Autos: PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – 0006000-50.2017.2.00.0000
Requerente: CONE ARATU S.A.
Requerido: CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SIMÕES FILHO – BA
Advogado: AL6086B – FERNANDA MARINELA DE SOUSA SANTOS
EMENTA: RECURSO ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SIMÕES FILHO – BA. DIREITO REGISTRAL. ARTIGO 237-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS (LEI FEDERAL n° 6.015/73). APLICAÇÃO. CUSTAS E EMOLUMENTOS DE AVERBAÇÕES E REGISTROS. ÚNICO ATO DE REGISTRO. NORMA DE ÂMBITO GERAL. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.
1. Nos termos do art. 237-A da LRP, a cobrança de custas e emolumentos de averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referente a direitos reais de garantia ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão considerados ato único de registro.
2. O referido dispositivo legal não confere tratamento apenas e tão-somente às Incorporações, mas abrange todas as averbações e registros relativos aos negócios jurídicos atrelados ao mesmo empreendimento como ato de registro único para efeito de cobrança de custas e emolumentos. Precedentes do CNJ e do STJ.
3. Recurso Administrativo conhecido e ao qual se nega provimento.
ACÓRDÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –
O Conselho, por unanimidade, negou provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Plenário Virtual, 16 de novembro de 2018. Votaram os Excelentíssimos Conselheiros Dias Toffoli, Humberto Martins, Aloysio Corrêa da Veiga, Iracema do Vale, Daldice Santana, Valtércio de Oliveira, Márcio Schiefler Fontes, Luciano Frota, Arnaldo Hossepian, Valdetário Andrade Monteiro, André Godinho, Maria Tereza Uille Gomes e Henrique Ávila. Não votaram os Excelentíssimos Conselheiros Fernando Mattos e, em razão da vacância do cargo, o representante do Ministério Público da União.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso administrativo interposto pelo CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SIMÕES FILHO – BA, por meio do qual pugna pela reconsideração da decisão monocrática que determinou que a cobrança das custas e dos emolumentos do empreendimento imobiliário fosse promovida considerando como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes, com fulcro no art. 237-A, §1º, da Lei nº 6.015/73.
Em seu requerimento, insurge-se quanto à decisão monocrática final, pleiteando que as custas e os emolumentos sejam recolhidos de modo separado, para cada registro e “reformando a decisão ainda em sua totalidade, e permitindo a cobrança dos 167 DAJEs”.
Em caráter preliminar, alega que a CONE ARATU S.A não é parte legítima para propor Pedido de Providências; tece considerações acerca do cerceamento de defesa sob o fundamento de que o Pronunciamento Técnico 122/17 fora proferido sem o direito ao contraditório e a ampla defesa, bem como a liminar concedida; argumenta que o remédio jurídico adequado para dirimir as questões em debate é a instauração do procedimento de Suscitação de Dúvida, consoante os arts. 882 e seguintes do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registros do Estado da Bahia de 2013 e o art. 198 da Lei n° 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), sob o fundamento de não suprimir instâncias e impedir o exercício do contraditório.
Quanto ao mérito, sua fundamentação cinge-se à tese de que a CONE ARATU S.A se caracteriza como Instituidora de Condomínio e não como Incorporadora, razão pela qual, conforme aduz a Recorrente, não se aplica o art. 237-A da Lei 6.015/73.
Instada a se manifestar acerca do presente recurso, a Recorrida alegou intempestividade do recurso administrativo; alude que o Pedido de Providências é instrumento idôneo para sua pretensão, tendo em vista o interesse geral da matéria; menciona a submissão das serventias à fiscalização do Poder Judiciário e o dever de obediência aos pronunciamentos técnicos do TJBA; ratifica a forma de cobrança dos emolumentos nos termos em que posta a inicial; assim como declara que a Recorrente incorre em infração disciplinar por cobrança excessiva de emolumentos.
Acrescente-se ainda que, em cumprimento à decisão recorrida, foi encaminhada cópia integral desses autos à Corregedoria Nacional de Justiça a fim de que fosse analisada a possível ocorrência de infração disciplinar por parte da Delegatária Lucymara Freitas dos Santos. Isso ocasionou a instauração, ex officio, do Pedido de Providências nº 0006592-94.2017.2.00.0000, que restou arquivado.
Consta dos autos pronunciamento da Juíza Ângela Bacellar Batista, assessora da Corregedoria do TJ-Ba, no sentido de que “não foi possível concluir pela presença de elementos autorizadores da aplicação de quaisquer penalidades em face da Delegatária Lucymara Freitas dos Santos”. Sugeriu, dessa maneira, o arquivamento do presente feito à vista do arquivamento do Pedido de Providências nº 0006592-94.2017.2.00.000, sobre o mesmo tema.
