CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de imóvel – Espólio que figura no título como adquirente do bem – Possibilidade do registro – Imóvel de que já era titular o “de cujus” por ocasião da abertura da sucessão – Sub-rogação real caracterizada – Ausência, porém, de declaração, na escritura, de quitação relativa a débitos condominiais (item 16, letra “e”, Cap XIV, NSCGJ), bem como de comprovação, mediante documento firmado pelo síndico, de pagamento regular das despesas condominiais – Registro inviável – Recusa mantida no ponto – Improvimento do recurso.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 632-6/6, da Comarca de SÃO VICENTE, em que é apelante MARINA DE FARIA GUIMARÃES PERRENOUD e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os DesembargadoresCELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 1º de fevereiro de 2007.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator

V O T O

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de imóvel – Espólio que figura no título como adquirente do bem – Possibilidade do registro – Imóvel de que já era titular o “de cujus” por ocasião da abertura da sucessão – Sub-rogação real caracterizada – Ausência, porém, de declaração, na escritura, de quitação relativa a débitos condominiais (item 16, letra “e”, Cap XIV, NSCGJ), bem como de comprovação, mediante documento firmado pelo síndico, de pagamento regular das despesas condominiais – Registro inviável – Recusa mantida no ponto – Improvimento do recurso.

Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis, inversamente suscitada por Marina de Faria Guimarães Perrenoud, referente ao ingresso no Registro de Imóveis de São Vicente de escritura de venda e compra do imóvel objeto da transcrição n. 54.708 da referida serventia predial, em que são partes, de um lado, os Espólios de Antônio Castello Branco e de Alaíde Silva Castello Branco, e, de outro lado, o Espólio de Hélio Marcondes Perrenoud, recusado pelo oficial registrador. Após o regular processamento, com manifestação por parte do oficial e do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente (por equívoco constou improcedente) para o fim de manter a recusa do registro do título, devido (a) à ausência de personalidade jurídica do Espólio de Hélio Marcondes Perrenoud e, conseqüentemente, de capacidade deste para adquirir propriedade imobiliária, bem como (b) à falta de comprovação do pagamento de despesas condominiais do bem objeto da negociação (fls. 56 a 59).

Inconformada com a respeitável decisão, interpôs a interessada Marina de Faria Guimarães Perrenoud, na qualidade de inventariante nomeada nos autos do inventário de Hélio Marcondes Perrenoud, tempestivamente, o presente recurso, após interposição e rejeição de embargos de declaração. Sustenta a Apelante que não se pretende, no caso, a aquisição de nova propriedade pelo espólio de seu falecido marido, mas, diversamente, a simples regularização da aquisição do bem pela comunidade hereditária, com o conseqüente ingresso do imóvel na massa de bens. Trata-se, segundo entende, de hipótese de sub-rogação objetiva, a permitir a realização do registro da escritura, lavrada com autorização judicial, em cumprimento a anteriores compromissos de venda e compra firmados quando ainda vivos os autores das heranças em discussão (fls. 71 a 85).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido do não provimento do apelo (fls. 95 a 99).

É o relatório.

A apelação interposta não comporta provimento.

A hipótese dos autos versa sobre requerimento de registro de escritura pública de venda e compra do imóvel consistente no apartamento n. 310 do Edifício Yolanda, situado no Município de São Vicente, na avenida Quintino Bocaiúva, 1.251, objeto da transcrição n. 54.708 da serventia predial daquela localidade (fls. 21 e 22). A escritura em questão tem como partes na compra e venda, de um lado, os Espólios de Antonio Castello Branco e de Alaíde Silva Castello Branco, e, de outro lado, o Espólio de Hélio Marcondes Perrenoud, e foi lavrada com autorização dos Meritíssimos Juízes dos inventários dos bens dos falecidos (fls. 41 a 43), em cumprimento, ainda, a anterior compromisso de venda e compra do bem celebrado e ratificado precedentemente aos óbitos (fls. 32 a 40).

Bem se vê por aí que a aquisição feita pelo Espólio de Hélio Marcondes Perrenoud diz respeito a bem de que já era titular o de cujus e não a bem que não lhe correspondia por ocasião da abertura da sucessão, hipótese em que se teria, efetivamente, como inviável a transmissão. Por outras palavras, o que houve, no caso, foi, não a inclusão de um novo bem no espólio após a transmissão sucessória, mas, diversamente, como sustentado pela Apelante, verdadeira sub-rogação real, por se tratar de aquisição decorrente de direito pertencente à sucessão, a merecer, conseqüentemente, proteção registral.

