemente a ante contratação dos conviventes e sua publicidade imobiliária.

Os preconceitos devem ser superados. Do estrito ponto de vista profissional, os notários e registradores devem estar preparados para cumprir a lei, caso o projeto de D. Marta seja convertido afinal em diploma legal. [1]

O argumento central do Sr. Ministro, neste caso, é justamente o apoio imprescindível do fenômeno da publicidade registral para emprestar eficácia às situações jurídicas que se desenham com a união estável.

O Sanseverino usa algumas expressões que indicam que domina se não a estrita terminologia do direito registral, ao menos conhece os jargões correntes em nosso meio – como “álbum imobiliário” – o que demonstra que transita com segurança nesse terreno. Topamos, ainda, no coerente e bem escrito relatório, com outra expressão interessante –“conformação registral” – a apontar para um sentido de registro constitutivo de certos efeitos, como dizem os espanhóis, para qualificar a eficácia que se irradia erga omnes com a inscrição, mesmo naqueles casos em que o registro não ostente, tecnicamente, a natureza constitutiva do direito.

Permitam-me citar trecho do relatório:

No casamento, ante a sua peculiar conformação registral, até mesmo porque dele decorre a automática alteração de estado de pessoa e, assim, dos documentos de identificação dos indivíduos, é ínsita essa ampla e irrestrita publicidade.

Projetando-se tal publicidade à união estável, tenho que a anulação da alienação do imóvel dependerá da averbação do contrato de convivência ou do ato decisório que declara a união no Registro Imobiliário em que inscritos os imóveis adquiridos na constância da união.

A necessidade de segurança jurídica, tão cara à dinâmica dos negócios na sociedade contemporânea, exige que os atos jurídicos celebrados de boa-fé sejam preservados.

Em outras palavras, nas hipóteses em que os conviventes tornem pública e notória a sua relação, mediante averbação no registro de imóveis em que cadastrados os bens comuns, do contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência da união estável, não se poderá considerar o terceiro adquirente do bem como de boa-fé, assim como não seria considerado caso se estivesse diante da venda de bem imóvel no curso do casamento.

Contrariamente, não havendo o referido registro da relação na matrícula dos imóveis comuns, ou não se demonstrando a má-fé do adquirente, deve-se presumir a sua boa-fé, não sendo possível a invalidação do negócio que, à aparência, foi higidamente celebrado.

Na hipótese dos autos, não houve qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo da existência de união estável.

Colhe-se ainda dos autos a informação de que o imóvel, embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado.

Finalmente, foi consignado pelas instâncias a quo a inexistência de indícios de má-fé na conduta do adquirente.

Por fim, a única restrição que se poderia levantar contra esta decisão bem articulada será um dos fundamentos, baseado na informação de que o imóvel em questão, “embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado”.

A posse não é elemento estritamente registral e não servirá para elidir a boa-fé do adquirente. Não será a constatação fática da posse direta dos conviventes que legitimaria e fundamentaria a respeitável decisão. Bastaria, como o próprio acórdão reconhece, que a união estável, e seu contrato patrimonial, fossem objeto de inscrição no registro público competente.

Simplesmente é para isso que os Registros Públicos existem.

Confira: REsp 1.424.275 – MT, j. 21/8/2014, DJ 16/12/2014, rel. min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PATRIMONIAL DE FAMÍLIA. UNIÃO ESTÁVEL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DO COMPANHEIRO. EFEITOS SOBRE O NEGÓCIO CELEBRADO COM TERCEIRO DE BOA-FÉ.

1. A necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável é consectário do regime da comunhão parcial de bens, estendido à união estável pelo art. 1.725 do CCB, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma do art. 5º da Lei 9.278⁄96, Precedente.

2. Reconhecimento da incidência da regra do art. 1.647, I, do CCB sobre as uniões estáveis, adequando-se, todavia, os efeitos do seu desrespeito às nuanças próprias da ausência de exigências formais para a constituição dessa entidade familiar.

3. Necessidade de preservação dos efeitos, em nome da segurança jurídica, dos atos jurídicos praticados de boa-fé, que é presumida em nosso sistema jurídico.

4. A invalidação da alienação de imóvel comum, realizada sem o consentimento do companheiro, dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente.

5. Hipótese dos autos em que não há qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo à existência de união estável, devendo-se preservar os interesses do adquirente de boa-fé, conforme reconhecido pelas instâncias de origem.