É o Relatório.
VOTO
É tempestivo o recurso do Recorrente, porquanto atende ao requisito temporal do caput do art. 115 do RICNJ, visto que o AR fora devidamente juntado em 18/08/2017, como atesta o documento inserido no ID 2245283, e o recurso fora interposto em 22/08/2017.
Inicialmente, há que se esclarecer que o Pedido de Providências nº 0006592-94.2017.2.00.0000 versou sobre a possível ocorrência de infração disciplinar por parte da Delegatária Lucymara Freitas dos Santos, objeto distinto do presente feito, que trata da forma de cobrança de emolumentos para o registro de hipotecas de imóveis adotada pela Requerida. Não há que se falar, pois, em perda do objeto do presente Pedido de Providências à vista do arquivamento daquele.
No que pertine à alegação da inadequação da via eleita, não assiste razão à Recorrente pelos argumentos que passo a expor. A Constituição Federal de 1988 em seu art. 103-B, § 4°, inciso III preconiza o seguinte:
§ 4º Compete ao Conselho o controle da atuação administrativa e financeira do Poder Judiciário e do cumprimento dos deveres funcionais dos juízes, cabendo-lhe, além de outras atribuições que lhe forem conferidas pelo Estatuto da Magistratura:
(…)
III – receber e conhecer das reclamações contra membros ou órgãos do Poder Judiciário, inclusive contra seus serviços auxiliares, serventias e órgãos prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do poder público ou oficializados, sem prejuízo da competência disciplinar e correicional dos tribunais, podendo avocar processos disciplinares em curso e determinar a remoção, a disponibilidade ou a aposentadoria com subsídios ou proventos proporcionais ao tempo de serviço e aplicar outras sanções administrativas, assegurada ampla defesa;
Acrescente-se ainda que, nos termos artigo 103-B, § 5º, incisos I e II, com o fito de consagrar sua missão institucional como órgão de controle do Poder Judiciário, o CNJ poderá receber as reclamações e denúncias, de qualquer interessado, relativas aos magistrados e aos serviços judiciários; assim como exercer as funções executivas do Conselho, de inspeção e de correição geral.
Nesse diapasão, conforme exegese constitucional e jurisprudência pacificada pelo Supremo Tribunal Federal, consoante os princípios de um Estado Democrático de Direito e do “sistema de freios e contrapesos”, consagra-se o entendimento de que qualquer pessoa é parte legítima para representar ilegalidades perante o Conselho Nacional de Justiça. Senão, vejamos:
Mandado de segurança. Conselho Nacional de Justiça. Procedimento de controle administrativo. Legitimidade ativa. Exaurimento da instância. Desnecessidade. Inexistência de violação à garantia do devido processo legal. Licença para acompanhar cônjuge. Provimento originário de cargo público. Ilegalidade. 1. Qualquer pessoa é parte legítima para representar ilegalidades perante o Conselho Nacional de Justiça. Apuração que é de interesse público. 2. Não há necessidade de exaurimento da instância administrativa ordinária para a atuação do CNJ. Competência concorrente, e não subsidiária. Precedente: ADI nº 4.638-MC-REF. 3. Foram devidamente respeitadas, no procedimento de controle administrativo, as garantias constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. 4. A licença para acompanhamento de cônjuge ou companheiro de que trata o § 2º do art. 84 da Lei nº 8.112/90 não se aplica em caso de provimento originário de cargo público. 5. Segurança denegada.
(STF – MS: 28620 DF, Relator: Min. DIAS TOFFOLI, Data de Julgamento: 23/09/2014, Primeira Turma, Data de Publicação: ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-196 DIVULG 07-10-2014 PUBLIC 08-10-2014)
Na mesma esteira, o Pedido de Providências em sua previsão regimental (art. 98 e seguintes da Resolução nº 67, de 3 de março de 2009) e em sintonia com a matriz principiológica constitucional não impõe limites a legitimidade para apuração de irregularidades ou reclamações em desfavor de membros ou órgãos do Poder Judiciário, inclusive contra seus serviços auxiliares, serventias e órgãos prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do poder público ou oficializados, como se vê:
Seção XI
Do Pedido de Providências
Art. 98. As propostas e sugestões tendentes à melhoria da eficiência e eficácia do Poder Judiciário bem como todo e qualquer expediente que não tenha classificação específica nem seja acessório ou incidente serão incluídos na classe de pedido de providências, cabendo ao Plenário do CNJ ou ao Corregedor Nacional de Justiça, conforme a respectiva competência, o seu conhecimento e julgamento.
