Processo 1028716-79.2021.8.26.0100

Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Ruy Salvari Baumer – Ante o exposto, julgo improcedente a dúvida inversa suscitada por Ruy Salvari Balmer diante do Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice apontado. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: DANIEL RODRIGUES MONTEIRO MENDES (OAB 260965/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1028716-79.2021.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS

Requerente: Ruy Salvari Baumer

Requerido: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Vivian Labruna Catapani

Vistos.

Trata-se de dúvida inversa suscitada por Ruy Salvari Balmer em face do Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, em razão da recusa ao registro da escritura de retificação e ratificação de permuta com torna, tendo por objeto o imóvel localizado à Rua Manoel Marques Simões, nº 196, que é composto por dois lotes, matriculados sob os nºs 73.578 e 73.579 daquela Serventia. Relatou o suscitante que, quando da lavratura da escritura original, em 2007, constou de seu teor apenas a matrícula nº 73.578, apesar de o negócio englobar a integralidade do imóvel. Ao perceber o equívoco, entrou em contato com os antigos proprietários e procedeu à rerratificação da escritura junto ao 1º Tabelionato de Notas desta Capital, para corrigir a descrição do imóvel permutado, com a menção expressa de ambas as matrículas em que está inserido.

Entretanto, o Oficial recusou-se a registrar o novo título, sob o fundamento de que o registro da escritura original é um ato jurídico perfeito e acabado, o que impede a alteração de seu objeto. O suscitante aduziu, contudo, que o registro da escritura original foi realizado com erro por parte do próprio Oficial, razão pela qual não pode este recusar-se a proceder ao registro de sua retificação (fls. 01/08).

O Oficial manifestou-se às fls. 34/39, sustentando a impossibilidade de modificação de elemento essencial de negócio jurídico que já foi registrado e já produziu efeitos. Aduziu que não houve erro de sua parte no registro da escritura original, uma vez que o fato de o cadastro fiscal do imóvel indicar área maior do que a descrita no título não impedia seu registro, já que o que importava era que o cadastro fizesse referência ao imóvel objeto da escritura, ainda que o bem estivesse inserido em área maior.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, com a manutenção do óbice apontado (fls. 43/45).

É o relatório.

Fundamento e Decido.

Inicialmente, observo que, em que pese tenha o presente pedido formulado no âmbito de dúvida inversa, trata-se, na verdade, de pedido de averbação de registro de aquisição, razão pela qual deve ser convertido para pedido de providências. Anote-se.

Assiste razão ao D. Promotor de Justiça e ao Oficial.

No presente caso, conforme “Escritura de Permuta com Reposição de Dinheiro” acostada à fl. 10, o negócio foi entabulado originalmente em 2007, por força do qual o suscitante, em troca do imóvel objeto da matrícula nº 183.928 do 15º CRI e o pagamento da quantia de R$ 1.200.000,00, recebeu o imóvel objeto da matrícula nº 73.578 do 18º CRI. O título em questão foi regularmente registrado na matrícula do imóvel transferido ao suscitante em 30/01/2008 (fl. 13).

Sustentou o interessado que, por equívoco, a escritura não fez menção à matrícula nº 73.579, na qual o imóvel objeto do negócio também está inserido. Por essa razão, lavrou nova escritura de retificação da permuta originalmente celebrada e pretende, através deste procedimento, que o óbice apontado pelo Oficial seja superado e o título registrado, de modo a reparar o erro anteriormente cometido.

Ocorre, entretanto, que a inclusão de outra matrícula como parte da permuta não representa simples retificação, mas sim ampliação do objeto da permuta, ou seja, de elemento essencial de negócio jurídico perfeito, em que as partes manifestaram sua vontade de modo regular. Dessa forma, o registro do novo título apresentado extrapolaria os limites da retificação, dispostos no art. 213 da Lei de Registros Públicos.

