ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1036558-52.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante IONE KOSTER JORGE AGUIAR, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 28 de março de 2018.

PINHEIRO FRANCO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação nº 1036558-52.2017.8.26.0100

Apelante: Ione Koster Jorge Aguiar

Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de São Paulo

VOTO Nº PF 37.327

Registro de imóveis – Carta de Sentença – Partilha de Bens – Dúvida procedente – Necessidade de correção do plano de partilha para constar a partilha dos direitos aquisitivos dos fiduciantes e não a partilha do imóvel propriamente dito – Indispensabilidade da anuência do credor fiduciário, na forma do art. 29 da Lei 9.514/97 – Carta de sentença que deve ser aditada porque o plano de partilha se encontra incompleto – Apelação não provida.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Ione Koster Jorge Aguiar contra a sentença de fls. 111/114, que manteve a recusa ao registro de carta de sentença extraída dos autos da ação de separação consensual que tramitou perante a 10ª Vara da Família e das Sucessões da Comarca da Capital.

A apelante afirma, em síntese, que a carta de sentença está completa e contém todos os documentos necessários ao seu registro. Além disso, entende inexistir diferença de partilha de modo que não há tributo (ITBI) a ser pago. Sustenta que não se faz necessária a anuência do credor fiduciário porque o bem partilhado já pertencia aos ex-cônjuges e o artigo 29 da Lei 9.514/97 somente se aplica à transmissão de direitos a terceiros.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 147/151).

É o relatório.

Inicialmente, importa anotar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real. A qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial.

No exercício desse dever, o Oficial encontrou óbices ao registro da carta de sentença que foi apresentada pela recorrente.

A despeito da argumentação apresentada pela recorrente, é certo que a carta de sentença extraída dos autos em que foram partilhados os bens adquiridos na constância de casamento dissolvido por sentença não poderia mesmo ingressar no fólio real.

Assim se afirma, pois dentre os bens partilhados encontra-se o imóvel registrado na matrícula nº 165.601 do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que foi alienado fiduciariamente a Brascan Imobiliária Incorporações S.A. (R. 02) [1].

Como o imóvel foi objeto de alienação fiduciária, devem ser partilhados os direitos aquisitivos dos fiduciantes e não o imóvel propriamente dito, certo que os ex-cônjuges não são titulares da propriedade imobiliária.

Além disso, faz-se necessária a anuência da credora fiduciária, na forma do art. 29 da Lei 9.514/97, que assim prescreve:

“O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo oadquirente as respectivas obrigações”.

A anuência do credor fiduciário é indispensável, pouco importando se a transmissão dos direitos se deu entre os devedores originais. Com efeito, tem o credor fiduciário o direito de avaliar se a garantia permanece hígida e se a transmissão dos direitos de aquisição lhe interessa, visto que é titular da propriedade imobiliária.

No mais, justamente porque o plano de partilha está incompleto e porque há menção a um pagamento que seria realizado para “equalizar” a divisão do patrimônio [2], faz-se necessário o aditamento da carta de sentença. A apresentação do plano de partilha completo, além de ser peça obrigatória, permite que o Oficial se desincumba do seu dever de verificar a eventual incidência de ITBI.

Por essas razões, deve ser mantido o óbice ao registro da carta de sentença.

Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

PINHEIRO FRANCO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Notas:

[1] Fls. 79.

[2] Fls. 17/19.

(DJe de 02.05.2018 – SP)

Fonte: 26º Tabelionato de Notas | 02/05/2018.

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Processo 1056068-51.2017.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1056068-51.2017.8.26.0100