Art. 99. Em caso de risco de prejuízo iminente ou de grave repercussão, o Plenário do CNJ, o Presidente ou o Relator poderão, no âmbito de sua competência e motivadamente, adotar providências acauteladoras sem a prévia manifestação da autoridade, observados os limites legais. Parágrafo único. Quando a medida cautelar for deferida pelo Relator, será submetida a referendo do Plenário na primeira sessão ordinária seguinte.
Art. 100. O expediente será autuado e distribuído a um Relator, que poderá determinar a realização de diligências, audiências públicas, consultas públicas e solicitar esclarecimentos indispensáveis à análise do requerimento.
§ 1º Atendidos os requisitos mínimos, e sendo o caso, o Relator solicitará a sua inclusão na pauta de julgamento.
§ 2º A execução do pedido de providências acolhido pelo Plenário será realizada por determinação do Presidente do CNJ e pelo Corregedor Nacional de Justiça nos casos de sua competência.
De igual modo, não prospera o argumento da necessidade de exaurimento da instância administrativa, tendo em vista que a tese da atuação apenas subsidiária do CNJ foi rechaçada pelo Supremo Tribunal Federal no Referendo da Medida Cautelar na ADI nº 4.638.
No julgamento da supramencionada ADI 4.638, por maioria de votos, tendo por referência o texto constitucional, em seu artigo 103-B, no inciso III, § 4º assentou-se importantes disposições em relação à competência disciplinar do Conselho Nacional de Justiça, quais sejam: a competência disciplinar do CNJ não se restringe aos Magistrados, como também se estende aos serviços auxiliares, serventias e órgãos prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do poder público ou oficializados; não extingue a competência disciplinar dos respectivos Tribunais, em respeito ao princípio da autonomia constitucional, entretanto, cabe ressaltar a possibilidade de Revisão Disciplinar dentro do prazo decadencial de 1 (um) ano.
Por fim, para corroborar os argumentos aqui expostos, cumpre salientar que nosso ordenamento jurídico adotou o sistema inglês, o qual prescinde da necessidade de exaurimento da instância administrativa, ressalvadas as devidas exceções, que não incluem o presente caso.
No que concerne ao desrespeito às garantias constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, melhor sorte não ampara o Recorrente.
Compulsando os autos, verifica-se que não houve violação ao contraditório e à ampla defesa do Impetrante, pois estes foram, em verdade, diferidos. O Superior Tribunal de Justiça, de forma reiterada, tem se posicionado no sentido da validade do contraditório diferido, vejamos:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. 1.DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. PRÉVIA CITAÇÃO. DESNECESSIDADE. 2. REQUISITOS. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. 3. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Esta Corte firmou entendimento de que é prescindível a citação prévia dos sócios para a desconsideração da personalidade jurídica da sociedade empresária, sendo forçosa a demonstração do efetivo prejuízo advindo do contraditório diferido .
2. Constatado que as conclusões das instâncias ordinárias denotam o preenchimento dos requisitos necessários para a desconsideração da personalidade jurídica, refutar tais compreensões fáticas, alcançadas a partir dos elementos de prova colacionados aos autos, encontra óbice no enunciado n. 7 da Súmula desta Casa.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1459831/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/10/2014, DJe 28/10/2014)
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CADERNETA DE POUPANÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA APRESENTAÇÃO DE CONTRARAZÕES AO RECURSO ESPECIAL. ART. 296, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. RELAÇÃO JURÍDICA AINDA INEXISTENTE. DESNECESSIDADE DO EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO PELA PARTE ADVERSA, EM QUALQUER GRAU DE JURISDIÇÃO. PRESCRIÇÃO VINTENÁRIA. DECISÃO AGRAVADA EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DO STJ.
– O exercício do contraditório foi simplesmente diferido, pois a decisão agravada garantiu ao agravante o exercício pleno da defesa ao determinar o retorno dos autos ao primeiro grau de jurisdição.
Aplicação do art. 296, parágrafo único, do CPC.
– A sucessão de instituição financeira por autarquia estadual não é suficiente para determinar a competência de uma das Turmas da Primeira Seção. Relação jurídica litigiosa que diz respeito à aplicação do índice correto de correção monetária dos depósitos efetuados em caderneta de poupança. Contratos de depósito bancário regidos pelas normas do direito privado. Art. 9º, 9º, § 2º, II, VIII e XII, do RISTJ.
– Autarquia estadual que exerce atividade econômica deve se sujeitar ao mesmo regime de prescrição aplicável às pessoas jurídicas de Direito Privado. Afastamento da prescrição quinquenal prevista no Decreto-Lei 20.910/32. Agravo Regimental improvido.