Nesse sentido, já decidiu este Conselho Superior da Magistratura, em acórdão relatado pelo eminente Desembargador Dínio de Santis Garcia, então Corregedor Geral da Justiça, quando se discriminou a hipótese de aquisição possível de bem imóvel pelo espólio, com ingresso do título correspondente no fólio real:

“Em que pese à personificação processual do espólio (artigo 12 – V, Código de Processo Civil) e à tendência de sua personalização mais ampla, é inabalável o entendimento adotado por este Egrégio Conselho no sentido de que, no direito brasileiro atual, o espólio careça de personalidade jurídica.

Enquanto voltadas a uma acepção objetiva do termo espólio, as decisões deste Conselho não podiam mesmo admitir, ‘simpliciter’, que esse patrimônio autônomo – exatamente porque destituído de personalidade – pudesse amplamente adquirir novos bens, após o fenômeno instantâneo da transmissão sucessória.

Sem prejuízo desse correto entendimento, é preciso observar que, ao lado de uma acepção própria (massa de bens, direitos e obrigações deixados pelo autor da herança), o termo espólio se atribui a outras realidades, de modo atécnico: ora tomando, no processo civil, o lugar do sucessor, como se o patrimônio de que é titular pudera ser parte processual (v. WALTER MORAES, “Teoria Geral e Sucessão Legítima”, 1980, pág. 64); ora confundindo-se, na prática forense, com o conceito e a realidade mais restritos de monte partível; ora, por fim, significando, como reflexo do plano subjetivo, a comunidade hereditária.

Essa diversificação de sentidos deve conduzir a uma correspondente matização do que se decide quanto às aquisições pelo espólio.

No que concerne ao registro imobiliário, observa-se, por primeiro, que a indivisibilidade da herança impede que, até sua partilha, possam inscrever-se, individualizadamente, os direitos dos herdeiros: a comunidade que há não se estabelece sobre bens singulares mas sobre um conjunto de bens, sobre a massa hereditária, e a designação da comunidade como adquirente faz-se de maneira segura e, em todo caso, com maior praticidade, pela indicação do espólio de que ela é titular. Não é só: o espólio inclui direitos e ações, não podendo deixar de abranger, desse modo, as conseqüências jurídicas de seu exercício: o que não se confunde com admitir novas aquisições, no sentido de que o espólio abranja direitos e obrigações que não eram do ‘de cujus’, pois não é possível integrar a massa com créditos e dívidas próprios dos herdeiros.

À idéia, enfim, de que, de maneira contínua e dinâmica, o patrimônio hereditário – já adquirido pelos sucessores mas sem divisão – sobreviva no mundo jurídico, deve corresponder a admissão de que o tráfico imobiliário de seu interesse tenha a proteção registrária. Uma coisa, certamente, é reconhecer que, na universalidade, haja subrogação objetiva ou real, vale dizer: a substituição de uma coisa (ou de um direito) por outra (ou por outro), sem que se altere a subordinação à comunidade hereditária; outra, e muito diversa, seria admitir que, sem essa idéia de subrogação real, um novo bem se inclua no espólio, como se este pudera abranger, ampla e livremente, bens e direitos que não lhe correspondiam, por título algum, ao ensejo da abertura da sucessão. Essa distinção explicita o conteúdo de orientação esposada, nessa matéria, por este Eg. Conselho.

Registre-se, ainda, que esta solução encontra apoio na melhor doutrina que, vendo na herança um patrimônio autônomo (cf., por todos, CARIOTA FERRARA, ‘Le Sucessioni per Causa di Morte’, ed. 1980, pp. 126 segs.), admite que nela ocorra subrogação real no caso de aquisição em virtude de direito pertencente à sucessão (cf. PONTES DE MIRANDA, ‘Tratado de Direito Privado’, vol. 57. par. 5755, especialmente p. 97; VON TUHR, ‘Der Allg. Teil des Dt. Buergerlichen Rechts’, ed. 1957, vol. I, p. 334).

