Processo 1062571-86.2020.8.26.0002–

Dúvida – Obrigação de Fazer / Não Fazer – Maria Fernanda Ribeiro – Do exposto, julgo procedente a dúvida inversa suscitada por Maria Fernanda Ribeiro em face do Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital e, consequentemente, afasto o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: CAROLINE LEDIS LEITE (OAB 408991/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1062571-86.2020.8.26.0002

Classe – Assunto Dúvida – Obrigação de Fazer / Não Fazer

Requerente: Maria Fernanda Ribeiro

Requerido: 11º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Tendo em vista que, conforme emenda à inicial de fl. 103, o objeto do feito ficou restrito à superação de óbice registrário e consequente registro de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, recebo o presente procedimento como dúvida inversa. Anote-se.

Trata-se de dúvida inversa suscitada por Maria Fernanda Ribeiro em face do Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de ingresso do título acima mencionado, que se refere ao imóvel matriculado sob o nº 155.938 naquela serventia.

Narra a suscitante que, em 27.11.2019, firmou compromisso de compra e venda do bem. Contudo, teve o registro recusado sob a alegação de ser casada à época da aquisição.

Menciona que contraiu matrimônio em 31.07.2008, mas não teve contato com o ex-cônjuge desde aquele dia em virtude de abandono do lar. Acrescenta que, em 08.06.2009, propôs ação cautelar de separação de corpos para encerrar formalmente o casamento e, de forma quase simultânea, ao fim de maio do mesmo ano, comprou o imóvel em questão com recursos próprios. Com base nessas razões, conclui que a transação do bem é posterior à separação de fato do casal e não impede o registro.

O Oficial manifestou-se às fls. 124/126, esclarecendo que a suscitante é proprietária do imóvel, adquirido por instrumento particular datado de 14.05.2009, em que foi qualificada como solteira; na apresentação de título seguinte o instrumento de venda do bem, datado de 03.03.2020, Maria Fernanda foi qualificada como divorciada, o que ensejou o pedido de certidão de casamento, mediante a qual se verificou ser a outorgante casada quando da aquisição do imóvel. Justificou, assim, a nota devolutiva com exigência de aditamento do contrato para que o ex-cônjuge também constasse como vendedor, assinando-o. Ressaltou que a sentença de divórcio do casal declara não ter havido partilha de bens pela ausência de aquisição de patrimônio comum, entretanto, ficou facultada discussão em ação própria. Ponderou que, embora somente o divórcio ponha fim à sociedade conjugal, quando há separação cautelar de corpos, é desde esta decisão que se considera encerrado o regime de bens, sendo possível, por esse fundamento, entender pela superação do óbice.

Em complementação seguinte às fls. 129/130, o Registrador apontou que, na verdade, considera o óbice insuperável, por ser necessário intentar a competente ação declaratória de incomunicabilidade para excluir o ex-marido da meação.

O Ministério Público opinou às fls. 131/132, pela manutenção do óbice registrário.

É o relatório.

Fundamento e Decido.

Em que pesem os respeitáveis argumentos sustentados pelo Oficial e pelo Ministério Público, o óbice não merece subsistir.

Andou bem o Registrador em averiguar a irregularidade concernente ao estado civil da parte interessada, Maria Fernanda, no momento de aquisição do imóvel. De fato, são incontroversas as informações no sentido de que ela se casou em 31.07.2008, ou seja, antes de firmar o instrumento particular datado de 14.05.2009 (fl. 17), e teve o divórcio homologado apenas em 06.02.2012 (fls. 71/72), o que leva à conclusão pela copropriedade do ex-cônjuge.

No entanto, algumas peculiaridades do caso devem ser sopesadas.

A sentença homologatória de dissolução do vínculo matrimonial afasta expressamente a aquisição de patrimônio comum na vigência do casamento. Conforme disposto em tópico específico:

“3. DOS BENS: Durante o casamento, as partes não adquiriram patrimônio comum, logo, nada há que partilhar neste processo, ressalvando-se o direito do requerido discutir, em ação própria, eventual união estável entre as partes” (fl.71).

Há que se considerar, portanto, que houve decisão judicial sobre esse ponto, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso III, do CPC.