(AgRg no REsp 1069312/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/05/2010, DJe 22/06/2010)
No tocante às razões recursais, estas não têm o condão de modificar a decisão monocrática assim proferida:
”Trata-se de Procedimento de Controle Administrativo, com pedido liminar, formulado pela CONE ARATU S.A. em desfavor da TITULAR DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SIMÕES FILHO – BA, por meio do qual a Requerente se insurge contra a forma de cobrança de emolumentos para o registro de hipotecas de imóveis adotada pela Requerida.
Aduz que a titular da referida serventia vem adotando prática em desconformidade com o Pronunciamento Técnico nº 290/2016 da Coordenadoria de Orientação e Fiscalização do Poder Judiciário do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia no tocante a aplicação do art. 30, XIV, da Lei nº 8.935/94. Assim dispõe referido pronunciamento:
O consulente suscita dúvida quanto às taxas cartorárias devidas para o registro de hipoteca de segundo grau na matrícula – mãe do empreendimento “Condomínio Logístico Cone Aratu”, de número 4.523, bem como a averbação da notícia do registro de tal hipoteca, nas 167 matrículas das unidades autônomas, por força do princípio da concentração.
O registro da hipoteca de segundo grau deve ter as taxas calculadas com base no valor do crédito concedido no Sétimo Aditivo de Retificação e Ratificação à Cédula de Crédito Bancário nº 343.301.393, emitida pela Cone Aratu S/A em favor do Banco do Brasil S/A. A operação de crédito é no valor de R$ 86.788.764,49. Aplica-se o item I da Tabela III, R$ 14.812,58.
A averbação da notícia do registro da hipoteca, nas 167 matrículas das unidades autônomas do empreendimento, consiste em ato jurídico único para fins de cobrança das taxas cartorárias, conforme o §1º do art. 237-A da Lei Federal 6.015, de 1973. Deste modo, deve ser emitido um único DAJE no valor de R$ 49,76, item III da Tabela III.
Instado a prestar esclarecimentos acerca dos fatos descritos na inicial, em caráter preliminar, o Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, encaminhou as informações prestadas pela Corregedoria das Comarcas do Interior, bem como cópia do Pronunciamento Técnico 122/17, expedido pela Controladoria de Orientação e Fiscalização do TJBA, que versa acerca da cobrança de taxas e emolumentos devidos para o registro de Hipoteca Cedular de Segundo Grau sobre imóvel da matrícula nº 4.523, originária do Banco do Brasil S/A, resultante de crédito concedido para fins de construção do “Condomínio Logístico Cone Aratu” de propriedade da Cone Aratu S/A.
É o breve relato. Decido.
A Requerente é empresa especializara em infraestrutura industrial e logística e está realizando uma série de procedimentos em dois imóveis de sua propriedade, objetos das Matrículas Imobiliárias n. 4.522 e 4.523 do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Município de Simões Filho.
Originalmente, a Cone Aratu S/A fez o registro de Memorial de Incorporação para erigir o empreendimento denominado Condomínio Logístico Cone Aratu”, no imóvel registrado na matrícula n. 4.523. Tal empreendimento, apesar de já terem sido criadas 167 novas matrículas individualizadas, ainda está em fase de construção, não possuindo carta de habite-se.
Dentre os vários procedimentos, a Requerente e a Cone Aratu Fase 1-A S.A. (detentora dos direitos de superfície de 67 unidades autônomas do empreendimento), em conjunto com o credor Banco do Brasil, outorgaram Escritura Pública de Constituição de Hipoteca sobre o total das unidades do empreendimento “Condomínio Logístico Cone Aratu”, ainda em fase de construção, registrado na matrícula-mãe nº 4.523, em decorrência de Contrato de Financiamento. Em razão da inexistência da carta de habite-se, a Requerente sustenta que a anotação das hipotecas deveria ser cobrada como ato único.
A Requerida, no entanto, alega que, por terem matrículas próprias, as unidades do condomínio são autônomas, devendo, portanto, suportar o ônus hipotecário, em razão principalmente da transmissão de propriedade de 67 (sessenta e sete) lotes da Cone Aratu S/A para a Cone Aratu Fase 1-A S/A, para fins de integralização de capital, o que, segundo alegado pela serventia extrajudicial, seria fato determinante para a extinção da incorporação e justificativa para a exigência de tal procedimento.
Com base nesse entendimento, a Titular do Cartório de Registros de Imóveis da Comarca de Simões Filho – BA passou a exigir o recolhimento de custas e emolumentos pelo teto da tabela em cada uma das 167 matrículas individualizadas. A Requerente, por seu turno, alega que tal fato representaria um custo extremamente elevado e inviabilizaria o empreendimento.