Questão semelhante já foi decidida pela E. Corregedoria Geral de Justiça, em sede do recurso administrativo n. 1017486-48.2018.8.26.0196, que se manifestou nos seguintes termos:

“O título apresentado consiste da Escritura Pública de Retificação e Ratificação datada de 25 de maio de 2018, lavrada nas notas do 4° Tabelião da cidade de Ribeirão Preto-SP, Livro nº 2.454, fls. 133, retificando escritura anteriormente lavrada na mesma serventia notarial em 07 de fevereiro de 2018, no Livro nº 2.435, fls. 11, a qual se encontra registrada sob nº 8, em 07 de março de 2018, na matrícula nº 36.989 do 2° Cartório de Registro de Imóveis de Franca.

Assim, busca-se a retificação do valor de 35% ideais dos imóveis de matrículas 36.989 e 68.153, aos quais atribuiu-se o valor de avaliação como sendo R$ 8.498.934,18 àquele de matrícula nº 36.989, e R$ 8.165.642,64 àquele de matrícula nº 68.153, sob o argumento de que o valor atribuído aos imóveis foi muito superior ao negócio jurídico entabulado.

Contudo, tal retificação não se mostra cabível.

No caso em exame, busca-se a retificação do valor do negócio jurídico, sob o argumento de que o valor dos imóveis, no ano de 2010, era R$ 8.469.959,05, logo, a parte transferida tinha o valor de R$ 2.964.485,66, o que não é admitido em via administrativa pela mera retificação, por significar modificação quanto à vontade das partes e à substância do negócio jurídico estampado no ato notarial que deu origem ao registro.

Ao tratar da retificação do registro imobiliário, o art. 213, incisos I e II, da Lei nº 6.015/73 assim dispõe:

‘Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de oficio ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes’.

Assim, realizado o registro de acordo com o título apresentado, como ocorrido no caso concreto, não há que se falar em retificação para correção de erros inerentes ao próprio título.

Na verdade, tal alteração traduziria clara modificação quanto à manifestação de vontade das partes, assim como na própria substância do negócio jurídico, o que não é cabível na hipótese”.

Tratando-se de questão semelhante a destes autos, entendo que o óbice registrário deverá ser mantido, pelos exatos motivos expostos acima.

Cumpre ressaltar, ainda, que não há que se falar em erro por parte do Oficial no registro da escritura de permuta original, efetuado ainda em 2008. Observo que o registro em questão (fl. 13) foi efetuado em exata conformidade com o título apresentado (fl. 10), de modo que não houve qualquer falha por parte do Registrador.

Sobre essa questão, observo que o fato de a área da matrícula nº 73.578 (696,96 m²) ser inferior à área informada no cadastro fiscal do imóvel junto à Municipalidade (1.271 m²) não representava um óbice ao registro da escritura de permuta, uma vez que à regularidade do ato registral – que limita-se à análise dos elementos extrínsecos do título – bastava que o cadastro fiscal mencionado fosse relativo ao imóvel objeto do negócio jurídico, ainda que este estivesse inserido em área maior. Dessa forma, considerando que as partes contratantes fizeram apenas menção à matrícula nº 73.578 em seu negócio, não caberia ao Oficial exigir a inclusão da matrícula nº 73.579, de modo que o registro da escritura original deu-se de forma regular.

Ante o exposto, julgo improcedente a dúvida inversa suscitada por Ruy Salvari Balmer diante do Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice apontado.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 06 de maio de 2021. (DJe de 11.05.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Processo 1030178-71.2021.8.26.0100

Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – L.M.U. – – S.N.U. – Juiz(a) de Direito: Dr(a). Marcelo Benacchio VISTOS, Trata-se de representação formulada pelos Senhores L. M. S. e S. N. U., que se insurgem diante de óbice imposto pela Senhora 10º Tabeliã de Notas desta Capital, em relação à pedido de retificação da Escritura Pública de Venda e Compra de sua lavra. Os autos foram instruídos com os documentos de fls. 14/56. A Senhora 10º Tabeliã de Notas da Capital prestou esclarecimentos às fls. 60/63. Os Senhores Representantes reiteraram os termos de sua declaração inicial (fls. 66/68). O Ministério Público ofertou parecer conclusivo, pelo indeferimento do pedido, às fls. 71/73. É o breve relatório. DECIDO. Cuidam os autos de representação interposta por L. M. S. e S. N. U., por meio de seus representantes legais, insurgindo-se contra o óbice levantado pela Senhora 10º Tabeliã de Notas desta Capital, em relação à pedido de retificação da Escritura Pública de Venda e Compra de sua lavra. Narram os Senhores Representantes que adquiriram bem imóvel na constância do casamento. Sobreveio o divórcio, mas não houve partilha do bem, restando consignado na sentença que a propriedade seria dividida, quando alienada, na proporção de 30% para o cônjuge varão e 70% para a cônjuge virago. Todavia, três anos após a extinção do matrimônio, os ex-cônjuges não obtiveram êxito na venda do bem, razão pela qual decidiram alienar a propriedade entre si, de modo que a varoa comprou do ex-consorte a proporção de 30% do imóvel. Para tanto, lavraram Escritura de Venda e Compra perante o 10º Tabelionato de Notas da Capital. Todavia, do instrumento público constou que a parte repassada do bem, do então companheiro, correspondia à fração ideal de 50%, sendo recolhido o ITBI nessa proporção (anteriormente havia sido recolhido em relação a 30%). Ato contínuo, apresentada a Escritura a registro, junto da Serventia Imobiliário, o Senhor 8º Registrador de Imóveis negou ingresso à nota, no entendimento de que há necessidade de prévio registro da partilha na matrícula do imóvel, anteriormente ao registro da compra e venda. A seu turno, a Senhora Notária veio aos autos para esclarecer que os motivos de sua recusa em retificar o instrumento público e, diga-se, lavrar a escritura com os quinhões anteriormente desejados se da em razão de que não entende possível fazer constar do ato as proporções pretendidas pelas partes (70% à varoa e 30% ao varão), por conta do estado de mancomunhão do bem, haja vista o divórcio sem partilha. Com efeito, destaca a d. Tabeliã que, em sua qualificação notarial, antes de se dar a partilha do imóvel, com o divórcio, como o bem foi adquirido na constância do casamento em regime de comunhão parcial, a propriedade pertence ainda na proporção de metade para cada um dos antigos consortes, sendo inviável fazer constar os valores estabelecidos para eventual divisão, que não foi levada a efeito. De outra parte, os ex-cônjuges reiteraram seu posicionamento, deduzindo que o imóvel, com o divórcio, se encontra em estado de condomínio, podendo ser divido na proporção desejada. Pois bem. A insurgência apresentada pelos Senhores Representantes, pese embora compreensível, não merece acolhida, ao menos nesta via administrativa. De início, a questão de fundo, no que se refere aos bens do ex-casal constituírem mancomunhão ou condomínio, refoge da esfera de atuação desta Corregedoria Permanente, razão pela qual não tecerei manifestação acerca do tema. Restrinjo a decisão à possibilidade, ou não, desta Corregedoria Permanente autorizar, determinar ou obrigar a Senhora Tabeliã a retificar instrumento público, ou lavrar novo ato, ao revés de sua qualificação notarial. Compulsando a documentação carreada ao feito, verifico que a retificação pretendida não se cuida de mera correção de erros, inexatidões materiais e equívocos, a ser realizada de ofício pela unidade extrajudicial ou mediante mero requerimento das partes, cujo ato será subscrito apenas pelo Notário ou seu substituto legal, em conformidade com o item 54, Capítulo XVI, das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça. Pelo contrário, exige análise de vasta documentação, qualificação notarial e confirmação da vontade, para, se