A documentação anexada também corrobora esse entendimento de modo seguro.

Depreende-se da cópia dos autos de ações que correram entre a Sra. Maria Fernanda Ribeiro e o ex-marido Adauto Gonçalves da Silva, fls. 26/96, que a ruptura do relacionamento se deu entre o dia do matrimônio e o subsequente. É isso que diz a contestação de fls. 58/61.

Verifica-se a insurgência do ex-cônjuge apenas quanto a supostos direitos na aquisição de imóvel em 2006, distinto daquele objeto deste procedimento basta confrontar os endereços constantes na matrícula de fls. 13/17 e aquele indicado à fl. 75, além do ano de compra.

Não há dúvidas de que, ao transigirem sobre o divórcio, as partes concordaram que a separação de fato se efetivou na sequência do casamento, em 31.07.2008, e, por essa razão, desde então, não constituíram patrimônio comum a ser partilhado.

A única divergência que remanesceu foi em relação a outro bem adquirido em suposta convivência anterior, que não foi confirmada. Daí, a ressalva final sobre se resguardar discussão em ação própria.

Por esses fundamentos, não há como exigir a propositura de ação declaratória de incomunicabilidade de bem, porquanto o contrato de transação da compra pela suscitante foi firmado em 14.05.2009 (fls. 17 e 18/19), ou seja, depois do término do casamento e dentro de período abarcado por decisão judicial sobre a inexistência de patrimônio comum.

No mais, em rasa análise de parte do instrumento particular (fls. 18/19), observasse que os recursos, em maior parte, vieram do FGTS da Sra. Maria Fernanda.

Assim, mostra-se incabível obstar o ingresso registrário com base em união estável sem qualquer notícia de reconhecimento, até porque passaram-se nove anos do divórcio do casal.

Do exposto, julgo procedente a dúvida inversa suscitada por Maria Fernanda Ribeiro em face do Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital e, consequentemente, afasto o óbice registrário.

Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 22 de junho de 2021.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 25.06.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP.

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Processo 1029917-09.2021.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Heloisa Vilela Branco Peres – – Rafael Branco Peres – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado por Heloísa Vilela Branco Peres e Rafael Branco Peres em face do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: VICTORIA CARMIN MUSACHI (OAB 385875/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1029917-09.2021.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Requerente: Heloisa Vilela Branco Peres e outro

Requerido: 13º Registro de Imóveis

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por Heloísa Vilela Branco Peres e Rafael Branco Peres em face do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, requerendo o cancelamento de cláusula restritiva de construção convencional constante na matrícula nº 37.962 daquela serventia.

A parte requerente aduz que as restrições dizem respeito a construções que podem ser realizadas na área, notadamente quanto à metragem permitida em relação ao terreno, restrições estas que têm origem na transcrição de escritura de compra e venda lavrada em 1953; que as restrições não foram transmitidas aos herdeiros e/ou sucessores dos compradores na época da anotação, bem como que não podem se sobrepor ao plano diretor ulterior, o qual já contém previsão de limites construtivos na área em que localizado o imóvel. Juntou documentos às fls. 09/34.

O Oficial manifestou-se às fls. 42/48, sustentando não haver erro que justifique o cancelamento de ofício, pelo que necessário provimento judicial para feitura do ato, e mencionando precedente deste juízo em pedido análogo referente a imóvel localizado em quadra vizinha ao do objeto deste feito.

Houve manifestação da municipalidade às fls. 52/54, aduzindo que a legislação municipal incidente na área faz prevalecer a restrição convencional, notadamente porque o imóvel está localizado em local com loteamento aprovado pela prefeitura, pelo que seu cancelamento deve seguir os requisitos legais vigentes; que o procedimento administrativo adotado não é adequado à pretensão, já que o interesse envolve os demais moradores do loteamento. Vieram documentos às fls. 55/64.

O Ministério Público opinou pela improcedência (fls. 73/74).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, o pedido é improcedente. Vejamos os motivos.