NOTA

[1] JACOMINO. Sérgio. União civil de pessoas do mesmo sexo. Boletim Eletrônico do IRIB n. 313, de 11/5/2001 in Thesaurus, 2007.

Fonte: Observatório do Registro | 21/09/2015.

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Não é possível o registro de aquisição de imóvel por menor de idade sem a apresentação de alvará judicial.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0009498-73.2014.8.26.0344, onde se decidiu não ser possível o registro de aquisição de imóvel por menor de idade sem a apresentação de alvará judicial. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido.

O caso trata de apelação cível interposta pelo Ministério Público Estadual (MP), em face da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que julgou improcedente a dúvida suscitada e determinou o registro de escritura de compra e venda pela qual menor impúbere adquiriu imóvel sem alvará judicial. Em suas razões, o MP argumentou que a decisão recorrida violou as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça paulista (NSCGJ) e que não há prova nos autos suficientes para afastar eventual prejuízo ao patrimônio da menor.

Ao julgar o recurso, o Relator destacou que o item 41, alínea “e” do Capítulo XIV das NSCGJ, que determina ao Tabelião de Notas que exija o respectivo alvará judicial mesmo no caso de aquisição de imóvel por menores de idade, tem fundamento no art. 1.691 do Código Civil. Ademais, entendeu não restar dúvida de que a compra de um imóvel mediante uso de numerário pertencente ao menor de idade configura obrigação contraída que ultrapassa o limite da simples administração, tornando exigível a apresentação de autorização judicial. O Relator ainda afirmou que a aquisição de um bem não é sinônimo de benefício, uma vez que, devem ser verificados aspectos que visam atender a norma legal analisada, qual seja, impedir que eventual má administração, pelos pais, dos bens de seus filhos, implique assunção de obrigações que possam causar prejuízos a estes, devendo ser comprovado o interesse do incapaz na aquisição do bem, para que o referido alvará seja expedido. Por fim, entendeu que, “a despeito da tenra idade da compradora na ocasião, não há como simplesmente inferir que a aquisição deu-se exclusivamente com recursos doados pelos genitores no momento da prática do ato, por ausência de menção expressa na escritura.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB.

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Incorporação imobiliária. Permuta. Fração de terreno por área construída.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da permuta de fração de terreno por área construída, quando não existe definição das unidades autônomas. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: É possível o registro de permuta de fração de terreno por área construída, quando não existe definição das unidades autônomas, sem o prévio registro da incorporação imobiliária? Se possível, como proceder?

Resposta: Vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Editora Livraria do Advogado, Porto Alegre, 2015, p. 113-114:

“12.3.1. Permuta de fração de terreno por área construída (unidades autônomas ainda não definidas)

Esta hipótese aplica-se quando a contraprestação da transmissão do terreno seja especificada somente em área a ser construída ou quando a contraprestação indica serem tantos apartamentos de 3 dormitórios mais tantos de 2 dormitórios mas não os descreve.

Registra-se a permuta na matrícula do terreno e coloca-se em condições, no mesmo registro, que determinada área construída (ou tantos apartamentos de…) será entregue em contraprestação da permuta.

Esta modalidade não exige imediato registro da incorporação imobiliária.

A segurança do anterior proprietário do terreno está na permuta condicionada e passível de resolução se houver descumprimento.

Esta condição acompanhará o terreno, será reproduzida no registro da incorporação (se futuramente houver tal registro), será reproduzida nas certidões que forem emitidas e constará, por averbação, em todas as matrículas que forem abertas das futuras unidades (se houver registro de incorporação). Por se tratar de aquisição com condição resolutiva, se no futuro não houver a contraprestação, haverá direito de o anterior proprietário do terreno requerer desfazimento do negócio por descumprimento da condição.

Se ao incorporador não convier que todas as unidades autônomas contenham esta mácula nas matrículas, além de registrar a incorporação, deverá também celebrar com o anterior proprietário do terreno o instrumento adequado a especificar quais são as unidades relativas à contraprestação da permuta.”

Sugerimos, para maior aprofundamento no tema, a leitura da obra mencionada.

De importância também observar entendimentos de que, à vista do disposto no art. 187, da Lei 6.015/73, a permuta deve, sempre que cuidar de transações envolvendo imóveis da mesma circunscrição, ter seus registros praticados de forma concomitante, não podendo, desta forma, termos cisão de tais atos, reclamando sempre a regularidade registrária das transmissões envolvidas com tal permuta, sob pena do vício de uma delas contaminar as demais, prejudicando em sua totalidade o ingresso de tal título no sistema registral.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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