Processo 0048072-14.2020.8.26.0100

Pedido de Providências – 2ª Vara de Registros Públicos – VISTOS, Trata-se de pedido de providências instaurado a partir de representação formulada pela Senhora T. L., em face do Senhor Tabelião de Notas da Capital, insurgindo-se contra negativa de lavratura de Procurações Públicas figurando idosos como outorgantes, com prazo de validade indeterminado. O Senhor Tabelião prestou esclarecimentos às fls. 04/34, juntando pertinente documentação. Instada a se manifestar, a Senhora Representante reiterou os termos de sua inicial, bem como declarou que o instrumento público almejado fora devidamente lavrado, sem prazo, junto do Tabelionato de Notas da Capital (fls. 36/38). Sobreveio explicações pela Senhora Interina do Tabelionato de Notas. O Ministério Público apresentou parecer conclusivo pugnando pelo arquivamento do expediente, ante a inexistência de indícios de ilícito funcional por parte do Senhor Titular (fls. 41/42 e 57). É o breve relatório. Decido. Cuidam os autos de representação formulada pela Senhora T. L., em face do Senhor Tabelião de Notas da Capital, insurgindo-se contra negativa de lavratura de Procurações Públicas figurando idosos como outorgantes, com prazo de validade indeterminado. Narrou a Senhora Representante que os idosos que pretendiam a lavratura das Procurações Públicas são absolutamente capazes para todos os atos da vida civil, considerando, assim, que a recusa efetuado pelo Senhor Tabelião foi injustificada. A seu turno, o Senhor Tabelião veio aos autos para informar que a negativa da lavratura do ato sem prazo determinado tem seu fundamento nas Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça, por seu item 131, do Capítulo XIV. Com efeito, esclareceu o ilustre Tabelião que, em contato com a Senhora Representante, lhe expôs detalhadamente suas razões para a negativa em relação ao prazo indeterminado. Instada a se manifestar em réplica, a Senhora Reclamante tornou aos autos para manter sua insurgência e noticiar que conseguiu a lavratura dos atos, conforme desejava, junto do 25º Tabelionato de Notas da Capital. Sobreveio explicações pela Senhora Interina da referida serventia, noticiando que a lavratura da nota fora efetuada após entrevista com os outorgantes, que manifestaram suas razões para a requisição efetuada, inclusive quanto ao prazo, bem como informaram que o ato atribuiria poderes aos seus três filhos, nos quais há plena e total confiança. Pois bem. De início, faço destacar que a normativa que atinge a matéria não estabelece a obrigatoriedade da consignação de prazo de validade em Procuração Pública envolvendo parte idosa. Contudo, é a cautela notarial que assim o recomenda, ao indicar, por meio das NSCGJ, que na confecção de escrituras de mandato com pessoas idosas, especialmente quando insinuado risco concreto de comprometimento patrimonial, seja inscrito prazo de validade não superior a 01 (um) ano, com atribuição de poderes para prática de negócios jurídicos específicos e determinados e sem previsão de cláusula de irrevogabilidade. Com efeito, é função precípua do serviço notarial a garantia da segurança jurídica aos usuários, conferindo fé-pública aos atos praticados. Nesse sentido é a redação dos itens 1º e 1.1, do Capítulo XVI, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, in verbis: 1. O Tabelião de Notas, profissional do direito dotado de fé pública, exercerá a atividade notarial que lhe foi delegada com a finalidade de garantir a eficácia da lei, a segurança jurídica e a prevenção de litígios. 1.1 Na atividade dirigida à consecução do ato notarial, atua na condição de assessor jurídico das partes, orientado pelos princípios e regras de direito, pela prudência e pelo acautelamento. No mais, as NSCGJ são claras ao referir a cautela em casos assemelhados: 132. Nas procurações outorgadas por pessoas idosas, recomenda-se aos Tabeliães de Notas, especialmente quando insinuado risco concreto de comprometimento patrimonial do idoso, que as lavrem com prazo de validade não superior a 01 (um) ano, com atribuição de poderes para prática de negócios jurídicos específicos e determinados e sem previsão de cláusula de irrevogabilidade, ressalvadas as hipóteses em que esta for condição de um negócio jurídico bilateral ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do outorgado/mandatário. No mesmo diapasão, a Recomendação CNJ 46/2020 dispõe acerca de medidas preventivas no âmbito das serventias extrajudiciais, para que se evitem atos de violência patrimonial ou financeira contra pessoa idosa, especialmente vulnerável neste período de pandemia. A redação do artigo primeiro da referida Recomendação assevera: Art. 1º. RECOMENDAR aos serviços notariais e de registro do Brasil, a adoção de medidas preventivas para a coibir a prática de abusos contra pessoas idosas, especialmente vulneráveis no período de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), realizando diligências se entenderem necessário, a fim de evitar violência patrimonial ou financeira nos seguintes casos: I- antecipação de herança; II- movimentação indevida de contas bancárias; III- venda de imóveis; IV- tomada ilegal; V- mau uso ou ocultação de fundos, bens ou ativos; e VI- qualquer outra hipótese relacionada à exploração inapropriada ou ilegal de recursos financeiros e patrimoniais sem o devido consentimento do idoso. [grifos meus] Nessa ordem de ideias, é certo que a qualificação notarial negativa efetuada pelo Senhor Titular se encontra regularmente inserida dentro de seu mister de atribuições, objetivando, exatamente, como descrito nas NSCGJ, “garantir a eficácia da lei, a segurança jurídica e a prevenção de litígios”, em atuação que visa proteger o direito dos próprios outorgantes. Desse modo, dentro de sua independência funcional, uma vez fundamentada a recusa, conforme nota devolutiva apresentada à parte por e-mail, não há que se falar em falha na prestação extrajudicial, mesmo que outra unidade, em interpretação diversa e possível, tenha realizado o procedimento. Nesse sentido, no que tange às explicações pela Senhora Interina, também não verifico qualquer ilícito ou falha na prestação do serviço, porque bem fundamentada suas razões assecuratórias que levaram à lavratura do feito. Destarte, diante desse painel, reputo satisfatórias as explicações apresentadas pelo ilustre Delegatário, não vislumbrando responsabilidade funcional apta a ensejar a instauração de procedimento administrativo, no âmbito disciplinar. Nessas condições, à míngua de providência censório-disciplinar a ser adotada, diante do pedido de desistência do pleito e com a concordância do Ministério Público, determino o arquivamento dos autos. Ciência ao Senhor Tabelião, ao Ministério Público e à Senhora Representante, por e-mail (cujo silêncio, desde que certificado o recebimento da mensagem eletrônica pelo servidor de destino, será interpretado como concordância tácita com os termos desta decisão, sem necessidade de posterior conclusão). Não menos importante, determino à z. Serventia Judicial que publique a presente decisão no DJE, uma vez que os fatos aqui relatados são de interesse da sociedade e as observações ora deduzidas contribuirão para a melhora do serviço público como um todo, resultando, como fim maior, no pleno atendimento do cidadão. P.I.C. (DJe de 29.03.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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Número do processo: 1012057-19.2018.8.26.0320