Como já observado pela E. Corregedoria Geral da Justiça no processo de autos n. 1091082-67.2015.8.26.0100, o parecer de lavra do eminente magistrado Luís Paulo Aliende Ribeiro no processo CGJ n. 791/04 firmou orientação adotada, desde então, no âmbito daquela Corregedoria, no sentido de que o cancelamento de cláusula restritiva convencional fazse, em regra, na via jurisdicional. Apenas em situações excepcionais admite-se seja a providência adotada na via administrativa, contanto comprovadas a descaracterização da proposta inicial do parcelamento e a inocorrência de ofensa ao direito de terceiros:

“Registro de Imóveis – Averbação – Pretensão de cancelamento de restrição convencional constante do contrato padrão inscrito em face da descaracterização da proposta inicial do loteamento – Situação de fato, referente a parcelamento antigo, comprovada, no caso, por elementos tabulares inequívocos – Desnecessidade de dilação probatória e demonstração da inocorrência de ofensa a interesse de terceiros que viabilizam, na hipótese, a excepcional utilização da via administrativa –

Recurso não provido.

(…) Eventual descaracterização da proposta inicial do empreendimento, acenada neste recurso, é matéria fática que ultrapassa os limites do procedimento de dúvida, no qual não se admite dilação probatória. Ademais, a solução administrativa somente seria possível com a concordância de todos os interessados no registro. Verifica-se, por fim, ser pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido de que a existência de erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Apelações Cíveis n°s 28.280-0/1, 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, entre outras).

Esta é a orientação geral, cuja manutenção se impõe, pois somente na via jurisdicional, mediante contraditório, é que, em regra, se viabiliza a constatação desses dois requisitos, quais seja, a comprovação da descaracterização da proposta inicial do parcelamento e a inocorrência de ofensa ao direto de terceiros.

A situação fática e registraria expressa nos presentes autos revela, no entanto, seja por estar tabular e documentalmente comprovada, de modo a evidenciar a desnecessidade de produção de outras provas, a flagrante descaracterização, na referida quadra, da proposta inicial do loteamento, seja em função dos termos em que redigida a própria restrição convencional, expressa no sentido de que instituída em favor dos terrenos contíguos, limitando aos terrenos da mencionada quadra o interesse na manutenção da restrição, excepcional hipótese de viabilidade da utilização da via administrativa para o reconhecimento da descaracterização da proposta inicial do empreendimento, a autorizar o atendimento da pretensão da recorrida e o levantamento, na quadra, da restrição imposta, há quase meio século, pelo loteador” (Recurso Administrativo 791/2004,04/12/2005).

Como visto, são requisitos essenciais para o cancelamento administrativo a comprovação inequívoca da descaracterização da proposta original de parcelamento da área e a inexistência de prejuízos a terceiros.

Tais requisitos, no presente caso, não foram comprovados.

Neste ponto, impende ressaltar que a hipótese distingue-se daquela trazida pelo Oficial (autos n. 1000668-47.2020.8.26.100), na medida em que, naquele feito, observou-se a comprovação dos requisitos supramencionados sem a necessidade de produção de outras provas, o que não se verifica no caso, como já dito.

De fato, não houve efetiva comprovação de descaracterização da proposta original, de modo que as restrições impostas na matrícula, referentes a limitações de construção no imóvel, ainda subsistem, impedindo cancelamento administrativo.

Em pesquisa pela ferramenta “google street view”, vinculado ao “google maps”, com acesso nesta data, verifica-se que o logradouro em que localizado o imóvel (rua Mariana Corrêa) ainda é composto integralmente por unidades residenciais na forma instituída pelo loteador, a despeito do longo tempo decorrido desde a implantação do empreendimento.

Quanto ao segundo requisito, também não há qualquer elemento nos autos capaz de demonstrar que as restrições referem-se apenas ao imóvel da parte requerente e não ao de outros vizinhos, à vista do que não se pode afastar de plano e nesta esfera administrativa eventual ofensa a direito de terceiros, os quais podem ter interesse em não ver construídos em sua quadra ou no logradouro obras que não se enquadrem nas limitações impostas.

Não bastasse isso, o imóvel está localizado em área com loteamento aprovado pela municipalidade (fls. 63/64), o que torna imperiosa a observação das cláusulas restritivas impostas pelo loteador, como bem observado pelo Ministério Público (fls. 73/74).