Conforme consta do Pronunciamento Técnico 122/2017 da Controladoria do TJBA, registros e averbações relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões e demais negócios jurídicos que envolvem o empreendimento, devem ser realizados tanto na matrícula de origem do imóvel (“matrícula-mãe”), quanto em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas, independentemente da quantidade, estando, entretanto, o registrador limitado à cobrança das taxas cartorárias como se ato único de registro ou averbação fosse.
Nesse sentido, dispõe o art. 237-A da Lei nº 6.015, de 1973:
Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009).
§1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.
A Coordenadora de Orientação e Fiscalização do Tribunal baiano esclarece que “a abertura de matrículas das futuras unidades autônomas tem a finalidade de organizar e facilitar o acesso à informação registral de empreendimentos que agregam muitas unidades, evitando que a “matrícula-mãe” reste com o registro e averbações de inúmeros atos”.
Ocorre que, a falta de homogeneidade no procedimento de cobrança de registros efetuados nas matrículas dos empreendimentos imobiliários, a ausência de unicidade de tratamento no processo de abertura de matrículas durante a fase de incorporação, e a consequente necessidade de múltiplas averbações/registros derivadas desse fato, possibilitou a ocorrência de práticas de custos pelos cartórios, vindo a onerar os empreendimentos.
Diante do exposto, este Conselho Nacional, em precedente de relatoria da Ministra Eliana Calmon (PCA nº 0005525-75.2009.2.00.0000) assentou entendimento de que o art. 237-A,§1ºtem aplicabilidade a toda e qualquer incorporação imobiliária ou parcelamento de solo, não se limitando àquelas do Programa Minha Casa, Minha Vida, senão vejamos:
PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. AVISO 421/2009 da CGJRJ – INTERPRETAÇÃO DO ART. 237-A DA LEI 6.015/73 – INCLUSÃO PELO ART. 76 DA LEI 11.977/2009 – APLICAÇÃO GERAL A TODOS OS PARCELAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS – AFASTAMENTO DA INTERPRETAÇÃO QUE RESTRINGE SUA INCIDÊNCIA AOS IMÓVEIS OBJETO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – PMCMV.
I – Pelo Aviso nº 421/2009, a Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio de Janeiro considerou que o art. 237-A, § 1º, introduzido na Lei 6.015/73 pela Lei nº 11.977/2009, que dispõe, dentre outros assuntos, sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, aplicar-seia, exclusivamente, às incorporações imobiliárias objeto do referido programa.
II – Interpretação que não se coaduna com a interpretação histórica, sistemática e teleológica a ser conferida ao novel dispositivo, já que a nova disciplina insere-se na competência privativa da União prevista no art. 22, XXV da Constituição Federal, não se cuida de isenção tributária heterônoma e visa atenuar os custos da incorporação imobiliária para reduzir o conhecido déficit habitacional brasileiro.
III – O art. 237-A, § 1º da Lei 6.015/73 aplica-se a todos os parcelamentos e incorporações imobiliárias, não se encontrando restrito às incorporações objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV.
IV – Voto no sentido de anular o Aviso nº 421/2009 da CGJRJ e expedir recomendação para que todos os Tribunais de Justiça apliquem a interpretação conferida por este voto ao art. 237-A, § 1º da Lei 6.015/73.
(CNJ – PP – Pedido de Providências – Conselheiro – 0005525-75.2009.2.00.0000 – Rel. ELIANA CALMON – 124ª Sessão – j. 12/04/2011 – sem grifos no original).
Com relação à alegação supramencionada do Cartório Requerido acerca da extinção da incorporação, é importante frisar que, como bem registrado na manifestação da “Coordenação de Orientação e Fiscalização do TJBA, “com base na lei Federal nº 4.591, de 1964, a incorporação só se extingue pela execução regular do contrato, pelo descumprimento da obrigação, em que a parte prejudicada se valer de cláusula resolutória expressa ou tácita, pelo distrato e, em caso fortuito ou força maior, o que não é o caso dos fatos em comento”.
Assim, consoante orientação da área técnica do TJBA, que atesta a inexistência de averbação de construção e o correspondente habitese expedido pela autoridade municipal competente, verifica-se que a cobrança das taxas cartorárias deve seguir o procedimento do art. 237-A da Lei Federal nº 6.015, de 1973, de maneira que tais valores não signifiquem um óbice econômico à realização do empreendimento.