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 393

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1012057-19.2018.8.26.0320

(393/2019-E)

Registro de Imóveis – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Pedido de cancelamento de registro de compromisso de compra e venda – Cláusula resolutiva expressa – Necessidade de apresentação de título em via original, com firmas reconhecidas – Art. 221 da Lei de Registros Públicos – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso de apelação interposto por NELSON MASSARJ DE CASTRO e JANE LEITE DEBARROS KUHL E CASTRO contra a r. sentença de fl. 1401142, que julgou improcedente o pedido e manteve a negativa levantada pelo Sr. Oficial do 2º Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Limeira, para averbação de cópia de instrumento particular de distrato de compromisso de compra e venda junto à matrícula nº 34.191 daquela serventia, bem como de instrumento particular de rescisão de compromisso de compra e venda, sem firmas reconhecidas.

Afirmam os recorrentes a existência de cláusula resolutiva expressa na avença, que se operaria de pleno direito, nos termos do art. 474 do Código Civil, nada havendo a ser exigido para que sejam feitas as averbações buscadas.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 175/180).

Por r. decisão de fl. 182/183, os autos foram remetidos à Eg. Corregedoria Geral da Justiça.

É o relatório.

Opino.

Preliminarmente, não se tratando de procedimento de dúvida, cujo cabimento é restrito aos atos de registro em sentido estrito, verifica-se que o recurso foi denominado erroneamente de apelação, uma vez que se busca ato materializado por averbação.

Todavia, tendo em vista a sua tempestividade, possível o conhecimento e processamento do apelo como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo (Decreto-Lei Complementar nº 3/1969).

Passando ao mérito, respeitado o esforço dos recorrentes, o recurso não comporta provimento.

Prenotou-se instrumento particular de rescisão de compromisso de compra e venda, no qual figurou como promitente compradora a Construtora LR LTDA e JAKEF Engenharia e Comércio LTDA, e como promitentes vendedores Nelson Massari de Castro e Jane Leite de Barros Kuhl de Castro, que são atualmente proprietários de 75% dos direitos do imóvel da matrícula nº 34.191 (fl. 4/6), assim como cópia autenticada de distrato em nome de Construtora LR LTDA e JAKEF Engenharia e Comércio LTDA, também na qualidade de promitente compradora, figurando como promitente vendedor José Renato de Castro, então casado com Maria Celia Martins Buzolin de Castro, hoje titular de 25% do imóvel.