Processo 1056068-51.2017.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Bubion Administração e Participações Ltda – Municipalidade de São Paulo – Vistos.Trata-se de dúvida suscitada pelo 7º. Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Bubion Administração e Participações Ltda..O ingresso do título no fólio real foi negado pelo Oficial, pois ausentes elementos caracterizadores do condomínio edilício. No terreno em tela, sobre o qual se pretende instituir, há um galpão com 8 depósitos para armazenagem de mercadorias, alguns com mezanino, e um prédio de 4 pavimentos, contendo escritório e 2 apartamentos, além de uma faixa de terreno nos fundos do galpão destinada a desvio da estrada de ferro existente no local sobre o qual se pretende instituir o “Condomínio Bubion” (fls.01/04).O título já havia sido devolvido anteriormente, sendo que o óbice principal apontado, que ainda persiste, foi a ausência de parede divisória entre os depósitos 1 e 2 e entre os depósitos 3 e 4, sendo que entre os demais depósitos existe um trecho de ligação. Ademais, de acordo com as plantas apresentadas, em um trecho da parede divisória entre os depósitos 6 e 7 consta a informação “a regularizar”, demonstrando não existir ou não ter existido fechamento entre eles. O Registrador menciona o art. 1º da Lei nº 4.591/64 e o art. 1.332, I do Código Civil, alegando que as unidades autônomas devem ser isoladas e estremadas umas das outras. Aduz que a independência das unidades decorrerá de obras que alterem o projeto apresentado, sendo indispensável a aprovação da planta modificativa pela Municipalidade de São Paulo. Alega, ainda, que a folha 2/2 da planta não está atualizada, por conter desvio e estrada de ferro no interior do imóvel, que não mais existem. Juntou documentos a fls. 5/114. Preliminarmente, o interessado declara que o Oficial Registrador não tratou do óbice relativo à constituição do escritório em unidade autônoma, conforme primeira nota devolutiva, ratificada na nota objeto desse procedimento (fls. 115/126). Informa que apenas o escritório localizado entre os depósitos 4 e 5, suscetível de utilização independente, é especificado como unidade autônoma. Argumenta que a individualização das unidades se dá pelas vigas de sustentação do telhado comum que partem do nível do chão, não sendo possível a separação por paredes, por prejudicar possíveis manobras de caminhões e impossibilitar a devida ventilação e iluminação nos depósitos. Com relação ao desvio da estrada de ferro, alega ser a área classificada como comum, não resultando em alteração no quadro de áreas que instrui o pedido de especificação em condomínio edilício da edificação. A Municipalidade, em observância à decisão de fls. 142, manifestou-se a fls. 157/159. Confirma as informações prestadas pelo Oficial acerca do não isolamento físico dos depósitos. Alega que o cerne da questão refere-se a conflito registral, e não de matriz urbanística; e que, para que ocorra o isolamento entre as unidades, novo Auto de Regularização deverá ser expedido, tendo em vista a reforma necessária para a edificação. Houve impugnação do suscitado a fls. 169/176, apontando que o Auto de Regularização não se destina a determinar a disposição interna do imóvel. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 207/210). É o relatório. Decido.O interessado pretende registrar instrumento particular de instituição e especificação de condomínio. No entanto, a obra não possui divisórias entre os depósitos que se pretendem caracterizar como unidades autônomas, que as isolem e façam ser enquadradas no conceito técnico de condomínio edilício. No tocante aos elementos estruturais do imóvel, as unidades de propriedade exclusiva devem ser, nos termos da legislação vigente, isoladas entre si (art. 1º da Lei nº 4.591/64) e estremadas uma das outras e das partes comuns (art. 1.332, I do Código Civil). Francisco Eduardo Loureiro, ao tecer comentários sobre o art. 1.332 do Código Civil (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002 coordenador Ministro Cezar Peluso. 11ª ed – Barueri, SP: Manole, 2017 – p.1272/1273), elucida:”As unidades autônomas devem ser numeradas e individualizadas, de modo a tornarem-se inconfundíveis com outras. Deve constar a área privativa da unidade, sem haver necessidade, porém, de descrição dos cômodos. Também a fração ideal da unidade no terreno e nas comuns deve ser fixada em fração ou percentual”. Em sua obra “Condomínios e Incorporações” (11ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014 p. 43), Caio Mário da Silva afirma assinalarem a autonomia das unidades, cumulativamente, sua identificação numérica ou alfabética, acesso à via pública e quota ou fração ideal correspondente. Conforme a descrição da edificação existente, presente no título objeto do procedimento (fls. 24/44), as unidades autônomas estão perfeitamente descritas e individualizadas no item 4.2. Ademais, conforme a planta disponibilizada nos autos, verifica-se não haver qualquer elemento que indique confusão quanto às unidades destinadas às partes de propriedade exclusiva, como a sobreposição de áreas ou ausência de acesso independente para a via pública. No entanto, de fato, não há paredes divisórias entre os depósitos, sendo que a separação é feita unicamente por vigas de sustentação ou paredes descontínuas, forma que a requerente afirma ser indispensável para, entre outros motivos (ventilação adequada, iluminação e normas de segurança do trabalho), que a operação de maquinários e manobras de caminhões possam ser bem-sucedidas. Em que pese a constatação da requerente, a necessidade de espaço amplo para manobras de caminhões ou até mesmo para se prover condições adequadas de salubridade, atrelada à possibilidade de se interferir nas áreas de propriedade exclusiva confrontantes, descaracteriza a autonomia e a independência das unidades, condições essenciais para a instituição de condomínio. Além de tudo, tal fato confere manifesta afronta à segurança jurídica dos condôminos.Nessa esteira, segundo Carlos Alberto Dabus Maluf, em Direito Imobiliário Atual coordenador Daniel Aureo de Castro. (2º ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2013): “A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou dependências. Com relação a estas, como diz Capitant, seus direitos são quase tão completos e absolutos quanto os do proprietário único de sua casa” (grifei) Apesar de ser admissível a instituição do condomínio edilício sobre depósitos e galpões, é necessário que seja respeitado o regime dos artigos 1.331 e ss, do Código Civil e do Título I da Lei nº 4.591/64. Ademais, muito embora o projeto tenha sido aprovado pela Prefeitura de São Paulo em 1995, isso não enseja o registro do título para a finalidade proposta de abertura de matrículas das unidades autônomas. Sendo indispensável a reforma da edificação para adequação aos termos da legislação civil e de registros públicos, novo Auto de Regularização deverá ser expedido. Pertinente os óbices impostos pelo Registrador, que ficam mantidos. No mais, estando parte do condomínio irregular, resta prejudicada a análise relativa ao óbice atribuído ao escritório e à menção do desvio e estrada de ferro no interior do imóvel.Do exposto, julgo PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Bubion Administração e Participações Ltda.Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Encaminhe-se à Serventia Extrajudicial os documentos originais, após o trânsito em julgado desta decisão, que deverão ser retirados pelo interessado no prazo de 15 dias. Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C. – ADV: RODRIGO FIRMO DA SILVA PONTES (OAB 249253/SP), LILIANA MARIA CREGO FORNERIS (OAB 100212/SP), PEDRO AUGUSTO MACHADO CORTEZ (OAB 24432/SP) (DJe de 02.05.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 02/05/2018.

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