Verifica-se, portanto, que a Delegatária do Registro de Imóveis da Comarca de Simões Filho – BA, Lucymara Freitas dos Santos, ao determinar o recolhimento de custas e emolumentos pelo teto da tabela em cada uma das 167 matrículas individualizadas do empreendimento, comprovadamente, vem descumprindo determinação do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia estabelecida nos Pronunciamentos Técnicos nº 290/16 e nº 122/17, que estão em sintonia com o entendimento consolidado por este Conselho Nacional no que diz respeito à aplicação do art. 237-A da Lei Federal nº 6.015, de 1973.
Por todo exposto, verificada a necessidade de controle administrativo dos atos praticados pela Titular do Registro de Imóveis da Comarca de Simões Filho – BA, ante a patente ilegalidade e contrariedade à entendimento firmado pelo CNJ, dou provimento ao presente Pedido de Providências, nos termos do disposto art. 25, XII, do Regimento Interno do Conselho Nacional de Justiça, para determinar:
i) A suspensão da cobrança dos 167 DAJEs (Documento de Arrecadação Judicial e extrajudicial);
ii) Que a cobrança de emolumentos à Requerente seja realizada nos estritos moldes dos Pronunciamentos Técnicos nº 290/2016 e 122/2017 da Coordenadoria de Orientação e Fiscalização do Poder Judiciário da Bahia, em atenção ao art. 30, XIV, da Lei 8.935/94;
iii) Que a Requerida se abstenha de praticar qualquer ato que obste o registro de hipotecas de imóveis da Requerente ou de qualquer outra pessoa, de modo diversos ao estabelecido nos pronunciamentos técnicos da lavra da Coordenadoria de Orientação e Fiscalização do Poder Judiciário do a Bahia.
Encaminhe-se cópia integral destes autos à Corregedoria Nacional de Justiça – CNJ para fins de análise de eventual falta disciplinar por parte da Dra. Lucymara Freitas dos Santos, Titular do Registro de Imóveis da Comarca de Simões Filho – BA.
Oficie-se o Tribunal de Justiça do Estado da Bahia para ciência desta decisão.
Publique-se. Intimem-se as partes. Após, sem recurso, arquive-se. À Secretaria Processual, para as providências cabíveis”.
Alega a Recorrente, em apertada síntese, que os atos notariais praticados não são abrangidos pelo regramento constante no art. 237-A da Lei de Registros Públicos, em razão de ser a CONE ARATU S.A uma Instituidora de Condomínio e não uma Incorporadora, tampouco relacionam-se à garantia ou negócio jurídico que envolva o empreendimento.
A pretensão da Recorrente não encontra respaldo na legislação vigente, muito menos no entendimento jurisprudencial dominante.
Inobstante a alegação de que a pessoa jurídica CONE ARATU S.A não seja incorporadora e por essa razão não se aplicaria o art. 237-A da LRP, esta alegação não procede.
No caso em tela, mostra-se evidente que as averbações são indissociáveis do empreendimento de forma a envolver direitos ou negócios jurídicos, sem os quais não haveria o aludido empreendimento. Logo, a quantidade de unidades autônomas não importa, pois o ato se consubstancia em um único registro.
Com efeito, nos termos do art. 237-A da LRP, a cobrança de custas e emolumentos de averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referente a direitos reais de garantia ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão considerados ato único de registro.
Logo, não há como afastar a incidência literal do artigo ao caso em tela.
Neste passo, registro que a orientação firmada por este Conselho, nos autos do Pedido de Providências nº 0005525-75.2009.2.00.0000, sobre a aplicação do referido art. 237-A, § 1º, da Lei 6.015/73, assenta-se no sentido de não restrição da regra ao Programa Minha Casa Minha Vida, estendendo-se a parcelamentos e incorporações imobiliárias, considerando as averbações e registros como ato de registro único para fins de cobrança de custas e emolumentos, qualquer que seja a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes. Assim sendo, segue ementa:
“PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. AVISO 421/2009 da CGJRJ – INTERPRETAÇÃO DO ART. 237-A DA LEI 6.015/73 – INCLUSÃO PELO ART. 76 DA LEI 11.977/2009 – APLICAÇÃO GERAL A TODOS OS PARCELAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS – AFASTAMENTO DA INTERPRETAÇÃO QUE RESTRINGE SUA INCIDÊNCIA AOS IMÓVEIS OBJETO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – PMCMV.
I – Pelo Aviso nº 421/2009, a Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio de Janeiro considerou que o art. 237-A, § 1º, introduzido na Lei 6.015/73 pela Lei nº 11.977/2009, que dispõe, dentre outros assuntos, sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, aplicar-seia, exclusivamente, às incorporações imobiliárias objeto do referido programa.
II – Interpretação que não se coaduna com a interpretação histórica, sistemática e teleológica a ser conferida ao novel dispositivo, já que a nova disciplina insere-se na competência privativa da União prevista no art. 22, XXV da Constituição Federal, não se cuida de isenção tributária heterônoma e visa atenuar os custos da incorporação imobiliária para reduzir o conhecido déficit habitacional brasileiro.
