RECURSO ESPECIAL Nº 1876517 – SP (2020/0124806-1)
RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
RECORRENTE : FLECHE PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA
RECORRENTE : URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A – EM
RECUPERACAO JUDICIAL
RECORRENTE : AGROPASTORIL GB LTDA
ADVOGADOS : AIRES VIGO – SP084934
GUSTAVO CLEMENTE VILELA – SP220907
GUSTAVO PINHEIRO GUIMARÃES PADILHA – SP178268A
VANESSA TREVILATO E OUTRO(S) – SP321577
SOC. de ADV : AIRES VIGO ADVOGADOS
RECORRIDO : BONYTAINER RODRIGUES MARTINS
RECORRIDO : WILLIAM LUCAS FERREIRA DE MELO
ADVOGADO : PAULO BOCCA HENRIQUES MENDES DE OLIVEIRA – SP352074
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Em relação a suposta vulneração dos arts. 389 e 396, do Código Civil, observa-se que os argumentos suscitados pelo recorrente encontram-se dissociados do quanto decidido pelo Tribunal de origem, revelando deficiência na fundamentação do especial, a impedir a exata compreensão da controvérsia. Incide, portanto, a Súmula 284/STF nesse ponto.
2. “Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.” (REsp 1.835.598/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 09/02/2021, DJe 17/02/2021)
3. Recurso especial não provido.
DECISÃO
1. Trata-se de recurso especial interposto por FLECHE PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTRA, com fundamento no art. 105, III, “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 1452):
APELAÇÃO – COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA RESOLUÇÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DAS RÉS ACOLHIMENTO EM PARTE Deve ser reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ainda que adquirido o imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia – Propriedade não consolidada em nome da vendedora e credora fiduciária – Afastada a tese de impossibilidade da rescisão do contrato, com base na submissão a regime jurídico específico da Lei 9.514/97 Adquirente que solicitou a rescisão antes de ser constituído em mora Direito potestativo de o adquirente pleitear o desfazimento do contrato com restituição das quantias pagas – Restituição das partes ao estado anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção Afastada a devolução de 90% dos valores pagos – Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara Inadmissíve l a determinação de retenção de eventuais dívidas relativas a taxas de consumo, IPTU e associação, diante da inovação recursal sobre o assunto, cuja existência de débitos a cargo dos compradores sequer foi demonstrada – Juros de mora Modificação do termo inicial – Encargo que deve ser computado a partir do trânsito em julgado, pois a resolução do contrato decorreu da inadimplência do comprador Tese firmada pelo STJ (Tema 1002) – DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.
Nas razões do recurso especial (fls. 1462-1474), aponta a parte recorrente ofensa ao disposto nos arts. 389 e 396, do Código Civil, arts. 26, 27 e 29, da Lei nº 9.514/1997.
Em apertada síntese, sustenta a inexistência de inadimplemento por parte da recorrente, uma vez que “por se tratar de empreendimento regido pela Lei de Loteamento, além do prazo estipulado pela municipalidade, existe a possibilidade de prorrogação das obras de infraestrutura até o limite legal da Lei de Loteamento (6.766/1979, arts. 9° e 18, V), isto é, 4 (quatro) anos.”
Alega que “o v. acórdão recorrido evidentemente negou vigência aos artigos 27 e 29 da Lei 9.514/97 que (…) contempla expressamente as hipóteses de extinção do contrato no caso de inadimplemento dos Recorridos, não havendo que se falar em rescisão com devolução integral das parcelas, tal como fixado na r. sentença e mantido pelo v. acórdão. Isso porque, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97 não havendo a purgação da mora, deverá ocorrer a consolidação da propriedade em nome da empresa Recorrente. Ademais, no caso da alienação fiduciária, a parte Recorrida deve proceder com a venda do lote em leilão público para pagamento da dívida contraída, tal qual como é o procedimento previsto no expressamente no art. 27 da lei 9.514/97.”
Contrarrazões ao recurso especial às fls. 1550-1561.