Afirmam os recorrentes que o compromisso de compra e venda (permuta) possui previsão de cláusula resolutiva expressa para o caso de inadimplemento contratual, com a seguinte redação:

Cláusula sexta: As compradoras terão o prazo de 120 dias (cento e vinte) dias contados desta data, a título de carência para a viabilização total das vendas e, caso viabilizam a construção parcial dos condomínios que compõe o empreendimento, a área remanescente e não utilizadas será devolvida aos vendedores intactas. Caso as compradoras venham desistir da construção total do empreendimento neste prazo a presente promessa ficará sem nenhum efeito e rescindida de pleno direito, devendo as compradoras avisar por escrito aos vendedores através da carta A.R ou Notificação extra-judicial. Caso tal venha ocorrer, as partes desde já se dão recíproca e mútua quitação, nada mais tendo a reclamar uma da outra, exceto todas e qualquer benfeitoria que por ventura venha a ser edificada sobre o imóvel, que fica incorporada ao mesmo sem direito a qualquer indenização seja aos vendedores ou as compradores (fl. 1491150, sic).

Inicialmente, a não apresentação de título original ao Oficial, para o devido protocolo e prenotação, já indica que o presente pedido de providências não se mostra adequado para o deferimento da averbação requerida.

Em decorrência, caberia aos recorrentes reapresentar ao Oficial de Registro de Imóveis o original do título que pretendem averbar, acompanhado de documentos, se for o caso.

Acrescente-se que a apresentação do título original é necessária tanto nos casos de inconformismo com a recusa do Oficial em realizar atos de registro em sentido estrito (dúvida), como nos casos em que a recusa recai sobre atos de averbação (pedido de providências).

Essa compreensão é pacífica nas decisões administrativas em matéria registral, pois “A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada (…)” Apelação Cível nº 33.624-0/4, Rel. Des. MÁRCIO BONILHA 12.9.1996).

Quanto à cláusula resolutiva expressa, o Código Civil assim a prevê em seu art. 474:

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

E assim prossegue ao tratar da resolução do contrato:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

De fato, os recorrentes têm razão ao afirmar que a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito, ao contrário do que ocorre com a tácita. Tanto assim o é que a sentença que eventualmente enfrentar a controvérsia será declaratória (ex tunc) na hipótese de cláusula resolutiva expressa, e desconstitutiva (ex nunc), no caso da cláusula tácita.

Ocorre que tais disposições dizem respeito à relação obrigacional, de direito material pessoal, o que não se aplica ao direito registral imobiliário, que não admite seja o registrador aquele que irá reconhecer a resolução da avença e, ato seguinte, passará à averbação do seu cancelamento.

Ao revés, qualquer ato que pudesse operar o desfazimento do compromisso registrado precisaria se enquadrar em algumas das hipóteses de cancelamento de registro, que são aquelas previstas no art. 250 da Lei 6.015/73:

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:

I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;

II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;

III – a requerimento do interessado, instruído com documento hábil.

Na hipótese, como dito, os recorrentes apenas se reportam à existência da mencionada cláusula resolutiva e apresentam prova de notificação feita aos compromissários compradores, o que (repita-se), do ponto de vista registral imobiliário, não possui natureza de título hábil ao fim buscado; seria necessária a apresentação do respectivo distrato, ou decisão judicial declaratória da resolução.

Por isso mesmo, respeitosamente, não assiste razão ao recorrente quando afirma que, tratando-se de cláusula resolutiva expressa, sequer seria preciso a apresentação dos títulos; em matéria de registro imobiliário, não se pratica ato de inscrição sem que haja título hábil.

Para proceder às averbações, assim, é necessário que os dois distratos sejam apresentados em via original, com firmas reconhecidas, conforme dispõe o art. 221, II da Lei 6.015/1973:

Art. 221 – Somente são admitidos registro:

(…)

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação.

Uma vez reapresentados os títulos, que serão prenotados separadamente, poderá haver nova qualificação quanto ao cancelamento dos registros, nada havendo a ser reformado na r. sentença combatida.

Pelas razões expostas, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é pelo conhecimento da apelação como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e, no mérito, pelo seu desprovimento.

Sub censura.

São Paulo, 31 de julho de 2019.

Paulo Cesar Batista dos Santos

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. Publique-se. São Paulo, 02 de agosto de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: WAGNER EDUARDO SCHULZ, OAB/SP 127.304.

Diário da Justiça Eletrônico de 08.08.2019

Decisão reproduzida na página 152 do Classificador II – 2019