III – O art. 237-A, § 1º da Lei 6.015/73 aplica-se a todos os parcelamentos e incorporações imobiliárias, não se encontrando restrito às incorporações objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV.
IV – Voto no sentido de anular o Aviso nº 421/2009 da CGJRJ e expedir recomendação para que todos os Tribunais de Justiça apliquem a interpretação conferida por este voto ao art. 237-A, § 1º da Lei 6.015/73.
(CNJ – PP – Pedido de Providências – Conselheiro – 0005525-75.2009.2.00.0000 – Rel. ELIANA CALMON – 124ª Sessão – j. 12/04/2011).
Com supedâneo na orientação exarada por este Conselho, a correta exegese a ser aplicada ao caso não comporta interpretações restritivas, visto que o referido dispositivo legal não confere tratamento apenas e tão-somente às Incorporações, mas abrange todas as averbações e registros relativos aos negócios jurídicos atrelados ao mesmo empreendimento como ato de registro único para efeito de cobrança de custas e emolumentos.
No mesmo sentido já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n° 1.522.874-DF (2015/0066119-0), julgado em 09 de junho de 2015, abaixo transcrito:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMOLUMENTOS. ATO NOTARIAL DE AVERBAÇÃO RELATIVO À QUITAÇÃO DA AQUISIÇÃO DE LOTES (DESTINADOS A CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA), EFETIVADO NA MATRÍCULA DE ORIGEM, BEM COMO NAS MATRÍCULAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS ADVINDAS DO EMPREENDIMENTO. ART. 237-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. OBSERVÂNCIA. ATO DE REGISTRO ÚNICO, PARA FINS DE COBRANÇA DE CUSTAS E EMOLUMENTOS. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. O art. 237-A da LRP determina que, após o registro da incorporação imobiliária, até o “habite-se”, todos os subsequentes registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem, assim como nas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas, consubstanciando, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, ato de registro único.
2. Para a específica finalidade de cobrança de custas e emolumentos, tem-se que o ato notarial de averbação relativa à quitação dos três lotes em que se deu a construção sob o regime de incorporação imobiliária, efetuado na matrícula originária, assim como em todas as matrículas das unidades imobiliárias daí advindas, relaciona-se, inequivocamente, com o aludido empreendimento.
3. Nos termos da lei regência (Lei n. 4.591/64), em seu art. 32, é condição sine qua non ao registro da incorporação imobiliária e, por via de consequência, à negociação das futuras unidades imobiliárias, que o incorporador demonstre a qualidade de proprietário, de promitente comprador, de cessionário, ou de promitente cessionário do imóvel no qual se edificará a construção sob o regime de incorporação imobiliária
3.1 Nas hipóteses em que o incorporador não detém título definitivo de propriedade, o negócio jurídico estabelecido entre ele e o então proprietário do terreno assume contornos de irrevogabilidade e de irretratabilidade, havendo, necessariamente, expressa vinculação do bem imóvel ao empreendimento sob o regime de incorporação imobiliária.
4. Levando-se em conta que o objeto da relação contratual ajustada entre o então proprietário do terreno e o incorporador (ou quem vier a sucedê-lo) encontra-se indissociavelmente ligado à incorporação imobiliária, a matrícula do imóvel no qual se erigirá o empreendimento conterá, necessariamente, o título pelo qual o incorporador adquiriu o imóvel, bem como toda e qualquer ocorrência que importe alteração desse específico registro, no que se insere, inarredavelmente, a averbação de quitação da promessa de compra do terreno.