Para o caso dos autos, há prova documental de que a aquisição imobiliária em tela guarda correspondência com direitos de promessa de compra e venda de que era titular o ‘de cujus’. Dá-se, pois, a subrogação objetiva a justificar a improcedência da dúvida.” (Ap. Cív. n. 13.222-0/3 – j. 20.03.1992 – sem grifos no original).

Assim, o primeiro óbice levantado pelo oficial registrador, concernente à impossibilidade de registro da escritura em discussão devido à circunstância de constar como adquirente o Espólio de Hélio Marcondes Perrenoud, poderia, de fato, como sustentado pela Apelante e analisado pela Douta Procuradoria Geral de Justiça, ser superado.

Contudo, no tocante ao segundo óbice, relacionado à necessidade de comprovação, no caso, de quitação das despesas de condomínio do imóvel objeto da compra e venda, tem-se que impossível o seu afastamento, assistindo razão ao oficial registrador e ao Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, como uma vez mais apontado pela Douta Procuradoria Geral de Justiça.

Isso porque, nos termos do item 16, letra “e”, do Capítulo XIV do Tomo II das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, as escrituras relativas a imóveis e direitos a eles relacionados devem conter, entre outros requisitos, “declaração, sob as penas da lei, de quitação relativa a débitos de condomínio, bem como de que não há débito relativo a impostos, taxas e semelhantes (…)”.

Ocorre que, na hipótese, a escritura apresentada a registro não consignou, de maneira expressa, tal declaração, limitando-se o outorgado comprador a dispensar a certidão negativa de débitos fiscais e demais certidões exigíveis (fls. 21 e 22). Daí por que lícita a exigência da prova de pagamento regular das despesas condominiais, mediante declaração firmada pelo síndico do condomínio com firma reconhecida e acompanhada da ata da assembléia que o elegeu, devidamente registrada no serviço competente (fls. 20), sem o que o ingresso da escritura no fólio real resulta inviável.

Anote-se, a propósito, ainda, que a necessidade de prova da quitação das despesas condominiais, nessa matéria, está prevista, igualmente, na Lei n. 4.591/1964 (art. 4º, parágrafo único) e na Lei n. 7.433/1985 (art. 2º, § 2º).

De interesse, ainda aqui, invocar precedente deste Conselho Superior da Magistratura, em acórdão da lavra do eminente Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, então Corregedor Geral da Justiça:

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Pretendido registro de escritura pública de venda-e-compra – Falta de comprovação de quitação de débitos condominiais – Interpretação das Leis Federais 7.182/84 e 7.433/85 – Adquirente casado sob o regime da comunhão parcial de bens – Cláusula referindo tratar-se de bem incomunicável e reservado – Alegação relativa à existência de antecedente instrumento particular de compromisso de compra-e-venda não registrado – Aquiescência da mulher – Registro inviável – Recurso desprovido.

(…)

Num primeiro plano, foi apontado óbice concernente à ausência de comprovação da quitação de débitos condominiais.

O parágrafo único do artigo 4º da Lei Federal 4.591/64, com a redação conferida pela Lei Federal 7.433/85, impôs fosse comprovada, para que se concretizasse a alienação de unidade autônoma de condomínio especial, a ‘quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio’.

A tal dispositivo legal se somou o parágrafo 2º do artigo 2º da Lei Federal 7.433/85, que possibilitou fosse considerada, como prova de quitação, a simples declaração do alienante.

A leitura atenta do título apresentado para registro revela (fls.), porém, constar uma declaração feita pelo próprio adquirente, no sentido de que já se encontrava na posse do imóvel e se mantém em dia com o pagamento das despesas condominiais.Tal declaração não se enquadra na hipótese legal e, por isso, não serve de prova da quitação questionada, como, corretamente, ficou consignado no item 3 da nota devolutiva expedida (fls.).

Assim, o primeiro óbice merece ser mantido.” (Ap. Cív. n. 56.318-0/6 – j. 09.03.1999).

Portanto, persistindo um dos óbices levantados pelo oficial registrador, qual seja, o referente à comprovação do pagamento regular das despesas condominiais, não há como admitir o registro do título, tal como pretendido pela Apelante, impondo-se, no ponto, a manutenção da respeitável sentença recorrida.

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: Blog do 26 I 02/10/2013.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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