É o relatório.
DECIDO.
2. Inicialmente, em relação a suposta vulneração dos arts. 389 e 396, do Código Civil, observa-se que os argumentos suscitados pelo recorrente encontram-se dissociados do quanto decidido pelo Tribunal de origem, revelando deficiência na fundamentação do especial, a impedir a exata compreensão da controvérsia.
É pacífico o entendimento desta Corte de Justiça no sentido de ser inadmissível o recurso especial que apresenta razões dissociadas do quadro fático e das premissas jurídicas expostos no acórdão recorrido. Incide, portanto, a Súmula 284/STF nesse ponto.
3. Em relação à aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, restou consignado no acórdão recorrido (fls. 1454-1455):
A aquisição por meio de contrato com cláusula resolutiva de alienação fiduciária não impede a incidência do Código de Defesa do Consumidor, naquilo que não for incompatível com a legislação específica.
No caso dos autos, nada obstante as partes tenham pactuado alienação fiduciária em garantia, bem é de se ver que os compradores pediram o desfazimento do negócio antes de se tornar inadimplentes, comunicando a impossibilidade do pagamento do preço.
O art. 26 da citada lei determina que “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. E ainda o art. 27 estabelece que “uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o parágrafo sétimo do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel”.
Ora, os autores informaram a dificuldade econômica para prosseguir com o negócio e manifestaram sua pretensão de resolver o contrato, de modo que sequer houve a constituição em mora e a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária.
Certo é que obrigar o comprador a aguardar o decurso de todos os prazos, ao exclusivo arbítrio da vendedora (a quem cabe o envio da notificação para constituição em mora), enquanto os encargos moratórios somente agravam a dívida, constitui flagrante prejuízo à parte aderente, o que impõe sejam afastadas as regras da legislação específica, a fim de privilegiar o interesse da parte vulnerável na relação.
Analisada a contrario sensu a jurisprudência do STJ, verifica– se a perfeita aplicabilidade da legislação consumerista em detrimento da Lei de Alienação Fiduciária aos casos em que o adquirente pede a rescisão do contrato antes de se tornar inadimplente e de consolidada a propriedade da credora fiduciária. Nesse sentido:
[…]
Por conseguinte, apesar de impositiva a aplicação do procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, na hipótese de inadimplência do adquirente, no caso dos autos, repita-se, o pedido de rescisão se deu antes da constituição em mora e consolidação da propriedade.
Além do mais, não foi juntada a matrícula do imóvel para comprovar a alegação da ré de que a alienação fiduciária foi devidamente registrada.
Da análise do acórdão recorrido, observa-se que a Corte originária consignou que a parte ré não comprovou que o contrato foi levado a registro. Dessa forma, não se constituiu a propriedade fiduciária mediante registro do respectivo instrumento contratual no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/1997.
A respeito da matéria em discussão, a Terceira Turma, por maioria, no julgamento do REsp n. 1.835.598/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, em 9/2/2021, consignou que, “no regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem”. Acrescentou que, “na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor”.
Confira-se a ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE.
1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015.
2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro.
3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.
4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.
5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.
6. Recurso especial conhecido e não provido.
(REsp 1.835.598/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 09/02/2021, DJe 17/02/2021)
Ademais, conforme consignado no voto proferido no recurso especial acima mencionado, “independentemente da parte que tenha dado causa à ausência do registro, é certo que a garantia não se constituiu, não sendo cabível, portanto, a submissão do adquirente ao procedimento de leilão previsto no art. 27 da Lei 9.514/97”.
Desse modo, verifica-se que o julgado recorrido encontra-se em harmonia com o precedente retrocitado, razão pela qual não merece reforma.
4. Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.
Havendo nos autos prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte Recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.
Publique-se. Intimem-se.
Brasília, 24 de abril de 2021.
MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
Relator – – /
Dados do processo:
STJ – REsp nº 1.876.517 – São Paulo – 4ª Turma – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJ 04.05.2021
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.