5. Recurso especial improvido
Na mesma esteira, diante da esclarecedora e pertinente lição, transcrevo razões do julgado de relatoria do ilustre Desembargador Otávio Augusto do Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, o qual compunha a Terceira Turma Cível daquela Corte:
“Trata-se de ação de cobrança na qual o autor pretende ver inaplicável o disposto no artigo 237-A e seu § 1º da Lei n. 6.015/1973 e assim reconhecer a exigibilidade dos emolumentos pelos 472 (quatrocentos e setenta e dois) atos praticados no valor de R$101.690,47 (cento e um mil, seiscentos e noventa reais e quarenta e sete centavos), com correção monetária e juros de mora. A Lei n. 11.977/2009, fruto da conversão da Medida Provisória n.459/2009, instituiu, além do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, importantes alterações legislativas na Lei de Registros Públicos – Lei n. 6.015/1973, no que se refere, principalmente, à cobrança de custas e emolumentos pelos cartórios, a seguir transcrita: ‘Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009) § 1° Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.(Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011) § 2° Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009). § 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). Em verdade, ao introduzir o citado artigo 237-A à LRP, a Lei n. 11.977/2009 veio apenas reforçar o melhor entendimento quanto à matéria, bem como tornar homogênea, em âmbito federal, a sistemática de cobrança de registros efetuados nas matrículas de empreendimentos imobiliários. Registre-se que decisão do eg. Conselho Nacional de Justiça recomendou “a todos os Tribunais de Justiça para que apliquem o sentido e o alcance da interpretação conferida neste voto ao art. 237-A da Lei 6.015/73, ou seja, o entendimento de que o referido artigo trata de norma de direito registral geral, não restrito ao âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, instituído pela Lei 11.977/2009” (fl.103). Portanto, não restam dúvidas de que no registro da incorporação imobiliária, até o registro da Carta de Habite-se, inclusive, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas, sendo que, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e registros serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes. O cerne da questão sustentado pelo apelante diz respeito a se tratar, ou não, de negócios jurídicos que envolvam o empreendimento, atos esses que pudessem ser agasalhados pelo dispositivo legal em comento. No caso dos autos, o empreendimento apelado teve seu pedido de unificação das matrículas dos lotes 03, 16, 17, 18, 19 e 20 do Conjunto 03 da Quadra 101, em Samambaia-DF, atendido, sendo que tais lotes encontravam-se, individualmente, gravados com ônus junto à TERRACAP. O apelante notificou a ré de que, antes da unificação das matrículas, deveria providenciar a averbação da quitação dos lotes, sob pena de serem transportados para as matrículas das 472 (quatrocentas e setenta e duas) unidades autônomas criadas pela incorporação imobiliária (fl. 39v), tendo a unificação dos lotes ocorrida sem a observação da advertência por parte do autor. Conquanto saliente o apelante que quitação dos imóveis pelo incorporador não consubstancia negóciojurídico inerente ao empreendimento imobiliário, sendo que a averbações dizem respeito a declarações de quitação dos preços do imóveis com o fito de baixar as condições resolutivas gravadas na matrículas, não há como deixar de considerar serem tais ônus parte do negócio jurídico que envolve o empreendimento, pois é na “matrícula mãe” que a incorporação se constitui, sendo o terreno, nasincorporações imobiliárias, parte integrante do negócio. Assim,mesmo que as averbações se refiram a condições resolutivasanteriores ao registro da incorporação imobiliária, elas sãodiretamente relacionadas ao empreendimento do incorporador, sendo,então, considerados, para efeito de cobrança de custas eemolumentos, as averbações e os registros como ato de registroúnico, não importando a quantidade de unidades autônomasenvolvidas ou de atos intermediários existentes. Dessa forma, nenhum reparo merece a r. sentença singular que bem asseverou: “veja-se que os ônus averbados na matrícula nº 292.684 – matrícula mãe – decorrem do negócio jurídico que envolveu o empreendimento, amoldando-se perfeitamente ao que estabelece a cabeça do art. 237-A da LRP. Vale enfatizar, as averbações de quitação dos preços dos imóveis é indissociável do empreendimento, simplesmente porque envolve direitos ou negócios jurídicos sem os quais não haveria o empreendimento, ou seja, tais atos foram realizados em consonância com que estatui o caput do multicitado dispositivo legal. Por conseguinte, serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas” (fl. 164v) (g.n.). Incide, por conseguinte, a norma do artigo 237-A da LRP, em razão de a hipótese em análise conformar ato de registro único próprio de incorporação imobiliária, não podendo ser acolhida a pretensão do apelante. À vista do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao apelo, mantendo-se incólume a r. sentença hostilizada”.
(Acórdão n.677666, 20120110504055APC, Relator: OTÁVIO AUGUSTO, Revisor: MARIO-ZAM BELMIRO, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 15/05/2013, Publicado no DJE: 27/05/2013. Pág.: 105)
Assim, tendo em vista que não se extrai dos argumentos apresentados pelo Recorrente qualquer fato novo capaz de justificar a alteração dos fundamentos consignados na decisão monocrática final, CONHEÇO do recurso e no mérito VOTO por NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a decisão monocrática, pelos motivos acima explicitados.
Intimem-se. Cópia do presente servirá como ofício.
À Secretaria Processual para providências cabíveis.
Brasília, data registrada no sistema.
Conselheiro André Godinho
Relator
Brasília, 2018-11-21. – – /
Dados do processo:
CNJ – Pedido de Providências nº 0006000-50.2017.2.00.0000 – Bahia – Rel. Cons. André Godinho – DJ 23.11.2018
Fonte: INR Publicações.
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