Note-se que a Lei Municipal n. 16.402/16 não autoriza o cancelamento das cláusulas, mas regulamenta tão somente o agir dos órgãos municipais quanto à análise da ocupação do solo no âmbito de sua competência. Em outras palavras, tal lei nada diz quanto à validade do registro das cláusulas restritivas, mas apenas quanto à sua aplicação para que determinado imóvel seja compatível com o zoneamento urbano.

Neste ponto, observa-se que o imóvel localiza-se em zona exclusivamente residencial (ZER-1), como informado pela municipalidade (fl. 53), pelo que as restrições convencionais mais restritivas, como no caso, deverão ser atendidas, na forma do disposto no art. 59 da referida lei:

“Art. 59. Nas ZER-1, ZER-2, ZERa, ZCOR-1, ZCOR-2, ZCOR-3, ZCORa e ZPR, as restrições convencionais de loteamentos aprovadas pela Prefeitura, estabelecidas em instrumento público registrado no Cartório de Registro de Imóveis, referentes a dimensionamento de lotes, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura e número de pavimentos das edificações, deverão ser atendidas quando mais restritivas que as disposições desta lei”.

Por fim, para dimensionar a importância das restrições convencionais em interesse de toda a coletividade no contexto urbano, vale reproduzir trechos do assentado no REsp 302906/SP, de relatoria do Ministro Herman Benjamin, acerca das cláusulas urbanístico ambientais convencionais em imóveis da mesma região ora discutida, com nossos destaques:

“(…) 7. Negar a legalidade ou legitimidade de restrições urbanístico ambientais convencionais, mais rígidas que as legais, implicaria recusar cumprimento ao art. 26, VII, da Lei Lehmann, o que abriria à especulação imobiliária ilhas verdes solitárias de (e de outras cidades brasileiras), como o Jardim Europa, o Jardim América, o Pacaembu, o Alto de Pinheiros e, no caso dos autos, o Alto da Lapa e a Bela Aliança (City Lapa).

8. As cláusulas urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas que as restrições legais, correspondem a inequívoco direito dos moradores de um bairro ou região de optarem por espaços verdes, controle do adensamento e da verticalização, melhoria da estética urbana e sossego.

9. A Administração não fica refém dos acordos “egoísticos” firmados pelos loteadores, pois reserva para si um ius variandi, sob cuja égide as restrições urbanístico-ambientais podem ser ampliadas ou, excepcionalmente, afrouxadas.

10. O relaxamento, pela via legislativa, das restrições urbanístico ambientais convencionais, permitido na esteira do ius variandi de que é titular o Poder Público, demanda, por ser absolutamente fora do comum, ampla e forte motivação lastreada em clamoroso interesse público, postura incompatível com a submissão do Administrador a necessidades casuísticas de momento, interesses especulativos ou vantagens comerciais dos agentes econômicos.

11. O exercício do ius variandi, para flexibilizar restrições urbanístico ambientais contratuais, haverá de respeitar o ato jurídico perfeito e o licenciamento do empreendimento, pressuposto geral que, no Direito Urbanístico, como no Direito Ambiental, é decorrência da crescente escassez de espaços verdes e dilapidação da qualidade de vida nas cidades. Por isso mesmo, submete-se ao princípio da não-regressão (ou, por outra terminologia, princípio da proibição de retrocesso), garantia de que os avanços urbanístico-ambientais conquistados no passado não serão diluídos, destruídos ou negados pela geração atual ou pelas seguintes.

(…) 14. A regra da maior restrição (ou, para usar a expressão da Lei Lehmann, restrições “supletivas da legislação pertinente”) é de amplo conhecimento do mercado imobiliário, já que, sobretudo no Estado de São Paulo, foi reiteradamente prestigiada em inúmeros precedentes da Corregedoria-Geral de Justiça, em processos administrativos relativos a Cartórios de Imóveis, além de julgados proferidos na jurisdição contenciosa”.

Nesse contexto, de rigor o indeferimento do pedido nesta via administrativa.

Observe-se que a pretensão pode ser buscada pela via judicial, com participação de todos os possíveis interessados e respeito ao contraditório.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado por Heloísa Vilela Branco Peres e Rafael Branco Peres em face do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 21 de junho de 2021. (DJe de 24.06.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP.

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