o caso, a lavratura de escritura de retificação e ratificação, nos termos do item 55, Capítulo XVI, das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça, acaso entendesse a Delegatária ter, de fato, havido erro ou equívoco em sua lavratura. Todavia, esta não é a percepção da Senhora Titular. Não consta expressamente a partilha do imóvel ao tempo do divórcio, tampouco a previsão de alienação a terceiro e a repartição de valores é clara a esse respeito. Nesse quadro, como destacado pela Sra. Notária e pelo Registrador, compete a prévia partilha do imóvel. Com efeito, a qualificação notarial foi negativa e se encontra regularmente inserida dentro do mister de atribuições da Senhora Notária, que objetiva, exatamente, como descrito nas NSCGJ, “garantir a eficácia da lei, a segurança jurídica e a prevenção de litígios”, em atuação que protege, inclusive, os próprios representantes. De outra parte, a par da alegações ora apresentadas, não há elementos para se ter pela presença de vícios da vontade dos participantes da escritura pública; referem que foram informados e aceitaram a realização da escritura tal qual efetuada. Consigno que é função precípua do serviço notarial a conferência de fé-pública aos atos praticados e a garantia da segurança jurídica aos usuários. Nesse sentido é a redação dos itens 1º e 1.1, do Capítulo XVI, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, in verbis: 1. O Tabelião de Notas, profissional do direito dotado de fé pública, exercerá a atividade notarial que lhe foi delegada com a finalidade de garantir a eficácia da lei, a segurança jurídica e a prevenção de litígios. 1.1 Na atividade dirigida à consecução do ato notarial, atua na condição de assessor jurídico das partes, orientado pelos princípios e regras de direito, pela prudência e pelo acautelamento. Desse modo, dentro de sua independência funcional, uma vez fundamentada a recusa, não há que se determinar que a Notária lavre instrumento contra seu entendimento ou, tampouco, que se falar em falha na prestação extrajudicial. O ato notarial foi lavrado em conformidade à documentação apresentada concernente ao direito dos interessados sobre o imóvel. Outrossim, há que se ressaltar que o entendimento consignado pela n. Tabeliã encontra ressonância na doutrina majoritária, na referência de que os bens não partilhados do divórcio constituem mancomunhão. Nesse sentido: DOAÇÃO. DIVÓRCIO. PARTILHA. MANCOMUNHÃO. CONTINUIDADE. Divórcio consensual sem partilha de bens. Bem imóvel emmancomunhão. Impossibilidade de alienação antes da partilha por não configurada propriedade em condomínio. Violação do princípio da continuidade. Inviabilidade do registro de doação da metade ideal realizada por um dos antigos cônjuges. Pena da violação ao princípio da continuidade recurso provido. [CSMSP – Apelação Cível:1041935- 33.2019.8.26.0100 J.19.09.2019. DJ:14/10/2019. Relator:Geraldo Francisco Pinheiro Franco] DÚVIDA REGISTRO DE IMÓVEIS – Imóvel registrado em nome de casal divorciado, sem registro de partilha – Escritura de doação feita pelo ex-marido na condição de divorciado, pretendendo a doação de sua parte ideal da propriedade à ex-cônjuge – Partilha não registrada – Necessidade de prévia partilha dos bens do casal e seu registro – Comunhão que não se convalida em condomínio tão só pelo divórcio, havendo necessidade de atribuição da propriedade exclusiva, ainda que em partes ideais, a cada um dos ex-cônjuges – Impossibilidade do ex-cônjuge dispor da parte ideal que possivelmente teria após a partilha – Ofensa ao princípio da continuidade – Exigência mantida – Recurso não provido. [CSMSP – Apelação Cível: 1012042-66.2019.8.26.0562 – Relator:Ricardo Mair Anafe – 16.03.2020 DJ: 14.04.2020] Nessa ordem de ideias, respeitado o elevado nível técnico da manifestação dos cultos Drs. Advogados, tenho pela impossibilidade jurídica, no âmbito administrativo, para o deferimento do pleito. Por conseguinte, diante de todo o exposto, indefiro o pedido inicial. Ciência à Senhora Tabeliã e ao Ministério Público. P.I.C. São Paulo, 07 de maio de 2021. – ADV: LUCIANA SCACABAROSSI (OAB 165404/SP) (DJe de 11.05.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

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